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Investissement locatif intéressant ?

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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
Bonjour,

Après avoir fait construire notre maison, et avoir commencé à habiter les lieux il y a un peu plus d'1 an, nous aimerions investir dans un appartement dans la commune d'à côté qui est en pleine expansion.
Cette ville va voir l'ouverture d'un lycée d'ici 2 à 3 ans. Elle se situe à 15 minutes de Rennes. Elle commence a être assez prisée.

L'appartement est un T2 bis de 48m2 avec un balcon de 8m2 et un garage fermé indépendant. L'immeuble est petit (2 étages - 12 appartements). Il est situé en centre ville, mais la vue de l'appartement donne sur un parc/forêt protégé.
Il se compose d'une chambre, d'une salle de bain, d'un salon/ séjour avec cuisine ouverte. Nous allons l’arranger en refaisant de la peinture, une belle cuisine sur-équipée (frigo, lave vaisselle, plaques induction) et refaire une salle de bain correcte. 
Nous aimerions louer l'appartement env. 580€CC, non meublé.
Nous devons faire un prêt sur 25 ans pour les 131 000€ emprunté. Soit un remboursement de 550€ par mois.
Jusqu'ici, tout va bien. Mais il reste la taxe foncière : 480€/an soit 40€/mois. On perd donc 10€ par mois tout compris.

Mais nous avons estimé aussi l’impôt foncier. Nous n'avons pas d'enfants. Nous estimons cet impôt à quasi 300€/mois ... 

A votre avis, doit-on investir ? Y a t-il des choses que l'on n'a pas pris en compte ?
Des conseils ?

merci
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message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre utile Env. 600 message Essonne
Avez-vous pensé aux points suivants :
- charges de copro ?
- garantie de loyers impayés ?
- assurance propriétaire non-occupant ?
- réparations à prévoir de temps en temps ?

De plus, vous avez un appartement qui a vocation a accueillir un couple, et vous voulez faire une cuisine bien équipée. Pourquoi ne pas alors le louer meublé ?
Faut prévoir un petit budget meubles (IKEA de Rennes pas loin), mais derrière vous avez une bien meilleure fiscalité : le LMNP Micro BIC qui offre 50% d'abattement. Imbattable en comparaison d'une location non meublée.
aamoi8428
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Membre utile Env. 400 message Sarthe
Bonjour, juste un petit mot par rapport à la cuisine. Il est peut être inutile d'avoir une lave-vaisselle pour un couple. Notre famille de 3 personnes prend 2 jours pour la remplir, alors à 2 qui sont là le matin et le soir... Et démarrer avec 2 assiettes c'est du gaspillage pur. Du coup, avec 48m2 l'existence ou non d'un lycée importe peu car ça sera pour un couple sans enfants (ou alors en bas âge). C'est plus la crêche ou école maternelle que faut regarder. A moins de louer en coloc à de lycéens.
Ce n'est que mon avis, j'ai aucune expérience en investissement locatif.
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Membre utile Env. 600 message Essonne
Pour le lave-vaisselle, ça dépend des gens. Pour ma part, en couple, la vie sans lave-vaisselle serait impossible. On y met certes que 2 assiettes par repas, mais si on ajoute poêles, casseroles, verres, couverts, tasses, bols, etc, on lance un lave-vaisselle tous les 2 jours. Après, vous pouvez tout à fait mettre un LV de 45 et non de 60.
aamoi8428
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
Bonjour et merci pour vos retours.
On a effectivement pensé au meublé. Ça a ses avantages et ses inconvénients... On était parti sur du vide car ça nous semblait moins contraignant car on peut espérer que les locataires restent plus longtemps, et donc moins de temps à leur consacrer.
Mais en réalité, la question est surtout de savoir si c'est réellement plus avantageux. Et vu que c'est nos impots fonciers qui pèsent le plus lourds, on devrait peut-être plus se diriger vers du meublé...

En ce qui concerne la ville, je parle du lycée, mais la ville comporte déjà crèches, écoles maternelles et primaires. Donc RAS

Pour le lave-vaisselle, on est 2 et je ne pourrais plus m'en passer ! Je pense que c'est un + pour l'appartement, et ça peut faire la différence.

Les charges de copro sont de 700€/an (inclus dans mon loyer estimé).
Garanties loyers impayés, on est en train de faire les démarches, mais sur internet on peut voir du 5% du loyer. On l'avait bien pris en compte, merci.
L'assurance c'est 10€/mois. On l'avait bien pris en compte, merci.
Et les réparations, on n'a rien prévu de particulier mais on a de l'argent de côté, et nous sommes très bricoleurs, pour les petits travaux d'appartement.

En tout cas, merci Alyénor de remettre le meublé sur la table, car il semblerait que ce soit notre meilleur façon de réduire nos impôts. de plus, ca nous protège un peu plus en cas d'impayés. Et nous sommes à 3km de cet appart, donc pas trop contraignant si ca change régulièrement de locataire... Cependant, est ce que ca se loue aussi facilement qu'un appartement vide ?
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Membre utile Env. 600 message Essonne
Pour une GLI, on tourne autour de 2,5/3%, 5% c'est énorme vous pouvez sans doute trouver mieux.

Pour les charges de copro, les 700€/an sont-ils la part que vous répercutez au locataire ? Si oui, il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire. Je pense que vous le savez déjà, mais ça ne coûte rien d'enfoncer des portes ouvertes si c'est le cas Happy

Pour moi, fiscalement il n'y a pas photo vu l'appart et votre situation : meublé en LMNP micro BIC !
aamoi8428
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Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
Bonjour,
voyez également si il y a un syndic pro ou bénévole, faites également des recherches sur la fiabilité du syndic. Et voyez également le conseil syndical qui vous renseignera sur l'état de la copro et sur le syndic
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Membre utile Env. 600 message Essonne
flooder71 a écrit:Cependant, est ce que ça se loue aussi facilement qu'un appartement vide ?

