Quel investissement travaux pour du locatif ?

Bonjour, la rénovation, c'est mon métier, quand j'ai fini un appartement, il se loue très vite, j'ai même pas mal d'appel téléphonique avant même que les appartements soient finis.
Pourquoi ? Rare sont les appartements réellement bien faits, bien isoler, et équiper d'un chauffage économique. Pour la peinture, prenez la en grande surface, posez quand même les prises RJ45 . Pour les loyers, il ne faut pas être plus cher que les autres.

Citation:

Je refais entièrement le sol et l'isolation du salon, cuisine et salle de bains, l'électricité du tpableau, la peinture, ajout d'un wc,  de radiateurs à inertie... tout cela prend du temps et les finances s'envolent.

Je voulais savoir de combien je pourrai être plus cher que la moyenne, afin de voir les véritables priorités et amortir cet investissement.

Bonjour,

Après il ne faut quand même pas oublier qu'un investissement locatif, c'est se faire de l'argent sur le dos de personnes qui n'ont pas les moyens d'acheter. Donc la moindre des choses, c'est de leur fournir un logement digne de ce nom, dans lequel on pourrait soi-même habiter.

Donc une très bonne isolation, du double vitrage, une VMC, une vraie paroi de douche (pas de rideau), une vraie cuisine (pas de kitchenette), etc... Sans forcément aller dans le haut de gamme, mais simplement mettre en place des équipements qu'on voudrait avoir chez soi. C'est tellement rare les logements respectueux des locataires que ça permet largement de se démarquer.

La véritable priorité devrait être : que faire pour fournir un logement décent à un tarif accessible qui va se louer facilement, et non pas que faire pour investir le moins d'argent possible et en gagner le plus possible.

Hello,

Le truc important est de trouver les bon locataires.
J'ai déjà vu des logements dont les travaux de remise en état dépassaient les 30 000 €


@+

Rfco Oui, c'est le gros problème, en France les locataires (et les squatteurs) sont trop protégeaient .

Il y a aussi des locataires sérieux qui entretiennent voir valorisent le logement.

Et pour certains la location est un choix de vie.

kiwichaton 

Je n'aurais pas dit mieux.

Haro sur les marchands de sommeil.

Calète Je ne suis pas un marchand de sommeil, je loue des biens depuis plus de 20 ans, je n'ai jamais eu un locataire qui entretient les logements. Par contre, il y en a eu plusieurs que ne payer pas leurs loyers, et une paire qui on fait pas mal de degâts, donc un qui m'a fait pour plus de 10000€ .

Je ne doute pas que tu loues des logements décents et bien équipés et bien finis plaquisteheureux.

Si un locataire t'a fait des Degas c'est un faussaire.

Il a peint des danseuses sur les murs ?


Œuvre de Degas.

Bah, faut arrêter de faire de la location s'il y a d'avantage d'inconvénients que d'avantages.

Bonjour, il n'y a pas de règle en location. Il y a des proprio, surtout en zone tendue, qui sont de vrais cons et qui profitent. Il y a des locataires qui sont de vrais cons et qui s'en fichent.
Il y a des proprio honnêtes, et les locataires honnêtes.
Perso, je loue une maison au même locataire depuis 5 ans. Il y a un problème, je suis là le lendemain au plus tard. Il entretient super bien la maison. En contrepartie, pas d'augmentation de loyer systématique parce que je ne veux surtout pas qu'il s'en aille.
Louer un bien, ce n'est pas si simple...des 2 côtés.

Bien sûr que non il n'y pas plus d'inconvénients que d'avantages, et faire cela, c'est un peu mon 2em métier. Mais il faut arrêter de dire que les locataires sont des enfants de coeur ! La plupart payée leur loyer, et garde les liens propres, mais ne fond pas d'entretien (on ne leur demande pas de le faire) . Mais quelques-uns profitent trop du système merdique de protection des locataires. Ce qui fait que les propriétaires demandent de plus en plus de garanties. La protection des locataires finie par porter préjudice aux bons locataires. De doute de façon, c'est toujours le même problème que l'on a en France. Ne rien faire contre les personnes malhonnêtes finies par pourrir la vie de tout le monde

Tout est question de point de vue, pour moi les personnes malhonnêtes sont les propriétaires qui se demandent si ça n'est pas plus rentable d'installer un rideau de douche plutôt qu'une paroi de douche. C'est l'exemple typique d'économie de bout de chandelle, qui démontre un non respect des personnes locataires, au profit de son enrichissement personnel.

