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Projet d'investissement locatif, besoin de renseignements...

Ce sujet comporte 20 messages et a été affiché 7.019 fois
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Membre utile Env. 1000 message 33 (33)
Bonjour, je n'ai pas encore completement fini ma maison, que je pense a la suite, un projet que je souhaite realiser le plus top possible.

Je souhaite acheter un terrain pour y construire dessus des maisons mitoyennes 3 ou 4, ce sera des T4 avec garage d'environ 80 m²+ 20m² de garage.

Je voulais attendre quelques années avant de reflechir a tout ca, mais j'ai l'impression d'avoir trouvé une bonne affaire, un terrain de 1500m² viabilisé (GAZ, TAE, Elec, Eau) dans un lotissement pour 60 000€ a 20 min de bordeaux. J'ai rendez vous avec le vendeur lundi soir.

Je ne connais pas les demarches pour la suite du projet.

Deja est ce que j'ai le droit de faire 3 ou 4 maisons mitoyennes sur un meme terrain ou dois je le sectionner et donc refaire le bornage.

Est ce que je dois créer une SCI ?

Est ce que je peux profiter de la loi scellier?

Par exemple si je fais 3 maisons que je loue 700 € chacune, ca fait 2100€ de loyer total chaque mois, a combien doivent s'élever au maximum les mensualités de remboursement du pret, pour garder une marge pour payer tous les frais comme les taxes, impots, ... ?


Merci
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Picto recompense Membre utile
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Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux d'architecture...

Allez dans la section devis architecte - construction de maison du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de architectes de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les architectes, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-1-devis_architecte-construction-de-maison.php
 
Env. 10 message Haute Garonne
Bonjour,

Lotissement= attention souvent le reglement de lotissement impose une seule maison sur le terrain. Si tu as fais ton RDV est ce le cas?
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Super bloggeur Env. 4000 message En Haut A Droite. (54)
le tout étant bien sur soumis a ton taux d'endettement ... c'est ce qui évite de jouer au château de carte avec des crédits, mais si ton taux d'endettement te permet de construire 4 maisons en plus de la tienne (je te le souhaite) pourquoi pas.

attention quand meme a une chose que tu ne semble pas connaitre, c'est le COS de ton terrain, si ton terrain a un cos de 0.10 ca veux dire que tu ne peux faire sur ce terrain que 150M² habitable sur la parcelle ... pour 4 maisons ca te fait ... pouf pouf pouf 37M² par maison ...

sinon si ces 4 maisons t'appartiennent en propre et font partie d'une seul PC, je ne pense pas que tu sois soumis a devenir "lotisseur".
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Env. 400 message Seine Saint Denis
Attention s'occuper de quatre locations c'est du boulot. Il faut bien prévoir les impayés de loyers qui risquent d'augmenter avec la crise. La loi sur-protège les locataires et les mauvais payeurs en profitent.
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Messages : Env. 400
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Membre utile Env. 1000 message 33 (33)
sunska a écrit:Bonjour,

Lotissement= attention souvent le reglement de lotissement impose une seule maison sur le terrain. Si tu as fais ton RDV est ce le cas?


Exactement, projet avec ce terrain impossible car cos de 0,10 donc 150m² max et de toute facon il est possible de faire qu'une seule maison.

Retour a la case depart, je suis a la recherche d'un terrain.
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Membre utile Env. 1000 message 33 (33)
Dissocié a écrit:Attention s'occuper de quatre locations c'est du boulot. Il faut bien prévoir les impayés de loyers qui risquent d'augmenter avec la crise. La loi sur-protège les locataires et les mauvais payeurs en profitent.


Pour ne pas avoir de soucis, je comptais prendre une assurance pour loyer impayés.
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Membre utile Env. 1000 message 33 (33)
armand a écrit:le tout étant bien sur soumis a ton taux d'endettement ... c'est ce qui évite de jouer au château de carte avec des crédits, mais si ton taux d'endettement te permet de construire 4 maisons en plus de la tienne (je te le souhaite) pourquoi pas.


Mais dans ce taux d'endettement, je pense que les banquiers prennent en compte les revenus locatifs que vont generer ces 3 ou 4 maisons.

Le but c'est ca s'auto finance en gardant une marge de securité chaque mois pour payer les alentours comme les taxes, le surplus d'impots, ou autre.

Je compte emprunter environs 300 000€ sur 15 ans, ce qui represente l'achat du terrain plus la construction de 3 maisons, avec un taux de 3,2% ça ferait des mensualités de 2190€, je peux louer chaques maisons 750€ ce qui ferait un revenu global de 2250€, ça s'auto finance tout juste, ca ne laisse pas vraiment de marge de securité, mais j'ai pas envie de rembourser sur 20 ans, ca fait long, deja que l'emprunt de ma maison est sur 25 ans !
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

