Investissement locatif besoin de l'avis d'un banquier ou courtier

Salut
Pas de données pas facile de parler
Restant a vivre au mensuel avec et sans prêt locatif ? Durée d'emprunt et perception de vie familiale?

Je me doute, mais je pensais en discuter en privé. Vous vous pouvez me renseigner ?

Bon je vais mettre ici quelques données, ca sera plus simple pour celles et ceux qui peuvent m'aider :

- moi : 19500€ déclarés + 13400€ de primes (CDI depuis 2013)
- co emprunteur => naturellement ma compagne (mais on verra en dessous que ca peut changer) : 16775€ (à la recherche d'un emploi) +130€ CAF/mois -125€/mois de crédit à la conso
- nous avons 2 enfants de 5 et 3 ans, 900€/mois de prêt immo et 150€ d'impots locaux

LE PROJET
- achat maison 90000€, environ 8000€ de frais de notaire, 5000€ de travaux
- mise en location HEBDOMADAIRE (pour les professionnels en déplacements) à 400€ (c'est une moyenne qui peut aller jusqu'à 600€ basée sur 100€/personne/semaine avec 6 couchages (ce sont les prix "bas" pratiqués, je suis moi même professionnel en déplacement)
- prévisionnel de location : 35 semaines/an (basé sur les activités de mon secteur, avéré, vérifié et confirmé par ma banque et les 2 sites qui recoivent ces professionnels)

=> en se basant sur un prêt sur 20ans avec un taux moyen de 3.0%, je me retrouve donc avec des mensualités de 600€
=> charges annuelles : environ 30% du CA annuel

Je vous laisse volontairement refaire quelques calculs mais je vais schématiser :

j'ai besoin de louer mon bien 21 semaines par an, uniquement pour payer mon prêt et mes charges. Tout le reste est du bénéfice. Sur un prévisionnel de 35 semaines/an minimum, je vous laisse faire la différence...

Ce qui bloque mon banquier : le statut du co emprunteur et le l'apport à 0

MES QUESTIONS:

- si je mets quelqu'un d'autre en co emprunteur. Est ce possible ? (par exemple mon frère, employé SNCF en CDI)
- si je trouve disons 8000€ pour les frais de notaire, est ce que ca peut suffire ?

Et surtout, ne trouvez pas que ce projet, parlant de lui même, ne puisse pas se faire sans obligatoirement me demander des choses compliquées, qui, si je les avais, je ne serais pas en train de me casser la tête pour améliorer notre train de vie.

Merci beaucoup par avance

Salut
Merci pour ces informations
J'ai fait un rapide calcul

Tous revenus confondus 51235 euro
Toutes charges a l année 14100 euro
Soit un restant a vivre année
37135 euros soit 3094/mois

Il reste le quotidien des dépenses mensuelles edf eau téléphone etc

600e de crédit supplémentaire je vois pas le problème

Moi ce qui me fait tiquer comme la banque c'est apport 0 avec ce montant de revenus
Attention co emprunteur et frais doubles: hypothèque frais dossiers etc

Je serai vous j'irai voir un gestionnaire de patrimoine plutôt qu'un conseiller bancaire; l'approche et la vision du crédit peut être étudiée bien différemment

Ca a été mon cas; 2 prêts immobiliers locatifs en cours et récemment un nouveau prêt pour terrain et construction

Parlez cartes sur table votre banque trouvera une solution.

Perso moi je crois à votre projet . Malheureusement je suis pas banquier ; moi pâtissier et mon épouse prof

Je n arrive pas a éditer avec un smartphone
Même sans vos 13400 de primes vous avez un restant a vivre de 1977e/mois hors dépenses mensuelles
Même si il y a un impayé de 600 il reste encore 1377e
Sans compter que votre salaire augmentera ; le coût de la vie aussi
Comptez et budgetisez les charges locatives et propriétaire mensuelles ainsi que le foncier.
Travaillez en détail votre plan de financement mensuel et annuel. Cartes sur table.

