Comparaison de devis/chiffrages - Bas Rhin

Pacodoso Picto info

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Le 13/01/2023 à 10h31 Env. 200 message Bas Rhin

Bonjour,

Avec ma compagne, nous avons acheter une maison mitoyenne de 1976, qui est depuis restée dans son jus. La maison fait actuellement 100m² (avec 85m au RDC et 15m déjà aménagés dans les combles) et devrait faire 130/140m² après travaux, après l'aménagement complet des combles.

Nous souhaitons procéder à une rénovation complète :
- électricité et VMC double flux
- aménagement des combles
- isolation et remplacement des fenêtres
- aménagement intérieur
...

Pour cela, nous avions procéder à un premier chiffrage lorsque nous avons sollicité les banque pour un prêt fin 2021 : nous arrivions à une estimation de 115 000 € TTC par différents courtiers en travaux. Nous avions ensuite sollicité un architecte ami de la famille, qui était arrivé à une estimation de 115 000 € HT, soit 138 000 € TTC.

Pour avancer sur notre projet, nous avons pris contact avec un architecte, un architecte d'intérieur et un maitre d'oeuvre en fin d'année, et nous avons reçu 3 "devis" différents, ne permettant pas vraiment de comparer les services proposés.

L'architecte nous a remis un devis plutôt "vague" avec un chiffrage "global" :

Citation: 1. Maison surface environ 160m2 : 160 000 € HT
Rénovation comprenant les lots suivants:
Sanitaire, plomberie, carrelage, électricité, plâtrerie/isolation/faux plafonds, chauffage, menuiserie intérieure (plancher, meuiseries intériereures...), menuiserie exterieure (remplacement/ajouts suivant autorisation ABF)

2. Mission Maîtrise d'oeuvre (11% du montant des travaux) comprenant les missions: 17 600 € HT
Etude d'avant projet (AVP), Phase projet (PRO)+ dossier administratif, dossier de consultation des entreprises, direction à l'execution des travaux (DET), Reception des ouvrages (AOR)

3. Mission ingénieurs (ingénieur thermique / structure) optionnel : 3 000 € HT

TOTAL : 177 600 € HT // 213 120 € TTC

En dehors d'une erreur sur la surface de la maison, le tarif de 1 000 € / m² semble un peu "optimiste".

L'architecte d'intérieur s'est concentré sur ses services, en détaillant chacune de ses prestations :

Citation: 1. Etude d’Esquisse préalable (ESQ) : 1 550 € HT
2. Avant Projet Sommaire (APS) : 2 300 € HT
3. Avant Projet Définitif (APD) : 2 450 € HT
4. Projet de conception générale (PCG) : 3 100 € HT
5. DAA Dossiers d’autorisations administratives (Déclaration préalable pour la façade) : 1 900 € HT
6. Dossier de consultation des entreprises (DCE) : 790 € HT
7. Assistance marché travaux (AMT) : 770 € HT
8. Direction de l’exécution des contrats de travaux (DET) : 4 240 € HT
9. Assistance aux opérations de réception (AOR) : 890 € HT

TOTAL : 17 990 € HT // 21 588 € TTC

Mais en l'absence de chiffrage initial du projet, il est compliqué de se faire une idée du budget des travaux...

Le maître d'oeuvre a lui d'avantage détaillé son chiffrage :

Citation: 1. Isolation thermique extérieure (ITE) : 23 500 TTC
- isolation 16cm, crépis teinté
- mise en peinture des boiseries
- fourniture et pose d'une échafaudage

2. Zinguerie/Couverture : 13 000 € TTC
- fourniture et pose de fenêtres de toit
- reprise d'éléments en zing (gouttière, descentes eaux pluviales)
- habillage cheminée

3. Menuiseries Extérieure : 22 500 € TTC
- remplacement de la porte de garage par une porte sectionnelle motorisée
- remplacement porte entrée par alu
- remplacement de toutes les fenêtres et porte fenêtres
- remplacement de tous les châssis du sous sol