Dans les zones tendues, un meublé de cette surface se loue plus facilement qu'un non meublé.
Au fin fond de la Corrèze, c'est l'inverse.
A 15km de Rennes, j'aurais tendance à dire kif-kif.
aamoi8428
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
raym5108 a écrit:Bonjour,
voyez également si il y a un syndic pro ou bénévole, faites également des recherches sur la fiabilité du syndic. Et voyez également le conseil syndical qui vous renseignera sur l'état de la copro et sur le syndic

Bonjour,
C'est un syndic pro bien connu : FONCIA !
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Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
Voyer également la garantie Visale, pour le paiement de la caution et de la garantie des loyers https://www.visale.fr/
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
Alyénor a écrit:Pour une GLI, on tourne autour de 2,5/3%, 5% c'est énorme vous pouvez sans doute trouver mieux.

Pour les charges de copro, les 700€/an sont-ils la part que vous répercutez au locataire ? Si oui, il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire. Je pense que vous le savez déjà, mais ça ne coûte rien d'enfoncer des portes ouvertes si c'est le cas Happy

Pour moi, fiscalement il n'y a pas photo vu l'appart et votre situation : meublé en LMNP micro BIC !

pour les 700€/an, il y a une part qui va lui être répercuter, et une part qu'on devra payer.
Par contre, vous m’inquiétez sur "il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire"... Vous pouvez m'en dire plus SVP ?
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
raym5108 a écrit:Voyer également la garantie Visale, pour le paiement de la caution et de la garantie des loyers  https://www.visale.fr/

C'est un assureur ?
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Membre utile Env. 600 message Essonne
flooder71 a écrit:
Alyénor a écrit:Pour une GLI, on tourne autour de 2,5/3%, 5% c'est énorme vous pouvez sans doute trouver mieux.

Pour les charges de copro, les 700€/an sont-ils la part que vous répercutez au locataire ? Si oui, il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire. Je pense que vous le savez déjà, mais ça ne coûte rien d'enfoncer des portes ouvertes si c'est le cas Happy

Pour moi, fiscalement il n'y a pas photo vu l'appart et votre situation : meublé en LMNP micro BIC !

pour les 700€/an, il y a une part qui va lui être répercuter, et une part qu'on devra payer.
Par contre, vous m’inquiétez sur "il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire"... Vous pouvez m'en dire plus SVP ?

En fait, votre 700€ est grosso-modo un 350€ locataire + 350€ propriétaire. Ce qui au passage est très raisonnable pour un T2bis de 48 m².
Je craignais que les 700€ ne soient que la part locataire, et qu'il y ait en outre 700€ de part propriétaire. Ce qui n'est donc pas le cas 
aamoi8428
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
Alyénor a écrit:
flooder71 a écrit:
Alyénor a écrit:Pour une GLI, on tourne autour de 2,5/3%, 5% c'est énorme vous pouvez sans doute trouver mieux.

Pour les charges de copro, les 700€/an sont-ils la part que vous répercutez au locataire ? Si oui, il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire. Je pense que vous le savez déjà, mais ça ne coûte rien d'enfoncer des portes ouvertes si c'est le cas Happy

Pour moi, fiscalement il n'y a pas photo vu l'appart et votre situation : meublé en LMNP micro BIC !

pour les 700€/an, il y a une part qui va lui être répercuter, et une part qu'on devra payer.
Par contre, vous m’inquiétez sur "il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire"... Vous pouvez m'en dire plus SVP ?

En fait, votre 700€ est grosso-modo un 350€ locataire + 350€ propriétaire. Ce qui au passage est très raisonnable pour un T2bis de 48 m².
Je craignais que les 700€ ne soient que la part locataire, et qu'il y ait en outre 700€ de part propriétaire. Ce qui n'est donc pas le cas 

OK ! ca me rassure
L'immeuble est petit, sans ascenseur. Je trouve cela déjà pas mal
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Env. 5000 message Alpes Maritimes
Bonjour,

quelle est la taille de la copro ? le prix est-il cohérent avec les prix du marché ? comment sont placés les logements sociaux (bâtiment dédié ou pas) ?  qui sera le bailleur social ? s'il est mauvais et sélectionne des dossiers à problèmes (il existe aussi des copros avec des sociaux/bons profils) votre copro va se dégrader, les charges augmenter et votre bien perdre de la valeur...

de plus, il faut partir du principe que les autres co-propriétaires (qui seront certainement majoritairement des investisseurs), à la fin de leur Pinel, vont tous revendre, plombant par la même occasion la valeur de votre bien.

personnellement, j'investirais plutôt dans de l'ancien en centre ville, petite copro.
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Membre super utile Env. 2000 message Meurthe Et Moselle
Alyénor a écrit:
flooder71 a écrit:
Alyénor a écrit:Pour une GLI, on tourne autour de 2,5/3%, 5% c'est énorme vous pouvez sans doute trouver mieux.

Pour les charges de copro, les 700€/an sont-ils la part que vous répercutez au locataire ? Si oui, il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire. Je pense que vous le savez déjà, mais ça ne coûte rien d'enfoncer des portes ouvertes si c'est le cas Happy

Pour moi, fiscalement il n'y a pas photo vu l'appart et votre situation : meublé en LMNP micro BIC !

pour les 700€/an, il y a une part qui va lui être répercuter, et une part qu'on devra payer.
Par contre, vous m’inquiétez sur "il y a une somme du même ordre qui est en outre due par le propriétaire"... Vous pouvez m'en dire plus SVP ?

