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Plusieurs studio sur un terrain.

Ce sujet comporte 17 messages et a été affiché 892 fois
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Cops561
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 1 an
Le 23/08/2018 à 22h05
Plusieurs studio sur un terrain.
Bonsoir à tous,

Je me présente, je m'appelle william, j'ai 21ans, et je viens d'entrer dans la vie active.

Je viens donc d'arriver dans les Yvelines, et je souhaite me construire un chez moi, probablement sur le secteur de Rambouillet probablement vers Août 2019.

Mais l'achat d'un terrain sur le secteur en question est relativement cher et donc,étant peu casanier, je me suis mis en tête de mon construire seulement une petite maison d'environ 30m2 (surface qui me suffit amplement, vivant célibataire) et de rentabiliser le reste de mon terrain en y construisant 2 autres petites maison de 20m2. Cet investissement pourrait me permettre a la fois de limiter le coût de mon crédit, et surtout de m'assurer une petite rente une fois mon crédit remboursé.
En comptant un terrain de 100m2 environ par habitation.
Seulement je peine a trouver des réponses claires quant a la législation sur le sujet.
J'espère que vous allez pouvoir m'éclairer sur les points suivants.

-Une fois le terrain acquis, dois-je déposer un permis de construire pour chaque habitation?
-Au niveau des compteurs d'eau, d'électricité et de la ligne téléphonique, est-il possible d'en avoir plusieurs sur un même terrain? Si oui quelle est le procédure et le coût approximatif? Quelles sont les démarches?
-dois-je diviser mon terrain pour pouvoir louer chaque habitation?
-Au niveau de la numérotation des logements, peuvent-ils avoir chacun un numéro individuel?
-Quand vient le moment de la location, en sachant que j'espère tirer un loyer de 450 par maisonnette, combien m'en restera-t-il si je fait appel a une agence? Le montant parfait il réaliste pour le secteur? Sachant que j'espère un minimum de restant de 300euros par mois une fois les frais d'agence et les impôts déduits pour que l'opération soit rentable et que mes calculs par rapport a mon budget "collent".

Merci d'avance a ceux qui pourront m'aider a lever toutes mes interrogations.

Et enfin un gros pardon pour les fautes d'orthographe que j'ai pu faire, je dois bien reconnaître quelques lacunes!
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Gwendalfr

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Eure Et Loir
Ancienneté : + de 7 ans
Le 24/08/2018 à 19h53
Alors il faut savoir qu'au delà de deux maisons vous passez en lotissement. Donc avec la mise en place de voire, stationnement et l'ensemble des raccordements pour la viabilisation. Après je suis très surpris des surfaces annoncées. 30 M2 pour vous ?? Et 20 pour les locations. C'est des surfaces ridicules. Ce n'est pas une critique, mais je crois que vous n'avez aucune connaissances des sommes a engager. Et 20m2 pour du locatif c'est ridicule et super chère pour une maison rapporte au M2 par rapport aux raccordement divers et à la taxe d'équipement. Votre projet n'est pas viable
.
100m2 par maison pour une surface de 20m2 ??????
Si vous venez de rentrer dans la vie active vous ne trouverez aucune banque pour vous suivre.
Et votre projet en l'état ne tient absolument pas la route .
20m2 pour une habitztion indépendante ?????? Vous savez qu'il y a une réglementation. Thermique en vigueur depuis 2012 ? Elle va coûter une fortune par logements.
Je crois que vous ne maitrisez absolument pas le sujet et qu'il va falloir vous renseigner énormément avant d'envisager quelque chose. Encore une fois ce n'est pas une critique mais simplement un recommandation
En fait votre projet est impossible, sauf si vous regroupez l'ensemble en un immeuble.

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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Cops561
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 1 an
Le 24/08/2018 à 20h06
Bonsoir, voici une idée d'implantation faite sur smartphoneÉdit:


Au sujet des sommes a engager pour les constructions, tout est déjà chiffré, je travailler dans le bâtiment 3 ans et donc au niveau de la construction je sais a peu près ou je vais.
C'est plus au niveau "législation" que je pêche.
Sur le secteur ou je compte construire je vois beaucoup de logements a louer avec une surface similaire. Et me concernant 30m2 me suffisent amplement dans le sens où je ne suis chez moi que le week-end. Et le fait de proposer un si petit terrain ne me paraît pas fou dans le sens où des gens louer des appartements et donc sans jardin.
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Gwendalfr

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Eure Et Loir
Ancienneté : + de 7 ans
Le 24/08/2018 à 20h12
Vous parlez de terrain de 100m2 pour chaques habitations. Dans vos plans je vois une maison et deux garages
Bon désolé je me moque, mais il faut déjà que vous preniez la réglementation du plu de votre région. Pour connaître les surfaces minimal par rapport au règles d'urbanisme.
Mais aussi les distances entre les limites de propriété et la construction . Enfin plein d'infos indispensables pour définir les bases

PS : moi je suis économiste de la construction depuis plus de 25 ans
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Cops561
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 1 an
Le 24/08/2018 à 20h30
Ou consulter le PLU?
J'ai cru lire que la surface minimal pour une location est de 9m2 c'est illégal si c'est plus petit. Pouvez vous confirmer cette information?

