Comment vous chercher des biens immobilier ?

Bonjour,
J'ai trouvé ma maison sur le site "Se loger", annonce postée par l'agent immo du vendeur. C'est la première et la seule maison que j'ai visité et je ne regrette pas.

Bonjour,

vous avez fait combien de visite au total avant de vous décider ? avez vous pu négocier la maison lors de votre proposition ? merci de votre retour

Sebastien91160 a écrit:

Bonjour,
J'ai trouvé ma maison sur le site "Se loger", annonce postée par l'agent immo du vendeur. C'est la première et la seule maison que j'ai visité et je ne regrette pas.

Bonjour, les recherche , en 1er les cites d'annonce,  les journaux de petites annonces, ( les bars )  les agences ( mais attention ) .

je n'acheter pas des appartements ou maisons avec des travaux réalisés ressèment, je préfère qu'il y ai pas mal de travaux, sauf le gros œuvre et toiture donc je privilégie  en bon état

Bonjour,

Quand vous dites attention aux agences ça signifie quoi svp ?

Après acheter avec beaucoup de travaux c'est bien mais ça dépend lesquels moi c'est peinture, cuisine, SDB

merci

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, les recherche , en 1er les cites d'annonce,  les journaux de petites annonces, ( les bars )  les agences ( mais attention ) .

je n'acheter pas des appartements ou maisons avec des travaux réalisés ressèment, je préfère qu'il y ai pas mal de travaux, sauf le gros œuvre et toiture donc je privilégie  en bon état

Bonjour, les agences je m'en méfis, car elles relativisent souvent, les problèmes que l'on peut remontrer, pas isoler pas grave, pas aux normes, pas grave, de l'amiante pas grave . dans quelque année les passoire thermique vont être interdite à la location !!!

pour ce qui est des travaux ! quand ils recherchent un bien à acheter la plupart de acheter regarde l'aspect ( si c'est beau) le m², et moins important pour eux l'emplacement;

moi je fais le contraire, en 1er l'emplacement, ce bien va-t-il bien ce loyer ici ? les m² ok mais pas à quelque m² près, car bien souvent les travaux sont faits de façon à pouvoir conserver un maximum de m², et la bonne isolation consomme des m², les vendeurs le savent très bien avant d'entreprendre des travaux, et souvent hésite pas à s'sacrifier ce point pour pouvoir vendre plus de m².
ensuite ils estiment le prix des loyers pour pouvoir fixer le prix de vente, cette façon de faire réduit énormes la rentabilité de votre investissement

comme dit plus haut les travaux déjà réaliseraient caché souvent des misères, un bien vendu ( propre) va couter bien plus cher. pour ce que je peux en voir le vendeur multiplie le pris de ces travaux par deux ou trois pour la vente de leur bien .

un exemple, j'achetais un bien 100000 €, je le loue, je déclare les loyers et payer des taxes sur ces loyers, si tout va bien ok, s'il a un problème je dois faire des travaux, ce qui n'est pas évident avec des locataires dedans .

2em exemple j'achetais ce même bien 50000€ mais avec des travaux à faire, je fais faire ces travaux par des entrepris, cela me coute 25000€.

je peux avoir des aides de l'État pour cela, donc déjà une bonne économie, je déduis ces travaux de mes revenus locatifs, ce qui peur permettre de ne pas payer de taxe ni d'impôts pendant plusieurs années .


et de plus je sais très bien dans quel état et le bien que je loue,

dans ce 2em cas vous allez perdre quelques mois de loyer ( dérisoire) votre bien va vous couter ( plus de 25000€ en moins,) et vous allez payer moins de taxe et impôts, et vaudrez bien plus cher à la revente,


un locataire va rester plus longtemps dans un appartement bien isoler, thermiquement, phoniquement, et aux normes. plutôt que dans un appartement mal fait, qui risque de se dégrader rapidement..

suivez mon conseil, c'est un conseil de pro qui est dans ce domaine tout les jours .

je regrette de ne pas pouvoir revenir 20 ans en arrière, car je pourrais accumuler une petite fortune, bien plus vite que ce que j'ai pu le faire avec mes petits bras

Bonjour,

Et penser que dans la règlementation fiscale actuelle, le montant des travaux faits soi-même ne rentre pas dans le calcul de la plus value à la revente;
Vous mettez en oeuvre 25 000€ de matériaux, ces 25 000€ n'apparaîtront pas dans les calculs PV - (PA+ travaux). Il faut qu'ils soient réalisés par des pros pour être pris en compte.
@+

Bonjour,
merci pour tous ces conseils !