En fait, votre 700€ est grosso-modo un 350€ locataire + 350€ propriétaire. Ce qui au passage est très raisonnable pour un T2bis de 48 m².
Je craignais que les 700€ ne soient que la part locataire, et qu'il y ait en outre 700€ de part propriétaire. Ce qui n'est donc pas le cas 

 50% proprio 50% locataire c'est un peu exagéré. J'ai 2 appartement locatifs et je suis plutôt dans les 80% locataire - 20% propriétaire.
Sinon vous avez raison de tout bien calculer. Les vrais investisseurs - ceux qui font ça pour la rentabilité - tablent en général sur 7-8% de rentabilité. J'ai trouvé ce simulateur, peut-être que ça vous aidera:
https://www.rendementlocatif.com/calcul/rendement
Attention aussi à vos futurs emprunts ! Vous dites que vous venez de faire construire. C'est parfait, mais le jour où vous souhaiterez changer de bien, re-construire ou acheter, toutes les banques vous appliqueront une décote de 30% sur vos loyers perçus, ce qui pourrait plomber votre taux d'endettement pour un nouvel emprunt. 
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Membre utile Env. 900 message Tlse (31)
Je suis très étonnée par le loyer annoncé, c'est pratiquement le même qu'à Toulouse, or il me semble que ce soit plus cher que Rennes
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Env. 5000 message Alpes Maritimes
Par la même occasion regardez s'il y a beaucoup de projets de construction autour car la concurrence pour louer peut alors être rude et le taux de vacance locative élevé. il y a des secteurs qui se retrouvent saturés de biens et les bailleurs obligés de revoir le loyer demandé à la baisse pour pouvoir louer.
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
svetla a écrit:Bonjour,

quelle est la taille de la copro ? le prix est-il cohérent avec les prix du marché ? comment sont placés les logements sociaux (bâtiment dédié ou pas) ?  qui sera le bailleur social ? s'il est mauvais et sélectionne des dossiers à problèmes (il existe aussi des copros avec des sociaux/bons profils) votre copro va se dégrader, les charges augmenter et votre bien perdre de la valeur...

de plus, il faut partir du principe que les autres co-propriétaires (qui seront certainement majoritairement des investisseurs), à la fin de leur Pinel, vont tous revendre, plombant par la même occasion la valeur de votre bien.

personnellement, j'investirais plutôt dans de l'ancien en centre ville, petite copro.

Bonjour,
Malheureusement, je ne pense pas que vous ayez lu mon poste...
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
picchunet a écrit:Je suis très étonnée par le loyer annoncé, c'est pratiquement le même qu'à Toulouse, or il me semble que ce soit plus cher que Rennes

Le loyer estimé semble être au marché pour la commune dont je parle. Merci quand même
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
svetla a écrit:Par la même occasion regardez s'il y a beaucoup de projets de construction autour car la concurrence pour louer peut alors être rude et le taux de vacance locative élevé. il y a des secteurs qui se retrouvent saturés de biens et les bailleurs obligés de revoir le loyer demandé à la baisse pour pouvoir louer.

Nous sommes sur un appartement ancien. La petite copro (12 logements) a été construite en 2003.
Nous ne sommes pas sur une ville qui pourrait faire du PINEL, donc 0 concurrence. Nous sommes trop loin de Rennes.
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Env. 5000 message Alpes Maritimes
Bonjour, 

j'ai bien lu votre poste mais n'ai pas vu la mention d'un achat dans le "récent". 

flooder71 a écrit:Bonjour,
Malheureusement, je ne pense pas que vous ayez lu mon poste...
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Membre super utile Env. 1000 message Moselle
Alyénor a écrit:Avez-vous pensé aux points suivants :
- charges de copro ?
- garantie de loyers impayés ?
- assurance propriétaire non-occupant ?
- réparations à prévoir de temps en temps ?

De plus, vous avez un appartement qui a vocation a accueillir un couple, et vous voulez faire une cuisine bien équipée. Pourquoi ne pas alors le louer meublé ?
Faut prévoir un petit budget meubles (IKEA de Rennes pas loin), mais derrière vous avez une bien meilleure fiscalité : le LMNP Micro BIC qui offre 50% d'abattement. Imbattable en comparaison d'une location non meublée.


+1
Le premier point à prendre en compte sur du foncier c’est la pression fiscale. Chez certains contribuables on peut monter à plus de 50% sans compter la taxe foncière (17,2+41 voire même 45%). La rentabilité peut vite être nulle voire faire une contre-performance dans certains cas.

Le meublé et sa capacité à amortir une partie du bien immobilier avec report indéfini dans le temps est une véritable aubaine. Par contre, à faire sur du LMNP au réel (surtout pas de micro bic). Sur certains biens, on peut obtenir un revenu net d’impôt sur 20 ans couplé à un crédit avec l’effet de levier. J’ai conseillé pas mal de clients sur des biens dans le sud ou en stations. De cette façon, ils se réservent une ou deux semaines pour en profiter et le reste du temps ils le rentabilisent sans être spoliés par les impôts.

Trop de clients lambdas (« les fameux CSP+, pas les clients High net worth individual), se font avoir en sous estimant grandement l’impact fiscal d’un revenu foncier.

J’en profite pour préciser que du locatif sur 25 ans c’est très moyennement apprécié par les banques (LCL par exemple, c’était Max 15 ans il y a 5 ans). Il faut faire une projection sur 30 ans pour vérifier l’intérêt de l’investissement en prenant absolument tout en compte (indexation, inflation, impôts, plus value éventuelle, intérêts payés etc...).