4. Démolition/placo/isolation intérieure/flocage : 31 500 € TTC
- démolitions diverses (cloison, mobilier, sol..)
- isolation des combles
- travaux de placoplatre
- mise en œuvre d'un flocage pour le sous sol (isolation en sous face de la dalle)

5. Sanitaire/Chauffage : 32 500 € TTC
- fourniture et pose d'une PAC air/air (1 unité extérieure, 5 unités intérieure)
- reprise des réseaux eau usée
- fourniture et pose des équipements sanitaires (toilettes, douche, meubles vasques) - ballon d'eau chaude sanitaire thermodynamique

6. Electricité/VMC : 18 500 € TTC
- reprise complète de l'installation, tableau neuf
- nouvelle VMC

7. Peinture : 13 500 € TTC
- mise en peinture de tous les murs et plafond

8. Carrelage : 5 500 € TTC
- fourniture et pose de carrelage + faïence dans SDB et entrée

9. Menuiseries Intérieures : 35 000 € TTC
- fourniture et pose de portes bois
- remplacement de l'escalier rdc-étage
- modification escalier sous sol
- fourniture et pose de parquet dans pièces à vivre
- provision pour rangement entrée

10. Cuisine : 8 500 € TTC
- fourniture d'éléments + électroménagers (hors pose)

11. Honoraires : 16 000 € TTC
- réalisation plans + chiffrage
- dossier déclaration préalable
- suivi chantier

TOTAL : 220 000 € TTC

C'est le devis qui semble le plus complet, mais le choix d'un système de PAC pour le RDC ne ne convainc pas vraiment sachant que nous voulons bien isoler la maison et privilégions une chaleur "douce" comme source de chauffage pour le RDC.

- Que pensez-vous de ces différents chiffrages?
- Est-il "normal" de passer d'une estimation de 115 000 / 140 000 € à 220 000 € en 1 an?
- Est-il courant pour un architecte de faire signer ses "prestations" avant de fournir au moins une fourchette du budget des travaux?
- Afin d'optimiser les aides aux quelles nous aurions droit pour l'isolation (maprimerehnov, eco PTZ, CEE) et de faire les bons choix (isolants, chauffage,...) il faudrait également faire intervenir un bureau d'étude thermique en amont, à moins de trouver un architecte qui soit également spécialisé sur ce domaine : est-ce fréquent?

Merci d'avance pour vos retours.

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Par ForumConstruire.com Env. 200 message Bas Rhin

Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux d'architecture...

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Gwendalfr Picto info

Le 13/01/2023 à 11h13 Membre ultra utile Env. 7000 message Eure Et Loir

Bonjour,
Il y a bien longtemps que la rénovation ne coute plus 1000 € / m2. Les première estimations sont du gros n'importe quoi.
Suivant les projets je navigue entre 1500 et 2000 actuellement.
L'architecte est obligé de vous fournir une fourchette dés le début pour pouvoir chiffrer les prestations qui sont un pourcentage de l'enveloppe de travaux.
Il n'y a que dans les très grand cabinet d'architecte que vous avec des thermiciens en interne, c'est très rare

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Pacodoso Picto info

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Le 13/01/2023 à 11h18 Env. 200 message Bas Rhin

Gwendalfr a écrit:Bonjour,
Il y a bien longtemps que la rénovation ne coute plus 1000 € / m2. Les première estimations sont du gros n'importe quoi.
Suivant les projets je navigue entre 1500 et 2000 actuellement.
L'architecte est obligé de vous fournir une fourchette dés le début pour pouvoir chiffrer les prestations qui sont un pourcentage de l'enveloppe de travaux.
Il n'y a que dans les très grand cabinet d'architecte que vous avec des thermiciens en interne, c'est très rare

Je vous remercie pour votre retour.
Quand vous parlez des "premières estimations" ce sont celles que nous avions faites pour la banque, ou celles que nous avons reçus plus récemment?
Et du coup l'architecte qui nous présente son devis uniquement sur son périmètre d'intervention, sans aucune fourchette de travaux, c'est n'est pas "sérieux"?