En ce qui me concerne moi pour le choix d'un investissement je suis la règle de l'emplacement - emplacement et emplacement c'est dire la ville, le quartier et l'immeuble d'où l'importance de faire une étude de marché avant l'achat.

Pour les travaux je comprend très bien votre raisonnement vous préférez faire des travaux comme ça vous avez l'assurance de louer un appart en bonne condition pour le locataire.

(ça vaut le coup de regarder à quelle aide de l'état je peux avoir le droit), mais quand on achète on nous fournit le dossier technique de l'appartement qui fait état du DPE, isolation ce sont aussi des choses à utiliser pour notre réflexion.

Pour les travaux à tout hasard vous effectuez plusieurs devis où vous travaillez avec un artisan de confiance ?

merci pour ces conseils

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, les agences je m'en méfis, car elles relativisent souvent, les problèmes que l'on peut remontrer,  pas isoler pas grave, pas aux normes, pas grave, de l'amiante pas grave . dans quelque année les passoire thermique vont être interdite à la location !!!

pour ce qui est des travaux ! quand ils  recherchent un bien à acheter la plupart de acheter regarde l'aspect ( si c'est beau) le m², et moins important pour eux l'emplacement;

moi je fais le contraire, en 1er l'emplacement, ce bien va-t-il bien ce loyer ici ? les m² ok mais pas à quelque m² près, car bien souvent les travaux sont faits de façon à pouvoir conserver un maximum de m², et la bonne isolation consomme des m², les vendeurs le savent très bien avant d'entreprendre des travaux, et souvent hésite pas à s'sacrifier ce point pour pouvoir vendre plus de m².
ensuite ils estiment le prix des loyers pour pouvoir fixer le prix de vente, cette façon de faire réduit énormes la rentabilité de votre investissement

comme dit plus haut les travaux déjà réaliseraient caché souvent des misères,  un bien vendu ( propre) va couter bien plus cher. pour ce que je peux en voir le vendeur multiplie le pris de ces travaux par deux ou trois pour la vente de leur bien .

un exemple, j'achetais un bien 100000 €, je le loue, je déclare les loyers et payer des taxes sur ces loyers, si tout va bien ok, s'il a un problème je dois faire des travaux, ce qui n'est pas évident avec des locataires dedans .

2em exemple j'achetais ce même  bien 50000€ mais avec des travaux à faire, je fais faire ces travaux par des entrepris, cela me coute 25000€.

je peux avoir des aides de l'État pour cela, donc déjà une bonne économie, je déduis ces travaux de mes revenus locatifs, ce qui peur permettre de ne pas payer de taxe ni d'impôts pendant plusieurs années .


et de plus je sais très bien dans quel état et le bien que je loue,

dans ce 2em cas vous allez perdre quelques mois de loyer ( dérisoire) votre bien va vous couter ( plus de 25000€ en moins,) et vous allez payer moins de taxe et impôts, et vaudrez bien plus cher à la revente,  
 

un locataire va rester plus longtemps dans un appartement bien isoler, thermiquement, phoniquement, et aux normes. plutôt que dans un appartement mal fait, qui risque de se dégrader rapidement..

suivez mon conseil, c'est un conseil de pro qui est dans ce domaine tout les jours .

je regrette de ne pas pouvoir revenir 20 ans en arrière, car je pourrais accumuler une petite fortune, bien plus vite que ce que j'ai pu le faire avec mes petits bras

Bonjour,

Vous m'apprenez quelque chose, du coup si j'achète un appartement et que je réalise des travaux d'amélioration en interne parce que je suis bricoleur par exemple ça ne sera pas pris en compte lors du calcul de la plus-value ? ça m'étonne un peu 

deffrey a écrit:

Bonjour,

Et penser que dans la règlementation fiscale actuelle, le montant des travaux faits soi-même ne rentre pas dans le calcul de la plus value à la revente;
Vous mettez en oeuvre 25 000€ de matériaux, ces 25 000€ n'apparaîtront pas dans les calculs PV - (PA+ travaux). Il faut qu'ils soient réalisés par des pros pour être pris en compte.
@+