Édit : concernant le Pinel et comme le dirait Gandalf : fuyez pauvre fou.
Edité 2 fois, la dernière fois il y a +7 mois.
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Env. 5000 message Alpes Maritimes
Si la demande locative est là 

en revanche, quand je parle de PINEL, c'est plus dans l'optique obligation pour les communes au titre de la loi SRU d'avoir un parc social sous peine d'amende si elle n'y satisfont pas. or construire du logement social, ça passe inévitablement par des promoteurs immobiliers et des résidences... et donc de la concurrence... 

perso, j'irais quand même à l'urbanisme voir s'il n'y a pas 1 ou 2 projets (même petits) qui trainent dans les cartons. la période est favorable pour refermer les cartons jusqu'au prochain résultat électoral...

flooder71 a écrit:
svetla a écrit:Par la même occasion regardez s'il y a beaucoup de projets de construction autour car la concurrence pour louer peut alors être rude et le taux de vacance locative élevé. il y a des secteurs qui se retrouvent saturés de biens et les bailleurs obligés de revoir le loyer demandé à la baisse pour pouvoir louer.

Nous sommes sur un appartement ancien. La petite copro (12 logements) a été construite en 2003.
Nous ne sommes pas sur une ville qui pourrait faire du PINEL, donc 0 concurrence. Nous sommes trop loin de Rennes.
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Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
flooder71 a écrit:
raym5108 a écrit:Voyer également la garantie Visale, pour le paiement de la caution et de la garantie des loyers  https://www.visale.fr/

C'est un assureur ?

non ce n'est pas un assureur, consultez le site
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Membre super utile Env. 5000 message Manche (50)
Hello

Ma petite participation au sujet :

Ne pas proposer seulement la cuisine équipée, car en cas de soucis sur l'électroménager, c'est pour le proprio.

Donc oui pour du meublé plus que seulement avec cuisine équipée, et les lois ne sont pas les mêmes dans le cas du meublé autant que je sache.


@+
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Membre utile Env. 2000 message Haut Rhin
Skadi a écrit:sans être spoliés par les impôts.

Spoliés!
Je fais un bond sur ma chaise en lisant cela. Les impôts permettent de financer beaucoup de choses qui rendent la vie plus agréable (infrastructure, routes, ponts, adduction d'eau, éclairage publique, hôpitaux, écoles, pompiers, aides financières diverses et variées, aides aux entreprises en cas de crise, assurances maladie, chômage, retraite, etc., etc.). Même si le système n'est pas parfait et que certains ne contribuent pas au niveau où ils devraient, il ne faut quand même pas exagérer.
On devrait donner le choix aux contribuables: payer des impôts et bénéficier des équipements communs financés par ce biais ou ne pas en payer et n'avoir plus accès à rien qui ne soit financé par les impôts. On verrait tout de suite ceux qui sont spoliés par les impôts !
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Membre super utile Env. 1000 message Moselle
Beone68 a écrit:
Skadi a écrit:sans être spoliés par les impôts.

Spoliés!
Je fais un bond sur ma chaise en lisant cela. Les impôts permettent de financer beaucoup de choses qui rendent la vie plus agréable (infrastructure, routes, ponts, adduction d'eau, éclairage publique, hôpitaux, écoles, pompiers, aides financières diverses et variées, aides aux entreprises en cas de crise, assurances maladie, chômage, retraite, etc., etc.). Même si le système n'est pas parfait et que certains ne contribuent pas au niveau où ils devraient, il ne faut quand même pas exagérer.
On devrait donner le choix aux contribuables: payer des impôts et bénéficier des équipements communs financés par ce biais ou ne pas en payer et n'avoir plus accès à rien qui ne soit financé par les impôts. On verrait tout de suite ceux qui sont spoliés par les impôts !


Je suis fiscaliste. A 62,2% d’impôt hors taxe foncière, je ne sais pas comment vous appelez ça.
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Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Skadi Je ne comprends pas vos propos "Concernant le Pinel et comme le dirait Gandalf : fuyez pauvre fou."... On ne doit pas faire les mêmes mathématiques ! Même avec une sortie à -10%, le gain final est meilleur qu'un bien ancien. Il faut bien comparer une seule chose : quelle épargne je mets tous les mois dans mon projet pour combien je récupère à une échéance précise.

Amusez vous à calculer les deux cas ci dessous : 


T2 175 K loué 650 € / mois dans l'ancien (notaire 8%) en meublé réel revendu 175 K
T2 200 K loué 550 € / mois dans le neuf (notaire 2,50%) puis revendu 175 K


Cherchez à savoir combien vous mettrez en moyenne chaque mois pendant 10 ans de votre poche pour ces deux investissements et combien vous récupérez sur votre compte in-fine. 

Cependant, un point important : emplacement, emplacement, emplacement et bien comparer le prix d'achat au marché de l'ancien du secteur. (pas + de 15% d'écart).

flooder71  effectivement, commencez à faire vos recherches du côté de la location meublée au régime réel s'il existe une demande locative en meublé sur le secteur ciblé sinon, selon vos revenus du travail, votre coût mensuel d'impôt lié à cet investissement va gravement nuire à la rentabilité rapportant l'investissement à un banal fonds €. Ne regardez par le prix d'achat mais encore et toujours : combien je dépense chaque mois pour combien je récupère à une date donnée. Cela se nomme le TRI (cf Excel).

Bon courage !
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De : Bordeaux (33)
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BnK a écrit:Skadi Je ne comprends pas vos propos "Concernant le Pinel et comme le dirait Gandalf : fuyez pauvre fou."... On ne doit pas faire les mêmes mathématiques ! Même avec une sortie à -10%, le gain final est meilleur qu'un bien ancien. Il faut bien comparer une seule chose : quelle épargne je mets tous les mois dans mon projet pour combien je récupère à une échéance précise.

Amusez vous à calculer les deux cas ci dessous : 


T2 175 K loué 650 € / mois dans l'ancien (notaire 8%) en meublé réel revendu 175 K
T2 200 K loué 550 € / mois dans le neuf (notaire 2,50%) puis revendu 175 K


Cherchez à savoir combien vous mettrez en moyenne chaque mois pendant 10 ans de votre poche pour ces deux investissements et combien vous récupérez sur votre compte in-fine. 