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Spoonman Picto info

Le 13/01/2023 à 14h15 Membre super utile Env. 3000 message Vesoul (70)

Bonjour,

Pacodoso a écrit:- Que pensez-vous de ces différents chiffrages?

Le maître d'oeuvre (sigle MOE) fait particulièrement preuve d'amateurisme. On ne chiffre pas sans plan de l'existant ou d'avant-projet. De plus, où est sa proposition d'honoraires ?

L'architecte et celui d'intérieur montrent des meilleures dispositions en partant d'un ratio (qui peut changer en fonction des éventuelles aléas imprévisibles) avec lequel ils déterminent leurs honoraires

Citation: - Est-il "normal" de passer d'une estimation de 115 000 / 140 000 € à 220 000 € en 1 an?

Ca dépend des travaux. Des interventions sur la structure, gros-œuvre ou charpente, peuvent faire vite augmenter le prix.

A titre d'exemples, j'ai déjà travaillé sur des projets à 1.000 €/m² où il fallait isoler, redistribuer et aménager là, où sur d'autres on dépassait les 2.000 € car le bâtiment était à reprendre en casi intégralité.

Après, je m'interroge vraiment sur le MOE qui ne fait en aucun cas une proposition sur ses honoraires. Pourtant, ce sont ses dernières qui devraient lui permettre de vivre… sûrement pas le montant des travaux.
Quant à son estimatif… ça sort d'où !?
Êtes-vous sûr qu'il est MOE ?

Citation: - Est-il courant pour un architecte de faire signer ses "prestations" avant de fournir au moins une fourchette du budget des travaux?

On peut partir d'un ratio au m² de visu, une fourchette globale, mais ça ne sera pas précis.
Si vous recherchez un estimatif précis, il faudra signer avec lui un contrat d'études préliminaires (ou faisabilité, c'est selon). Cette étude, faisant partie intégrante de sa mission complète, vous permettra d'avoir des plans succincts et un pré-chiffrage.

Citation: - Afin d'optimiser les aides aux quelles nous aurions droit pour l'isolation (maprimerehnov, eco PTZ, CEE) et de faire les bons choix (isolants, chauffage,...) il faudrait également faire intervenir un bureau d'étude thermique en amont, à moins de trouver un architecte qui soit également spécialisé sur ce domaine : est-ce fréquent?

Certains architectes et MOE (dont moi) sont formés et réalisent des audits énergétiques.
Rapprochez-vous d'eux.

Spoonman, MOE

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Spoonman Picto info

Le 13/01/2023 à 14h29 Membre super utile Env. 3000 message Vesoul (70)

Bonjour Gwendalfr,

Gwendalfr a écrit:Bonjour,
Il y a bien longtemps que la rénovation ne coute plus 1000 € / m2. Les première estimations sont du gros n'importe quoi.
Suivant les projets je navigue entre 1500 et 2000 actuellement.

Comme j'ai écrit juste au-dessus, ça dépend des travaux à réaliser, du bâtiment et du lieu.

Citation: L'architecte est obligé de vous fournir une fourchette dés le début pour pouvoir chiffrer les prestations qui sont un pourcentage de l'enveloppe de travaux.

Fournir une fourchette ne veut pas dire qu'il doit fournir une prestation.
Il va donc partir d'un ratio ou du budget du MO (client) pour faire sa proposition d'honoraires qui peut tout-à-fait être calculée au temps passé.
Le calcul au pourcentage, ça ne repose sur rien ! C'est has been !

Citation: Il n'y a que dans les très grand cabinet d'architecte que vous avec des thermiciens en interne, c'est très rare

Très rare, en effet. Je ne connais aucun cabinet d'architectes qui ont un thermicien parmi son personnel. Ca devrait exister mais pas par chez moi.

