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Terrain devenu constructible...quel investissement ?

Ce sujet comporte 10 messages et a été affiché 216 fois
zepoulp
Auteur du sujet

Messages : Env. 60
De : Biscarrosse (40)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 15/11/2017 à 17h19
Terrain devenu constructible...quel investissement ?
Bonjour,
je souhaiterais avoir vos avis éclairés sur un éventuel projet :
je possède un bout de forêt sur un terrain pentu dans les Landes ; 2400m2 passé récemment constructible
de par la configuration du terrain, je ne pourrais le diviser qu’en 2 lots : 1 de 1400m2 avec près de 180m2 de surface utile et l’autre de 1000m2 avec près de 290m2 de surface utile, bon déjà 3500à 4000eur de géomètre pour la scission parcellaire, merci ;)
Je dois le déboiser et l’aplanir, pas encore fait de devis, mais je sens que ça va piquer sévèrement…et la viabilisation, ouille !
Que faire ? diviser et vendre et flamber toute la caillasse ?
Ou bien faire construire une maison éligible en Pinel et revendre une parcelle ? ou bien faire 2 logements si la banque me suit
La deuxième solution me tente bien, la zone est en B1 à 10.07 le m2
Je pensais partir sur 150m2, budget à la louche 250000eur pour une maison standard (à 1350 eur le m2) prête à décorer (le terrain est à 1h30 de chez moi, je vais pas pouvoir beaucoup participer), clôturée portail, allée en cailloux compacté et tout le tralala…
Emprunt sur 20 ans au taux actuel, cela ferait 1250-1300 eur/mois de remboursement
Et je pourrais louer 1500, ce qui me paierait la TF par exemple.
L'endroit est du côté sud des Landes (vers Capbreton) si vous avez des constructeurs à me conseiller par là-bas, je suis preneur
Que pensez-vous de ce projet ? des avis et conseils ?
Je suis au tout début de la réflexion, merci de votre patience
Et surtout, merci d’avance pour vos participations
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Actuellement connecté ! Manu65

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 1 an
Le 15/11/2017 à 17h24
C'est illisible !
Vous pouvez éditer votre message (icône "bloc-note" en bas de votre message), et retirer les éléments de mise en page : size= ...
Merci
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Lien direct vers mon récit : paillepoutre.forumconstruire.com
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Mission Immeuble

Messages : Env. 10
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 1 mois
Le 17/11/2017 à 10h38
Bonjour,
Il faut avant tout que le futur loyer rembourse votre prêt au minimum.
Soyez certains de pouvoir obtenir des locataires dans cette zone(Etude de marché et/ou annonces fictives). Soyez certain que le loyer peut être de 1500EUR ! Sous estimez le de préférence pour ne pas avoir de surprise. Ajoutez vos 12 mois de loyer (futur) et divisez le tout par le montant TOTAL de vos investissements pour ce projet (déboisement, construction...) et multipliez par 100. Ainsi vous conaîtrez le taux de rentabilité. Le meiux serait pas en dessous de 8%. Vous ne devez pas débourser de l'argent tous les mois mais ca doit vous en rapporter ! (mon avis) Bon courage
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Actuellement connecté ! Manu65

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 1 an
Le 17/11/2017 à 11h29
Attention, construire pour vendre ou louer vous oblige à respecter les normes PMR.
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Lien direct vers mon récit : paillepoutre.forumconstruire.com
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tfx

Messages : Env. 100
De : Saint Gilles (35)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 17/11/2017 à 11h33
Mission Immeuble a écrit:Sous estimez le de préférence pour ne pas avoir de surprise. Ajoutez vos 12 mois de loyer (futur) et divisez le tout par le montant TOTAL de vos investissements pour ce projet (déboisement, construction...) et multipliez par 100. Ainsi vous conaîtrez le taux de rentabilité. Le meiux serait pas en dessous de 8%. 

Attention, ce calcul donne la rentabilité brut, pour avoir une idée plus précise de la rentabilité de votre investissement, il vaudra mieux calculer la rentabilité net voire net-net (taper rentabilité net-net dans votre moteur de recherche favori pour connaitre les éléments à prendre en compte dans le calcul)
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zepoulp
Auteur du sujet

Messages : Env. 60
De : Biscarrosse (40)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 17/11/2017 à 21h11
Merci pour vos participations; je fais calculer mon taux d'endettement par mon banquier et je vois ce qu'il me propose. J'ai RDV avec 2-3 constructeurs pour avoir le montant de l'investissement nécessaire pour ce type de projet en fonction des contraintes du terrain. La rentabilité pourra ainsi se calculer. Pour le marché, je lance une annonce mais il n'y a aucune location à l'année sur le coin (même le bon), tout le monde fait de la loc saisonnière, les résidents à l'année pleurent, il n'y a rien à louer sur place, j'ai bon espoir...
Par contre question subsidiaire: si je décide de garder l'intégralité du terrain, suis-je obligé de faire la scission parcellaire ou bien je peux construire les deux maison sur une seule unité ? (tout en séparant élec, eau, VRD etc...) la scission ne se ferait que plus tard lors de la revente éventuelle d'un ou des biens..
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zepoulp
Auteur du sujet

Messages : Env. 60
De : Biscarrosse (40)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 19/11/2017 à 11h55
Arf ! réponse de ma banque: elle ne me suit qu'à hauteur de 160kEUR...c'est trop peu; mon taux d'endettement est trop élevé...je vais essayer une autre banque
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Mission Immeuble

Messages : Env. 10
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 1 mois
Le 20/11/2017 à 16h14
Le calcul du taux d'endettement peut légèrement varier d'une banque à l'autre mais je vous conseille d'aller voir un courtier en prêt ! Il vous fera gagner beaucoup de temps ! Et est "gratuit" la plupart du temps.
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zepoulp
Auteur du sujet

Messages : Env. 60
De : Biscarrosse (40)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 21/11/2017 à 16h33
J'ai eu 3 mauvaises expériences avec des courtiers...à chaque fois j'ai trouvé mieux par moi-même et ils m'ont fait perdre du temps; je suis certainement mal tombé, je vais retenter le coup pourquoi pas...
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Mission Immeuble

Messages : Env. 10
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 1 mois
Le 22/11/2017 à 12h40
Essayez d'autres courtiers. Des indépendants de préférence
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du blog "mission-investisseur-immeuble.com"
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En cache depuis le dimanche 10 décembre 2017 à 14h29
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