Comparaison prêt pass foncier vs bail à construction

Bonsoir BED .

J'ai lu plusieurs fois pour tenter de comprendre .

Normalement , pour nous , en pass différé que les droits d'enregistrements ( si je dois payer une TVA en plus sur mon terrain , j'arrête tout , sans difficulté , condition suspensive sur la durée de prêt pour le terrain ) .

Donc pour ce que j'ai compris , un lotisseur est un marchand de bien . Il est donc assujettis à la TVA 19.6% . Il te vend un terrain donc TTC ( TVA 19.6 incluse )
. Pour ce que je comprend , le différentiel de TVA ne serait pas récupérable sur le terrain en version prêt différé mais possible en version bail ( intéressant ) .

Par contre , si tu achètes un terrain à un particulier ( personne physique ) , pas de TVA sur le prix de vente du terrain ( prix net vendeur ) .

Citation:

Est assimilé à un terrain à bâtir, un terrain nu,un terrain recouvert de constructions destinées à être démolies, unimmeuble inachevé, un droit de surélévation d'un immeuble préexistant.

Depuis le 22 octobre 1998, les acquisitions de terrain à bâtir par des personnes physiques en vue de la construction d'un immeuble d'habitation ne sont plus assujetties à la TVA immobilière, mais sont soumises aux droits d'enregistrement.

Demeurent soumis à la TVA immobilière les acquisitions de terrains :

• 
  par des personnes morales qui construisent, dans le délai de 4 ans de l'acquisition, des immeubles à usage d'habitationou à un autre usage ;
  

• 
  par des personnes physiques qui construisent dans le même délai des immeubles à un usage autre que l'habitation.
  
  

Donc :

Citation:

C'est donc 2 des avantages économiques du PASS-FONCIER (TVA 5,5% sur le terrain - Pas de droits d'enregistrement)qui disparaissent

C'est le principe même du prêt PASS différé . Tu achète dans des conditions normales le terrain , tu paie le prix demandé pour le terrain ( TTC en cas de marchand de bien , Net vendeur après d'une personne physique ) et tu paie des droits d'enregistrements .
Par contre , cela me fait conclure qu'il est plus intéressant pour l'achat d'un terrain auprès d'un lotisseur de passer par un bail à construction puisque visiblement dans ce cas le différentiel de TVA est récupérable .

Citation:

Cela, la loi Boutin n'en traite pas et il faudrait un aménagement du Code Général des Impôts pour qu'il en soit autrement

100% d'accord pour une modif du code des impôts pour ne pas payer de droit d'enregistrement en pass différé .

J'y connais rien en pass foncier mais l'acquisition du terrain doit se faire par une structure porteuse, ce qui explique la fiscalité de 19,6% de TVA , non ?

poil a écrit:

J'y connsais rien en pass foncier mais l'acquisition du terrain doit se faire par une structure porteuse, ce qui explique la fisacalité de 19,6% de TVA , non ?

Oui , dans le cas de la version Bail , le CIL devenant le propriétaire du terrain et en l'assimilant à un marchand de bien .

Dans la version " pret différé " , le particulier , en temps que personne physique , devient propriétaire directement du terrain donc droit d'enregistrement .

En tout cas , une chose est sur :

C'est soit TVA ( Bail ) , soit droit d'enregistrement ( différé ? ) ; Les 2 ne peuvent etre cumulatif : impossible d'etre à la fois personne physique et morale sur un même terrain ) .

Ok, j'ai mal lu le sujet

Le lotisseur n'est pas toujours marchand de biens, l'ADIL généralise.

Quand bien même le lotisseur serait marchand de biens où plus généralement (hors statut marchand de biens) souhaiterait pouvoir déduire la TVA ayant grevé son acquisition (le foncier) ou les aménagements qu'il a effectué, il ne peut le faire avec un particulier puisque le régime fiscal de la vente est nécessairement les droits au taux applicable (5,09% généralement- fonction du département)

La regime de marchand de biesn est un régime d'imposition de la société et pas un régime de vente. La TVA marchand de biens n'existe pas.

c'est ce que je lui ai répondu (avec des liens vers les textes de loi) mais il a pris la mouche un peu, il me dit qu'il connait son sujet, c'est dommage je n'ai pas sa réponse sous la main pour vous la copier coller mais en gros il dit que dans le cas du bail à construction l'acheteur obtient une REMISE sur le prix public grace à la baisse de TVA (comme si elle était intégrée dans le prix affiché, pas comme si elle se rajoutait), alors que dans le prêt pass foncier on paye 5.09% de plus que le prix public.
Moi j'ai toujours cru qu'en pass foncier la TVA s'ajoutait au prix public et qu'on obtenait du 5.5% alors qu'en prêt pass foncier les 5.09% s'ajoutait au prix public, dans les 2 cas on payait à peu près le même prix.

Sur le pass bail à construction, je ne me prononcerait pas car je ne connais pas la politique des aménageurs lorsque le prix de vente doit être exprimé en TVA du fait de l'acquisition par une structure porteuse.

Mais il ne me semble pas curieux que les aménageurs (qui peuvent déduire de la tva payée de la tva collectée à l'occasion de la vente) revoient en conséquence le prix de vente

bonsoir,
je me suis largement penché sur le sujet du pass foncier car nous avions l'intention de construire par ce biais mais nous venons dabandonner pour le moment pour 2 raisons: pas de concurrence possible sur le coin et rumeur de licenciement dans l'entreprise.ici, le constructeur a le monopole car il est ami avec le promoteur donc ils ont fait un pacte: le constructeur lui apporte des clients et le promoteur lui reserve tous les pass foncier.
bon bref
pour répondre il semble plus interessant de faire un prêt différé auprès du CIl car le terrain t'appartient dès le début. Ce^pendant malgré son intérêt il faut savoir qu'il ne peut pas encore être mis en place car il manque une intruction fiscale qui tarde à tomber. Du coup j'attends. Dans le finsitère, le CIl a 40 dossiers en attente pour le prêt différé. Si il ne passe pas cette année beaucoup d'entre eux passera par le biais du bail à construction. Cela implique plus de complexité au niveau notarial ect;;;. En cas de séparation , divorce ou décés il faudra faire énorment de démarches auprès du notaire car la maison vous appartient mais pas le terrain alors c'est compliqué+++