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Premier investissement locatif

Ce sujet comporte 24 messages et a été affiché 425 fois
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Jul5
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Nevers (58)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 24/02/2019 à 20h33
Premier investissement locatif
Bonjour,

Agés d'une trentaine d'années, avec mon épouse nous souhaitons nous constituer un patrimoine et nous envisageons l'acquisition d'un premier appartement destiné à la location.

Nous souhaitons proposer une location meublée dit LMNP.
J'aurais souhaité avoir, si possible, quelques avis et conseils sur ce type de location et notamment sur la fiscalité (ce qu'il est possible de déduire etc.)

Merci d'avance pour vos informations.
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LARZAC

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 8 ans
Le 25/02/2019 à 01h53
Bonjour, Eh bien, justement on ne peut rien déduire, mais en compensation, c'est moins imposé pour compenser.

Pour les logements meublés, en général ce sont de petits appartements, genre studio, T1bis au maximum. ça s'adresse davantage à des étudiants.

ça dépend comment est le logement, de quand date le bâtiment, ce qui donne une idée sur l'isolation.

Attention aux rez-de-chaussée qui sont plus froids (personne ne chauffe dessous). Il y a aussi l'exposition : voir si le soleil entre en hiver.
Si petit logement, le chauffage électrique reste intéressant, car si on a le chauffage au gaz, il y a 220 euros d'abonnement par an ce qui est beaucoup (si on prend un abonnement moins cher, on paie le gaz plus cher, donc ça revient au même), en plus il y a facilement 100 euros d'entretien chaudière annuel obligatoire. Donc frais fixes 220 + 100 = 320 euros sans avoir rien consommé. Autrement dit, on peut considérer que jusqu'à 320 euros d'électricité, ça ne coûte rien.

Sans compter que les locataires rechignent à faire faire l'entretien (dérangement, prix).
et le gaz est d'autant moins valable pour un meublé.

Si toutefois on trouve une bonne affaire en rez-de-chaussée, (en général c'est moins cher), il faudra voir qu'il n'y ait pas de remontées humides du sol dans les murs. Attention aux logements fraîchement refaits qui peuvent cacher de la misère. Mieux vaudrait avoir un logement non refait, non rafraîchi pour tout voir.
Si tout est clean, il faudra couper le froid du sol. Si on remplace les radiateurs, prendre des modèles à inertie plus confortable et qui sont mieux vus par les locataires. Inutile de se ruiner, mais il faut voir qu'ils soient pratiques d'emploi, et donner une copie du mode d'emploi au locataire en gardant l'original.
Si on fait les travaux soi-même, on peut s'en tirer pour pas trop cher, reste qu'il faut avoir quelques notions. Et vous pouvez revenir sur le forum si nécessaire pour tout ce qui vous tracasse.
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Jul5
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Nevers (58)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 25/02/2019 à 09h07
Merci pour votre réponse LARZAC,

Effectivement, il s'agit d'un petit appartement en RDC, avec une chambre et parking privé.
Le chauffage est au gaz et la chaudière sera remplacée. Niveau bilan énergétique, c'est assez bon (catégorie C)
Pas de remonté d'humidité visible lors de notre visite.
Effectivement il s'agit d'une bonne affaire, la résidence appartient actuellement à un bailleur social.
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LARZAC

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 8 ans
Le 25/02/2019 à 15h48
BONJOUR, La chaudière sera remplacée, normalement elle devrait être à ventouse donc étanche. Il est indispensable qu'il y ait un système de ventilation en logement locatif, sinon on est à peu près sûr d'avoir des soucis.

Attention à l'environnement. Allez absolument visiter le local poubelle des jours différents pour voir ce qu'on y trouve, ça en dit long sur la fréquentation de l'immeuble.

Il faut voir aussi si la demande locative est bonne dans le quartier. Certains quartiers sont peu attirants, donc plus difficile de louer et plus de risques d'avoir des locataires qui causent du souci, même si on passe pas une agence.
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picchunet

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 800
De : Tlse (31)
Ancienneté : + de 9 ans
Le 25/02/2019 à 20h03
Si c'est un rdc, vous le louerez moins cher et principalement à des hommes.
Y a t-il un jardin ou une terrasse ? Si oui, attention cela attire les propriétaires d'animaux, donc odeurs possibles à la fin du bail...
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LARZAC

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 8 ans
Le 25/02/2019 à 22h11
Bonjour, Remarques ci-dessus exactes. à 100% d'accord. Et si les chiens font du bruit ou des nuisances, qui c'est qui a des problèmes ??? Le proprio bien sûr, à qui on interdit d'interdire.... Et aussi faut être très prudent lorsqu'on loue, et ne pas écouter les gens pressés qui veulent entrer tout de suite.
C'est un très très très mauvais signe.
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 5 ans
Le 26/02/2019 à 07h56
Bonjour

LARZAC a écrit: Et aussi faut être très prudent lorsqu'on loue, et ne pas écouter les gens pressés qui veulent entrer tout de suite.
C'est un très très très mauvais signe.