Bonjour, pour répondre à vos deux questions, oui je vais confiance a un artisan de confiance ( moi je suis artisan) pour faire ce que je suis capable de faire, et pour le reste je fais appel aux artisans de mon réseaux . ( RGE pour avoir les aides )

et non les travaux que vous réaliserez vous-même ne seront pas pris en compte pour le calcul de la plus valu ( sauf si vous êtes artisan, déclarer les travaux, et payez vos charges sur ces travaux)

Bonjour,

Nismoo a écrit:

Bonjour,

Vous m'apprenez quelque chose, du coup si j'achète un appartement et que je réalise des travaux d'amélioration en interne parce que je suis bricoleur par exemple ça ne sera pas pris en compte lors du calcul de la plus-value ? ça m'étonne un peu 

deffrey a écrit:

Bonjour,

Et penser que dans la règlementation fiscale actuelle, le montant des travaux faits soi-même ne rentre pas dans le calcul de la plus value à la revente;
Vous mettez en oeuvre 25 000€ de matériaux, ces 25 000€ n'apparaîtront pas dans les calculs PV - (PA+ travaux). Il faut qu'ils soient réalisés par des pros pour être pris en compte.
@+

Voir notamment n° 220:
Avec la réserve, pour les matériaux achetés par le maître d'ouvrage et mis en oeuvre par une entreprise, que leur montant peut être déduit, si la facture du professionnel est assez précise dans la description des matériaux. (CAA de Nantes).

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP.html/identifiant%[...]VI-20-10-20-20-20131220
 
Autre exception: l'auto construction (neuf) par un particulier: le coût des matériaux est pris en compte lors de la vente de la maison.
@+

C'est dommage tout ça, pour de l'achat revente faudra passer par une société alors c'est bon à savoir !!

merci à vous 

deffrey a écrit:

Bonjour,

Nismoo a écrit:

Bonjour,

Vous m'apprenez quelque chose, du coup si j'achète un appartement et que je réalise des travaux d'amélioration en interne parce que je suis bricoleur par exemple ça ne sera pas pris en compte lors du calcul de la plus-value ? ça m'étonne un peu 

deffrey a écrit:

Bonjour,

Et penser que dans la règlementation fiscale actuelle, le montant des travaux faits soi-même ne rentre pas dans le calcul de la plus value à la revente;
Vous mettez en oeuvre 25 000€ de matériaux, ces 25 000€ n'apparaîtront pas dans les calculs PV - (PA+ travaux). Il faut qu'ils soient réalisés par des pros pour être pris en compte.
@+

Voir notamment n° 220:
Avec la réserve, pour les matériaux achetés par le maître d'ouvrage et mis en oeuvre par une entreprise, que leur montant peut être déduit, si la facture du professionnel est assez précise dans la description des matériaux. (CAA de Nantes).

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP.html/identifiant%[...]VI-20-10-20-20-20131220
 
Autre exception: l'auto construction (neuf) par un particulier: le coût des matériaux est pris en compte lors de la vente de la maison.
@+

Bah du coup sur internet quand on voit des vidéos de personnes qui font des plus values en revendant leur Résidence principale après avoir fait des travaux sans être passer par une société c'est du vent ?

ou c'est possible seulement parce que le bien est déclaré comme leur RP ?

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, pour répondre à vos deux questions, oui je vais confiance a un artisan de confiance ( moi je suis artisan) pour faire ce que je suis capable de faire, et pour le reste je fais appel aux artisans de mon réseaux . ( RGE pour avoir les aides )

et non les travaux que vous réaliserez vous-même ne seront pas pris en compte pour le calcul de la plus valu ( sauf si vous êtes artisan, déclarer les travaux, et payez vos charges sur ces travaux)

Je suis un peu perdu dans ces histoires de plus-value. Il y a une confusion entre les déductions que l'on peut faire vis-à-vis des impôts et la plus-value réelle, c'est à dire l'augmentation du prix de vente grâce à ces travaux. Si on fait ses travaux seuls, ça augmente la valeur du bien aussi bien que quand on les fait faire. J'ai acheté à 235KE en 2012 et en 2017, je l'ai fait estimer et on m'a proposé de 260 à 300KE. J'ai tout fait moi même.
J'ai racheté les parts de mon conjoint en 2017 et le notaire a bien pris 260KE pour la valeur du bien alors que mon prêt travaux était de 15KE.