Je comprend que vous ne voyez que deux "garage" tant mon plan n'est pas abouti, mais si vous voulez une fois les plans intérieur je pourrais les poster pour que vous puissiez me dire se que vous en pensez.
Au sujet des distance minimal, j'ai également cru lire 3m minimum du bord du terrain, ou limitrophe (et ouvertures interdites sauf carreaux trouble) mais pas entre les deux. Pouvez vous confirmer cela? Je me suis basé la dessus pour mon plan.
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Gwendalfr

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Eure Et Loir
Ancienneté : + de 7 ans
Le 24/08/2018 à 21h24
Le plu est consultable en maire.sand cela on ne peut dialoguer.
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mistigri34

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 10000
Dept : Herault
Ancienneté : + de 5 ans
Le 24/08/2018 à 22h14
Gwendalfr a écrit:Le plu est consultable en maire.sand cela on ne peut dialoguer.

Bonjour,
Encore faut-il avoir un terrain en vue, ce qui ne semble pas être le cas ici.
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Cops561
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 1 an
Le 24/08/2018 à 22h28
Je précise que le terrain n'est pas encore acheté. Vos éclairage me permettrons justement de ne pas me tromper!
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 5 ans
Le 24/08/2018 à 23h03
Bonjour

Gwendalfr a écrit:Alors il faut savoir qu'au delà de deux maisons vous passez en lotissement. Donc avec la mise en place de voire, stationnement et l'ensemble des raccordements pour la viabilisation. Après je suis très surpris des surfaces annoncées. 30 M2 pour vous ?? Et 20 pour les locations. C'est des surfaces ridicules. Ce n'est pas une critique, mais je crois que vous n'avez aucune connaissances des sommes a engager. Et 20m2 pour du locatif c'est ridicule et super chère pour une maison rapporte au M2 par rapport aux raccordement divers et à la taxe d'équipement. Votre projet n'est pas viable
.
100m2 par maison pour une surface de 20m2 ??????
Si vous venez de rentrer dans la vie active vous ne trouverez aucune banque pour vous suivre.
Et votre projet en l'état ne tient absolument pas la route .
20m2 pour une habitztion indépendante ?????? Vous savez qu'il y a une réglementation. Thermique en vigueur depuis 2012 ? Elle va coûter une fortune par logements.
Je crois que vous ne maitrisez absolument pas le sujet et qu'il va falloir vous renseigner énormément avant d'envisager quelque chose. Encore une fois ce n'est pas une critique mais simplement un recommandation
En fait votre projet est impossible, sauf si vous regroupez l'ensemble en un immeuble.


Juste une remarque. Pour les maisons de moins de 50m2, il me semble que la RT2012 n'est pas applicable.

Mais ça ne change pas grand chose car effectivement les frais seront nombreux et difficiles à amortir sur un tel projet.

Qui dit lotissement, dit effectivement voirie commune, places de stationnement à prévoir (1 par logement + 1 handicapé il me semble).

Au niveau des délais, il faudra d'abord déposer et obtenir le PA, créer le lotissement, puis déposer les PC, les obtenir, et construire. Ça prend du temps (plusieurs années). Pour éviter les frais intercalaires trop importants, ou le loyer + prêt souvent difficile à payer sur le long terme, il faut donc avoir un apport conséquent. Est-ce le cas ?

Autre point. Qui dit location, dit logement PMR. Dans 20m2, il faudra bien le concevoir. Je n'ai jamais essayé, mais je pense qu'il n'est pas évident de faire une maison PMR de seulement 20m2. Dans les plans prévus, les logements respectaient-ils bien la réglementation PMR ?

Enfin, pour calculer la rentabilité du projet, il ne faut pas oublier qu'un bien en location n'est pas occupé 100% du temps, surtout sur des petites surfaces comme ça, et que certains locataires ne paient pas leurs loyers. Donc il ne faut pas calculer 12 × loyer mensuel sur son étude de faisabilité, mais prendre en compte des mois sans loyer.

En conclusion, comme Gwendal, je ne crois donc pas dans la rentabilité d'un tel projet, même s'il était faisable d'un point de vue administratif (conformité au PLU)
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Cops561
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 1 an
Le 24/08/2018 à 23h10
Je ne connais pas la réglementation pmr, pouvez vous m'en dire plus?
Et au sujet de la création d'un lotissement, c'est bien obligatoire si tout est sur un même terrain?
Pour enfin, pour mon le calcul que j'ai fait, en sachant que le publique cible d'un tel logement c'est les étudiant, j'ai calculé les revenus du logement sur 10 mois par an, soit une année universitaire. Je comptais éventuellement boucher le vide l'été grâce a location saisonnière, mais je ne l'ai pas inclus dans mes calculs.
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mistigri34

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 10000
Dept : Herault
Ancienneté : + de 5 ans
Le 24/08/2018 à 23h29
Cops561 a écrit:Je précise que le terrain n'est pas encore acheté. Vos éclairage me permettrons justement de ne pas me tromper!