Il ne faut pas non plus oublier qu'un investissement, ça comporte des risques. Et si on est pas prêt à les accepter, alors il est préférable de ne pas investir. Oui il y a des locataires qui ne respectent pas les logements, mais pour combien de propriétaires qui ne respectent pas leurs locataires ?

Si les personnes qui ont les moyens d'emprunter continuent à faire de l'investissement locatif, c'est qu'au bout du compte, ils y trouvent leur compte (l'enrichissement personnel). Si ça n'était pas gagnant pour eux, ils auraient arrêtés depuis longtemps.

L'enrichissement personnel se fait forcément au détriment d'autrui. Il me parait donc être la moindre des choses d'accepter les inconvénients que ça peut amener.

Bonjour
kiwichaton , je voudrais un peu modérer tes propos
Il y a beaucoup de gens avec des retraites modestes pour qui la location d'un petit bien constitue un complément de revenus et non pas une source d'enrichissement comme tu sembles le croire.
De plus la fiscalité actuelle , suppression de la taxe d'habitation et hausses exponentielles de l’impôt foncier et autres taxes ne vont pas dans le sens que tu sembles indiquer.
et comme dans tous les strates de la société , il y a malheureusement des gens incorrects et malhonnêtes autant chez les locataires que chez les propriétaires
cdt

Sage propos ? Quand je dépensais toutes mes économies à investir, d'autre dépenser tout leur argent en voiture, et en voyage. Ces même personnes son locataire de nos jours. Arrêter de toujours cracher sur les personnes qui ne vivent pas comme vous. Investir dans l'immobilier, c'est prendre des risques, tout comme créer son entreprise, d'autre préfère être employé, et locataire. Chaque choix est respectable. Et l'un ne va pas sans l'autre.

amedee 47 a écrit:

Bonjour
kiwichaton , je voudrais un peu modérer tes propos
Il y a beaucoup de gens avec des retraites modestes pour qui la location d'un petit bien constitue un complément de revenus et non pas une source d'enrichissement comme tu sembles le croire.
De plus la fiscalité actuelle , suppression de la taxe d'habitation et hausses exponentielles de l’impôt foncier et autres taxes ne vont pas dans le sens que tu sembles indiquer.

Bonjour,

Peu importe le profil du propriétaire en fait, qu'il ait des revenus modestes ou non. A partir du moment où on prélève (via un loyer) l'argent issu du travail d'autres personnes, c'est de l'enrichissement personnel. Enrichissement ne veut pas dire "gagner des millions", ça signifie "se constituer un capital".

Un propriétaire avec une retraite modeste qui loue un bien signifie qu'il a eu, malgré tout, les moyens d'emprunter en plus de son logement principal. Il sera donc toujours mieux loti qu'un autre retraité avec des revenus encore plus modestes, qui lui n'aura pas d'autres choix que de louer à ce propriétaire. L'argent de ces loyers servira à rembourser le crédit du propriétaire. Celui-ci s'enrichit donc, au détriment du locataire, car à la fin, c'est bien lui qui aura un capital grâce au travail du locataire, et non pas le locataire.

Donc la moindre des choses, c'est de ne pas faire le rapiat et d'acheter une vraie paroi de douche  

kiwichatonJe suis d'accord avec vous pour la paroi de douche, par contre pour le reste de vos propos, je souhaite ne jamais être autour d'une table avec vous !

plaquisteheureux a écrit:

Arrêter de toujours cracher sur les personnes qui ne vivent pas comme vous.

Je ne sais pas si cette remarque m'était directement destinée, mais je ne crache sur personne, j'explique simplement le principe de l'investissement locatif.

Citation:

Investir dans l'immobilier, c'est prendre des risques, tout comme créer son entreprise, d'autre préfère être employé, et locataire

Oui tout à fait, et comme je le disais, prendre des risques c'est aussi accepter le fait de perdre par moment (loyer impayé, travaux à effectuer...). Mon propos est que ces inconvénients ne doivent pas empêcher les propriétaires de fournir des équipements dignes de ce nom, car au final, ils restent gagnants.

plaquisteheureux a écrit:

kiwichatonJe suis d'accord avec vous pour la paroi de douche, par contre pour le reste de tes propos, je souhaite de jamais être autour d'une table avec vous !

Au contraire, on aurait de quoi débattre pendant des heures autour d'un verre

Ou plutôt plusieurs verres, un seul ne suffire pas !

Message effacé, erreur de manipulation !

Bonsoir,

Merci pour vos réponses concrètes. Je retiens du coup les prises rj45, pour
la paroi de douche, j'aurais tout le temps de men occuper à la fin du chantier, voire lorsque l'appartement seea déjà occupé.

