Revente d'un appartement après rénovation

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Le 09/06/2015 à 20h37 Env. 10 message Gard

Bonjour à tous , je vien ici pour avoir des renseignement car je ne comprend pas grands chose dans tous ce qui est administratif ....
Je m'explique : ma copine à acheter un appartement dans le but de le louer ( à la banque nous avons dit que c'était pour ma copine pour son abitation principale pour qu'elle puisse avoir le prêt seule )
Je suis en pleine rénovation de son appartement qui sera fini d'ici 2 moi , le petit soucis est que nous hésitions entre le mettre à la location comme prévu ou le vendre pour pouvoir faire un bénéfice plus rapidement .
L'appartement lui coûte environ 52000 , plus le prêt 10000 , sur un credit de 15 ans
Location prévu : 480 euro + charges
Vente prévu : 85000 euro

Nous aimerions connaître les avantage et inconvénient de tous cela car nous savons bien que l'idéal est de louer toute la durée du prêt mais nous aimerions avoir un bénéfice plu rapidement pour finir notre maison , d'où la vente .

Merci d'avance
Dany

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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

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LARZAC Picto info

Le 09/06/2015 à 20h55 Membre ultra utile Env. 10000 message Aveyron

Bonjour, Pour ne pas avoir de plus value, il faut le garder au moins un an en résidence principale en y habitant effectivement, et en marquant cette adresse sur la déclaration de revenus. De cette façon vous n'aurez pas de plus value si vous le vendez directement sans le louer.

Si vous le louez un certain temps, et qu'ensuite vous le vendiez, elle aura de la plus value, même si vous pouvez faire ressortir les frais que vous avez fait. Gardez précieusement toutes les factures, ça peut servir.

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deffrey Picto info

Le 10/06/2015 à 14h35 Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)

Bonjour,

Le plus simple est effectivement la situation évoquée par LARZAC (résidence principale); mais cette solution n'est pas envisagée dans le post initial.
Par contre, pour aller plus loin dans le raisonnement:
- Vos données sont trop superficielles:
*Date et coût d'achat de l'appart.
*frais d'agence et de notaire?
* Montant des travaux?
* Réalisés par qui?
Avec ces éléments et d'éventuelles précisions supplémentaires, il sera facile de faire une simulation plus fine de l'imposition de la plus value réalisée à la revente (19% d'IR + 15,5% de PSx).
- et des éléments contradictoires (louer en remboursant un prêt ou faire un bénéfice pour terminer la maison)! Vous devez déterminer votre priorité!
Si location, choix entre nu ou meublé; les régimes sont différents, les avantages/inconvénients aussi. Sans votre option, impossible de vous apporter des éléments concrets de réflexion à part que:
* les travaux réalisés par des professionnels déduits en charges dans vos revenus locatifs ne pourront pas être comptabilisés pour le calcul des plus values,
* Si vous optez pour le réel (location nue) dans votre première déclaration 2044, ce régime s'imposera pendant 3 ans; Or, si les années suivantes vous n'avez pas de frais d'entretien, le micro-foncier devient plus intéressant (abattement automatique de 30%).
* En location meublée, même principe, sachant qu'en micro-BIC l'abattement est de 50%.
Même si ce n'est qu'une première approche, vous voyez que ce n'est pas si simple!
@+

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CBS83

Le 10/06/2015 à 14h52 Membre utile Env. 400 message Var

Sans compter les frais de remboursement anticipé des prêts, si vous souhaitez les rembourser (ou si le contrat de prêt vous y oblige)

Avis purement personnel, je préfère garder l'appart... un petit bien qui coute pas cher et qui rapporte bien. Ce serait dommage de s'en séparer.

J'avais fait le calcul à l'époque de l'achat de la maison, plus le bien est grand moins il est rentable. T2 et T3 ont les meilleurs rentabilités. Comme apport? Si vous n'avez strictement aucun apport et peut être pour négocier un crédit aux taux les plus bas sur l'ensemble du prêt, à voir... mais sinon aucun interet puisque vous pourrez emprunter à un taux inférieur au taux de rentabilité de l'appartement.

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Le 11/06/2015 à 01h17 Env. 10 message Gard

Bonjour à tous et merci de vos réponses

Pour plus de renseignement
L'achat : 16000 le 16/09/2014
Travaux : 30000 ( dont environ 10000 que j'ai facturer moi même à ma compagne par le bié de ma micro entreprise pour pouvoir m'assurer un minimum de salaire pendant la durée des travaux que j'ai entièrement réaliser )
Frais d'agence : 4000
Frais de notaire : 2900
Frais de garantie : 1170
Courtier : 2000

Sois un total de 56070
Sur 180 moi a un taux 2,5%

Merci d'avance

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Le 11/06/2015 à 11h46 Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)

Bonjour,

- On présume que 20000 de travaux sont réalisés hors professionnels, donc ne comptent pas,
- Comme la détention est inférieure à 5 ans, vous ne pouvez pas appliquer le forfait de 16000x 15% (représentant d'éventuels travaux).
- Le prix d'achat s'établit à 22900 (le reste concernant le prêt),
- travaux par pro de 10000,
- Soit prix de revient: 32900
- Prix de vente: 85000 ?
- Plus value brute/nette puisqu'il n'y a pas d'abattement pour durée de détention: 52100 euros.
* IR: 52100x19% = 9899
* PS: 52100x15,5% = 8075
* Taxe PV élevée: (52100x2%) - ((60000-52100)x1/20)= 647 (car PV>50000 euros)
Soit au total: 18621 euros
Vous voyez donc que la PV fiscale est nettement plus élevée que la PV réelle!! Et au final, tout compté, il ne va pas vous rester grand chose!
@+

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Le 11/06/2015 à 12h12 Env. 10 message Gard

Merci pour toute ces précisions ,
Vous vous êtes baser sur une vente immédiate en fin de travaux ?
Si ma compagne se déclare dedans pendants 6 moi ou 1 an suivant la période minimum ?

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Le 11/06/2015 à 16h10 Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)

Bonjour,

- Oui, les calculs tiennent compte d'une vente après travaux, de ce qui est considéré comme résidence secondaire.
- Sachant que dans les 5 ans (résidence secondaire ou locative), soit jusqu'au 16/09/2019, et sauf évolution de la règlementation fiscale -toujours possible- vous ne pourrez rien déduire d'autre.
- Comme l'a dit fort justement LARZAC, si c'est la résidence principale, pour l'instant exo d'imposition, si:
* Résidence principale du cédant au jour de la cession,
* Qui signifie: résidence habituelle et effective.
* Donc 6 mois ne suffiront pas à l'administration fiscale... sauf si mutation, logement devenu trop petit (naissance), enfin départ justifié.
Mais elle peut toujours tenter!
En matière d'imposition des plus values, lorsque c'est le vendeur potentiel qui fait les travaux dans une résidence secondaire, le mieux est encore la construction (auto construction) totale, car dans ce cas, le coût des matériaux vient abonder le prix d'achat du terrain.
@+

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