Construction en VEFA : déductions fiscales avant la mise en location ?

nathalie62330 a écrit:

Bonjour,

j'ai signé pour la construction en VEFA d'un appartement, dans le but de le louer.

Les travaux viennent juste de commencer.

Avant même de pouvoir le louer, cet appartement m'engendre des dépenses :
- frais de dossier et de cautionnement lors de la signature du prêt
- assurance décès/invalidité du prêt tous les mois
- intérêts intercalaires. depuis le premier déblocage de fonds

Sachant que cet appartement n'est pas encore loué, est-ce que j'ai le droit de déduire de mes revenus du travail les dépenses ci-dessus , ou bien faudra-t-il attendre la mise en location ?

Je vous remercie pour vos avis.

Bonsoir et félicitations.
Vous devez réaliser, l'année qui suit l'acte authentique, une déclaration 2044 où allez mentionner ces frais déductibles cependant ils ne sont déductibles QUE sur vos revenus fonciers c'est à dire que tant que vous n'êtes pas livré (si vous n'avez pas d'autre immeuble en régime général) vous n'allez pas avoir de gain fiscal.
L'année où vous aurez un locataire, on viendra chercher ces frais mis en réserves pour les imputer sur les revenus et c'est à ce moment là que vous aurez une réduction liée à ces charges.
NB : pour le cautionnement, selon son type, normalement vous ne devez déduire qu'une partie.
NB 2 : pensez à bien à faire toutes les déclarations si vous n'êtes pas accompagnée (engagement bailleur notamment) et bien définir prix achat + frais de notaire pour définir le montant générant la réduction d'impôt. 
NB 3 : attention à vos loyers pendant toute la durée d'investissement et régularisez bien les charges chaque année. Certains administrateurs de biens augmenter les loyers tous les ans mais sans tenir compte du plafond... ce qui génère un risque de requalification au terme :/

Bonjour BNK,
je vous remercie de m'avoir répondu !

Vous m'avez dit : Vous devez réaliser, l'année qui suit l'acte authentique, une déclaration 2044 où allez mentionner ces frais déductibles cependant ils ne sont déductibles QUE sur vos revenus fonciers c'est à dire que tant que vous n'êtes pas livré (si vous n'avez pas d'autre immeuble en régime général) vous n'allez pas avoir de gain fiscal.

J'envisage d'acheter cette année des SCPI à crédit. Si c'est le cas, je toucherai en 2020 les revenus fonciers de ces SCPI. Est-ce que les frais déductibles liés à mon appartement peuvent se déduirent des revenus fonciers engendrés par les SCPI ? Ou bien j'attends 2021 que la construction soit terminée pour déduire les frais ?
Merci

nathalie62330 a écrit:

Bonjour BNK,
je vous remercie de m'avoir répondu !

Vous m'avez dit : Vous devez réaliser, l'année qui suit l'acte authentique, une déclaration 2044 où allez mentionner ces frais déductibles cependant ils ne sont déductibles QUE sur vos revenus fonciers c'est à dire que tant que vous n'êtes pas livré (si vous n'avez pas d'autre immeuble en régime général) vous n'allez pas avoir de gain fiscal.

J'envisage d'acheter cette année des SCPI à crédit. Si c'est le cas, je toucherai en 2020 les revenus fonciers de ces SCPI. Est-ce que les frais déductibles liés à mon appartement peuvent se déduirent des revenus fonciers engendrés par les SCPI ? Ou bien j'attends 2021 que la construction soit terminée pour déduire les frais ?
Merci

Une SCPI génère bien des revenus fonciers, eux même imposable sur la 2044 donc les charges de vos deux investissements vont se cumuler. 
Exemple : Revenus du Pinel 0 ; Charges 2 500 € 
Si je n'ai pas d'autres revenus, ces 2 500€ seront "réservés" pour l'année où mon logement sera livré et loué.
Si j'ajoute à cela : Revenus SCPI : 4 000 ; Charges 1 500 € 

Alors j'ai bien 4 000 - 1 500 - 2 500 soit 0€ imposé l'année concernée.
Permettez moi cependant d'attirer votre attention sur les SCPI. Si vous avez fait un Pinel, vous devez être dans une tranche marginale d'imposition à 30% ou + ; Si on comptabilise les 17,2 %, la note fiscale est assez importante sur les revenus générés et le rendement devient donc parfois inférieur à d'autres placements plus sécurisés (Fonds € traditionnel si on a déjà l'épargne) ou studio/T2 dans des métropoles (en passant le tout en meublé).

J'ai pas bien compris !

Supposons qu'en 2019 mon appartement en VEFA ait généré 3000 euros de dépenses (frais de dossier, garantie, intérêts intercalaires...)
et qu'au cours de cette même année j'ai 2000 euros de revenus de SCPI.

Est-ce que lors de la déclaration d'impôts 2020
- je déclare 2000 euros de revenus fonciers et reporte ultérieurement les 3000 euros de déficit foncier
- ou je déclare 2000 - 2000, soit 0 euros, et je reporte les 1000 euros restant ultérieurement

C'est vrai que pour l'achat de SCPI, j'hésite entre l'achat à crédit pour bénéficier de l'effet de levier, mais avec 30% d'impôts, ou bien comptant dans le cadre de l'assurance-vie, avec moins d'impôts mais sans possibilité de bénéficier de l'effet de levier du crédit.

