Retour
Menu utilisateur
Menu

Construire pour louer ou vendre ?

Ce sujet comporte 7 messages et a été affiché 79 fois
Nouveau sujetPicto plus RépondrePicto reply Picto reply
1
personne
surveille ce sujet
 
Env. 40 message Seine Maritime
Bonjour à tous;

Voici une courte présentation pour comprendre mon " projet " .

J'ai fait construire ma résidence principale où je vis actuellement en 2018 en seine et-marne marne (77) .

Mon travail me permet d'être exonéré d'impôt sur les revenus, donc le projet n'est pas pour du déficit foncié .

J'aimerais construire une maison aux alentours de chez moi ( comme je connais un peu les prix / l'offre et la demande )


Donc prenons un exemple avec des chiffres simples si je fais construire une maison à 100 000€ sur un terrain à 50 000 € Donc avec un pret immobilier à ~150 0 00 €+ sur 15 ou 20ans au choix. ( Sachant qu'avec des membres de ma famille artisans on s'occupe des travaux intérieures, j'utilise une société de construction seulement pour gros œuvre HE/HA )

Imaginons cette maison disons de 100 / 110m2 dans 1ans sur pied terminé prêt a l'emploi;
Quel serai l'option la plus rentable ?

1- La louer au prix du marché de mon secteur, disons par exemple 700€ par mois ( ici une maison de 80m² avec une petite cour de 10/20 m² ce loue "facilement" 620€/650€ ) 

2- La vendre à la fin de la construction, sachant qu'avec tous les travaux intérieurs réaliser par nos soins, je m'attends a une plus-value. ( après on peut peut pas deviner l'offre et la demande à ce moment la etc.) mais c'est un exemple

Pour la vente direct la taxe sur la plus value est de [size=3]36,2 %, ca me parait vraiment difficile de faire des bénéfices avec ce taux.[/size]


Et pour la location c'est très difficile voir quasi impossible que le loyer paye le credit + assurance + impôt etc..
Je devrai donc logiquement injecter de largent.

Voilà j'aimerais votre avis sur la question, vente ou location dans mon cas ?



[size=3]Merci pour votre lecture et vos réponse.[/size]


[size=3]Bonne journée à tous![/size]
Messages : Env. 40
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 10000 message Aveyron
Bonjour, Si le loyer suffisait à payer le crédit, il n'y aurait plus de locataires, ils préfèreraient payer un crédit qu'un loyer.

Pour que ce soit possible : loyer qui paie le crédit, il faut qu'il y ait un apport personnel suffisant au départ.

Il faut savoir que si on revend sa résidence principale, on est exonéré de plus value, donc il faudrait habiter vous même cette nouvelle maison, et vendre votre maison actuelle. Mais il ne faut pas faire ça trop souvent, sinon ça fait dresser l'oreille du fisc.

La location : il faut tomber sur un locataire sérieux qui ne va pas tout dégrader et être certain qu'il va payer régulièrement le loyer, surtout qu'en France, le locataire est super protégé. s'il vient à ne pas payer, il faut malgré tout sortir l'argent pour payer le crédit, et là, ça fait mal. Donc, il faut demander des garanties, et que les revenus soient au moins égaux à 3 ou 4 fois le montant du loyer et charges, car s'ils sont trop juste ou s'ils ont un peu la folie des grandeurs, du genre "je ne me refuse rien" vous risquez fort de ne pas être payé, et avec la trêve hivernale et le frais pour faire partir le locataire, vous allez y laisser des plumes.

Il faut voir si la demande locative est forte dans votre ville, et s'il y a de nombreuses entreprises, administrations, des banques avec de nombreux salariés qui peuvent rechercher ce genre de location, ceci afin d'avoir le choix de locataire et ne pas attendre 6 mois ce qui incite à prendre moins de précautions.
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 40 message Seine Maritime
Pour les loyers impayés j'ai vu qu'il y a des assurances pour ça, je ne suis pas plus renseigné que ça par contre je ne me suis pas encore penché sur le sujet.

Je suis dans une petite ville mais avec toutes les commodités maternelles primaire collège, médecin, ostéopathe, dentiste, pharmacie, boulangerie, restaurant, banque, grande surface/alimentaire bricolage etc..

C'est une 2éme maison si le loyer je ne serai pas pris a la gorge si je dois payer le credit quelques mois pour trouver un bon locataire.