W00t Et pour quelle raison Rolleyes

Ma dernière location, j'étais très très pressée car j'étais à la rue suite à une séparation.
J'ai toujours payé dans les temps (normal en prélèvement automatique en même temps Laugh ), et j'ai rendu l'appart nickel. L'agent immobilier m'a dit qu'il récupérait rarement les logements aussi propres.
J'ai eu une autre expérience où m'avait proposé un job à l'autre bout de la France. Proposition le jeudi, démarrage du boulot le lundi suivant. Là aussi j'ai du chercher un appart dans l'urgence. Et là aussi ça s'est très très bien passé.

Donc l'affirmation au-dessus m'étonne un peu. Car perso, à chaque fois que j'ai du chercher un logement dans l'urgence, ça s'est bien très bien passé pour le proprio/l'agence

On peut savoir alors sur quelles études scientifiques/statistiques se base cette affirmation Dry
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BEBA

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 1000
De : Limoges (87)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 26/02/2019 à 09h08
fouga a écrit:On peut savoir alors sur quelles études scientifiques/statistiques se base cette affirmation   Dry

Bonjour,

Si il faut maintenant justifié chaque argument ou avis personnel par une étude scientifique ou statistique il n'y aura pas beaucoup de vie sur ce forum.

Le conseil donné d'être vigilent sur les locataires pressés reste qu'un conseil surement basé sur une "mauvaise" expérience personnelle.

Pour appuyer ce conseil un membre de ma famille m'a rapporté la même expérience, une locataire qui voulait emménager très rapidement le jour même de la visite. Le dossier du locataire était nickel mais intrigué par l'empressement de la personne le proprio a approfondie les pièces du locataire avant validation.
Notamment les fiches de salaire et en allant vérifié chez son supposé employeur il s'est aperçu que c'était des faux.
Le locataire voulait rapidement emménagé sans avoir les moyens de payer le loyer et imaginait qu'une fois emménagé il serait tranquille pour quelques mois.

Donc je ne suis pas non plus pour faire des généralités, méchant locataire / gentil propriétaire, ce n'est pas le sujet mais un conseil reste un conseil il n'a rien d'absolu vérité.

On ne cesse de mettre en garde sur ce forum les gens sur le fait de bien analyser les contrats avant de signer avec un constructeur, alors pourquoi n'en serait il pas de même avant de signer avec un locataire ?
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Jul5
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Nevers (58)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 26/02/2019 à 09h13
picchunet a écrit:Si c'est un rdc, vous le louerez moins cher et principalement à des hommes.
Y a t-il un jardin ou une terrasse ? Si oui, attention cela attire les propriétaires d'animaux, donc odeurs possibles à la fin du bail...

Il n'y a pas de jardin ni terrasse. La résidence dispose d'une cour intérieure, l'ensemble est sécurisé par digicode et caméra de vidéosurveillance.
Je suis dans un département assez vieillissant. L'atout c'est la proximité avec les commerces du centre ville (environ 200 mètres) et les transports en commun. Le parking privé dans un centre ville difficile pour stationné.
Le RDC apporte quelques atouts notamment sur la part des charges de copro.
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Jul5
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Nevers (58)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 26/02/2019 à 09h19
LARZAC a écrit:BONJOUR,    La chaudière sera remplacée, normalement elle devrait être à ventouse donc étanche.  Il est indispensable qu'il y ait un système de ventilation en logement locatif, sinon on est à peu près sûr d'avoir des soucis.

Attention à l'environnement.     Allez absolument visiter le local poubelle des jours différents pour voir ce qu'on y trouve, ça en dit long sur la fréquentation de l'immeuble.  

Il faut voir aussi si la demande locative est bonne dans le quartier.  Certains quartiers sont peu attirants, donc plus difficile de louer et plus de risques d'avoir des locataires qui causent du souci, même si on passe pas une agence.

il va s'agir d'une chaudière à condensation je crois. (à vérifier)
Il faut que je vérifie le système de ventilation, je n'ai pas spécialement pensé à cela.
Concernant le local poubelle, j'irai visiter c'est une très bonne astuce que je ne connaissais pas. merci
Pour la demande locative, c'est un secteur assez recherché. Le bailleur n'avait aucune difficulté à louer dans cette résidence.
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Jul5
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Nevers (58)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 26/02/2019 à 09h22
BEBA a écrit:
fouga a écrit:On peut savoir alors sur quelles études scientifiques/statistiques se base cette affirmation   Dry

Bonjour,

Si il faut maintenant justifié chaque argument ou avis personnel par une étude scientifique ou statistique il n'y aura pas beaucoup de vie sur ce forum.

Le conseil donné d'être vigilent sur les locataires pressés reste qu'un conseil surement basé sur une "mauvaise" expérience personnelle.

