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Investissement sur terrain nu constructible

Ce sujet comporte 9 messages et a été affiché 695 fois
Elisadrien
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Cote D'or
Ancienneté : moins d'1m
Le 15/08/2019 à 17h00
Investissement sur terrain nu constructible
Bonjour la communauté !
Propriétaire de deux parcelles accolées de 2500m2 reunies (80000euros). L une des parcelles est construite avec un corps de ferme de 400m2. L'autre est nue. Je souhaiterai réhabiliter la ferme en une maison et 500m2 de terrain et deux petits logements avec jardinets de 300m2. Cette partie serait louée. Sur l autre parcelle d environ 1000m2 je souhaiterai faire bâtir deux maisons de 100m2 et 400m2 de jardin qui seraient vendues. Dans cette zone ce type de bien se vendent 200 000euros.
Comment realiser ce projet ? Comment le rendre rentable?
Est ce un projet intelligent ou d autres modèles seraient plus appropriés ?

Merci de vos lumières.
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ManuTaden

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 4000
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 15/08/2019 à 18h38
Re: Investissement sur terrain nu constructible
Elisadrien a écrit:Bonjour la communauté !
Propriétaire de deux parcelles accolées de 2500m2 reunies (80000euros). L une des parcelles est construite avec un corps de ferme de 400m2. L'autre est nue. Je souhaiterai réhabiliter la ferme en une maison et 500m2 de terrain et deux petits logements avec jardinets de 300m2. Cette partie serait louée. Sur l autre parcelle d environ 1000m2 je souhaiterai faire bâtir deux maisons de 100m2 et 400m2 de jardin qui seraient vendues. Dans cette zone ce type de bien se vendent 200 000euros.
Comment realiser ce projet ? Comment le rendre rentable?
Est ce un projet intelligent ou d autres modèles seraient plus appropriés ?

Merci de vos lumières.

Bonjour
Vous calculez le coût du projet, même approximatif, mais réaliste
vous calculez le coût de vente / rendement locatif, approximatif, mais réaliste
vous faites un beau tableau récapitulatif
vous l'imprimez
vous allez dire bonjour à votre banquier(e)
et vous discutez avec lui / elle des possibilités de réaliser ce projet

Vous aurez déjà une idée des limites que vous allez avoir de la part de votre financeur

Bonne chance

Cdlt

PS : je suis en zone touristique, la banque prête assez facilement pour tout projet touristique.
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Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Elisadrien
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Cote D'or
Ancienneté : moins d'1m
Le 15/08/2019 à 18h46
Merci pour cet éclairage concernant le financement. Je pensais utiliser le bénéfice des deux maison pour réaliser les travaux du corps de ferme et les louer.
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ManuTaden

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 4000
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 16/08/2019 à 09h59
Elisadrien a écrit:Merci pour cet éclairage concernant le financement. Je pensais utiliser le bénéfice des deux maison pour réaliser les travaux du corps de ferme et les louer.

Il faut déjà commencer par voir la possibilité financière :
combien l'achat de l'ensemble -> comment financez vous
combien pour les constructions -> comment financez vous
combien les ventes -> quelles plus values
 variante : combien la construction pour la location ?
               combien la location ? 
               ---> quel retour sur investissement ?
              comparaison location longue / location touristique (*)
et combien pour la rénovation du corps de ferme ?
et quel montant de location.

Pour de la location pure il y a deux écoles :
- construction simple à pas chère, avec loyers aux prix du marché -> rendement rapîde, mais le bien vieillit assez vite, les locataires ne restent pas forcément très longtemps
- construction de meilleure qualité, c'est plus cher mais les loyers peuvent être un peu élevés, le bien vieillit bien, les locataires sont contents, quand ils partent ils présentent une connaissance / amie qui cherche une location
c'est une vision à plus long terme

Cdlt

(*) : si je me base sur les tarifs et les taux d'occupation du camping municipal local, ici (Dinan 22) une habitation légère de loisir rapporte entre 7000 et 8000 € annuel. Sachant que les locations vont de fin avril à fin octobre, et que les tarifs sont parmi les moins élevés.
Un agriculteur qui a investit dans des tiny house touristiques m'a indiqué que sont point mort était de 2 ans ... d'après le constructeur des tiny, il faut prévoir un entretien complet à 5 ans, et un remplacement à 10 ans
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plaquisteheureux

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 4000
Dept : Gard
Ancienneté : + de 2 ans
Le 16/08/2019 à 13h05
Bonjour, à mon avis vous allez droit dans le mur, déjà de quelle maison parler vous quand vous dites q"elle va se vendre 200000EUR ? et faire faire une maison ( même de 100m² ) pour la revendre 200000EUR et espérer avoir des bénéfices cela va être dur, dans le cadre d'une autoconstruction possible mais en passent par des artisans ? faire construire une maison de 100m² risque de vous coûter 150000 EUR, auxquels vous allez devoir ajouter une grande quantité de frais et taxe, dans la vente vous allez perdre la valeur du terrain, en plus elle risque de ne pas être entièrement fini ( extérieur ext); et les potentiels acheteurs vont vous reprocher certains trucs qui ne sont pas à leur goûts, je ne parle pas d'éventuel petit défauts, et si avec tout cela vous avez un petit bénéfice, vous allez payer une plus valus. pour l'avoir fait plusieurs fois, je ne ferais pas comme cela
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ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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BERK01

Messages : Env. 50
Dept : Ain
Ancienneté : + de 2 mois
Le 16/08/2019 à 18h25
Faudrait voir votre notaire qui vous expliquera les conséquences fiscales de votre projet en fonction de votre situation.
Il pourra vous conseiller sinon vous allez vous faire écrabouiller par le fisc
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Beone68

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 1000
Dept : Haut Rhin
Ancienneté : + de 9 ans
Le 16/08/2019 à 19h09
Bonjour,

Il faut déjà voir le POS/PLU autorise la chose et si le découpage de parcelle (pour revente des deux maisons) sera accepté. Possiblement, il faudra créer un lotissement (privé mais lotissement quand même) si une parcelle est découpée en plus de 2 sous-parcelles.

a+
Beone
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grunk

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 300
Dept : Cote D'or
Ancienneté : + de 1 an
Le 17/08/2019 à 18h29
Si vous faites construire les maisons a revendre , vous ne pourrez pas gagner d'argent , voir vous aller en perdre et ce pour plus raison.
- le coût des artisans
- les coût de viabilisation et taxes de construction.
- l'éventuelle taxe sur la plus value finira le peux que vous auriez pu gagner.

Sur une construction neuve il est commun de dire qu'on perd le prix du terrain puisque seul la surface habitable rentre dans les estimations. Un grand parc paysagé peu faire augmenter le prix (et encore) mais pas un terrain de fin de construction.

Si vous faites tous vous même il y'a sans doute possibilité de faire un -petit- bénéfice.

Si vous faites faire , la location est la bonne solution pour se construire un patrimoine mais clairement pas pour générer du cash instantanément.
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Skadi

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
Dept : Moselle
Ancienneté : + de 8 mois
Le 19/08/2019 à 11h37
BERK01 a écrit:Faudrait voir votre notaire qui vous expliquera les conséquences fiscales de votre projet en fonction de votre situation.
Il pourra vous conseiller sinon vous allez vous faire écrabouiller par le fisc

+1
Plus value immobilière des particuliers : 19% de forfait + 17,2% de prélèvements sociaux (si revente avant application des abattements pour durée de detention). 
Mode de calcul bien pire en cas de SCI à l'IS.
C'est Bercy qui est content dans ce cas de figure 
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En cache depuis le mardi 10 septembre 2019 à 19h35

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