Question compromis douteux+autres questions du 16/07 merci;)

bonjour

nous avons eu l'acte de vente sous pli avant d'aller signer l'acte authentique

comme ça on a eu le temps de bien lire.

pour le reste je sais pas

le mieux est d'appeler un autre notaire, pour avoir les bons conseils.

+1 va voir un autre notaire avant tout...il te dira quoi faire

+ 1

le projet d'acte de vente plusieurs avant la signature définitive, afin de leur faire part de nos éventuelles observations
Je serais toi j'irais voir un autre notaire quitte à payer une consultation pour etre sur de pouvoir diviser ton terrain par la suite
Oh fait il fait combien de m²

Bon courage

PS : il est toujours possible de reporter l'acte mais faire attention au délai mentionné dans le compromis de vente "l'acte de vente définitif devra être signé avant le ..."
Car si le délai est passé il y a risque que l'autre acheteur se désiste compte tenu du fait que le délai soit expiré

un acte de vente est un contrat de vente avec des droits et des obligations déterminés en conditions générales et particulières de la vente.

Je ne vois pas ce qui permet de dire à ce notaire que vous n'êtes pas tenu de respecter une des conditions particulière de la vente sur laquelle vous vous étiez engagée sans encourir une mise een cause de votre responsabilité contractuelle.

Il s'agit en l'espèce d'une obligation personnelle (et non réelle) qui ne contrevient pas au principe de droit français selon lequel les obligations perpétuelles sont prohibées.

poil a écrit:

un acte de vente est un contrat de vente avec des droits et des obligations déterminés en conditions générales et particulières de la vente.

Je ne vois pas ce qui permet de dire à ce notaire que vous n'êtes pas tenu de respecter une des conditions particulière de la vente sur laquelle vous vous étiez engagée sans encourir une mise een cause de votre responsabilité contractuelle.

Il s'agit en l'espèce d'une obligation personnelle (et non réelle) qui ne contrevient pas au principe de droit français selon lequel les obligations perpétuelles sont prohibées.

pffffffffffff, vous avez l air tres calé, mais j ai rien compris. j en suis désolee
donc, ce que j ai signe s applique? je ne pourrais pas faire ce que bon me semble de se terrain?
et ce n est pas illegal car ça m oblige moi tant que je serais proprietaire mais sqi je vends, le futur proprio sera libre de couper si bon lui semble.

c est cela?

pffffffffffffff, je me suis fait ******* alors? j ai signe, donc accepte, et de fait ce terrain n a plus la meme valeur puisque je ne peux enfaire l usage que je veux.
puisje rajouter à la signature une clause disant (grosso modo): l aquereur se reserve le droit de faire anuler en justice cette clause imposée comme etant un obstacle à disposer librement de son bien?

enfin bref, quoi faire?

poil a écrit:

Il s'agit en l'espèce d'une obligation personnelle (et non réelle) qui ne contrevient pas au principe de droit français selon lequel les obligations perpétuelles sont prohibées.

Exact, mais une obligation personnelle est-elle valable en l'encontre d'un document d'urbanisme qui atteste la possibilité d'une division foncière.

Un compromis de vente fixe des règles, notamment financière, urbanisme.. Comment un notaire peut accepter une disposition personnelle qui peut laisser libre court a des imaginations débordantes.

Yar56, vous m'avez parfaitement compris

cette obligation vous est personnelle (elle n'est pas attachée à la chose) de sorte que cette obligation ne péserait pas sur un prochain acquéreur.

yar56 a écrit:

puisje rajouter à la signature une clause disant (grosso modo): l aquereur se reserve le droit de faire anuler en justice cette clause imposée comme etant un obstacle à disposer librement de son bien?

Il ne s'agit pas à mon sens véritablement d'une entorse au principe de la libre disposition de son bien en ce sens que rien ne vous empêche de revendre le terrain après édification ou non. Mais peut être que je me trompe.

Un avocat vous dirait peut être que tout se plaide et que cette condition particulière de non morcellement du terrain s'apparente à une clause d'inaliénabilité qui ne serait pas limitée dans le temps et ne serait pas justifiée par un intérêt réel et sérieux...

L'issue d'une procédure ne serait pas certaine selon moi puisqu'il la détermination du caractère excessif ou non justifié de cet engagement serait laissé à l'appréciation souveraine des juges.

L'engagement pris au compromis sera repris dans l'acte authentique dont vous avez tout intérêt à demander le projet. Il est toujours possible d'apporter des précisions à l'acte si les parties sont d'accord pour cela mais pour le vendeur accepter le type de clause que vous évoquez serait reconnaître implicitement le caractère discutable de l'obligation.

