Investissement locatif, recherche avis/témoignages...(localisation)

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Stan123 Picto info

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Le 18/10/2017 à 15h23 Env. 10 message Seine Saint Denis

Bonjour

,

Je suis nouveau sur ce forum, content de partager vos problématiques.
Pour me présenter Stan 31 ans, habitant de Montreuil (93) en Ile de France.
J'ai un projet d'investissement locatif probablement en Seine Saint Denis (93).
C'est une démarche dans laquelle on se retrouve souvent seul devant un banquier, un courtier, un agent immobilier, etc.
des gens très sympathiques certes, mais qui ont tous des avis (parfois très) divergents (influencés par leurs propres intérêts aussi...).
Donc je souhaiterais avoir des témoignages/conseils de gens/particuliers ayant fait de l'investissement locatif, qui marche ou pas.
Ayant à ce stade encore beaucoup de questions, je posterai plusieurs sujets pour essayer de ne pas trop m'éparpiller...

Voici mon profil et mon projet : achat d'un studio ou 2P, pour un budget de 135000e max environ (ac frais de notaire), 55000e d'apport,
intermittent du spectacle (statut délicat comme le savent certains), possibilité d'un emprunt sur 15ans pour le financement... Je suis hébergé à titre gratuit chez ma compagne, elle même propriétaire
(donc pas de gros loyer qui pèse tout les mois). Localisation : Romainville, Noisy le Sec, Montreuil, Bagnolet, les Lilas...

Que pensez vous d'un tel projet ?
Est ce que le marché locatif de Romainville, Montreuil, Noisy le sec (93) peut constituer une bonne option ?
J'ai mon avis ayant visité un peu ces zones, celui des promoteurs immobiliers, agences, valident ce choix bien sûr, mais y'a t il des gens
ayant investi dans cette zone ? (le métro 11 arrivera en 2022, en attendant c'est à la fois le moment d'acheter car encore presque abordable, mais difficile à louer demain sans métro pendant 5 ans...).
La localisation restant primordiale pour une bonne occupation et un bon rendement je préfère prendre un peu de recul.
Quel type de rendement espérer des loyers d'un tel studio ?

Ou alors, est-il plus judicieux d'investir loin de chez moi (restant en France) sur un ou des biens moins coûteux à l'achat par exemple ?
(bien qu'il y ait un risque de moins bien connaitre le territoire et le marché locatif local, et avec donc mise en gestion impérative due à l'éloignement)

Pour que le projet soit viable l'idéal serait d'avoir : coût de crédit avec assurance
+ frais divers du logement (les 30% de charges et autres imprévus de copropriété) + frais de gestion + taxe foncière = somme des loyers perçus à l'année. Il semble que ce soit un équilibre difficile à trouver, mais le but étant de s'approcher au mieux de cet idéal.

Merci pour vos réactions !
(prochain questionnement sur un investissement locatif neuf vs ancien)

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gill

Le 18/10/2017 à 20h26 Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)

Stan123 a écrit:

Pour que le projet soit viable l'idéal serait d'avoir : coût de crédit avec assurance
+ frais divers du logement (les 30% de charges et autres imprévus de copropriété) + frais de gestion + taxe foncière = somme des loyers perçus à l'année.

là, seul vous pouvez repondre
en empruntant ce qu'il vous manque, quelles seraient les mensualités ?
et vu le bien que vous voulez acheter, quel est le loyer moyen ?
c'est le premier truc que le banquier va demander
par contre, ils ne prennent pas 100% des loyers en + pour le calcul, mais uniquement 70%

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Julien65190 Picto info

Le 18/10/2017 à 20h55 Photographe Env. 200 message Hautes Pyrenees

Effectivement une étude de marcher Est préférable. Une attestation de valeur locative un plan de financement deja réfléchie
Ne pas oublier la csg. L'impôt sur revenu . Assurance, taxe foncière . Aléas possible .

Les banques tiennes compte des revenus locatif mais pas de la même façon. Certaine 50% d'autres 75% jamais plus mais elles tiennent compte également de la taxe foncière du logement .
Un investissement intéressant est quand des le premier moi une fois payer toutes les charges et impôts vous gagnez de l argent.
Plus il y aura de logements dans le batit plus ca sera intéressant et moins risqué.
Les petit logements sont en général les plus intéressant . Bon courage pour la suite

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Stan123 Picto info

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Le 19/10/2017 à 13h47 Env. 10 message Seine Saint Denis

Merci pour vos retours.

Concernant l'attestation de valeur locative, comment en avoir une la plus fiable possible ? En demandant à une agence ? Un service payant ?
La CSG ? je sais de quoi il s'agit sur un bulletin de salaire, mais lors des revenus d'un investissement locatif de quoi s'agit il ?

Concernant le LCL où je suis client, en effet, pour info ils tiennent comptent de 70% des revenus locatifs.

Citation: "Un investissement intéressant est quand des le premier moi une fois payer toutes les charges et impôts vous gagnez de l argent."

dans ces charges vous incluez le montant du crédit avec assurance ?