En terme de thermique, certains architectes et MOE sont très bien formés et plutôt bons dans ce domaine. Après, on ne l'ait pas autant qu'un thermicien (quoique certains ne sont pas terribles).

A titre d'exemple, je fais des audits énergétiques comme beaucoup de confrères architectes donc...

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Spoonman Picto info

Le 13/01/2023 à 14h35 Membre super utile Env. 3000 message Vesoul (70)

Je me permets de répondre

Pacodoso a écrit:Et du coup l'architecte qui nous présente son devis uniquement sur son périmètre d'intervention, sans aucune fourchette de travaux, c'est n'est pas "sérieux"?

S'avancer plus sur votre projet sans contrat montrerait plutôt son manque de professionnalisme.
Il s'est avancer sur une fourchette de travaux sans vous donnez de détails. Normal, puisque c'est déjà une prestation (étude préliminaire).

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Pacodoso Picto info

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Le 13/01/2023 à 15h02 Env. 200 message Bas Rhin

Spoonman a écrit:Bonjour,

Pacodoso a écrit:- Que pensez-vous de ces différents chiffrages?

Le maître d'oeuvre (sigle MOE) fait particulièrement preuve d'amateurisme. On ne chiffre pas sans plan de l'existant ou d'avant-projet. De plus, où est sa proposition d'honoraires ?

L'architecte et celui d'intérieur montrent des meilleures dispositions en partant d'un ratio (qui peut changer en fonction des éventuelles aléas imprévisibles) avec lequel ils déterminent leurs honoraires

Le maitre d'oeuvre a bien inclus des honoraires pour 16 000 euros (partie 11) : je suppose que cela corresponds à un pourcentage du montant des travaux listés.

L'architecte parle bien d'un ratio, mais l'architecte d'intérieur évoque plutôt un montant fixe.

Spoonman a écrit:

Citation: - Est-il "normal" de passer d'une estimation de 115 000 / 140 000 € à 220 000 € en 1 an?

Ca dépend des travaux. Des interventions sur la structure, gros-œuvre ou charpente, peuvent faire vite augmenter le prix.

A titre d'exemples, j'ai déjà travaillé sur des projets à 1.000 €/m² où il fallait isoler, redistribuer et aménager là, où sur d'autres on dépassait les 2.000 € car le bâtiment était à reprendre en casi intégralité.

A priori la maison est saine, et il n'y a pas de gros oeuvre ni de charpente à reprendre.
Par contre il y a les combles à aménager, l'aménagement intérieur à revoir quasiment entièrement, et toute l'isolation à prévoir.

Spoonman a écrit:
Après, je m'interroge vraiment sur le MOE qui ne fait en aucun cas une proposition sur ses honoraires. Pourtant, ce sont ses dernières qui devraient lui permettre de vivre… sûrement pas le montant des travaux.
Quant à son estimatif… ça sort d'où !?
Êtes-vous sûr qu'il est MOE ?

Il est bien maitre d'oeuvre, et les seules informations dont je dispose concernant son estimation sont les détails figurant sous chaque rubrique estimée.

Spoonman a écrit:

Citation: - Est-il courant pour un architecte de faire signer ses "prestations" avant de fournir au moins une fourchette du budget des travaux?

On peut partir d'un ratio au m² de visu, une fourchette globale, mais ça ne sera pas précis.
Si vous recherchez un estimatif précis, il faudra signer avec lui un contrat d'études préliminaires (ou faisabilité, c'est selon). Cette étude, faisant partie intégrante de sa mission complète, vous permettra d'avoir des plans succincts et un pré-chiffrage.

C'est cela qui m'a le plus "surpris", même si cela semble être la norme.
Est-ce qu'il est au courant de faire plusieurs études préliminaires avec des architectes différents avant de faire son choix? Sinon sur quoi se baser pour retenir un architecte?