Si vous contrevenez à votre engagement, je pense que le vendeur pourrait seul demander la nullité de la revente (nullité relative) de la partie du terrain mais pas à priori la nullité de votre acquisition (cette condition ne semblant pas avoir été érigée en condition résolutoire de la vente).

Il serait aussi peut être fondé à demander des dommages et intérêts.

Si la nullité de l'acte de revente partielle était prononcée, le notaire en charge de la vente pourrait voir engager sa reponsabilité par votre acquéreur pour avoir régularisé un acte en méconnaissance de cette disposition (à moins qu'il n'ait sorti son parapluie en faisant signer à votre acquéreur une reconnaissance de conseils donnés faisant état du risque d'annulation de la vente).

S'agissant d'un terrain à bâtir, il est fort à parier que les notaires se montreraient plutôt frileux pour passer cet acte au regard des conséquences que pourraient revêtir l'annulation de la vente après édification d'une construction...

Que faire ? j'essayerai d'expliquer au vendeur que je ne suis pas un lotisseur, que l'engagement pris n'est pas transmissible et que rien ne garantit actuellement que le terrain ne sera pas en partie lôti. Je tenterai d'obtenir son accord au minimum pour une revente partielle ou au mieux pour la renonciation à cette condition de la vente.

Vous pourriez peut-être également lui suggérer que la clause pourrait être revisitée et indiquer que vous vous engagez à ne pas revendre tout ou partie du terrain à un lotisseur professionnel...

(56 c'est votre année de naissance, votre age ou votre département ? s'il s'agit de votre département, je suis curieux de connaître le nom de la commune où "sévit" le notaire du vendeur)

merci poil pour toutes ces explications; en gros je l ai dans l os
je me suis fais avoir par ce notaire et ce depuis le debut; pffffffff.
en fait le notaire est dans le 22 (tout comme le terrain) mais nous sommes dorenavant dans le 56 . si vous connaissez des notaire dans le 56 (vous meme?) j en cherche un d urgence pour me representer .

bref, l histoire est plus complexe que ça, c est juste la cerise sur le gateau.
disons que je pense (sans plus de preuve) qu on nous a vendu un terrain, en esperant qu on ne l achete plus. donc tout a ete fait pour que l on renonce à cette aquisition.
ne pouvant nous loger longtemps, nous avions fait mettre une date butoir a ne pas depasser (la construction devrait etre en cours a ce moment). la dessus, le vendeur est un peu "spé" (pique des coleres sans raison, change d avis, bref, de gros problemes dans sa tete). le notaire nous a d ailleurs dit qu il etait "un peu fou" donc nous expliquait ce qu on allait signer (comme la non division mais qui etait juste une blague pour stabiliser le vendeur "toc toc) en aparté, pour qu on ne pose pas de questions lors des rencontres avec le vendeur.
bref, sans mefiance, on a signe. je dirais meme que c est plus que sans méfiance, mais en tres grande confiance! il ne manquait plus a la realisation de l acte que le bornage. mais on avait sa parole que la vente definitive pouvait etre faite 1 mois apres!!!!
mais le geometre a mis plusieurs mois. nous l appelions regulièrement, et n avons jamais pu le joindre. les papiers a signer etaient envoyer avec 3 mois de retard (ils dormaient sur son bureau). le notaire rassurant, le vendeur l air stupide, et nous en train de remuer ciel et terre pour avoir ce fichu bornage que je paye!
nous sommes donc a 4 mois depasse de la date butoir, et ne pouvons plus realiser notre projet de construction; donc ne voulons plus du terrain. pas de soucis, puisque le notaire a mis notre date pour se degager de la vente. et là ce n est pas cela du tout; la date est non extinctive du contrat!!!! mais je ne connaissais pas les termes je ne savais pas.
on voit donc le vendeur, qui accepte qu on achete plus, veut bien un accord amiable desengageant tout le monde sans poursuites, mais souhaite voir le notaire avant. (pfffffffff) . entre temps j appelle le notaire pour lui dire que nous sommes d accord entre nous pour arreter. c etait un lundi. et il me dit d envoyer une lettre de renonciation; que non, je ne risque rien; que oui c est juste une gentille lettre. et là j ai été stupide 10 mois mais ya une limite!
le mardi, le vendeur m appelle pour me dire qu il exige les penalites de dedit si je n achete pas sur ordre du notaire. que aucun accord avec des voleurs et des jtiuhfuh comme nous! nous allons le rencontrer et rencontrant les futurs acheteurs de notre terrain (moins de 24h apres, comment c est possible!)
le mercredi, le constructeurs me menace si je n achete pas ce terrain, prevenu par le notaire; et gentillement (pas sur;) ) nous conseille d acheter (et de construire lol) ayant croisé nos remplacants acheteur chez ledit notaire. (que font des acheteurs d un terrain deja vendu chez mon cher notaire mandate pour me defendre ).
de plus, curieusement, apres plus de 6 mois de bagare pour avoir le bornage, non realise le lundi où nous demandons a ne plus acheter, le lendemain mardi, le notaire est miraculeusement en possession de toutes les pièces!!!!
et nous sommes comme des abrutis ignorants à ne savoir que faire; futur proprio d un terrain indecoupable, que nous allons devoir revendre de suite pour se loger!
pour moi, des le debut le but du notaire etait de nous faire annuler la vente.