Puis je savoir comment vous avez fait vos calculs ? j'ai pas tout compris la.
Et a noter que dans le cadre d'un prêt immo, les allocations chomage ne sont pas prises en compte... d'ou le problème du co emprunteur...

Bonjour,

Avez vous pensé à la constitution d'une SCI?
- Vous pouvez y intégrer qui vous voulez, (apporteur),
- Au niveau (nombre de parts) que vous estimez,
- Ne pas avoir peur de la gestion de cette société,
- Etudier la fiscalité qui convient,
- Le moment venu, si un des associés veut partir, il suffit de racheter ses parts.
@+

J'ai vaguement regardé mais je ne suis pas fan pour l'instant. L'un des avantages de mon projet est d'être simple à mettre en place, sans obligation quelconque, sans statut, sans démarches administratives plus ou moins lourdes.
Et puis, même si je voulais passer par la, je ne suis pas sur que ca puisse arranger mon problème.
Mais merci quand même pour l'idée.

Salut.

Par les temps qui courent ne jamais monter un dossier pour du locatif saisonnier. C'est assimilé à du bancal pour un banquier et personne ne vous suivra. Dites que vous voulez louer à l'année. Ensuite pour l'apport bin c'est comme ça, toutes les banques vous en demanderont sauf la caisse d'épargne du moins dans mon secteur. Au pire, créez un compte bancaire dans une banque mal placée en crédit immo notamment si vous passez par un courtier et faites un crédit conso pour obtenir votre apport. De cette façon personne ne saura que vous avez un crédit et celui-ci ne sera pas pris en compte pour le calcul de l'endettement.

Bonsoir, je n'ai pas pensé à mettre à jour mon post donc ca me permettra de répondre :
j'ai rencontré 2 conseillers dans 2 grandes enseignes de courtage en prêt, et j'ai eu beaucoup de réponses, des bonnes et des moins bonnes.
Grosso modo, dans ma situation actuelle, impossible de demander un prêt. En revanche, j'ai changé mon fusil d'épaule et j'ai proposé à mon frère d'être mon co emprunteur sans apport. Vu sa situation, bon salaire et uniquement un prêt immo, ca m'a tout de suite faciliter les choses.
Donc depuis hier, j'ai signé un mandat avec l'un des conseillers pour qu'il entame ses recherches. Je précise qu'il ne voulait pas le faire au début et quand j'ai proposé la situation de mon frère, il a retrouvé le sourire.
De plus, mon propre prêt immo qui date de 5 ans va également être renégocié (chose qui m'avait été refusé par ma banque et déconseillé par les autres il y a plusieurs mois), et je devrais pouvoir gagner 130€ de mensualité (sur 940€) et 5 ans... banco

sinon pour vous répondre, la seule chose sur laquelle ont été d'accord tous les banquiers et courtiers que j'ai rencontré sans execption, c'est la viabilité de mon projet... j'avais pas besoin d'eux pour en être convaincu (puisque je suis moi même client type), mais ca rassure

et enfin pour l'apport, ma conseillère ne m'a rien garanti mais peut etre que je vais pouvoir m'en passer... nos 2 situations et la rentabilité prévue du projet vont peut être suffire

Ah et j'en reviens a ce que je me proposait deffrey pour la SCI :

ma conseillère m'a tout de suite conseillé de le faire si je fais mon projet avec quelqu'un d'autre que ma compagne... MAIS... en fouinant sur le net ce matin, je me suis apercu qu'elle n'a pas du saisir tous les détails du projet, notamment que ce serait une location "meublée"... et la SCI n'est pas possible qu'on veut louer "meublé"

Tant pis, ca sera indivision, et c'est pas plus mal. Plus simple, plus rapide, et si ca se fait avec mon frère, et bien, c'est mon frère, donc pas d'inquiétude et au pire il existe un moyen de sécuriser tout ca.

C'est pas toujours bon de faire des affaires avec la famille mais si tu le sens fonce.

En effet, une sci est une société civile et non commerciale. Achetez en indivision et chacun son petit sou à chaque location. C'est la contrepartie d'acheter à 2 mais au moins tu peux continuer à développer ton patrimoine.