Spoonman a écrit:

Citation: - Afin d'optimiser les aides aux quelles nous aurions droit pour l'isolation (maprimerehnov, eco PTZ, CEE) et de faire les bons choix (isolants, chauffage,...) il faudrait également faire intervenir un bureau d'étude thermique en amont, à moins de trouver un architecte qui soit également spécialisé sur ce domaine : est-ce fréquent?

Certains architectes et MOE (dont moi) sont formés et réalisent des audits énergétiques.
Rapprochez-vous d'eux.

Spoonman, MOE

Spoonman a écrit:Bonjour Gwendalfr,

Gwendalfr a écrit:Bonjour,
Il y a bien longtemps que la rénovation ne coute plus 1000 € / m2. Les première estimations sont du gros n'importe quoi.
Suivant les projets je navigue entre 1500 et 2000 actuellement.

Comme j'ai écrit juste au-dessus, ça dépend des travaux à réaliser, du bâtiment et du lieu.

Citation: L'architecte est obligé de vous fournir une fourchette dés le début pour pouvoir chiffrer les prestations qui sont un pourcentage de l'enveloppe de travaux.

Fournir une fourchette ne veut pas dire qu'il doit fournir une prestation.
Il va donc partir d'un ratio ou du budget du MO (client) pour faire sa proposition d'honoraires qui peut tout-à-fait être calculée au temps passé.
Le calcul au pourcentage, ça ne repose sur rien ! C'est has been !

Mais comment s'engager avec un architecte et partir sur une phase d'avant projet si il ne fournit pas de fourchette en amont?
Ce n'est pas le risque de se retrouver avec un budget "irréaliste" et de payer une prestation inutile?
Ou c'est à l'architecte de prendre en compte les contraintes budgétaires du client dans sa phase d'avant projet?

Spoonman a écrit:

Citation: Il n'y a que dans les très grand cabinet d'architecte que vous avec des thermiciens en interne, c'est très rare

Très rare, en effet. Je ne connais aucun cabinet d'architectes qui ont un thermicien parmi son personnel. Ca devrait exister mais pas par chez moi.

En terme de thermique, certains architectes et MOE sont très bien formés et plutôt bons dans ce domaine. Après, on ne l'ait pas autant qu'un thermicien (quoique certains ne sont pas terribles).

A titre d'exemple, je fais des audits énergétiques comme beaucoup de confrères architectes donc...

[/quote]

Pour l'instant les architectes et MOE que j'ai contacté ne semblent pas formés, mais font plutôt appel à des bureaux d'études.

De notre côté, nous avons également sollicité une association qui fournit un premier niveau de conseils, et qui nous a recommandé une société spécialisée sur la rénovation énergétique. Cela pourrait être intéressant, mais je crains de me retrouver avec 2 MOE : 1 sur la partie rénovation intérieure / décoration, et 1 sur la partie rénovation énergétique.

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Le 13/01/2023 à 19h26 Membre super utile Env. 3000 message Vesoul (70)

Citation: C'est cela qui m'a le plus "surpris", même si cela semble être la norme.
Est-ce qu'il est au courant de faire plusieurs études préliminaires avec des architectes différents avant de faire son choix? Sinon sur quoi se baser pour retenir un architecte?

Ce n'est pas une histoire de norme mais de pratique.
Un architecte n'acceptera jamais de travailler sans contrat. C'est interdit déontologiquement.
Une étude préliminaire correctement faite tourne aux alentours de 1500-2000 € avec le relevé de l'existant.
Si vous avez les moyens financiers pour en faire plusieurs… mais ça ne servirait à rien.

Citation: Mais comment s'engager avec un architecte et partir sur une phase d'avant projet si il ne fournit pas de fourchette en amont?
Ce n'est pas le risque de se retrouver avec un budget "irréaliste" et de payer une prestation inutile?
Ou c'est à l'architecte de prendre en compte les contraintes budgétaires du client dans sa phase d'avant projet?

Il faut faire une étude préliminaire qui sera, d'où le nom, la 1ère phase de la mission de l'architecte.
Après, il devra s'adapter à votre budget qui sera directement inscrit dans le contrat. il devra bien évidemment s'y tenir. S'il y a inadéquation projet/budget, il devra vous en avertir.