Je suis d'accord sur le principe de ne pas se moquer des locataires, mais il faudrait voir également à ne pas juger des intentions, surtout lorsqu'on ne connaît pas le personnes. J'admire la philosophie de ceux qui sont capables de dormir sous les ponts pour loger des inconnus, moi ça ne me tente pas plus que ça.

Je ne cherche pas à "faire des économies de bout de chandelles " mais optimiser les dernières dépenses possibles pour rendre l'appartement attractif. Je compte retourner sur chantier dès que les locataires suivants seront partis. J'ai bien en tête que dans la location, comme dans tout domaines de la vie, il faut penser gagnant-gagnant.

Je le garderai au prix du marché pour éviter le turn over.
Et uniquement pour ça.

Lorsque j'étais locataire, je m'étais proposé de passer un coup de peinture avant de partir, le proprio était ravi.
Sur l'appartement que je retape, c'est d'ailleurs a priori un locataire qui a posé le parquet.
Posé sur la moquette, sauf que les infiltrations d'eau sur le seuil du parquet, ça se communique ensuite dans toute la pièce, et ça fait fuir les locataires (sauf les champignonnisyes, mais ils sont plus rares à dénicher que les girolles).

Bref, je remplace tout ça par un bon vieux parquet pvc imitation bois, et je vais etancheifier tous les seuils et les jonctions aux murs avec du silicone.

Bon courage pour vandaliser ce dérivé du pétrole ultra-résistant et parfaitement étanche. Ils pourront y faire une soirée mousse ou une piscine, que je n'aurai qu'à repeindre les murs. (Sérieusement, j'ai utilisé des chutes pvc en martyr pour bricoler : impossible à rayer sans y aller au cutter ou en bourrinnant au couteau)
Ah, et bien sûr, j'en profite et isole sous le parquet. Mais uniquement pour le DPE.

Bonjour,

Monobloc a écrit:

Bonsoir,

Merci pour vos réponses concrètes.  Je retiens du coup les prises rj45, pour
la paroi de douche, j'aurais tout le temps de men occuper à la fin du chantier,  voire lorsque l'appartement seea déjà occupé.

Je suis d'accord sur le principe de ne pas se moquer des locataires,  mais il faudrait voir également à ne pas juger des intentions, surtout lorsqu'on ne connaît pas le personnes. J'admire la philosophie de ceux qui sont capables de dormir sous les ponts pour loger des inconnus, moi ça ne me tente pas plus que ça. 

Je ne cherche pas à "faire des économies de bout de chandelles " mais optimiser les dernières dépenses possibles pour rendre l'appartement attractif.  Je compte retourner sur chantier dès que les locataires suivants seront partis. J'ai bien en tête que dans la  location, comme dans tout domaines de la vie, il faut penser gagnant-gagnant.

Je le garderai au prix du marché pour éviter le turn over.
Et uniquement pour ça.

Lorsque j'étais locataire,  je m'étais proposé de passer un coup de peinture avant de partir,  le proprio était ravi.
Sur l'appartement que je retape, c'est d'ailleurs a priori un locataire qui a posé le parquet. 
Posé sur la moquette,  sauf que les infiltrations d'eau sur le seuil du parquet,  ça se communique ensuite dans toute la  pièce,  et ça fait fuir les locataires (sauf les champignonnisyes, mais ils sont plus rares à dénicher que les girolles).

Bref, je remplace tout ça par un bon vieux parquet pvc imitation bois, et je vais etancheifier tous les seuils et les jonctions aux murs avec du silicone.

Bon courage pour vandaliser ce dérivé du pétrole ultra-résistant et parfaitement étanche. Ils pourront y faire une soirée mousse ou une piscine,  que je n'aurai qu'à repeindre les murs. (Sérieusement, j'ai utilisé des chutes pvc en martyr pour bricoler : impossible à rayer sans y aller au cutter ou en bourrinnant au couteau)
Ah, et bien sûr,  j'en profite et isole sous le parquet. Mais uniquement pour le DPE.

Et l'idéal fiscal serait de pouvoir louer le bien avant la fin de l'année pour pouvoir déduire les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration du logement engagées cette année...
@+

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, la rénovation, c'est mon métier, quand j'ai fini un appartement, il se loue très vite, j'ai même pas mal d'appel téléphonique avant même que les appartements soient finis.
Pourquoi ? Rare sont les appartements réellement bien faits, bien isoler, et équiper d'un chauffage économique.  Pour la peinture, prenez la en grande surface, posez quand même les prises RJ45 . Pour les loyers, il ne faut pas être plus cher que les autres.

