Terrain constructible à cheval sur 2 zones (UD et N)

Bonjour,
Je me suis porté acquéreur d'un terrain d'une surface totale de 1038 m²
(dont 948 m² en zone UD et le reste en zone N).
La partie du terrain en zone N ne me gêne pas puiqu'il s'agit d'une zone
qui se situe dans les 5 m des limites séparatives (zone de non construction).
Le COS est 0.15 et l'emprise au sol est de 0.20 pour la zone UD.
J'ai déposé ma demande de permis de construire en appliquant le COS et
l'emprise au sol sur les 1038 m² (surface totale de mon terrain). La mairie me
dit que le COS et l'emprise doivent s'appliquer sur les 948 m² de la zone UD
et non sur la totalité de la surface.
Même si la variation semble minime, ça remet mon projet complétement en cause.

Qu'en pensez vous ? tous les contructeurs que j'ai consulté ainsi que le MOE que
j'ai retenu m'ont dit qu'il fallait appliquer le COS et l'emprise
sur la totalité de la surface du terrain.