Cependant, un point important : emplacement, emplacement, emplacement et bien comparer le prix d'achat au marché de l'ancien du secteur. (pas + de 15% d'écart).

flooder71  effectivement, commencez à faire vos recherches du côté de la location meublée au régime réel s'il existe une demande locative en meublé sur le secteur ciblé sinon, selon vos revenus du travail, votre coût mensuel d'impôt lié à cet investissement va gravement nuire à la rentabilité rapportant l'investissement à un banal fonds €. Ne regardez par le prix d'achat mais encore et toujours : combien je dépense chaque mois pour combien je récupère à une date donnée. Cela se nomme le TRI (cf Excel).

Bon courage !


Les professionnels du secteur vous le dirons tous. Le Pinel est une catastrophe patrimoniale dans 90% des cas. De manière générale les dispositifs fiscaux sont rarement avantageux (censi bouvard vs lmnp par exemple). C’est un piège à... vendu par des « conseillers patrimoniaux » peu scrupuleux qui font 4/5% de marge dessus.

Et j’ai déjà fait tous les calculs plusieurs fois, merci ;) j’ai un master 2 en gestion de patrimoine, un DU expert en gestion de patrimoine, et 8ans d’expérience en banque et banque privée. Je peux vous assurer que ce sont les produits de la banque retail ou des CGP « bas de gamme ». Essayez de vendre ce type d’investissement à un investisseur confirmé ou conseillé par un avocat. La porte du bureau risque de s’ouvrir à la volée. Vous ne verrez JAMAIS un HNWI avec ce type de produit. Par contre du LMNP au réel c’est courant.

En bref, vous payez deux fois la carotte fiscale, si ce n’est trois. Votre calcul est totalement biaisé : pas de prise en compte de la sortie ni de son impact fiscal, pas de projection sur la projection des loyers, pas d’impact fiscal sur le revenu, pas de plafonnement des loyers, pas de prise en compte des possibilités de transmission ou d’interposition etc...

Il a des solutions mais elles sont coûteuses à mettre en place et obéissent des objectifs différents de celui de « la France moyenne » (de laquelle je fais partie je vous rassure hein ! ^^), comme les Sci à l’IS par exemple.

(Accessoirement, je suis contre le foncier en terme de génération de revenus réguliers de manière générale, neuf ou pas, depuis la dernière loi de finance. Seul le LMNP peut avoir un intérêt).
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Skadi a écrit:
BnK a écrit:Skadi Je ne comprends pas vos propos "Concernant le Pinel et comme le dirait Gandalf : fuyez pauvre fou."... On ne doit pas faire les mêmes mathématiques ! Même avec une sortie à -10%, le gain final est meilleur qu'un bien ancien. Il faut bien comparer une seule chose : quelle épargne je mets tous les mois dans mon projet pour combien je récupère à une échéance précise.

Amusez vous à calculer les deux cas ci dessous : 


T2 175 K loué 650 € / mois dans l'ancien (notaire 8%) en meublé réel revendu 175 K
T2 200 K loué 550 € / mois dans le neuf (notaire 2,50%) puis revendu 175 K


Cherchez à savoir combien vous mettrez en moyenne chaque mois pendant 10 ans de votre poche pour ces deux investissements et combien vous récupérez sur votre compte in-fine. 

Cependant, un point important : emplacement, emplacement, emplacement et bien comparer le prix d'achat au marché de l'ancien du secteur. (pas + de 15% d'écart).

flooder71  effectivement, commencez à faire vos recherches du côté de la location meublée au régime réel s'il existe une demande locative en meublé sur le secteur ciblé sinon, selon vos revenus du travail, votre coût mensuel d'impôt lié à cet investissement va gravement nuire à la rentabilité rapportant l'investissement à un banal fonds €. Ne regardez par le prix d'achat mais encore et toujours : combien je dépense chaque mois pour combien je récupère à une date donnée. Cela se nomme le TRI (cf Excel).

Bon courage !


Les professionnels du secteur vous le dirons tous. Le Pinel est une catastrophe  patrimoniale dans 90% des cas. De manière générale les dispositifs fiscaux sont rarement avantageux (censi bouvard vs lmnp par exemple). C’est un piège à... vendu par des « conseillers patrimoniaux » peu scrupuleux qui font 4/5% de marge dessus.

Et j’ai déjà fait tous les calculs plusieurs fois, merci ;) j’ai un master 2 en gestion de patrimoine, un DU expert en gestion de patrimoine, et 8ans d’expérience en banque et banque privée. Je peux vous assurer que ce sont les produits de la banque retail ou des CGP « bas de gamme ». Essayez de vendre ce type d’investissement à un investisseur confirmé ou conseillé par un avocat. La porte du bureau risque de s’ouvrir à la volée. Vous ne verrez JAMAIS un HNWI avec ce type de produit. Par contre du LMNP au réel c’est courant.

En bref, vous payez deux fois la carotte fiscale, si ce n’est trois. Votre calcul est totalement biaisé : pas de prise en compte de la sortie ni de son impact fiscal, pas de projection sur la projection des loyers, pas d’impact fiscal sur le revenu, pas de plafonnement des loyers, pas de prise en compte des possibilités de transmission ou d’interposition etc...

Il a des solutions mais elles sont coûteuses à mettre en place et obéissent des objectifs différents de celui de « la France moyenne » (de laquelle je fais partie je vous rassure hein ! ^^), comme les Sci à l’IS par exemple.

(Accessoirement, je suis contre le foncier en terme de génération de revenus réguliers de manière générale, neuf ou pas, depuis la dernière loi de finance. Seul le LMNP peut avoir un intérêt).

