Première construction - est-ce un projet viable ?

Bonjour, 

j'ai fait un autre post dans une autre section mais finalement cette section est peut-être plus appropriée par rapport à mes questions.

Ce serait ma première construction, et je suis seule sur le projet. J'ai beaucoup de questions, notamment parce que mon budget est serré par rapport au projet et aussi parce que l'on me presse un peu pour faire une offre sur le terrain.


J'aurais aimé avoir vos avis / conseils sur la faisabilité de mon projet par rapport à mon budget. Et sur sa viabilité.

J'ai repéré un terrain, et rencontré un constructeur. Tout s'est fait très vite et on me conseille, au vu du peu de terrains dans ces prix-là dans ma zone de recherche de faire une offre pour bloquer le terrain. 

N'ayant pas eu de devis précis pour la maison, je suis embêtée de procéder ainsi car j'ai peur ensuite de ne plus rentrer dans mon budget initial si le moindre surcoût vient s'ajouter.
Je sais qu'il y aura dans le compromis une clause d'obtention du prêt mais est-ce le processus normal de faire une offre sans devis précis ?

Pour préciser : 
- le terrain est en première ligne (direct sur la rue), dans un environnement résidentiel, soumis aux contraintes bâtiments de france car pas loin d'une église. Il fait un peu plus de 300 m2, est très arboré et cloturé sur 3 côtés. L'étude de sol n'a pas encore été faite.
- mon offre sur le terrain serait à 120 000 euros (3000 euros sous le prix affiché) 
- la simulation faite par un courtier me donne une enveloppe (apport personnel inclus) de 243 000 euros (dont un PTZ mais le courtier m'a précisé qu'on ne connaît pas encore les nouvelles conditions pour 2022 donc il y a un flou).
- le projet est une maison 2 chambres, 65-70 m2 de plain pied sans garage.

Voici ce que j'ai compté :
- terrain : 120 000 euros
- notaire : 10 000 euros
- raccordement élec : 1500 euros (estimation constructeur)
- raccordement eau : 1500 euros (estimation constructeur)
- raccordement TAE : 1500 euros (estimation constructeur)
- création d'un bateau : 1500 euros (estimation constructeur)
- terrassement (chemin accès, tranchées, eaux pluviales) : 4500 euros (estimation constructeur)
- arbres à enlever : 2000 euros (estimation constructeur mais qui a essayé de me faire comprendre que ça pourrait être fait en "cadeau")
- taxe de raccordement TAE : 2300 euros (estimation constructeur)
- taxe d'aménagement : le constructeur me dit qu'avec l'exonération de TF, cela me reviendrait à 870 euros
- frais de courtage : 2500 
- frais de garantie : 2300 
- frais de dossier : 600 
- peinture : 3000 (estimé par moi donc ???)  -- réservé
- sols : 1500 (je souhaite mettre du parquet partout sauf sanitaires)  -- réservé
- cuisine : 2000 (estimé par moi, et j'ai actuellement une cuisine Brico Dépôt donc je n'ai pas la prétention de partir sur une cuisine haut de gamme et j'ai déjà tout l'électroménager)

Avec tout ça, il resterait environ 90 000 euros pour la maison. 
Y a t il des frais que j'ai oublié ou sous-estimés ?

Le constructeur me dit que la DO est comprise dans le prix qu'il m'annonce, à savoir environ 95 000 pour une maison de 68 m2, 90 000 euros pour environ 60 m2 avec de bonnes prestations (mais c'est un commercial qui parle donc je m'attends à tout par la suite).

Je pense réserver d'autres choses encore économiser et pouvoir aller vers les 68-70 m2 (sanitaires, portes intérieures éventuellement).

J'ai un petit budget en plus pour un arbi de jardin, et je me dis que la terrasse pourra être faite par la suite.

Est-ce que je peux faire une offre sur le terrain, puis m'en défaire si le chiffrage dépasse l'enveloppe que j'ai eue par le courtier ? Devrais-je forcément signer le compromis ? Dans ce cas, je ferai indiquer sur le compromis le chiffrage dont je sais qu'il ne passe pas dans mon budget c'est ça ? 

Merci.