Bonjour que préconisez vous comme chauffage économique pour un appartement T3 de 52m²?
radiateur à inertie? PAC air air?

benji4284 a écrit:

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, la rénovation, c'est mon métier, quand j'ai fini un appartement, il se loue très vite, j'ai même pas mal d'appel téléphonique avant même que les appartements soient finis.
Pourquoi ? Rare sont les appartements réellement bien faits, bien isoler, et équiper d'un chauffage économique.  Pour la peinture, prenez la en grande surface, posez quand même les prises RJ45 . Pour les loyers, il ne faut pas être plus cher que les autres.

Bonjour que préconisez vous comme chauffage économique pour un appartement T352m²?
radiateur à inertie? PAC air air?

hello

la touche espace n'est pas inutile

@+

Bonjour, pour faire suite à mon dernier message, j'ai actuellement une liste de plus de 25 demandes de location pour un appartement qui est encore en travaux. !
Pour le chauffage, oui la pompe à chaleur air/air, et un très bon moyen de chauffage, et même le meilleur en moyenne. Par contre, il peut y avoir des contre-indications .

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, pour faire suite à mon dernier message, j'ai actuellement une liste de plus de 25 demandes de location pour un appartement qui est encore en travaux.  !
Pour le chauffage, oui la pompe à chaleur air/air, et un très bon moyen de chauffage, et même le meilleur en moyenne. Par contre, il peut y avoir des contre-indications .

Bonjour, 
A priori l'installation de PAC sur la balcon est autorisé par la copropriété (certains propriétaires l'ont déjà fait).

Après nous allons isoler les murs de l'appartement en ITI (mur 30cm béton banché) par 80 ou 100 mm d'isolant (pour ne pas perdre trop de surface et sachant que le batiment date des années 60 il sera surement isolé par l'exterieur dans qques années).


Je me poses la question du meilleur compromis pour le chauffage entre le coût à l'installation pour moi et le cout d'utilisatoin pour le futur locataire.

L'isolation des murs, et pas terrible, dommage, car le prix de pose et le même que si vous aviez fait mieux.
Et oui la pompe à chaleur air/air sera, mieux pour ce cas. Économique, gestion facile, pas de contrainte spéciale ! Sauf le nettoyage du filtre, et éventuellement un entretien obligatoire tous les deux an (selon la puissance de la pompe à chaleur)

plaquisteheureux a écrit:

L'isolation des murs, et pas terrible, dommage, car le prix de pose et le même que si vous aviez fait mieux.
Et oui la pompe à chaleur air/air sera, mieux pour ce cas. Économique, gestion facile, pas de contrainte spéciale ! Sauf le nettoyage du filtre, et éventuellement un entretien obligatoire tous les deux an (selon la puissance de la pompe à chaleur)

 
Pourquoi l'isolation des murs n'est pas terrible? vous me conseilleriez quoi?

Les fenêtres sont en double vitrage et l'appartement sort en DPE E

Actuellement, on pose au minimum 120 mm d'isolant de lambda 32

Pour la peinture : si on peint soit même avec une mauvaise peinture, on perd du temps car il faut souvent une ou deux couches de plus, les défauts sont largement plus visible, bref je préfère une peinture top qualité facile à répandre qui fait mur plafond, sdb.

La norme avec les RJ45, je trouve ça complètement inutile, pourtant je suis un jeune, comme les prises USB 3.0...

En rénovation, un isolant pour arriver a un R 3,15 de 10cm est souvent suffisant

Une paroi de douche ou un rideau ? Des gens sont offusqués d'un rideau de douche ? Les parois sont fragiles, demandent de l'entretien (avec le calcaire), sont onéreuses... une barre de douche et un rideau acheté 5e chez ikea et tout le monde est content (et cela passe en machine à laver !)

Veiller à la thermique (doublage, menuiserie, plafond sous rampant), veiller à l'acoustique (vitrage si centre-ville...) ou sol pour les bruits d'impacts

Ne pas faire du bricolage mais des choses faites proprement, cela suffit amplement.

Bonjour,
En fait le truc c'est d'avoir des locataires décents et pas des moitiés SDF.
Les locataires décents sont des gens comme vous et moi je pense.Des gens qui ne fument pas deux paquets de cigarettes par jour dans leur studio, laisse trainer les immondices et ont deux rottweiler
Pour arriver à cibler la bonne clientèle il faut donc proposer du beau : des peintures de qualité, de la belle déco.. du standing comme wc suspendu, paroi de douche en verre traité, douche italienne, cuisine équipé .. Ainsi vous arriverez à provoquer le coup de coeur chez des locataires de bon niveau..
Faire du médiocre entraine des locataires médiocres.

