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Taux endettement et investissement locatif

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Bloggeur Env. 40 message Oise (60)
bonjour
Nouveau sur le forum pour un début de projet et déja un soucis avec la banque. Sur les conseil de mon banquier en maladie actuellement,j'ai acheté deux appartement pour faire de l'investissement locatif. Pour le moment il me coute environ 200 euros par mois (pret - loyer). Pour etre clair il s'agit d'appartements meublé en résidence de vanances(avec des contrat de location). A ma grande surprise le banquier ajoute d'un coté le produit des locations à mes revenus et les prét de l'autre coté au meme titre que le pret voituer pour calculer le taux d'endettement, ce qui ne me parait pas logique et à pour but de limiter ma possibilité d'investissement dans une maison neuve. Je ne suis pas sur de ce calcul?? Avez vous un avis?
MERCI
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Messages : Env. 40
De : Oise (60)
Ancienneté : + de 13 ans
 
Env. 80 message Finistere
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Env. 200 message Yonne (89)
Bonjour,

Juste par curiosité, pourquoi des résidences vacances, dans quel cadre ?
Messages : Env. 200
De : Yonne (89)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 200 message Yonne (89)
Ajoute tous tes revenus (locatifs, professionnel, etc...) multiplie ce résultat par 35%. Cela te donne ta capacité d'endettement. Ensuite tu déduis de ce résultats tous tes prêts (locatif, voiture, prêt à la conso etc..). Si le résultat est positif alors c'est super, tu peux encore emprunter, s'il est négatif alors il te faudra revoir certain de tes projets.
J'espère ne pas avoir dit trop de bétises.
Messages : Env. 200
De : Yonne (89)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Bloggeur Env. 40 message Oise (60)
Merci, justement un ami m'a dis que l'on prenait juste un pourcentage(70% je crois) du résulat locatif, c'est à dire que l'on impute juste dans mon cas la perte de 200 euros par mois, ce qui change énormémént la donne et me parait plus logique, car dans mon cas cela voudrait dire revendre des bien qui me coute de l'argent mais qui on pris plus de 20% en valeur depuis deux ans. Il y a un probléme de raisonnement dans cela.
1ér cas

EX revenus salarié: 4 000 euros
revenus locatif: 600 euros

Pret locatif 800 euros
pret voiture et autres 700 soit 32%


2éme cas

revenus salarié 4000
Résulat locatif -380 (800-70%600)

pret voiture et autres 700 soit 20 %dans ce cas



Voila mon diléme, trouver le bon banquier.

Pour la question précedente, il s'agit d'un appartement aux menuires loué durant tous l'hiver (pas de soucis pour celui ci ) il est rentable, l'autre ce trouve dans le sud(66) et me coute de l'argent mais est un excelent investissement (reserve naturel et protége) plus 20 pourcent en deux ans.
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 40
De : Oise (60)
Ancienneté : + de 13 ans
 
Env. 200 message Yonne (89)
Je ne comprends pas d'où proviendrais ce pourcentage.
A ma connaissance je n'ai jamais entendu parler de cela, après je ne suis pas au fait de tout !!

Pour moi c'est le raisonnement du cas n°1 qui est bon. Concernant tes investissements, le second te coûte de l'argent mais il a pris 20% de valeur... Je ne connais pas ta situation ni ton investissement mais il faut savoir quand tu vas rentrer dans tes "billes" ? En tout cas, c'est paradoxale.
Messages : Env. 200
De : Yonne (89)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Bloggeur Env. 40 message Oise (60)
En fait j'attend justement des réactions de personnes ayant eu le meme soucis.....
Le but de ces investissements à été fait pour objectif de préparer une retraite, ce que je perd aujourdh'ui, sera récupérer à la fin de mes pret, ou avant si besoin de vendre pour une raison ou une autre. Supporter un cout de 200 euros par mois ou le placer dans une assurance vie quelconque , j'ai fait le choix, je peux aussi profiter de la montagne en été et la mer en hiver gratuitement!!!!!! . Par contre, à titre d'exemple le studio au menuires pourrait en m'en occupant un peu et en trouvant une personne sur place, me rapporter beaucoup car aujourdhui l'agence garde une marge énorme(station rempli l'hiver à 95 %).