SCI à l'IS ? J'adorerai voir votre TRI en cas de vente du bien, même sans plus value (HA 100 K revente 100 K plus value ? Prix de vente - Valeur nette comptable * taux IS puis flat tax à 30%. En gros, j'achète un truc, je le revend le même prix dans 10 ans et il me reste moins d'argent qu'au début sur mon compte personnel. La SCI à l'IS fonctionne très bien pour les biens à haut rendement et à faible valeur d'achat, uniquement.
J'ai bien entendu tenu compte de tous les critères que vous mentionnez, je vous confirme que le Pinel même avec un prix d'achat plus élevé, un loyer plus faible et une revente en moins value permet d'avoir une meilleure capitalisation que l'immobilier ancien tout simplement parce que vous ne tenez pas compte de votre effort d'épargne totale (incluant l'incidence fiscale positive ou négative). 

Bref, je termine mon hors sujet. Chacun son chemin ;) 
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BnK a écrit:
Skadi a écrit:
BnK a écrit:Skadi Je ne comprends pas vos propos "Concernant le Pinel et comme le dirait Gandalf : fuyez pauvre fou."... On ne doit pas faire les mêmes mathématiques ! Même avec une sortie à -10%, le gain final est meilleur qu'un bien ancien. Il faut bien comparer une seule chose : quelle épargne je mets tous les mois dans mon projet pour combien je récupère à une échéance précise.

Amusez vous à calculer les deux cas ci dessous : 


T2 175 K loué 650 € / mois dans l'ancien (notaire 8%) en meublé réel revendu 175 K
T2 200 K loué 550 € / mois dans le neuf (notaire 2,50%) puis revendu 175 K


Cherchez à savoir combien vous mettrez en moyenne chaque mois pendant 10 ans de votre poche pour ces deux investissements et combien vous récupérez sur votre compte in-fine. 

Cependant, un point important : emplacement, emplacement, emplacement et bien comparer le prix d'achat au marché de l'ancien du secteur. (pas + de 15% d'écart).

flooder71  effectivement, commencez à faire vos recherches du côté de la location meublée au régime réel s'il existe une demande locative en meublé sur le secteur ciblé sinon, selon vos revenus du travail, votre coût mensuel d'impôt lié à cet investissement va gravement nuire à la rentabilité rapportant l'investissement à un banal fonds €. Ne regardez par le prix d'achat mais encore et toujours : combien je dépense chaque mois pour combien je récupère à une date donnée. Cela se nomme le TRI (cf Excel).

Bon courage !


Les professionnels du secteur vous le dirons tous. Le Pinel est une catastrophe  patrimoniale dans 90% des cas. De manière générale les dispositifs fiscaux sont rarement avantageux (censi bouvard vs lmnp par exemple). C’est un piège à... vendu par des « conseillers patrimoniaux » peu scrupuleux qui font 4/5% de marge dessus.

Et j’ai déjà fait tous les calculs plusieurs fois, merci ;) j’ai un master 2 en gestion de patrimoine, un DU expert en gestion de patrimoine, et 8ans d’expérience en banque et banque privée. Je peux vous assurer que ce sont les produits de la banque retail ou des CGP « bas de gamme ». Essayez de vendre ce type d’investissement à un investisseur confirmé ou conseillé par un avocat. La porte du bureau risque de s’ouvrir à la volée. Vous ne verrez JAMAIS un HNWI avec ce type de produit. Par contre du LMNP au réel c’est courant.

En bref, vous payez deux fois la carotte fiscale, si ce n’est trois. Votre calcul est totalement biaisé : pas de prise en compte de la sortie ni de son impact fiscal, pas de projection sur la projection des loyers, pas d’impact fiscal sur le revenu, pas de plafonnement des loyers, pas de prise en compte des possibilités de transmission ou d’interposition etc...

Il a des solutions mais elles sont coûteuses à mettre en place et obéissent des objectifs différents de celui de « la France moyenne » (de laquelle je fais partie je vous rassure hein ! ^^), comme les Sci à l’IS par exemple.

(Accessoirement, je suis contre le foncier en terme de génération de revenus réguliers de manière générale, neuf ou pas, depuis la dernière loi de finance. Seul le LMNP peut avoir un intérêt).

SCI à l'IS ? J'adorerai voir votre TRI en cas de vente du bien, même sans plus value (HA 100 K revente 100 K plus value ? Prix de vente - Valeur nette comptable * taux IS puis flat tax à 30%. En gros, j'achète un truc, je le revend le même prix dans 10 ans et il me reste moins d'argent qu'au début sur mon compte personnel. La SCI à l'IS fonctionne très bien pour les biens à haut rendement et à faible valeur d'achat, uniquement.
J'ai bien entendu tenu compte de tous les critères que vous mentionnez, je vous confirme que le Pinel même avec un prix d'achat plus élevé, un loyer plus faible et une revente en moins value permet d'avoir une meilleure capitalisation que l'immobilier ancien tout simplement parce que vous ne tenez pas compte de votre effort d'épargne totale (incluant l'incidence fiscale positive ou négative). 

Bref, je termine mon hors sujet. Chacun son chemin ;) 


Oui SCI IS. C’est l’un des meilleurs véhicules patrimoniaux. A condition de savoir s’en servir et surtout quand s’en servir. Il ne convient pas à tout le monde (d’où mon commentaire sur la France moyenne) et même sur les clients fortunés (4/5m€), il ne convient pas à chaque opération immobilière. L’investisseur lambda est obligé de prendre tout en compte (y compris la revente donc), car la surface de son patrimoine l’y oblige. Le client plus aisé va avoir tout loisir de créer des îlots fiscaux sur des biens destinés à être transmis via des outils de capitalisation des loyers. L’objectif n’est pas d’en sortir, mais de créer un patrimoine à l’intérieur du véhicule societal.

Les pros sauront vous conseiller de manière objective et sans vous orienter vers les programmes où ils se font le plus de marge.