Mais un terrain trouvé ?
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mistigri34

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 10000
Dept : Herault
Ancienneté : + de 5 ans
Le 24/08/2018 à 23h32
Et faut-il vraiment créer un lotissement si ces logements et bouts de jardins restent la propriété de Cops et que c'est à but locatif ?
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 5 ans
Le 24/08/2018 à 23h38
Pour la réglementation PMR, c'est tout simplement l'obligation pour les nouvelles constructions faites dans un but locatif d'être accessible à toute personne en situation de handicap, quelque soit son handicap. Il faut donc une cuisine adaptée, la chambre doit également être adaptée, mais aussi la SdB. Dans ce dernier cas par exemple, n'espérez pas passer avec la micro SdB qu'on trouve souvent en logement étudiant.

Pour la création du lotissement, c'est justement quand on souhaite construire plusieurs logements sur un même terrain que le lotissement est nécessaire. Construire plusieurs logements sur des terrains mitoyens indépendants ne pose aucun soucis.

Enfin, si votre cible est un public étudiant, je trouve optimiste de prévoir une occupation sur 10 mois par an. Ça, ce sera la version "tout va bien". Mais que faites-vous des étudiants qui n'ont cours que 7 ou 8 mois dans l'année ? Et ceux qui finalement ne paieront pas (si, si, ça arrive. Et pas qu'aux autres, donc il faut le prendre en compte). Et combien d'étudiants abandonnent leur scolarité en cours d'année ? Donc partir sur un loyer 10 mois par an, c'est vraiment optimiste.
Et même s'il ne faut pas tout voir en noir, quand on étudie une faisabilité financière, il vaut mieux éviter de prendre des hypothèses trop optimistes si on ne veut pas avoir de mauvaises surprises.

Vous dites travailler dans le bâtiment, mais vous ne semblez pas très au courant de ce milieu. Sans indiscrétion, quel est votre métier ? Etes-vous sûr au moins d'avoir bien calculé tous les coûts inhérents à une construction ?
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Cops561
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 1 an
Le 25/08/2018 à 00h14
J'ai travaillé (au passé) pendent 3 ans de mes 15 a 18 ans en tant que charpentier et couvreur. Je compte donc me servir de ça pour mener mon projet a bien. A la suite de sa j'ai repris des études pour passer des concours de la fonction publique.

Je sais parfaitement lire un plan et m'y tenir, j'étais plutôt pas mauvais en dessin technique.
J'ai eu l'occasion de faire des maisonnette en ossature bois, bardage zinc. D'une taille d'environ 20m2. C'est ce qui m'a inspiré le présent projet. Le propriétaire en question lui n'avais pas un but locatif, c'était seulement un studio que son fils allais occuper a l'année pour "plus d'indépendance"
En revanche je n'ai jamais travailler sur la partie réglementation. Et c'est pour cela que je vient vous demander conseil.

Pour chiffrer les coûts de tels constructions, j'ai tout simplement noter chaque étape de la construction dans l'ordre, et chiffré chaque matériel dont j'ai besoins. (Hors location, tel qu'un manitou pour lever les poutres etc) et hors mobiliers. Puis majoré le tout de 10% pour éviter les mauvaises surprise

Ensuite au sujet des impayés, existe-t-il des assurances?
Pour ma part j'ai calculé 10 mois sachant que c'est la durée dans l'année pour la quelle ma copine occupé son logement étudiant sur rennes ( nous vivons éloignés), mais tout en sachant qu'elle paie le loyer toute l'année. J'ai pris ça comme référence. Mais vous avez sans doute raison il faut être prudent. A combien estimez vous un taux d'occupation raisonnable a l'année?
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achatell

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 2 ans
Le 25/08/2018 à 08h36
Je vous félicite pour votre ambition au vu de votre âge, par contre je trouve le concept vraiment mauvais et peu rentable.

Vos locataires vont avoir l'impression de vivre dans une cage à lapin, vous aurez du mal à en trouver, un si petit bâtiment ça ne fait pas envie.

Pourquoi ne pas construire une belle maison de 70m2 (30 + 20 + 20) et la séparer avec deux entrées bien distinctes et une bonne isolation phonique.

Esthétiquement ça fera envie, pour vous comme pour eux. Financièrement ça mutualise les cout de construction et vous trouverez plus facilement des locataires, donc meilleure rentabilité.
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En cache depuis le dimanche 15 septembre 2019 à 08h21

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