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Besoin d'avis investissement studio

Ce sujet comporte 10 messages et a été affiché 96 fois
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Env. 500 message Pas De Calais
Bonjour à tous,
J'aurais besoin de vos avis sur un éventuel investissement locatif.
Je voudrais acheter un ou 2 studios afin de préparer ma retraite, mais je suis complétement perdu entre rentabilité brut, net, charges récupérables ou non...

Pour commencer , voici ma situation:
Mon épouse et moi avons 42 ans, nous sommes mariés et avons 2 filles.
Ma plus grande a 19 ans, elle est étudiante mais elle voudrait nous quitter pour suivre son copain étudiant qui devrait changer de région l'année prochaine pour ses études. Elle cherchera un travail et ne sera donc plus à ma charge.
Ma seconde fille a 16 ans et devrait rester à ma charge encore 10-12 ans (pour être vétérinaire).
Mon revenu fiscal de référence est de 40000€

Dans mon idée, je voudrais "investir" (par emprunt) environ 100000€ pour faire du locatif. Je me suis donc dit, mieux vaut avoir 2 studios à 50000, plutôt qu'un appart ou maison à 100000. Meilleurs revenus et moins de risque d'impayé... Bonne idée ???

Ensuite, bien qu'ayant un peu d'épargne, je voudrais financer la totalité par emprunt et ce sur 20 ans afin de ne pas trop changer "mon train de vie".

Et enfin, j'aurais donc voulu avoir votre avis sur 1 studio que j'ai repéré.
Je connais très bien le coin, je n'ai aucun doute sur son emplacement (centre ville, fac, transport...) et donc sur le fait qu'il sera facilement loué.
Mes vrai interrogations sont sur "la rentabilité" car je n'y comprends rien   

Voici les infos que j'ai actuellement

Prix 50000€
Frais de notaire 5000€
Charges de copro annuel 600€
Impot foncier 465€
Loyer actuel 320€ + 40€ provision sur charges (dont eau et ordure ménagère)

Le bâtiment a environ 20 ans, il n'y a pas de travaux à prévoir et le studio a juste besoin d'un petit rafraichissement.

Voila, je pense avoir fait le tour, donc à vos clavier 

Merci et bonne journée
Messages : Env. 500
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 14 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre super utile Env. 9000 message Aveyron
Bonjour, Il est à quel étage ? quel est le chauffage ? probablement électrique mais comment ?

Y a-t-il un parking avec ce studio ?

Y a-t-il des étudiants dans le coin ?

Attention avec les studios, il y a souvent du turn over donc des périodes de vacances où vous n'avez pas de loyer et toutes les charges pour vous.

Il faut regarder sur le bon coin s'il y a beaucoup de studios. Si ça regorge de studios et qu'ils restent à louer un certain temps, c'est que c'est saturé, donc plus difficile à louer et éventuellement réduction du loyer.

La location n'est pas un long fleuve tranquille. Et à chaque départ de locataire, il faut faire le grand ménage à fond, même s'ils ont fait ce qui se voit. Les hottes aspirantes, il faut y passer, les bouches de VMC idem, mais les bacs à douche, même avec la VMC collective, on peut arriver à avoir des moisissures. Et ça, il faut avoir le temps de le faire.

Il est bon de louer soi-même, au moins on voit à qui on a à faire, même s'il faut être prudent. Les agences ne sont pas toujours très sélectives loin de là.

Si l'immeuble ne comporte presque que des locataires, il y a plus de dégradations, portes abimées, les portes sécurisées ne fonctionnent plus, il faut les faire rafistoler souvent. Il faut visiter le local poubelle. Souvent les locaux poubelles ont été fermés et on a mis des containers à l'extérieur à cause des abus. Alors on trouve des vieilles machines à laver dans le local des caves, et même des vieux frigos avec la nourriture périe à l'intérieur.

Il faut aller vérifier tout ça pour savoir où l'on tombe.
Il faut aussi aller voir le syndic pour voir le livre de bord de la copropriété.

Il faut pouvoir supporter plusieurs mois sans loyer au cas où l'on n'aurait pas de locataire, ou qu'il y aurait des réfections importantes à faire.

Vous ne voulez par restreindre votre train de vie... et pourtant nombreux sont ceux qui le font par la force des choses.

Si votre fille n'est plus à votre charge, vous avez le devoir de l'aider en cas de besoin, et si elle loue un appartement, elle aura besoin d'un garant.

Il faut voir quel serait le loyer par an, ne prendre que sur 10 mois en moyenne pour compenser les vacances, déduire les charges qui restent à votre charge, le foncier, la CSG qui est je ne sais plus trop, il me semble à 16% (à vérifier sur le net) et voir le pourcentage qu'il reste.

Il est toujours bon d'avoir une cagnotte au cas où, surtout par les temps qui courrent.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 10 ans
 
Env. 500 message Pas De Calais
Bonjour LARZAC et merci pour ce début de réponse,

Alors, le studio est au 3éme étage, chauffage électrique et il y a une place de stationnement dans un parking extérieur, mais fermé.
Je compte effectivement le louer par moi même et j'ai pas mal de temps libre pour d'éventuel entretien/travaux. Je travail de nuit et j'ai donc mes après midi de libre.
Le studio est a mon sens très bien placé, centre ville, transport, lycée et Fac à moins de 2mn à pied.
J'ai également pris en compte le fait de pouvoir aider ma 1ere fille au maximum et ma seconde également quand elle devra changer de région pour ses études (ce qu'elle sera obligé de faire si elle continue dans cette voie).
Pour ce qui est de pouvoir supporter plusieurs loyers en cas de vacation et faire des travaux est la raison pour laquelle je ne souhaite pas toucher à mon épargne actuel.

