Investissement locatif, recherche avis/témoignages...(localisation)

Bonjour , 

Je suis nouveau sur ce forum, content de partager vos problématiques. 
Pour me présenter Stan 31 ans, habitant de Montreuil (93) en Ile de France.
J'ai un projet d'investissement locatif probablement en Seine Saint Denis (93).
C'est une démarche dans laquelle on se retrouve souvent seul devant un banquier, un courtier, un agent immobilier, etc. 
des gens très sympathiques certes, mais qui ont tous des avis (parfois très) divergents (influencés par leurs propres intérêts aussi...). 
Donc je souhaiterais avoir des témoignages/conseils de gens/particuliers ayant fait de l'investissement locatif, qui marche ou pas.
Ayant à ce stade encore beaucoup de questions, je posterai plusieurs sujets pour essayer de ne pas trop m'éparpiller...

Voici mon profil et mon projet : achat d'un studio ou 2P, pour un budget de 135000e max environ (ac frais de notaire), 55000e d'apport, 
intermittent du spectacle (statut délicat comme le savent certains), possibilité d'un emprunt sur 15ans pour le financement... Je suis hébergé à titre gratuit chez ma compagne, elle même propriétaire 
(donc pas de gros loyer qui pèse tout les mois). Localisation : Romainville, Noisy le Sec, Montreuil, Bagnolet, les Lilas... 

Que pensez vous d'un tel projet ? 
Est ce que le marché locatif de Romainville, Montreuil, Noisy le sec (93) peut constituer une bonne option ? 
J'ai mon avis ayant visité un peu ces zones, celui des promoteurs immobiliers, agences, valident ce choix bien sûr, mais y'a t il des gens 
ayant investi dans cette zone ? (le métro 11 arrivera en 2022, en attendant c'est à la fois le moment d'acheter car encore presque abordable, mais difficile à louer demain sans métro pendant 5 ans...). 
La localisation restant primordiale pour une bonne occupation et un bon rendement je préfère prendre un peu de recul.
Quel type de rendement espérer des loyers d'un tel studio ? 

Ou alors, est-il plus judicieux d'investir loin de chez moi (restant en France) sur un ou des biens moins coûteux à l'achat par exemple ? 
(bien qu'il y ait un risque de moins bien connaitre le territoire et le marché locatif local, et avec donc mise en gestion impérative due à l'éloignement) 

Pour que le projet soit viable l'idéal serait d'avoir : coût de crédit avec assurance 
+ frais divers du logement (les 30% de charges et autres imprévus de copropriété) + frais de gestion + taxe foncière = somme des loyers perçus à l'année. Il semble que ce soit un équilibre difficile à trouver, mais le but étant de s'approcher au mieux de cet idéal. 

Merci pour vos réactions ! 
(prochain questionnement sur un investissement locatif neuf vs ancien)