voila, ormis accepter que faire?

merci de votre attention

yar

Je dirais que tu es entrain de te faire mett**.
Prends rendez vous avec un notaire, pas téléphonique et amenes avec toi le contrat de vente etc etc

Ca sent l'******* ton truc

Quelle histoire

C'est à se demander, si le vendeur n'a pas fait trainer les choses exprès avec le notaire pour que des amis, les futurs acheteurs puissent vous racheter votre terrain, tout en vous demandant des dommages et intérêts sur le retard pris dans la conclusion de la vente...

vincent.1976 a écrit:

Quelle histoire

C'est à se demander, si le vendeur n'a pas fait trainer les choses exprès avec le notaire pour que des amis, les futurs acheteurs puissent vous racheter votre terrain, tout en vous demandant des dommages et intérêts sur le retard pris dans la conclusion de la vente...

oui oui, je crois bien que c est ça.
alors, les chambres de notaires ne reçoivent pas, et aucun notaire ne veut me donner de rdv
j aurais du epouser un notaire tiens

je reviens vers vous pour d autres questions,
le notaire me notifie par lettre simple un rdv pour signer l acte definitif 8 jours apres son courrier, soit dans 5 jours!! or, je n aurais le temps de prendre aucuns renseignements aupres d un quelconque notaire. je voudrais donc reporter ce rdv.
quel report puis je demander? un mois serait il trop?
merci de vos reponses

Les conseils de poil sont toujours fort appropriés.

Il me semble que les conditions suspensives étant levées, la vente est faite, la signature chez le notaire ne fait que l'entériner. Se désengager maintenant aurait un coût que vous pouvez estimer d'après les clauses de votre compromis. S'il y a une clause pénale, elle sera à l'appréciation du juge.

A vous lire, c'est le retard pris par l'établissement de l'acte authentique qui vous empêche de réaliser votre projet. Malheureusement, comme on vous l'a expliqué, ce n'est pas un moyen sérieux de rompre votre engagement. C'est très courant (j'ai attendu 18 mois et sur ce forum il y a pire). Celui qui n'a pas le droit d'être en retard c'est l'acheteur, sinon pour lui ce sont les pénalités. Vous avez accepté la clause de non division du terrain, elle est indifférente car à la signature elle ne vous empêchait pas de réaliser votre projet. Il faut maintenant vous y tenir même si vous vous dites que ça aurait été mieux autrement, par exemple en en revendant un morceau.

Il est possible que votre vendeur ait eu plusieurs candidats à l'achat. Vous avez emporté l'affaire, vous ne pouvez lui reprocher de se préparer à vous remplacer tant vous lui donnez de signe évident de défaillance probable. Si vous persistez il vendra à d'autres ce qui ne l'empêchera pas d'exiger les pénalités prévues. Il pourrait aussi vous forcer à acheter. Mettez vous à sa place. Lui aussi prend conseil et se positionne en fonction de votre comportement !

Le notaire vous propose un rendez-vous, demandez lui son projet d'acte, c'est la moindre des choses, et essayez de faire reporter le rendez-vous de quelques jours, à une date acceptable, si vous souhaitez solliciter les conseils d'un autre notaire (évitez le terme ****** en lui parlant de son confrère). Un report trop long serait un autre signe de votre défaillance probable.

Peut-être vous êtes vous un peu énervés et après réflexion pourriez-vous revenir à vos intentions premières : construire votre maison sur ce terrain.

