Donnation et création copropriété

Bonjour,
J'ai un soucis et je ne sais pas trop quoi faire comme démarche.
Mes parents possèdent un terrain de 1300 M2 et souhaite me faite une donation de 500 M2 afin que je puisse construire ma maison.
Je me suis renseigné auprès de la mairie pour savoir si je pouvais construire. Le service urbanisme m'a dit que je ne pourrais avoir le permis de construire à cause de la disposition du terrain.
La mairie me dit quand revanche, si mes parents demande le permis, ce dernier sera accepté. Il me préconise donc de bâtir avant de faire la donation.
Le problème c'est que dans ce cas là, la donation comportera la maison en plus. Fiscalement, je ne pense pas que ce soit rentable. En plus, je vais devoir payé les travaux car mes parents n'ont pas les moyens. La donation représentera donc le terrain + la maison (que j'ai financé mais qui finalement par ce biais là est au nom de mes parents). Il y a t-il un moyen plus sécuritaire pour moi comme créer une copropriété (mes parents + moi)sur ce terrain.
Merci pour vos réponses