Bonjour

Nismoo a écrit:

Bah du coup sur internet quand on voit des vidéos de personnes qui font des plus values en revendant leur Résidence principale après avoir fait des travaux sans être passer par une société c'est du vent ?

ou c'est possible seulement parce que le bien est déclaré comme leur RP ?

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, pour répondre à vos deux questions, oui je vais confiance a un artisan de confiance ( moi je suis artisan) pour faire ce que je suis capable de faire, et pour le reste je fais appel aux artisans de mon réseaux . ( RGE pour avoir les aides )

et non les travaux que vous réaliserez vous-même ne seront pas pris en compte pour le calcul de la plus valu ( sauf si vous êtes artisan, déclarer les travaux, et payez vos charges sur ces travaux)

On ne parle pas ici des RP qui elles sont exonérées.
@+

Ha ok tant mieux alors si les RP sont exonérées !

mais est ce que je suis exonérée d'impôts sur la plus value de ma RP si je la met en location et que je la revend par la suite sachant que moi je serai locataire pendant ce temps là ? 

merci de vos réponses

deffrey a écrit:

Bonjour

Nismoo a écrit:

Bah du coup sur internet quand on voit des vidéos de personnes qui font des plus values en revendant leur Résidence principale après avoir fait des travaux sans être passer par une société c'est du vent ?

ou c'est possible seulement parce que le bien est déclaré comme leur RP ?

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, pour répondre à vos deux questions, oui je vais confiance a un artisan de confiance ( moi je suis artisan) pour faire ce que je suis capable de faire, et pour le reste je fais appel aux artisans de mon réseaux . ( RGE pour avoir les aides )

et non les travaux que vous réaliserez vous-même ne seront pas pris en compte pour le calcul de la plus valu ( sauf si vous êtes artisan, déclarer les travaux, et payez vos charges sur ces travaux)

On ne parle pas ici des RP qui elles sont exonérées.
@+

Bonjour, Désolée, une résidence principale qui passe en location devient immédiatement résidence secondaire, donc plus valu. de quand date l'achat de cette résidence ?

Bonjour,

actuellement la RP est en cours d'achat, je pensais la rénover en fessant des travaux ensuite la mettre en location quelque temps puis la vendre en fessant une plus - value.

mais du coup pour garder la plus - value je devrai vendre immédiatement après les travaux c'est bien cela ?

merci de vos commentaires

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, Désolée, une résidence principale qui passe en location devient immédiatement résidence secondaire,  donc plus valu. de quand date l'achat de cette résidence ?

Bonjour,
Si vous lisez le BOFIP que j'ai inséré plus haut, vous verrez la notion de RP et les conditions (occupation effective)
@+

Je vous remercie, agréable journée à vous !

deffrey a écrit:

Bonjour,
Si vous lisez le BOFIP que j'ai inséré plus haut, vous verrez la notion de RP et les conditions (occupation effective)
@+

Re - bonjour

après quelques recherche j'ai pu trouver quelques conditions d'exonération même pour du locatif

1) pas de vente depuis 2012) 
2) ne pas être proprio de sa RP depuis au moins 4 ans
3) prix de vente de ma résidence secondaire doit être réutilisé pour des travaux dans ma RP ou pour un nouvel achat de Rp
cdt  

Nismoo a écrit:

Je vous remercie, agréable journée à vous !

deffrey a écrit:

Bonjour,
Si vous lisez le BOFIP que j'ai inséré plus haut, vous verrez la notion de RP et les conditions (occupation effective)
@+

Bonjour à tous,

j'aimerai savoir une fois que vous avez trouvé une annonce immobilière ar exemple sur le bon coin comment vous l'analysez svp ?

vous regardez quoi en particulier à part le prix, les charges de copro ou la taxe foncière.

y'a t'il des choses sur lesquelles vous prêtez une grande attention ?

merci

Moi j'utilise cette pépite (pour l'instant disponible qu'en Ile-de-france malheureusement) : https://bienmalin.fr/. Ca rassemble toutes les annonces au même endroit donc t'as accès à tout le marché d'un coup (même des petites agences et je suis tombé parfois sur du off market) mais surtout tu peux CLASSER tes critères et t'as accès ensuite à une analyse du bien : positionnement par rapport au prix du marché, depuis combien de temps il est en vente, si le vendeur à déjà baissé le prix etc... Ca permet d'avoir pleins d'arguments pour la négociation ! Une pépite je vous dis !