Petite précision : vu que c'est du saisonnier fiscalement parlant le régime meublé tourisme peut-être intéressant. A voir lorsque tu auras acquis ton bien

Je ne connais pas tous les conseils sont bons a prendre donc je vais de ce pas jeter un oeil...

merci

Bonjour, simple c'est bien,le problème de faire simple sans regarder l'administratif c'est que vous allez vous faire assassiné par les impôts, regardez les différents cadre juridique de l'investissement, demander à votre banque de rencontrer un conseiller fiscal. j'ai déjà entendu parler de création d'une SCPI pour intégrer une SCI

Pour votre apport de 0 ça dépend des banques.

fafa le squale a écrit:

Ah et j'en reviens a ce que je me proposait deffrey pour la SCI :

ma conseillère m'a tout de suite conseillé de le faire si je fais mon projet avec quelqu'un d'autre que ma compagne... MAIS... en fouinant sur le net ce matin, je me suis apercu qu'elle n'a pas du saisir tous les détails du projet, notamment que ce serait une location "meublée"... et la SCI n'est pas possible qu'on veut louer "meublé"

Tant pis, ca sera indivision, et c'est pas plus mal. Plus simple, plus rapide, et si ca se fait avec mon frère, et bien, c'est mon frère, donc pas d'inquiétude et au pire il existe un moyen de sécuriser tout ca.

C'est quoi cette conseillère ?
1- Les SCI sont le seul moyen d'exploiter et de gérer un bien immobilier en multipropriété
2- Le seul cas de "multipropriétaires" sans structure juridique dédiée est la communauté de biens réduite aux acquêts (mais 50/50 et solidarité totale)
3- Les indivisions sont admises pour des périodes TEMPORAIRES, le temps de trouver une solution LEGALE  : héritage (un an), divorce (deux ans)
4- S'il n'y a pas de trace juridique de propriété, il n'y a pas de propriété. Et "il n'y a aucun moyen de sécuriser tout ça"
C'est un B A Ba de 1ère année de fac de droit !!

Bonjour et merci

par contre, moi je n'ai pas fait de droit donc je ne comprends pas tout.

Pour résumer que me conseillez vous dans ma situation actuelle ? je refais un point :
- nous serons donc 2. Mon frère et moi sachant que mon frère ne mettra que son nom en tant que co emprunteur, donc sans apport.
- ce sera une location meublée comme un gîte louable a la semaine

En fait, le but est que la situation de mon frère rentre en compte dans le calcul des revenus et des charges le temps de trouver une banque qui accepte de me financer. Une fois le prêt accordé, et au moment de la signature devant le notaire, on avisera.
=> doit-il impérativement signer avec moi devant le notaire ? si oui, comment, et que devenons préciser ?

merci d'avance

La banque finance les 2. Vous serez tous 2 propriétaires. Sinon je demande à toute ma famille de se mettre dans l'achat d'un bien à 1 million et une fois que le prêt est accordé elle rentre à la maison et je suis le seul propriétaire. Si c'était si simple...

Bonjour fafa,
alors ou en es tu dans ton projet ?

Bonjour,
des mois sans suite car les banques n'ont rien voulu entendre... MAIS il se trouve que depuis, ma compagne a retrouvé du travail, donc j'ai attendu qu'elle ait 3 mois minimum, et je suis reparti à la chasse au financement mais étape par étape :
1 - renégociation de notre prêt immo (et oui, ce n'était toujours pas fait, toujours à cause du chomage de ma compagne), mais la ENFIN je signe la semaine prochaine le rachat de notre prêt immo (on passe de 5.10 à 1.2, je vous laisse conclure
2 - reprise des visites des biens qui pourraient correspondre à mon projet, et la surprise, un des immeubles qui m'intéressait il y a 1 an, est toujours à vendre.
Je l'ai revisité hier avec un maitre d'oeuvre pour lister et chiffrer les travaux. Le devis arrive en fin de semaine.
Dossier de présentation à la banque terminé, calculs et prévisionnels terminés... 
je suis maintenant dans l'attente de mon rdv avec cette nouvelle banque qui reprend notre prêt immo pour lui vendre mon projet. La courtière qui m'a trouvé cette banque semble très positive sur l'aboutissement.