Quant aux dégats que peuvent faire les locataires, je connais car j'ai passé 6 semaines cette année à remettre en état un F2 de 40m2. La solution : je demande des garants physiques...comme ca on y réfléchie à deux fois avant de ne pas avoir les comportements appropriés..

Hello,

jeandulux a écrit:

Bonjour,
En fait le truc c'est d'avoir des locataires décents et pas des moitiés SDF.
Les locataires décents sont des gens comme vous et moi je pense.Des gens qui ne fument pas deux paquets de cigarettes par jour dans leur studio, laisse trainer les immondices et ont deux rottweiler
Pour arriver à cibler la bonne clientèle il faut donc proposer du beau : des peintures de qualité, de la belle déco.. du standing comme wc suspendu, paroi de douche en verre traité, douche italienne, cuisine équipé .. Ainsi vous arriverez à provoquer le coup de coeur chez des locataires de bon niveau..
Faire du médiocre entraine des locataires médiocres.

Quant aux dégats que peuvent faire les locataires, je connais car  j'ai passé 6 semaines cette année à remettre en état un F2 de 40m2. La solution : je demande des garants physiques...comme ca on y réfléchie à deux fois avant de ne pas avoir les comportements appropriés..

Et tes idées, elles sont décentes?


C'est quoi des moitié SDF qui ont un logement?
Ah oui, c'est des ADF  (Avec Difficultés Financières)

@+

Rfco oui mes idées sont décentes !
Si tu veux la prochaine fois que je récupère un appartement dans cet état là...je te confierai les locataires qui l ont dégradé et tu les prendras chez toi avec tes généreuses idées decentes !!!

jeandulux il existe des gens très propres sur eux avec de fortes garanties perso (rentrées d'argent de plusieurs fois le loyer) qui dégradent les logements.
Il y a aussi de très petits revenus qui entretiennent parfaitement les logements mis à leur disposition.

Tes idées ne sont pas très respectueuses

Rfco il y a aussi des poissons volants mais ils ne constituent pas la majorité de l'espèce !

Si tu veux faire de la politique change de forum.. Pour ton information, je n'exprime pas mes idées mais j'explique comment faire au mieux quand tu fais du locatif et que les locataires sont autant protégés qu'ils le sont !

Enfin, "il existe des gens très propres sur eux avec de fortes garanties perso (rentrées d'argent de plusieurs fois le loyer) qui dégradent les logements."  qu'est ce que cela peut faire s'ils ont des garanties ?! c'est complètement stupide comme commentaire ! En outre si tu avais un peu suivi, je ne parlais pas de rentrées d'argent mais de garants physiques ! Preuve encore que tu essaies de politiser tes messages

jeandulux, Quand on n'aime pas les locataires il ne faut pas louer, c'est tout.

J'avais lu une fois l'histoire d'un couple de policiers qui avait rendu leur logement loué totalement détruit.

Calète très heureux que vous ayez trouvé l'amour...

J'avais lu une fois l'histoire d'un propriétaire qui avait rendu son logement loué totalement détruit.

Non non, ces policiers n'étaient pas des propriétaires mais des locataires.

Vu vos messages je fais le nécessaire.

Calète a écrit:

Non non, ces policiers étaient des propriétaires.

Vu vos messages je fais le nécessaire.

Des propriétaires qui se louaient leurs appartements ? 
Oui...oui ... faites ce que vous savez faire le mieux ! 

J'ai corrigé mon message.

Je mes doigts sont encore très indépendant à cette heure après une nuit de fort vent qui m'a tenu éveillé.

Adieu.

Et bien le bonjour au Luxembourg où les locataires semblent bien irrespectueux alors que c'est un pays à fort niveau de vie. 

Oui cette remarque peut être considérée comme politique 

Alors qu'elle ne l'est pas. Elle est juste sociologique.

Calète je ne vais pas sur un forum français pour parler d un autre pays...a bon entendeur...
Adieu

jeandulux a écrit:

Calète je ne vais pas sur un forum français pour parler d un autre pays...a bon entendeur...
Adieu

tu nous quitte?

Choix judicieux

@+

Vaaaache, vous faites fort !!!!

relisez VOS messages ici et ailleurs et ...
et gaffe avant d'envoyer les insultes car vous risquez bien de vous tirer encore 1 balle dans le pied



LA-MEN-TA-BLE

plaquisteheureux a écrit:

Actuellement, on pose au minimum 120 mm d'isolant de lambda 32

Et question technique vous posez en rail + montant ou système de lisse optima?