Pourquoi et comment faire une étude de marché immobilier ?

Bonjour, Il y a un moyen très simple : c'est la consultation des petites annonces.

IL faut voir la quantité de studios proposés, la quantité de t1bis, de T2 etc... et aussi de maisons

Noter les prix, le type de chauffage (si ce n'est pas précisé, on regarde attentivement les photos) noter s'il y a un parking ou un garage ainsi qu'une cave et bien sûr le prix. Les appartements à chauffage collectif se vendent très mal, surtout que l'on ne peut pas individualiser le paiement du chauffage partout.

Sachant qu'en centre ville les logements qui n'ont souvent pas le moindre stationnement sont désertés.

Certaines villes manquent de logements, mais d'autres villes manquent de candidats locataires, et les périodes de vacances locatives peuvent être longues. Et dans les villes qui regorgent de logements, on a beaucoup construit et on continue de construire des logements qui ne trouveront pas preneur et que des acheteurs qui ne prennent pas la peine de se renseigner achètent.

Et dans ces villes, les loyers sont bas au moins deux fois moins ou davantage que dans les métropoles régionales.

Il faut noter aussi que les locataires choisissent autant que possible un logement en fonction de leur lieu de travail.


Si on met l'argent sur un grand logement, on met tous les oeufs dans le même panier. Et en cas d'impayé on est fortement pénalisé.
Mieux vaut deux petits logements qu'un grand, sauf s'il y en a beaucoup trop.

Donc pas de règle générale.

Mais les petites annonces sont une mine de renseignements gratuite.

Enfin, si on habite à proximité du logement acheté, on pourra gérer soi-même et aussi plus facilement faire l'entretien.

Tout est à prendre en considération.

Merci Larzac,

Effectivement, je recommande toujours à mes lecteurs de jeter un oeil sur les annonces de biens à la location avant d'investir. Ca rassure d'un côté (ou pas d'ailleurs!) et d'un autre côté ca permet de nous aider à fixer un loyer.

Lorsque vous dites que les logements sans possibilité de stationnement sont souvent désertés, ce n'est pas faux. Le stationnement est important pour de nombreux locataires, et à juste titre. Mais en analysant l'emplacement idéal et le locataire type, on arrive à pouvoir investir dans des biens rentables ne possédant pas forcément de parking ou garage.

Comme vous dites, tout est à prendre en considération... Faut-il encore savoir de quoi "tout" se compose ;)

Bonjour, Et aussi pour les logements en copropriété, il ne faut pas oublier de se renseigner sur le montant des charges, tout en sachant que plus le logement est à un étage élevé, plus les charges seront élevées aussi. Et ceci surtout s'il y a un ascenseur et encore plus si le nombre de logements est peu élevé.

Et fuir les copropriétés avec piscine. ça renchérit les charges (ça revient cher l'entretien d'une piscine) de plus, il y a souvent des intrus qui viennent s'y baigner, et il est difficile de les faire sortir.

De plus, la saison d'utilisation est courte, et même très courte suivant le climat.

Ne pas rejeter le chauffage électrique pour les petits logements (jusqu'à 45 m2). En effet, on évite un abonnement au gaz qui coûte largement 200 euros l'année, ainsi que l'entretien annuel obligatoire de la chaudière : environ 100 euros/an, soit une dépense de 300 euros hors conso qui sera évitée.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Pour faire une bonne étude, il faut selon moi suivre plusieurs étapes.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]1/ Apprendre
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]2/ S'outiller
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]3/ S'informer

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]1/ Apprendre 

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Contactez des personnes qui ont déjà achetés des immeubles, des personnes qui ont déjà des bien en location. Il y a des discussions qu'on ne peut pas avoir sur un forum.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Regardez les vidéos sur Youtube, vous apprendrez beaucoup. Certe il faut savoir faire le tri et faire abtraction de leur publicité personnelle mais les conseils sont souvent interessant. Je ne veux pas faire de publicité pour l'un ou pour l'autre mais si vous le désirez je peux vous indiquer 3 "experts immobilier" sur youtube

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]2/ S'outiller

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Préparez vos tableur excel, vous devez très rapidement savoir calculer :

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Le cout de vos prets
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]La rentabilité brute
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Le cash flow

Je vous laisse prendre connaissance de ces indicateurs.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Avec un bon tableur, c'est rapide.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Je vous en conseillerai bien un mais sur ce point, il vaut mieux chercher et prendre celui que vous comprenez.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]3/ S'informer

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Tout investissement se fait dans un contexte et l'immobilier n'échappe pas à la règle.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]- Connaitre la localisation et l'entourage.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]- La typologie des bien qui se vendent et qui se louent.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]- Connaitre les loyers que vous pourrez en tirer.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]> Chercher sur le bon coin le nombre d'appartement en location
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]> Prenez des photos des appartements et mettez les vous même en location sur le bon coin pour tester le marché.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]- Appeler d'autres agence sous prétexte de le mettre en location avec eux à la fin de la transaction, ils vous apprendront l'état du marché
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]- Sachez que l'agent immobilier est votre allié plus que l'allié du vendeur car il veut vendre. Le prix lui importe moins.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]- se faire accompagner par un expert des travaux lors de la visite.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Personnellement, j'ai aussi regardé les indicateurs de l'INSEE pour connaitre la répartition démographique et les données relative à l'emploi.