Citation: Pour l'instant les architectes et MOE que j'ai contacté ne semblent pas formés, mais font plutôt appel à des bureaux d'études.

Ce n'est pas un problème non plus. Croyez-moi, on sait travailler avec le BE qu'ils soient thermiques, structure etc.
L'architecte et le MOE sont des "chefs d'orchestre" de votre projet.

Citation: De notre côté, nous avons également sollicité une association qui fournit un premier niveau de conseils, et qui nous a recommandé une société spécialisée sur la rénovation énergétique. Cela pourrait être intéressant, mais je crains de me retrouver avec 2 MOE : 1 sur la partie rénovation intérieure / décoration, et 1 sur la partie rénovation énergétique.

Une association ? Une société spécialisée ? Vous pouvez nous en dire plus ?
Attention que cette "société spécialisée en rénovation thermique" ne soit pas une entreprise TCE. Si c'est le cas, il vous faut un architecte ou MOE (il n'exécute aucuns travaux pour rappel) pour coordonner tout ça.

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Le 13/01/2023 à 22h22 Env. 200 message Bas Rhin

Spoonman a écrit:
Ce n'est pas une histoire de norme mais de pratique.
Un architecte n'acceptera jamais de travailler sans contrat. C'est interdit déontologiquement.
Une étude préliminaire correctement faite tourne aux alentours de 1500-2000 € avec le relevé de l'existant.
Si vous avez les moyens financiers pour en faire plusieurs… mais ça ne servirait à rien.

Spoonman a écrit:
Il faut faire une étude préliminaire qui sera, d'où le nom, la 1ère phase de la mission de l'architecte.
Après, il devra s'adapter à votre budget qui sera directement inscrit dans le contrat. il devra bien évidemment s'y tenir. S'il y a inadéquation projet/budget, il devra vous en avertir.

Je comprends et il n’est pas question pour moi de demander à un architecte de travailler sans contrat.
Mais j’avoue que je suis perdu après avoir sollicité déjà 3 professionnels (1 architecte, 1 architecte d’intérieur et 1 Maitre d’oeuvre) et me retrouver avec 3 approches bien différentes :
- la proposition de l’architecte me semble irréaliste compte tenu du prix de 1 000 € au m2 pris en compte
- la « proposition » de l’architecte d’intérieur est arrivée après 1 mois d’attente et plusieurs relances : cela ressemble à des conditions générales de ventes, donc pourquoi avoir pris tout ce temps pour me l’envoyer
- enfin la proposition du maître d’œuvre me semble plus sérieuse et détaillée, mais certains éléments me font douter (clim réversible comme moyen de chauffage principal) et il sera nécessaire de passer par un architecte pour certains éléments administratifs et par un architecte d’intérieur pour avoir des propositions et des plans d’aménagement intérieur : financièrement ce n’est plus intéressant…

Spoonman a écrit:
Ce n'est pas un problème non plus. Croyez-moi, on sait travailler avec le BE qu'ils soient thermiques, structure etc.
L'architecte et le MOE sont des "chefs d'orchestre" de votre projet.

Spoonman a écrit:
Une association ? Une société spécialisée ? Vous pouvez nous en dire plus ?
Attention que cette "société spécialisée en rénovation thermique" ne soit pas une entreprise TCE. Si c'est le cas, il vous faut un architecte ou MOE (il n'exécute aucuns travaux pour rappel) pour coordonner tout ça.

[/quote]

L’association est l’agence du climat :
https://agenceduclimat-strasbourg.eu/

Ils proposent des consultations téléphonique puis sur site, afin de conseiller les propriétaires dans leurs travaux de rénovation.

Et c’est bien la question que je me pose aujourd’hui : est-ce que je ne risque pas de me retrouver avec 2 MOE : 1 pour la rénovation énergétique, et 1 pour la rénovation « intérieure » de la maison?

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