Concernant le Pinel et la façon dont vous le défendez, je crains que vous ne soyez pris au piège à titre personnel, je ne vais donc pas chercher à vous convaincre de sa dangerosité et de son non intérêt patrimonial. Mais juste pour information, ce dont vous parlez est évidemment bien connu des professionnels. Mais je suis d’accord sur un point : le discours bien huilé que vous avez visiblement très bien étudié est vraiment vendeur. Mais comme beaucoup de chose, le diable se cache dans les détails. Expérience + diplômes vont tous dans le même sens : c’est le produit à fuir par excellence
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Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
flooder71 a écrit:
raym5108 a écrit:Bonjour,
voyez également si il y a un syndic pro ou bénévole, faites également des recherches sur la fiabilité du syndic. Et voyez également le conseil syndical qui vous renseignera sur l'état de la copro et sur le syndic

Bonjour,
C'est un syndic pro bien connu : FONCIA !

bonjour,
j'ai un appartement géré par Foncia, (sur Reims, chez vous c'est peut être mieux) à fuir, nous nous sommes empressés de changer de syndic.
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Photographe pro Env. 100 message Ille Et Vilaine
raym5108 a écrit:
flooder71 a écrit:
raym5108 a écrit:Bonjour,
voyez également si il y a un syndic pro ou bénévole, faites également des recherches sur la fiabilité du syndic. Et voyez également le conseil syndical qui vous renseignera sur l'état de la copro et sur le syndic

Bonjour,
C'est un syndic pro bien connu : FONCIA !

bonjour,
j'ai un appartement géré par Foncia, (sur Reims, chez vous c'est peut être mieux) à fuir, nous nous sommes empressés de changer de syndic.

Bonjour,
Nous avons déjà été en copro avec Foncia, et c'était vraiment pas le top effectivement... Nous étions à Rennes.
Mais du fait que nous n'avons toujours pas acheté (proposition faite seulement), nous ne pouvons rien y faire pour le moment 
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Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
Re, quand vous achetez un bien à mettre en location, être si possible sur place, gérer soit même, et pensez à la revente, si vous êtes dans un quartier où il y a de la demande, pas de problème. Personnellement j'ai investi dans l'ancien de standing, et uniquement de petites surfaces, entre 20 et 30m², bien sur il y a un tourne over, mais jamais eu de problème de paiement.Et j'ai investi en tenant compte de la réputation du syndic et de la bonne tenue de l'immeuble.
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Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
Flooder71, faites moi parvenir par message privé votre adresse mail, je vous enverrai tout un ensemble d'URL concernant la location, les prix, les infos etc
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Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
raym5108 a écrit:Flooder71, faites moi parvenir par message privé votre adresse mail, je vous enverrai tout un ensemble d'URL concernant la location, les prix, les infos etc

raym5108
N'hésitez pas à en faire profiter tout le monde en publiant sur le forum.. ça pourra être utile à d'autres  et cela permettra à chacun de se faire son idée en allant plus loin que la vision d'un seul professionnel. 
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Env. 10 message Loire Atlantique
Bonjour un projet qui commence à mûrir chez nous aussi quel est la ville exactement où vous souhaitez acheter cet appartement ?
Merci Biggrin
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Photographe pro Env. 200 message La Boisse (1)
Bonjour ,
Oui si vous avez de l'argent disponible a placer sans crédit !
Ou en SCI sinon passez votre tour , c'est très discutable si vous devez prendre un prêt !
il y a pas mal de frais au départ ! 

- diagnostiques ,
- entretien ,
- charges ,
- assurances ,
- gestion ,
.............
mon récit :
http://www.forumconstruire.com/recits/recit-23210.php
Dépot Permis: 07/02/2014
Permis accordé: 07/04/2014
Début travaux: 28/07/2014
HE: 30/09/2014 ; HA: 23/10/2014
remise des clefs : 30/04/2015
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Photographe pro Env. 200 message La Boisse (1)
flooder71 a écrit:Bonjour,

Après avoir fait construire notre maison, et avoir commencé à habiter les lieux il y a un peu plus d'1 an, nous aimerions investir dans un appartement dans la commune d'à côté qui est en pleine expansion.
Cette ville va voir l'ouverture d'un lycée d'ici 2 à 3 ans. Elle se situe à 15 minutes de Rennes. Elle commence a être assez prisée.

L'appartement est un T2 bis de 48m2 avec un balcon de 8m2 et un garage fermé indépendant. L'immeuble est petit (2 étages - 12 appartements). Il est situé en centre ville, mais la vue de l'appartement donne sur un parc/forêt protégé.
Il se compose d'une chambre, d'une salle de bain, d'un salon/ séjour avec cuisine ouverte. Nous allons l’arranger en refaisant de la peinture, une belle cuisine sur-équipée (frigo, lave vaisselle, plaques induction) et refaire une salle de bain correcte. 
Nous aimerions louer l'appartement env. 580€CC, non meublé.
Nous devons faire un prêt sur 25 ans pour les 131 000€ emprunté. Soit un remboursement de 550€ par mois.
Jusqu'ici, tout va bien. Mais il reste la taxe foncière : 480€/an soit 40€/mois. On perd donc 10€ par mois tout compris.

Mais nous avons estimé aussi l’impôt foncier. Nous n'avons pas d'enfants. Nous estimons cet impôt à quasi 300€/mois ... 

A votre avis, doit-on investir ? Y a t-il des choses que l'on n'a pas pris en compte ?
Des conseils ?

merci

passez votre tour !
mon récit :
http://www.forumconstruire.com/recits/recit-23210.php
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Permis accordé: 07/04/2014
Début travaux: 28/07/2014
HE: 30/09/2014 ; HA: 23/10/2014
remise des clefs : 30/04/2015
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Membre utile Env. 700 message Luxembourg
flooder71 a écrit:Bonjour,

Après avoir fait construire notre maison, et avoir commencé à habiter les lieux il y a un peu plus d'1 an, nous aimerions investir dans un appartement dans la commune d'à côté qui est en pleine expansion.
Cette ville va voir l'ouverture d'un lycée d'ici 2 à 3 ans. Elle se situe à 15 minutes de Rennes. Elle commence a être assez prisée.