Voila, donc pour info, il s'agit d'un immeuble de 135m², avec 3 studios et 2 F2, beaucoup de travaux de rafraichissement, mais peu voir pas de gros oeuvre. Je vous épargne les détails mais en gros, après négo, je devrais pouvoir l'acheter aux alentours de 80000€ et y faire environ 50000€ de travaux

Vivement le RDV que je sache à quoi m'en tenir !!!

Et ça se loue combien le tout ? Parce que c'est les rentrées d'argent qui conditionneront une obtention de prêt ou pas.

En meublé pour les pro comme je veux faire, les tarifs moyens sont de 150 pour les studios et 170 pour les f2 et par semaine bien sûr...
Je te laisse calculer sachant que les banques ne tiennent compte que de 70% d'occupation donc 35 semaines par an

Tu es courageux, tu vas devoir y consacrer beaucoup de temps pour le changement de locataires ?

Bon courage dans votre investissement

Risqué mais pourquoi pas. Si j'étais toi je mettrai au moins 1 logement voire 2 idéalement en meublé à l'année histoire d'avoir un fonds de roulement. Attention donc à la tréso surtout si t'as mis peu ou pas d'apport.

Risqué ? pour quelle raison ?
Je suis moi même client de ce genre de logement pendant 8 ou 9 mois de l'année, donc je connais parfaitement le marché.
Je suis en relation avec un propriétaire chez qui j'ai loué un studio il y a quelques semaines quand j'étais du côté de Metz. Il a crée 8 studios au dessus de chez lui, et bien, les 8 studios sont loués toute l'année... et lui n'a qu'un seul site de production dans son secteur, moi ,j'en ai 2, et je ne compte pas les grandes entreprises qui accueillent des cadres en déplacement toute l'année
Bref, tout ca pour dire que le marché existe, et le taux d'occupation sera bien rempli, ca j'en suis convaincu MAIS...

l'agence immobilière m'a appelé hier et une proposition a été faite sur l'immeuble qui m'intéresse, et elle a été acceptée, je suis dégouté, surtout que l'offre est inférieure a celle que je voulais faire...
77000€ pour un immeuble de 5 appartements, c'est une méchante affaire... qui me passe sous le nez
Y'a plus qu'a se tourner vers un autre bien

A coté de Metz, il louait pour les intervenants de la central de Cattenom?

Oui exactement

Comment t'as fait pour rater l'affaire ? C'est bizarre

J'ai tout simplement pas oser faire une offre sans avoir les rdv avec ma courtière et le banquier malgré la possibilité des clauses suspensives.
Ce qu'il faut savoir c'est que j'ai déjà rencontré ma courtière il y a plus d'un mois pour faire reprendre mon prêt immo. Une fois le mandat signe et la proposition acceptée, le banquier devait me rappeler sous quelques jours. En fait ça fait 5 semaines que j'attends malgré mes relances.
Or ce rdv était aussi censé me permettre de concrétiser mes démarches sur le projet locatif.
Selon ma courtière c'était ok mais je voulais absolument l'aval du banquier, en tout cas venant de sa bouche.
J'aurai quand même pu faire une proposition mais j'ai pas osé.
C'est mon premier projet locatif et j'ai pas osé brûler les étapes
La bonne nouvelle c'est que j'ai visité ce matin un autre immeuble qui n'est pas encore en vente. je suis le seul à l'avoir vu et jusqu'à jeudi prochain je serai le seul.
3 f2, 2 garages, des caves et un jardin et aucun travaux. Tout à été refait, y compris les parties communes. Et un très bon prix...
Je vois ma courtière mardi. Mercredi au plus tard je ferais une offre... Je croise les doigts

La rate pas cette affaire alors !