Mais ce n'est clair que chaque mois impayé et une "perte d'argent".
Je suis déjà en résidence principale je ne vais pas déménager dans celle-ci "juste" pour la passer en Resi principale pour la vente.

Donc j'hésite toujours; acheté et loué ou construire et louer.
Une maison de 110m² où une mitoyenne de 70m², je suis très hésitant .

Merci pour ta réponse
Messages : Env. 40
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
 
Membre ultra utile Env. 10000 message Aveyron
Bonjour, Les assurances loyers impayés ne permettent pas de prendre n'importe quel locataire. Elles n'assurent que pour des locataires dont les revenus sont suffisant, donc solvables à la base. Il faut le savoir.

C'est toujours plus facile de louer un logement ou une maison pas trop grande et aussi plus tranquille. Mais chacun fait ce qu'il veut.

Il n'y a pas que des locataires soigneux qui ne vont rien abimer, il y a toujours plus ou moins de dégâts et il est difficile de tout faire payer à des gens qui vont rechigner et qui ne sont pas très à l'aise financièrement.

Et lorsqu'il faut refaire un appartement, c'est plus long et plus cher quand le logement est plus grand. Et si on le fait soi même plus il y a de surface, plus il y a de boulot.

Ou alors, il faudrait peut-être contacter les banques pour voir si elles n'ont pas des cadres qui restent environ 2 ou 3 ans. Elles peuvent vous adresser ces personnes qui doivent trouver un logement.
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 40 message Seine Maritime
Bonjour, merci de votre réponse.

J'ai bien saisi tout ça je lis beaucoup d'articles et témoignage.
Merci pour le conseil des banques.

Avez-vous des biens en locations ?

Je suis toujours hésitant; construire ou acheter.

En tout cas beaucoup de gens préconise comme vous des petites surfaces
Messages : Env. 40
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
 
Membre ultra utile Env. 10000 message Aveyron
Bonjour, Il y a une chose à faire, consulter les annonces de location du bon coin : regarder ce qu'il y a à louer, les surfaces les prix, et surveillez si les annonces disparaissent vite. regarder aussi s'il y en a beaucoup et la taille de ces logements.

A noter que faire construire de nos jours, c'est le parcours du combattant et ç'est cher, alors il faut voir le loyer qu'on peut en demander, en n'oubliant pas qu'il faut que le locataire puisse payer.

Il est souvent plus facile, d'acheter une maison existante qui ne serait pas excessive (il faut regarder un peu comme si c'était pour vous ou vos enfants), c'est souvent plus rentable.

Mais il ne faut pas une maison trop ancienne, c'est mieux si elle est isolée thermiquement.

Ou alors, acheter deux ou 3 logements plus petits pour le même prix qu'une maison. Si on a un mauvais payeur sur 3 locataires, c'est moins pire que si on n'a qu'un seul locataire.

(principe : ne pas mettre ses oeufs dans le même panier.)

Il ne faut pas se précipiter bien réfléchir et voir ce qu'il y a de disponible.

Oui, j'ai des location, le logment le plus grand fait 64 m2, mais chez nous les loyers sont bas, les gens sont même très étonnés lorsqu'ils viennent d'ailleurs, même de villes moyennes.
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 40 message Seine Maritime
Bonjour, merci pour les conseils,

Donc si c'est une petite maison de vile regarder l'isolation, a partir de quel note suivant le DEP on est "ok" ?

J'ai remarqué que plus le bien et petit plus il se vend cher au m², un appartement de 30m² tourne ici autour des 2200/2500 le m² alors que la même chose pour 100m² on serait sur du 1300/1800€ le m2 pour la meme ville .

Après il y a des annonce de particulier donc certain sur estime leurs biens pour espérer vendre plus cher.

Vous augmenter le loyer chaque mois?
Car si j'ai bien compris impôt augmente au fil des années .
Messages : Env. 40
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
En cache depuis le samedi 27 novembre 2021 à 18h30
Ce sujet vous a-t-il aidé ?
0
0

Picto forum C'est intéressant aussi !

Devis construction de maisonArtisan
Devis construction de maison
Demandez, en 5 minutes, 3 devis comparatifs aux professionnels de votre région. Gratuit et sans engagement.
Guide : diviser son terrain
Guide : diviser son terrain
Les guides vous aident à y voir plus clair sur la construction.

Picto forum Autres discussions sur ce sujet :

1
personne
surveille ce sujet
Voir