Mes interrogations sont plus sur l'aspect financier car je n'y connais absolument rien !
D'ailleurs, j'avais complétement oublié la CSG... 

Compte tenu des loyers et charges indiquées, l'investissement vous semble t'il intéressant ? Rendement brut, net ?


Bonne journée
Messages : Env. 500
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 14 ans
 
Membre super utile Env. 9000 message Aveyron
Bonjour, vous avez tout un tas de vidéos sur youtube, même s'il ne faut pas tout prendre pour argent comptant, mais ça donne quelques renseignements.

En voilà une par exemple :

https://www.youtube.com/watch?v=Gy50Y5bsIYw
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 10 ans
 
Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
Bonjour Larzac, je viens de lire cette vidéo, je l'aurai écoutée, je n'aurai jamais investi, effectivement il ne faut pas tout prendre pour argent comptant.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
De : Bétheny (51)
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
Picto recompense Membre utile
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De : Bétheny (51)
Ancienneté : + de 5 ans
 
Env. 500 message Pas De Calais
J'ai regardé également la vidéo. Mais en cherchant on trouve de tout et son contraire.
Messages : Env. 500
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 14 ans
 
Membre super utile Env. 9000 message Aveyron
Bonjour, Si ça se loue bien, et au prix que vous avez payé, ça reste valable.

Il faut qu'il soit impeccable, s'il y a un convecteur dans la pièce principale, mettez un radiateurs à fluide pas trop cher (rien ne sert de se ruiner. Mettez la même puissance que celui que le convecteur que vous enlevez.

Au fait, quel est la surface ?

Il exite deux formule (du moins du point de vue fiscal) pour la location : la location vide, et la location meublée.

Mais parfois, dans une location "vide", on peut mettre à disposition un minimum de meubles : sommier et matelas, table et chaises, et même un petit meuble... mais si ce n'est pas complètement meublé, ça reste considéré comme "vide". Mais ça peut arranger des étudiants qui viennent de loin, car ils ont l'essentiel pour commencer, de plus ça évite qu'ils amènent des meubles hétéroclites énormes, récupérés de ci de là.

Pour les étudiants, il faut que le garant (parents) vienne visiter et si la location est conclue, on fait signer un acte de cautionnement en plus du bail. Le garant doit avoir un exemplaire du bail. Il faut voir s'il est solvable (bulletins de salaires ou mieux déclaration d'impôts (les déclarations d'impôts peuvent être vérifiées sur le site des impôts pour voir si on n'a pas un faux. il aut le demander avant de signer le bail.

C'est dans un immeuble récent, donc il y a une VMC, il faut vérifier les bouches et les nettoyer, et aussi nettoyer les aérations sur fenêtres que certains bouchent parfois.

Privilégier les couleurs claires pour donner l'impression d'espace, on peut mettre des miroirs pour la même raison.... Le tape à l'oeil paie... Les plaques à induction 2feux plaisent beaucoup.

Et si le logement présente bien, on peut louer un peu plus cher. Il faut comparer avec ce qu'on voit d'équivalent sur les annonces. Le fait qu'il y ait un parking rend la location plus facile.

Pour la location vide le préavis est de 3 mois, ce qui est un peu compliqué pour les étudiants.

Pour la location "meublée" le préavis n'est que d'un mois. La location meublée est moins taxée, mais je crois que c'est en train de changer. Voir sur le net, on trouve tout.

En dehors des étudiants, il ne faut louer qu'à quelqu'un qui travaille avec un CDI qui a au moins 6 mois. Avant 6 mois, le CDI est provisoire, car ils sont en quelques sortes "à l'essai".

Et se souvenir qu'il vaut mieux avoir un logement vide 1, 2, 3 mois que de prendre un locataire pas sérieux pas solvable ou qui va payer lorsqu'il y pense...

Et aussi, se souvenir que le bailleur est libre de choisir son locataire, et il n'a pas à donner la raison de son refus. Il prend la personne qui lui paraît le mieux correspondre à ce qu'il cherche. Il faut dire qu'on fait visiter et qu'on choisira à la fin suivant les dossiers.

Il faut voir aussi si la personne a l'air clean. Se méfier des gens insistants ou pressés, qui peuvent être très gentils, mais qui réservent de mauvaises surprises, et des gens qui veulent entrer mais qui porteront les papiers demain, ou qui veulent tout payer en espèces. Ils cherchent à entrer et puis il ne paieront plus. Mais bon, on trouve des gens bien, des gens "normaux" la plupart du temps. Il faut juste être méfiant, rester sur ces gardes pour ne pas se faire avoir.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a 19 jours.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
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Ancienneté : + de 10 ans
 
Membre utile Env. 1000 message Bétheny (51)
LARZAC tout à fait d'accord, et sur tous les points
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
De : Bétheny (51)
Ancienneté : + de 5 ans
 
Env. 500 message Pas De Calais
OK, merci pour ces conseils !!!
Messages : Env. 500
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 14 ans
En cache depuis le lundi 03 mai 2021 à 00h53
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