L'appartement est un T2 bis de 48m2 avec un balcon de 8m2 et un garage fermé indépendant. L'immeuble est petit (2 étages - 12 appartements). Il est situé en centre ville, mais la vue de l'appartement donne sur un parc/forêt protégé.
Il se compose d'une chambre, d'une salle de bain, d'un salon/ séjour avec cuisine ouverte. Nous allons l’arranger en refaisant de la peinture, une belle cuisine sur-équipée (frigo, lave vaisselle, plaques induction) et refaire une salle de bain correcte. 
Nous aimerions louer l'appartement env. 580€CC, non meublé.
Nous devons faire un prêt sur 25 ans pour les 131 000€ emprunté. Soit un remboursement de 550€ par mois.
Jusqu'ici, tout va bien. Mais il reste la taxe foncière : 480€/an soit 40€/mois. On perd donc 10€ par mois tout compris.

Mais nous avons estimé aussi l’impôt foncier. Nous n'avons pas d'enfants. Nous estimons cet impôt à quasi 300€/mois ... 

A votre avis, doit-on investir ? Y a t-il des choses que l'on n'a pas pris en compte ?
Des conseils ?

merci

Bonjour,
Oui vous avez oublié de prendre en compte 2 choses : la fiscalité et la dévalorisation
Si je schématise..550€ de crédit brut par mois / loyer 580€ CC si je retire impots sur le revenu ( tranche estimée 33%) + contributions sociales ( environ 15%) , il vous reste déjà plus que la moitié en net...soit 290 €.. première chose
Deuxième chose, la dévalorisation...En effet, votre crédit est prévu sur 25 ans...quid  de la dévalorisation du bien ?
En effet, apres 25 ans la toiture de l'immeuble sera HS, le chauffage, la facade, les communs, les équipements privatifs ( cuisine, sdb,) les revêtements...ect...Il faudra donc constamment remettre de l'argent dans un bien où le loyer ne sert pas à payer le crédit...donc à fuir...
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Env. 40 message Pas De Calais
Prudence pour l'investissement locatif, on voit de plus en plus de gens qui foncent tête baissée pensant devenir " indépendant financièrement a 30ans " comme les vidéos youtube avec formation a 5000€ ^^


On peut peut être distinguer 2 types de location,

- l'achat pour location auto financée = pas ou très peu de revenus

- la location "course a la rentabilitée" = gains plus importants au mois ( plus rares a trouver, bien que certaines personnes aient toujours de bon tuyaux )

Je ne suis absolument pas expert en la matière mais voici mon expérience

Achat d'une maison refaite à neuf,
cout du projet : 60k ( tout inclus )
Revenus locatifs : 500€

Là, paiement d'impôts, je suis juste à l'équilibre ( c'était mon but )

Ma compagne, idem ( achat 70k, revenus 560€; a l'équilibre )


Tout ca pour dire que c'est quand même compliqué ( peut être au début ? )

Donc calculez bien, maitrisez un minimum excel pour vous faire un tableur sympa avec tous les frais possibles

Simulez aussi votre imposition selon les différents statuts

Car acheter c'est relativement facile, louer aussi, par contre jongler avec l'imposition, les travaux ou non, c'est autre chose

Prenez ca en compte :

- Cout du projet
- Remboursement pret
- Revenus locatifs
- Assurance des murs
- Impots fonciers
- CSG + CRDS
- Impots sur le revenu

Donc acheter à l'equilibre, est un minimum, par contre prudence quand il faut commencer a mettre des billes de votre poche tous les mois

D'ailleurs il faudrait peur être créer une sous catégorie imposition a ce forum
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Membre utile Env. 500 message Toulon (83)
Alala, ça dévie toujours très vite quand il s'agit d'investissement locatif. La fiscalité est tellement complexe que ça embrouille à un point où un néo investisseur n'aura plus envie de se lancer. A lire tous vos commentaires, vous l'avez, soit fait fuir du sujet, soit lui avez fait avoir un strabisme convergent ! Vos remarques sont bonnes et moins bonnes notamment pour le pinel qui est à éviter mais donnez lui les bases pour bien investir. La fiscalité il verra dans un second temps quand il recevra son premier avis d'imposition avec 1 an de loyers déclarés, il ira voir un conseiller en gestion de patrimoine qui selon sa situation perso/pro lui dira quoi faire.
Donc voici les conseils de base que je peux donner. Petites surfaces = toujours plus rentables que grandes surfaces. Petites surfaces = turn over important meublé ou pas. Pas d'assurance loyers impayés sur du meublé. Éviter les 4eme sans ascenseur et plus sauf très grandes villes. Évitez les biens à fortes nuisances et loin des commodités. Emprunter sur 25 ans OK si revente rapide. Sinon vous le paierez 2 fois votre bien (j'en fais les frais sur mon 1er studio que j'ai toujours car revente a perte aujourd'hui alors que ça fait 10 ans que je l'ai déjà..)
Partez du principe que vous aurez toujours un effort d'épargne à faire. Vérifiez les 3 dernières AG avant d'acheter votre bien voir les travaux faits et ou refusés.
Niveau fiscal en nu, achetez avec des travaux car Vous pouvez deduire, en meublé attention au micro Bic qui est pratique car pas de compta à faire mais moins intéressant qu'au réel simplifié.
L'idéal est d'investir dans des garages à aujourd'hui. Beaucoup moins d'emmerdes pour la même rentabilité et investissement de départ bien plus faible. A votre service pour d'autres questions !
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Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
Bonjour, tout à fait d'accord, avec Spm
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