Quant à acheter un studio, j'y ai pensé, mais ça demande du temps pour chercher le bien, puis pour le gérer.

nathalie62330 a écrit:

J'ai pas bien compris !

Supposons qu'en 2019 mon appartement en VEFA ait généré 3000 euros de dépenses (frais de dossier, garantie, intérêts intercalaires...)
et qu'au cours de cette même année j'ai 2000 euros de revenus de SCPI.

Est-ce que lors de la déclaration d'impôts 2020
- je déclare 2000 euros de revenus fonciers et reporte ultérieurement les 3000 euros de déficit foncier
- ou je déclare 2000 - 2000, soit 0 euros, et je reporte les 1000 euros restant ultérieurement

C'est vrai que pour l'achat de SCPI, j'hésite entre l'achat à crédit pour bénéficier de l'effet de levier, mais avec 30% d'impôts, ou bien comptant dans le cadre de l'assurance-vie, avec moins d'impôts mais sans possibilité de bénéficier de l'effet de levier du crédit.

Quant à acheter un studio, j'y ai pensé, mais ça demande du temps pour chercher le bien, puis pour le gérer.

Quand sera livré votre VEFA en théorie ? 
Selon votre exemple, en 2020, on va bien faire le cumul des recettes charges passées soit 2 000€ de recettes - 3 000 € de charges = 1 000€ à déclarer. Ces 1 000€ seront imposés à votre tranche marginale ET aux prélèvements sociaux (17,2%)
En pratique, vu que vous n'aurez pas des revenus de SCPI en 2019 puisque toutes les SCPI (ou presque) ont une franchise de 3 à 9 mois avant de verser un loyer vous aurez :
Déclaration 2020 sur 2019 : - 3 000€ de charges (seront reportées) 
Déclaration 2021 sur 2020 : - 3 000€ + 2 000€ de revenus SCPI si vous avez fait ce choix d'investissement en 2020 et que votre Pinel est livré en 2021.
3 choix effectivement :
- Achat en direct avec effet de levier
- Achat via une SCI avec effet de levier et option impôts sur les sociétés
- Achat en cash dans une assurance vie (points d'attention : avoir un contrat sans frais supplémentaires sur les SCPI, c'est très rare, 1 ou 2 sur le marché). Les assureurs ponctionnent 5 à 15% en sus des frais de gestion sur les revenus des SCPI. Bien lire les petites lignes cependant, pour une épargne constituée, ça présente un bon rendement et avantage fort en cas de décès.

Je n'opposerai pas la détention en direct et l'assurance vie car d'un côté on emprunte, l'autre côté, on place. 

L'appartement en VEFA sera livrable à la mi 2021.
Je ne comprends pas bien vos calculs !

Mon exemple n'était pas bon.

Si je commence à toucher des revenus des SCPI en 2020, par exemple 2000 euros, je vais déclarer lors de ma déclaration 2021 :
- loyers SCPI : 2000 euros
- déficit : 3000 euros

Si j'ai bien compris, je vais déclarer 0 euros de revenus fonciers et aurais 1000 euros de déficit à reporter.

Lors de la déclaration 2022, je vais déclarer
- loyers SCPI : disons 2000 euros
- loyers appart : disons 5000 euros

Je vais déclarer 2000 + 5000 - 1000. C'est bien ça ?

Pour l'assurance-vie, j'avais repéré le contrat Spirit de Linxea : 0,5% de frais de gestion et les revenus ne sont pas amputés de 15% comme chez Fortuneo.
La chose qui m'intérresse dans l'AV est la liquidité, qu'on n'a pas forcément en direct

nathalie62330 a écrit:

L'appartement en VEFA sera livrable à la mi 2021.
Je ne comprends pas bien vos calculs !

Mon exemple n'était pas bon.

Si je commence à toucher des revenus des SCPI en 2020, par exemple 2000 euros, je vais déclarer lors de ma déclaration 2021 :
- loyers SCPI : 2000 euros
- déficit : 3000 euros

Si j'ai bien compris, je vais déclarer 0 euros de revenus fonciers et aurais 1000 euros de déficit à reporter.

Lors de la déclaration 2022, je vais déclarer
- loyers SCPI : disons 2000 euros
- loyers appart : disons 5000 euros

Je vais déclarer 2000 + 5000 - 1000. C'est bien ça ?

Pour l'assurance-vie, j'avais repéré le contrat Spirit de Linxea : 0,5% de frais de gestion et les revenus ne sont pas amputés de 15% comme chez Fortuneo.
La chose qui m'intérresse dans l'AV est la liquidité, qu'on n'a pas forcément en direct

Oui, votre calcul est bon (sans oublier toutes les nouvelles charges qui seront arrivées).

En tout cas merci beaucoup pour vos réponses.
Bonne soirée

Avec plaisir, bonne continuation.

PS : j'ai regardé brièvement le contrat mentionné, il semble en effet sympa ;)