Permis pour rénovation d'une grange sans changement de destination

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Le 25/11/2020 à 12h17 Env. 10 message Ille Et Vilaine

[size=2]Bonjour,[/size]
[size=2]
Je sollicite votre aide à propos des démarches d'urbanisme dans le cadre d'une rénovation d'une partie d'un corps de ferme :[/size]
[size=2]Avec mon conjoint nous voulons acheté un bâtiment accolé à la maison des parents de mon conjoint pour le rénover et ensuite y vivre. Il s’agit d’un bâtiment agricole (une ancienne grange) inscrit au dossier du patrimoine bâti d’intérêt local. La surface au sol du bâtiment existant est égale à 60 m². L’aménagement réalisé se fera dans le volume existant sans extension. Le bâtiment se situe à moins de 100m2 de bâtiments agricoles dont l’activité cesse à la fin de l’année. Le bâtiment est fortement détérioré, une partie de la toiture et d’un des 4 murs porteurs s’est effondré il y a plus de 10 ans, et nous souhaitons le reconstruire à l’identique.[/size]

[size=2]Suite à nos échanges avec la mairie, celle ci nous a répondu que le changement de destination à usage d’habitation est possible à condition d’attendre 3 ans car : « la création de logement par changement de destination est autorisée à condition : […] - qu’il soit situé à plus de 100 m de bâtiments agricoles en activité ou dont l’activité a cessé depuis plus de 3 ans […]. ».[/size]
[size=2]Même si nous devons attendre 3 ans pour créer le logement et y vivre, nous souhaitons quand même commencer les travaux de rénovation maintenant car l’effondrement de la toiture risque d’endommager la maison attenante. Nous souhaitons y mettre des sanitaires et une salle de bain pour l’utiliser pour des réunions de famille occasionnelles. Nous souhaiterions également faire une mezzanine en bois à l’intérieur du bâtiment, ce qui donnerait une surface de plancher de 140 m² (contre 60m2 au sol actuellement).[/size]

[size=2]Voici les questions que nous nous posons :[/size]

[size=2]- Devons nous demander un permis de construire ou un permis de demande de travaux préalables pour la rénovation du bâtiment ? Nous savons qu’il faut faire un permis de construire dés qu’il y a modification de la façades extérieures, mais ici nous allons reconstruire à l’identique les parties détruites (toiture et un des 4 murs porteurs). J’imagine que comme on augmente la surface au plancher de plus de 20m2 avec la mezzanine, il faut dans tous les cas un permis de construire ?[/size]

[size=2]- La surface au plancher sera de 140m2 avec la mezzanine, devons nous obligatoirement passer par un architecte ? ou pouvons nous faire le permis de construire nous même ?[/size]

[size=2]- D’après ce que nous avons pu lire, nous ne pouvons disposer du droit de reconstruction à l’identique car : le bâtiment s’est dégradé il y a plus de 10ans, et étant ancien ce n’est pas une ‘construction régulière’ (nous n’avons pas de permis de construire antérieur). Il y a t-il des prescription décennales pour les structures anciennes ?[/size]

[size=2]- Devons nous faire un changement de destination du bâtiment agricole si c’est pour l’utiliser pour des réunions privées occasionnelles ? Si oui, quel statut doit-on demander sachant qu’on ne peut pas faire une création de logement ? (voici les destinations possibles selon le PLU : Habitation, Résidence hôtelière, Bureaux, Commerces, Artisanat, Industrie, Entrepôts, Exploitation agricole ou forestière). Si non : est il possible de faire un permis de construire sans changement de destination ?[/size]

[size=2]- Est il possible, après les 3 ans, de faire un changement de destination en habitation, sans faire de permis de construire ? (puisque le bâtiment sera déjà rénové) Une déclaration de logement suffit-elle ?[/size]

[size=2]Toutes aides/suggestions/réflexions est la bienvenue, j’avoue que je me perds dans l’interprétation des textes de lois et j’ai l’impression de lire tout et son contraire...[/size]

[size=2]Merci milles fois ! ! [/size]

[size=2]Fanny[/size]

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Le 25/11/2020 à 14h01 Membre super utile Env. 2000 message Yvelines

Bonjour,

Si le PLU interdit le changement de destination actuellement vous avez 2 possibilités :
- déposer une DP pour toute la partie qui concerne l'aspect extérieur de la construction (art. R.421-17 du code de l'urbanisme), puis une nouvelle DP pour le changement de destination dans un peu plus de 3 ans.
- Déposer un permis de construire dans un peu plus de 3 ans pour l'ensemble des travaux (art. R.421-14). Dans ce cas le recours à un architecte est la règle, sauf si vous entrez dans les exceptions listées à l'article R.431-2

Le changement de destination consiste à modifier la destination actuelle du bâtiment pour l'une de celles prévues aux articles R.151-27 ou 28 cela dépend du PLU (en 14 articles ou 6 chapitres). Donc si le bâtiment relève aujourd'hui de "l'exploitation agricole et forestière", votre projet la modifie en "habitation" car c'est bien là sa finalité.
Vérifiez bien les contraintes du PLU, notamment en matière de places de stationnement, car souvent la création de logement impose la création de stationnement.

Si je comprends, le bâtiment qui vous intéresse est situé sur le même terrain que la maison de vos beaux-parents ? Dans tous les cas, si vous n'êtes pas propriétaire du terrain il vous faudra demander l'autorisation du/des propriétaires de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme.

La reconstruction à l'identique prévue à l'article L.111-5 concerne effectivement un bien régulièrement édifié. L'irrégularité ne provient pas de l'ancienneté de la construction, mais de la construction en méconnaissance/absence d'autorisation. La prescription administrative prévue à l'article L.421-9 ne s'applique pas aux constructions soumises à permis de construire notamment.

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fanny_l Picto info

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Le 28/11/2020 à 09h47 Env. 10 message Ille Et Vilaine

Merci de votre réponse trés claire et précise !
Nous allons faire l'option 1) : demande de rénovation du batiment existant maintenant, puis création de logement dans 3ans.

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