Enfin, la construction ce n'est pas gagné d'avance non plus !

merci boifan,

je comprends bien mettre faite avoir legalement.
je comprends bien que les delais sont inevitables, nous avions seulement convenu de ne pas depasser une certaine date son depassement rendant nos financements impossibles. le vendeur etait d accord, et le notaire devait l avoir stipulé dans le compromis.
domage que je n ai pas ete capable d en comprendre tous les termes.
quant au terrain, nous devions en donner une partie a notre fils. je viens de comprendre que je ne pourrais plus!

je suis bien amere et écoeuré de devoir signer. plus qu à revendre d urgence pfffffffffffff.

merci à tous pour vos precieux conseils.

yar

Eh ben finalement les soucis que l'on rencontre avec notre terrain sont minimes à côté des votres...

Il y a un truc peut etre pas mal à faire, c'est prendre contact avec l'ADIL de votre département, vous pourrez consulter un juriste spécialisé dans ce domaine, c'est un service gratuit et au moins il ne cherchera pas à profiter de vous ou de la situation comme a l'air de le faire le notaire...
Il y a un site internet (essayer sur le site de l'ANIL pour avoir les coordonnées de l'ADIL la plus proche de chez vous).
Le juriste est consultable par téléphone ou sur rdv.

Dans notre cas dès que nous aurons signé le compromis nous le lui emmenerons pour ne pas nous faire entuber (enfin un peu moins on espere!!)

Voilà, bon courage, ca doit vraiment pas etre facile à voir le bout du tunnel.

Poca a écrit:

Dans notre cas dès que nous aurons signé le compromis nous le lui emmenerons pour ne pas nous faire entuber (enfin un peu moins on espere!!)

En dehors des conditions suspensives en signant un compromis vous devenez l'acheteur et pas quelqu'un qui va pouvoir changer d'avis. C'est signé.

Donc faites vous envoyer une copie du projet et demandez un avis avant de signer le compromis mais pas après !

yar56 a écrit:

j aurais du epouser un notaire tiens

Et vous auriez gaché votre vie...

yar56 a écrit:

je comprends bien mettre faite avoir legalement.

Le notaire en question semble avoir manqué singulièrement à ses devoirs de conseil et de neutralité. La difficulté est d'en apporter la preuve si vous voulez engager sa responsabilité.

yar56 a écrit:

quant au terrain, nous devions en donner une partie a notre fils. je viens de comprendre que je ne pourrais plus!

Il est sans doute possible de créer une copropriété horizontale sur le terrain afin de pouvoir donner un lot de copropriété avec droit d'édifier une construction. Ce n'est pas la panacée mais cela permettrait de contourner l'interdiction de morcellement.

merci de vos reponses;)

*poca: n hesitez pas à demander un projet d acte avant le compromis. car une fois celui ci signé, on ne peux plus rien faire.

*poil: vous m avez faire sourrire, finalement mon mari est mieux qu un mari notaire
par contre: dans le cas d une copropriète horizontale peut on vendre un lot? (je me renseigne juste pour pouvoir vendre mon terrain (pour les futurs acheteurs) je ne vais pas me lancer dans ces choses où je vais encore attirer l *******

par contre voici une autre de mes questions :
mon compromis n est pas paraphe à toutes les pages; pourtant nous avions verifié chez le notaire!!!!! (*******, vous avez dit ******* ) . comme de par hazard, c est la page de mes penalites en cas de non achat qui n est pas paraphe!
pensant enfin pouvoir "casser" ce compromis voila ce que j ai trouve:
deja on ne "casse" jamais un compromis, on ne peux se desengager!
et seule la feuille non paraphée est annulée. Décret n°71-941 du 26 novembre 1971: Article 14
Modifié par Décret n°2005-973 du 10 août 2005 art. 4 (JORF 11 août 2005 en vigueur le 1er février 2006). Chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité des feuilles non paraphées.finalement, le notaire est roi et peut faire ce que bon lui semble. parce que qu est ce qui prouve que sur cette feuille il n etait pas inscrit que je n avait aucune penalite; qu est ce qui prouve qu il n y etait pas inscrit que si je renonçais à la vente le notaire m offrait 3 millions!

je suis ecoeurée...

que puis je y faire?