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]cette liste n'est pas exhaustive car toute information est bonne à prendre.
[font=Arial, Helvetica, sans-serif]C'est en visitant plusieurs immeuble dans le coin que vous pourrez vous forger un avis sur ce qui est une 'bonne affaire'

[font=Arial, Helvetica, sans-serif]Pour finir, attention, un immeuble décuple les frais à sortir en cas de pépin (toiture par exemple).

Bonjour Kenji,
Tu évoques un point important, et souvent sous estimé, qui est la démographie. Effectivement, il faut étudier la démographie (sans trop rentrer dans les détails non plus) pour déterminer si la population évolue (dans le bon sens ! ;) C'est un signe que la demande locative va augmenter.

Autre facteur que je prends en compte, c'est le taux de chômage. Ou plutôt son évolution dans les dernières années. Cette information peut en dire beaucoup sur le futur économique de la ville/commune.

Aussi les projets de la ville/commune en question sont à regarder de près. La création d'une ligne de tram peut et mènera au développement de certains quartiers. En plus de faciliter l'accès à la ville, c'est l'objectif recherché on est d'accord. Acheter dans ces futurs quartiers en développement permettra ainsi de voir la valeur de votre bien s'élever dans les prochaines années. (Ce fût mon cas .

Astuce donc : Connaître les projets de la ville où vous voulez investir et achetez avant que le projet se réalise. Vous ferez une bonne affaire sur du moyen terme (fin de chantier).

L'achat d'un immeuble de rapport est effectivement risqué en termes de travaux. Puis, on met tous nos oeufs dans le même panier car les appartements sont tous réunis en un bloc. En cas de manque d'attraction du quartier, on risque gros. L'emplacement est primordial pour un investissement locatif ! L'étude de marché est donc plus que nécessaire.

J'ai d'ailleurs réalisé dernièrement une étude de marché complète (ville de Grenoble). Contactez moi en MP, je vous la transmetterai volontiers.

Sympa ce sujet.
Je m'y intéresse un peu, mais a chaque fois je tombe sur des gourou qui veulent vendre des conferences.. existe t il encore des ressources gratuites sans arrières pensées ?

Bonjour Tugal94,
Beaucoup de personnes s'intéressent au sujet et c'est vrai qu'il est passionnant. Je suis d'avis qu'on ne nous apprend pas l'investissement immobilier à l'école alors il faut bien aller chercher l'information ailleurs si on veut réussir dans ce domaine. Les forums par exemple. Certains aussi vendent des produits (conférences, formations...) que j'ai régulièrement acheté d'ailleurs, sans en être deçu. Après nous sommes libres d'acheter ou pas. Mais sont-ils tous des gourous pour autant ? Perso j'ai aussi un blog mais ne vends strictement rien. C'est du partage d'information.

Hello

Dans ce cas, je lance les questions.
1 - Est ce encore rentable d'imaginer un logement ayant pour but d'alimenter de la loc type airbnb, au vu de la futur réglementation ?
2 - Pour le débutant qui souhaiterais tâter le marché, et tenter l'aventure; quelle serait la stratégie a adopter, viser petit ? viser moyen et diviser les apparts ?

Au plaisir de vous lire !

On sort un peu du thème car je le rappelle c'est l'étude de marché.

Mais pour répondre à votre question. Pour Airbnb et autres locations courte durée. Ce n'est que mon avis, mais je pense qu'il faut prendre ce qui est à prendre aujourd'hui car on ne sait pas ce que le futur nous réserve. Je pense également que si la stratégie adoptée est la courte durée alors viser des villes de moins de 200.000 hab. Pour être tranquille un moment au moins. Après tout dépend dans quelle ville vous vous situez.

Pour tenter l'aventure immobilière, libre au débutant de prendre ses décisions en fonction de son budget, des risques qu'il est prêt à prendre et de ses objectifs surtout. Mon avis encore une fois est de commencer petit pour justement se formater un peu. Diviser un appartement, pourquoi pas mais pour un premier investissement... à vous de voir si vous êtes capable ou vous le sentez. De toute évidence, je pars du principe que rien n'est impossible. C'est une question de volonté et de persévérence.

Mais avant d'investir un centime, il faut se former. L'immobilier ne s'improvise pas. Votre démarche de se poser des questions est un bon début ;)