Vu par la banque, ce n'est pas si simple... l'autofinancement.
D'autant que la fiscalité du locatif n'est pas celle des revenus du travail.... à laquelle elle s'ajoute!
Par ex., les prélèvements sociaux sont actuellement de 12,1% du résultat des revenus locatifs... et l'actualité nous prévient qu'à priori ils vont être revus à la hausse d'au moins 1%. Il faut également compter les assurances...
Certes, niveau fiscal, il faut creuser les possibilités, mais enfin, en résultat net, il ne s'agit pas seulement de multiplier les loyers mensuels par 12
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Env. 10 message Toulouse (31)
la banque ne prend en compte que 70 % des revenus locatif pour ta capacité de remboursement donc pas plus de 0.7 * 2250 pour rembourser mensuellement : 1500 euros à la louche pour ces loyers...
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Photographe Env. 900 message Villeneuve Les Bouloc (31)
je me permets de rajouter que tu devras respecter les normes handicapés pour tes maisons mitoyennes,je sais de quoi je parle j'ai eu moi aussi le mm projet que j'ai laissé tomber en raison de ces exigences car si tu envisages d'en vendre une (on sait jamais) rien ne sera comme ds une habitation "classique" les ouvertures plus larges, les toilette doivent être spacieuses afin de laisser la place au fauteuil de pivoter, la salle de bain ...
il faut le savoir !!
bon projet
http://bienvenucheznous.over-blog.com/

Permis déposé le 11/10/2010
Permis accordé le 29/04/11
Offre de prêt reçue le 24/11/2010
Signature acte définitif : 17/03/2011
Début du chantier : 11/05/2011
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Picto recompense Photographe
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Env. 60000 message
Dans ton cas tu deviens maitre d'ouvrage

Il te faut prendre

Un maitre d'œuvre
Un bureau de contrôle
Un SPS
Une assurance

Faire les démarches auprès des administration et concessionnaires.


D'ici là, le SCELLIER ne sera plus aussi intéressant

La crise sera là l'année prochaine et la suivante
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +16 ans.
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Super bloggeur Env. 4000 message En Haut A Droite. (54)
d'autant que les banque ne prenne pas 70% en capacité d'emprunt, mais 70% en revenu, donc 70%/3 => 23,5% en capacité d'emprunt.

donc 520€ d'emprunt possible pour financer ton projet ...
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Env. 30 message Gard
Bonsoir,

Il faut aussi préciser qu'avec le SCELLIER tu n'as droit qu'à un investissement par an.

Par contre pour l'emprunt je te conseillerai de prendre sur 20 ans : les intérêts d'emprunts étant totalement déductibles des revenus fonciers cela diminuera tes revenus fonciers, ce qui ne sera pas négligeable compte tenu de la fiscalité et ça te laissera un peu plus de marge.
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Membre utile Env. 1000 message 33 (33)
armand a écrit:d'autant que les banque ne prenne pas 70% en capacité d'emprunt, mais 70% en revenu, donc 70%/3 => 23,5% en capacité d'emprunt.

donc 520€ d'emprunt possible pour financer ton projet ...


Vous etes sur que ca ce passe comme ça? Dans ce cas je peux laisser tomber dessuite, car je ne peux pas financer les 3/4 du projet avec ce que j'ai de coté.
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Env. 60000 message
Projet déjà tombé à l'eau ?
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Membre utile Env. 1000 message 33 (33)
labricotier a écrit:Projet déjà tombé à l'eau ?


En partie oui, car le terrain qui etait a un prix interessant, a un cos pourrit donc plus de terrain en vue, donc projet reporté.
Entre temps ça me permet d'approfondir mes recherches, je vais prendre rendez vous avec mon conseillé financier pour voir jusqu'a quelle hauteur il peut m'aider dans mon projet.
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Env. 60000 message
Marrant, ma fille qui à 27 ans, cherche un terrain, la 1ere question qu'elle pose, c'est de connaitre la C O S.

En dessous de 0.20 elle laisse tomber de suite.

je pense que tu devrait faire comme ma fille, savoir quel est le COS avant de rêver.
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Membre utile Env. 1000 message 33 (33)
labricotier a écrit:Marrant, ma fille qui à 27 ans, cherche un terrain, la 1ere question qu'elle pose, c'est de connaitre la C O S.

En dessous de 0.20 elle laisse tomber de suite.

je pense que tu devrait faire comme ma fille, savoir quel est le COS avant de rêver.


Mais c'est exactement ce que j'ai fait, c'est la premiere question que j'ai posé au vendeur.

Mon reve de faire un investissement locatif ne date pas d'hier, c'est juste qu'en voyant ce terrain, bien placé, grand, plat dans un lotissement sympas, a un bon prix, je me suis dit que ça aurait pu etre terrible, malheureusement le cos est de 0,10.

Pas grave, je ne suis pressé.
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Env. 60000 message
"Pas pressé"

C'est ce que dise 90% des Français.

Pas pressé d'aller au boulot
Pas pressé de mourir
Pas pressé de payer ses impôts
Pas pressé de vieillir
Pas pressé de se marier
Pas pressé de rentrer du foot


Par contre
Urgent à la pompe à essence quand on est 2eme dans la fille
Urgent à la caisse du super marché
Urgent le jour du départ des vacances
Urgent pour les vérification du tirage du LOTO
Urgent pour honorer Madame



C'est le paradoxe de l'homme


Pour revenir à ton investissement, c'est peut être mieux de te mettre dans la colonne urgent, SI TU VEUX EN PROFITER
Wink
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Env. 20 message Bouches Du Rhone
Peut on construire plusieur logement dans un terrain en lotissement ?

pas sur
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