Pour appuyer ce conseil un membre de ma famille m'a rapporté la même expérience, une locataire qui voulait emménager très rapidement le jour même de la visite. Le dossier du locataire était nickel mais intrigué par l'empressement de la personne le proprio a approfondie les pièces du locataire avant validation.
Notamment les fiches de salaire et en allant vérifié chez son supposé employeur il s'est aperçu que c'était des faux.
Le locataire voulait rapidement emménagé sans avoir les moyens de payer le loyer et imaginait qu'une fois emménagé il serait tranquille pour quelques mois.

Donc je ne suis pas non plus pour faire des généralités, méchant locataire / gentil propriétaire, ce n'est pas le sujet mais un conseil reste un conseil il n'a rien d'absolu vérité.

On ne cesse de mettre en garde sur ce forum les gens sur le fait de bien analyser les contrats avant de signer avec un constructeur, alors pourquoi n'en serait il pas de même avant de signer avec un locataire ?

Effectivement, toutes les expériences sont bonnes à prendre, qu'elles soient bonnes ou mauvaises. S'agissant d'un 1er investissement, nous avons besoin d'un maximum d'information pour ne pas faire de ce projet un calvaire.
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LARZAC

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 7000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 8 ans
Le 04/03/2019 à 04h13
Bonjour, Il faut savoir que quelqu'un qui vient dans une ville pour changer de travail, n'est pas forcément en CDI dès le départ, et que même s'il y était, il y a toujours une période d'essai pendant laquelle il peut se retrouver sans rien.

Bien sûr, ça existe les bons locataires qui mettent un point d'honneur à payer leur loyer (loyers qui ne sont pas faramineux dans toutes les régions d'ailleurs), mais on trouve aussi des gens qui cherchent à s'incruster et à ne pas payer.

Ne pas prendre son cas personnel comme seul et unique exemple valable.....

Bien entendu qu'en discutant, et selon l'attitude du locataire, on montre souvent de la souplesse. Mais si on prend le premier venu sans précaution, bonjour les dégats...
Et en plus du paiement du loyer, il y a aussi les comportements qui peuvent être inacceptables par rapport aux voisinage, et aux voisins immédiat lorsque c'est dans un immeuble collectif. Et une fois qu'ils sont dedans, pour les sortir, c'est une autre paire de manches.

Alors, la prudence s'impose, ne jamais dire qu'on loue pour la première fois, sinon, ça peut conforter un mauvais locataire pour forcer la porte, en se faisant plaindre, en culpabilisant le "riche" propriétaire qu'on ne paiera pas.

Maintenant, si Fouga se présente pour louer, vous pouvez lui louer les yeux fermés, d'après ce qu'il dit.
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aloooa

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 7 ans
Le 04/03/2019 à 07h19
Bonjour.

Pensez aussi aux assurances (loyers impayés, dégradations...) Qu se démocratisent et peuvent rendre bien des services.

Pour les aspects purement financier et fiscal, je crois que le meilleur conseil à vous donner est d'aller voir un comptable/expert comptable. Un RV de 2h ne vous coûtera pas une fortune et vous serez au clair pour faire vos choix et savoir comment gérer votre location. Cela vous évitera aussi des erreurs de débutants pouvant vous coûter un contrôle fiscal.

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +6 mois.
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aloooa

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 7 ans
Le 04/03/2019 à 07h25
LARZAC a écrit:Bonjour, Eh bien, justement on ne peut rien déduire, mais en compensation, c'est moins imposé pour compenser.

Cela n'est pas lié au statut de LMNP. Cela dépend du statut fiscal choisi (réel ou forfaitaire/micro).
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 5 ans
Le 04/03/2019 à 07h35
LARZAC a écrit:
Maintenant, si Fouga se présente pour louer, vous pouvez lui louer les yeux fermés, d'après ce qu'il dit.


Maintenant, je suis propriétaire

Mais oui, j'ai toujours trouvé normal de payer mon loyer dans les temps, et de ne pas dégrader les logements que j'ai occupés.
Et je ne peux pas dire que les agents immobiliers sur lesquels je suis tombée se soient toujours montrés aussi respectueux
J'ai fait une douzaine de locations à cause des études/boulot avant d'être propriétaire, donc j'ai pas mal pu tester aussi le côté locataire

Je suis tout à fait d'accord sur le fait qu'il faille faire attention au choix de ses locataires.
Ce que je contestais, c'était le critère d'élimination "locataire pressé".
Mais évidemment, il faut analyser les dossiers des candidats, et parfois même faire des vérifications car les faux documents existent

Mais il faut aussi faire attention aux clichés. J'ai pas mal papoté avec le dernier agent immobilier à qui j'ai eu affaire. Et c'est ce qu'elle me confirmait. Parfois, il y a des gens qui présentent bien, ont un bon salaire... Mais ce n'est pas pour autant qu'ils vont payer leur loyer
Je sais que certains propriétaires préfèrent même carrément les gens qui touchent des aides au logement, car ils sont sûr alors de toucher au moins cette partie du loyer.

Donc comme toujours dans la vie, mon message était juste de ne pas faire de généralités ni de clichés. Quel que soit le candidat à la location, il faut éviter le cliché dans un sens comme dans l'autre, et il faut prendre le temps de se renseigner et de vérifier les documents transmis.
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