Pour mon projet, j'espére trouver une banque censé, car sinon il va falloir choisir entre la revente des immeubles( dommage...) et notre belle maison neuve!!! .Mon correspondant au LCL avait compris puisse qu'il m'avait inciter à ses investissement (taux 3,90 à L'époque), mais il est en longue maladie et la personne qui ma reçu ma dis qu'elle comprenait le raisonnement mais que comme les pret était enregistrés chez eux , elle ne pouvait les ignorer (vive l'automatisme).
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 40
De : Oise (60)
Ancienneté : + de 13 ans
 
Env. 200 message Yonne (89)
Donc tu as peut-être réalisé des LMNP alors ?!
En tout cas je te souhaite bon courage par la suite !!
Messages : Env. 200
De : Yonne (89)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 600 message Meurthe Et Moselle
J'ai en effet entendu les deux méthode selon les banques. Il te reste à trouver la bonne Crying
Messages : Env. 600
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 100 message Champcevinel (24)
luc60 a écrit: (...) A ma grande surprise le banquier ajoute d'un coté le produit des locations à mes revenus et les préts de l'autre coté au meme titre que le pret voiture pour calculer le taux d'endettement, ce qui ne me parait pas logique et à pour but de limiter ma possibilité d'investissement dans une maison neuve. Je ne suis pas sur de ce calcul?? Avez vous un avis?
MERCI


Nous c'est ce qu'on fait effectivement. Si ce n'est qu'en plus, on prend en compte que 80% des revenus locatifs... Happy

J'ai obligé de rajouter qu'on prend beaucoup moins en compte sur les projets locatifs une notion de critère à 33% car il apparaît évidemment que plus la personne a des investissements locatifs (par le biais de SCI avec des revenus correspondant aux charges), plus il a de chance d'être sur des taux beaucoup plus élevés. On fait donc beaucoup plus attention sur la qualité de l'investissement, la pertinence du revenu locatif escompté, le revenu disponible global après projet etc...
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +13 ans.
Messages : Env. 100
De : Champcevinel (24)
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Env. 700 message Seine Maritime (76)
Bonjour.

Mon banquier, pour un investissement locatif, n'integre dans le revenu que le differenciel loyer/pret (en + ou en -).

Ce qui fait que si ton loyer=montant du pret, cela n'influe pas du tout sur ton taux d'endettement.

Autrement tu pourrait te retrouver avec un taux d'endettement superieur à 100%
Messages : Env. 700
De : Seine Maritime (76)
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Bloggeur Env. 40 message Oise (60)
merci

Quelle est ta banque svp.
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Env. 700 message Seine Maritime (76)
Le CIC
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Env. 500 message Marne (51)
effectivement, nous calculons dans un 1er temps le déficit ou le positif du locatif sous cette forme (loyers X 85% -du au décalage si le logement n'est pas loué et retrouver un autre locataire-) moins charges, assurances et taxes foncieres, si tu obtiens un déficit, on le met alors dans l'endettement avec autres crédits et impots face aux revenus annuels et ne devant pas excéder 33% et ou un résiduel minimum par personne.

Dans certains cas nous tenons compte aussi du gain fiscal, dans ton cas il ne doit pas y en avoir car tu dois dépendre du régime LMNP... (Loueur meublé non professionel)

voilà...
adherente 959 aamoi
Messages : Env. 500
De : Marne (51)
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 80 message Finistere
je suis dans le même cas que toi, et le crédit Agricole m'a clairement dit qu'il y avait un traitement des données différent quand il y a un investissement locatif. Cette conseillere m'a annoncé qu'il plafonnait le taux d'endettement à 50% au lieu des 33%.
tout comme toi, je ne sais quoi penser. Je fais des simulations partout sans savoir si le dossier passera le comité de crédit. Ce qui me révolte c'est que le gain fiscal de l'opération n'est pas pris en compte dans le calucul du taux d'endettement (environ 200euros par mois)
ma situation:
revenu locatif (523euros hors charges ou 381euros charges inclues)
échéance: 623
gain fiscal 150 euros
résultat de l'opération: endettement de 92euros nette par mois.

Le problème est bien que c'est 92 euros, avec leur calcul de comptable, augmente mon TE de près de 10%
La façon de compter des banques est illogique et très pénalisante
++
Mig
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Dept : Finistere
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