Achat terrain et construction en concubinage: SCI?

Bonjour à tous,
Je me permets de vous exposer mon problème afin d'avoir si possible vos conseils et éclaircissement.
Nous avons signé un compromis de vente pour un terrain dans le Finistère Sud.
Nous faisons construire le Gros Oeuvre par un maçon / Maître d'Oeuvre et je me chargerai du second oeuvre.
Nous sommes actuellement dans la phase réalisation de la demande de permis de construire par un dessinateur mais qui n'a pas la fonction d'architecte.

Je vis en union libre et nous sommes une famille recomposée (enfants issus d'une union précédente de chaque coté).

Nous souhaitions réaliser notre projet via une SCI Familiale pour nous protéger de l'indivision mais nous avons appris les renseignements suivants, qui nous font grandement réfléchir.

1- Si on achète le terrain via la SCI, confirmez-vous que nous serons soumis à une TVA d'environ 20% contre environ 5% si on achète en notre nom propre? Car le budget n'est du coup plus du tout le même....

2- En faisant construire notre maison via la SCI, le recours à un architecte semble obligatoire, ce qui n'est pas le cas actuellement pour notre projet, y'a-t-il n moyen de contourner cela? (changer ultérieurement le nom sur le permis de construire ou autre?)

3- En faisant construire via la SCI, on serait dans l'obligation de respecter les normes PMR, confirmez-vous?

4- Le fonctionnement de la SCI implique d'avoir un compte bancaire pro donc cela implique des frais de fonctionnement....

Ces éléments ne sont pas très favorables financièrement pour nous mais ça évite l'indivision et les problèmes qui vont avec lors d'une éventuelle séparation/décès. Peut-être est il plus judicieux de se pacser et de faire un testament, qu'en pensez-vous?

Si malgré ces éléments on se décide néanmoins à passer par une SCI Familiale, sachant que le financement du terrain sera réalisé par nos fonds propres mais que le financement de la construction sera réalisée en majeure partie par un emprunt, faut-il un capital fixe ou variable et quel montant conseillez-vous pour le capital social?

De la même manière, faudrait-il uniquement créer la SCI entre moi et ma compagne ou faut-il que nos enfants respectifs soient également associés?

Désolé pour toute ces questions mais on préfère prendre les renseignements afin d'être engagés dans une démarche et se rendre compte par la suite que ce n'était pas la meilleur solution.

Merci d'avance.