yar

bonjour
elle est bien triste cette histoire comment peut on arnaquer les gens volontairement et sans scupule

dans les clauses suspensives n'avez vous pas mit "sous reserve de pret accepté " ca peut peut etre vous aider a annuler

sinon pourquoi ne pas "donner" le terrain a votre fils qui lui pourra le divisé en deux parcelles et vous en "redonner" une partie

quand on a signé notre compromis de vente en avril dernier il etait bien specifié dans le contrat que le vendeur ne pouvait pas vendre en lotissement et que si nous n'achetions qu'une des deux parcelles restantes sur les trois du depart il aurai interdiction de vendre la derniere parcelle pour les dix prochaines annees a venir

sinon tu peux apellé les avocats conseils c'est gratuit

enfin bon courage pour la suite

D'après la réserve du vendeur, tu n'as pas le droit de vendre un terrain constructible (à vérifier donc si le vendeur à le droit de mettre celà).
Par contre, si tu trouves quelqu'un qui est OK pour acheter un morceaux de ton terrain, tu gardes le terrain a ton nom, tu fais construire à ton nom et tu leur vends une fois construit.
En effet, dans ce qui est écris, rien ne t'empeche de construire une econde maison et de la revendre ensuite.

JB

yar56 a écrit:

par contre: dans le cas d une copropriète horizontale peut on vendre un lot?

Bien sûr.

yar56 a écrit:

(je me renseigne juste pour pouvoir vendre mon terrain (pour les futurs acheteurs) je ne vais pas me lancer dans ces choses où je vais encore attirer l *******

Il ne s'agit pas à priori d'un abus de droit puisqu'il ne s'agissait pas de contourner une règle d'urbanisme ou la réglementation des lotissements.

Néanmoins, il me semble comprendre que la réforme du droit de l'urbanisme et notamment des autorisations d'urbanisme consacre la réglementation des lotissement dès qu'il est procédé à une division pour édifier une ou plusieurs constructions (Article L442-1 du code de l'urbanisme). Si ma lecture est exacte, la solution de la copropriété horizontale est à oublier très vite (dans la mesure ou la réforme va devenir applicable)

Quoi qu'il en soit, si vous revendez le terrain en totalité les futurs acquéreurs ne seraient pas soumis à l'interdiction de diviser.

S'agissant, de la page non paraphée, demandez au notaire de vous montrer l'original du compris et notamment la page en question. Vous risquez de faire naître chez lui un embarras certain (à moins qu'il n'exerce à ses heures perdues des qualités de faussaire). Le texte que vous avez cité doit s'appliquer pour les actes authentiques et non pour les actes sous seing privé (et il est peu probable que vous ayez régularisé un compromis en la forme authentique).

La solution astucieuse de la donation à votre fils et la donation de votre fils à votre profit doit être assez couteuse et me semble hélas un peu artificielle

Citation:

Le texte que vous avez cité doit s'appliquer pour les actes authentiques et non pour les actes sous seing privé (et il est peu probable que vous ayez régularisé un compromis en la forme authentique).

je ne comprends pas.
qu est ce que cela engendre alors? rien?

merci
yar perdue

la page non paraphée ne doit pas pouvoir vous être opposable de toute façon.

Je complète mes réponses précédentes :

Au jour d'aujourd'hui, vous pouvez parfaitement donner une partie de terrain après division à votre fils car seule la division en vue de la vente d'un lot constructible vous est interdite (donc il n'est nul besoin de copropriété horizontale).

Compte tenu de l'imminence de l'entrée en vigueur de la réforme, la donation d'une partie du terrain à votre fils qu'il y ait copropriété au division tombe sous le coup de la nouvelle réglementation des lotissements puisque dans les deux cas il y a au minimum une division en jouissance.

Article L442-1 du code de l'urbanisme a écrit:

Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

NOTA : L'article 41 de l'ordonnance nº 2005-1527 énonce : "La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007."
Le décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 fixe cette date au 1er juillet 2007, sous les réserves énoncées dans ce même article 26.
En dernier lieu, l'article 72 de la loi nº 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date limite d'entrée en vigueur de l'ordonnance au 1er octobre 2007.

(source Légifrance)

Si la vente d'une partie du terrain à un tiers semble être interdite, il est peut être encore possible d'envisager une copropriété horizontale (avec de véritables parties communes comme un accès commun par exemple).

Cette procédure est souvent critiquée lorsqu'elle constitue un préalable aux constructions mais dans la mesure où un permis de lotir serait demandé et obtenu (car il y a une division non pas en propriété mais en jouissance) et qu'il ne s'agirait pas de contourner une règle d'urbanisme, je ne vois pas bien quelle critique il pourrait être portée à ce montage.

Mais je manque peut-être d'imagination et il n'y a hélas pas encore de jurisprudence pour nous fixer.