Citation: "Plus il y aura de logements dans le batit plus ca sera intéressant et moins risqué."

C'est à dire que plus il y a de lots, plus le risque est divisé par le nombre de copropriétaires si je comprends votre raisonnement ? Mais les grandes copropriétés ne reviennent elles pas plus cher en charges en général ?

Merci pour vos réponses.

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Julien65190 Picto info

Le 19/10/2017 à 13h59 Photographe Env. 200 message Hautes Pyrenees

Pour la csg quand tes revenus locatif n'excède pas 15000 annuel tu a le choix entre le micro ou le réel
Le micro tu dispo d'un abattement forfaitaire sur les revenus avant l'application de la csg.... 30% d'abattement. 13% de csg.
Au réel aucun abattement mais de la déduction de frais. Intérêt d'emprunt. Taxe foncière. Assurance. Frais de gestion. Divers travaux ( sous condition )
Pour moi oui avoir un revenu immédiat mensuel une fois tout impôts et frais payer Et meme credit .....

Apres un facteur important étant à la campagne il est plus facile ici du fait que l Immo est bas .

Par exemple :
Un maison de 140 m carré rénover ici s'en louera 900 voir 1000 euros
Cette meme maison diviser en 2 appartements d'environ 70 m carré aura 2 loyer à 650 euros ( voir 700).
Soit 1300 de revenue Pour le même bâtiment Et surface .
Et également en cas de soucis de paiement ou logement vacant Beh tout simple des risques diminuer.

Ensuite Plus le logement est petit plus le loyer est faible et somme d'argent faible du coûp risque Plus raisonnable .

Apres vue le prix de Immo chez vous honnêtement je ne peut vous conseillez objectivement .

Mais vous avez mon point de vue .

Moi voila 4 ans qu'en j'ai Acheter une maison et crée 3 appart. 100-80-50 Pour Les surfaces de chacun .
Achat pas chèr. Travaux fait par Moi meme.
Une foi tout payer credit inclus. Me reste environ. 700 e par moi se qui me permet de re investir ....
Bonne chance Dans votre projet

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Le 19/10/2017 à 23h03 Env. 10 message Seine Saint Denis

Merci pour le témoignage Julien, avoir l'opportunité de réinvestir tout en remboursant sont crédit c'est bien joué !
Ok pour le micro foncier, je comprends la différence avec le régime réel, ça reste à étudier au cas par cas.
Dans le cas que tu évoques, le micro foncier, pour par exemple 1000EUR de revenus en micro foncier, il reste 700EUR à déclarer avec l'abattement des 30%, +13% de CSG (13% de 700EUR = 91EUR), donc il faudra déclarer 791EUR en revenus fonciers si je comprends bien ? Ou je suis à côté ?

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Julien65190 Picto info

Le 20/10/2017 à 07h57 Photographe Env. 200 message Hautes Pyrenees

Non
1000 mensuel x12. 12000e
12000- 30% = 8400
8400 15,5% csg-crds Environ 1240 de tête
1240 sera le montant dela csg crds annuel suite à tes revenue micro foncière

Ensuite 12000 à cumulus à tes revenue personnel Pour l'impôt sur revenue Suivant ta tranche d'impôt
Admeton 30 %

De mémoire 12000 abattement de 30% Pour impot revenue
8400 30 pour-cent ( Suivant ta tranche d'imposition ca dépend des cas )
2500 euros

1240 et2500

3740 d impôt rien Que Sur revenue locatif

12000 de revenue annuel. 3740 d'impôt
Apres Si tu est a la tranche inférieur des barème impôt c'est 13 pour-cent

Pour l'impôt sur revenue

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gill

Le 20/10/2017 à 21h52 Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)

Stan123 a écrit:M par exemple 1000EUR de revenus en micro foncier, il reste 700EUR à déclarer avec l'abattement des 30%,

non, ce n'est pas à vous de faire l'abattement, c'est automatique
si vous avez 1000 € de loyer, vous déclarez 1000€ et vous serez imposé sur 700 €

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Stan123 Picto info

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Le 21/10/2017 à 13h09 Env. 10 message Seine Saint Denis

Ok !
Et donc si je suis le raisonnement de Julien sur la CSG-CRDS sur l'exemple de Gill pour 1000EUR de loyer : imposition sur 700EUR après abattement des 30% (montant à déterminer selon tranche d'imposition cumulés à mes impôts sur le revenu...). Et il reste à payer en plus 15.5% de CSG-CRDS (soit 108.5EUR correspondant à 15.5% des 700EUR dans cet exemple) ?

Existe t-il des simulateurs fiables qui permettent de calculer son futur impôt sur le revenu tenant compte des nouveaux revenus fonciers, et des coût de la CSG-CRDS ? Afin d'avoir une estimation de l'imposition globale qui en résultera, car l'information semble indispensable pour une estimation du rendement locatif.

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