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Studio locatif et impots sur le revenu

Ce sujet comporte 11 messages et a été affiché 359 fois
dargoll
Auteur du sujet

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 3000
De : Taden (22)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 21/09/2018 à 08h56
Studio locatif et impots sur le revenu
Bonjour,

Depuis le 1er septembre, je loue mon premier studio à un étudiant. C'est un logement que j'ai mis 3 mois à rénover par moi même et que je loue meublé et équipé en bail meublé étudiant de 10 mois car étant en zone touristique, il est avantageux pour mon étudiant de ne pas payer le loyer de juillet/aout et pour moi car je peux louer à la semaine pendant 2 mois.

Je suis dans le flou niveau impots et je ne sais pas comment déclarer tout cela.

Précision, le logement a été acheté à crédit.

Merci de vos éclaircissements.
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Un peu d'aide pour votre CCMI ?
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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

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bdevijve

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
De : Feucherolles (78)
Ancienneté : + de 4 ans
Le 21/09/2018 à 10h12
Bonjour,
Vous devriez appeler votre centre des impôts le plus proche...

Benoît
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BnK

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Lignan De Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 30/09/2018 à 12h38
Bonjour Dargoll,

Deux solutions :

- Déclaration en micro meublée, c'est une case à remplir (sommes des loyers chargés) sur lequel le fisc appliqué 50% d'abattement pour les charges
- Déclaration au réel, plus complexe mais selon votre situation, ça peut être beaucoup plus intéressant (intérêt emprunt, montant des travaux, tranche d'imposition)...

Bon courage
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Entreprendre-sa-liberte

Messages : Env. 10
Dept : Calvados
Ancienneté : + de 11 mois
Le 10/10/2018 à 08h55
Bonjour,
aux vues de votre investissement, de la façon dont vous le gérer et des travaux engagés il semblerait que la déclaration en meublé au réel soit la meilleure solution.
Encore faut il calculer l'intégralité de vos charges ( intérêts d'emprunts, travaux, meubles etc ) + amortissements comptables du bien meuble et des meubles sur votre BIC (Bénéfice industriel et commercial . Si l'ensemble de ces charges est supérieur à 50%, et ce de façon durable, je vous conseille forcément d'opter pour la déclaration au réel. Si ce n'est pas le cas optez pour le Micro BIC.

Pour avoir une vison claire, rapprochez vous d'un ami ou connaissance comptable qui vous fera rapidement les calculs.
Entreprendre-sa-liberté
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ManuTaden

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 4000
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 10/10/2018 à 09h18
Bonjour
Vous pouvez prendre RDV avec un expert comptable qui pourra vous renseigner et vous donner des éléments intéressants.
Préparez bien vous RDV en vous renseignant auparavant, préparez vos questions par écrit. Le RDV sera assez court, puisque gratuit !
Pour choisir le cabinet, renseignez vous auprès de vos connaissances artisans / à leur compte / professionnels, pour savoir qui éviter, et si vous venez de la part d'un client ou d'une connaissance du comptable ça passe mieux

Cdlt
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Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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BnK

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Lignan De Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 10/10/2018 à 11h50
Pas sûr que le comptable soit le plus à même de répondre à ces questions... Il gère plutôt la partie pro. La partie privée d'un patrimoine est moins sa tasse de thé d'ailleurs, nous faisons régulièrement des séminaires à leurs clients sur la partie privée du patrimoine... Orientez vous vers un conseiller en gestion de patrimoine en validant en amont qu'il a les diplômes nécessaires (attention profession non réglementée). 

Bon courage


ManuTaden a écrit:Bonjour
Vous pouvez prendre RDV avec un expert comptable qui pourra vous renseigner et vous donner des éléments intéressants.
Préparez bien vous RDV en vous renseignant auparavant, préparez vos questions par écrit. Le RDV sera assez court, puisque gratuit !
Pour choisir le cabinet, renseignez vous auprès de vos connaissances artisans / à leur compte / professionnels, pour savoir qui éviter, et si vous venez de la part d'un client ou d'une connaissance du comptable ça passe mieux

Cdlt
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Entreprendre-sa-liberte

Messages : Env. 10
Dept : Calvados
Ancienneté : + de 11 mois
Le 11/10/2018 à 10h12
Bonjour,
sans avoir l'intention de jouer les trouble-fêtes .... en ce qui concerne la comptabilité ( n'étant ni comptable, ni conseiller en gestion de patrimoine ) d'un meublé avec calcul des amortissements comptables il est évident que le plus à même de vous renseigner sera un comptable : rien de difficile la-dedans.
En ce qui concerne les "conseillers en gestion de patrimoine " avec diplômes, ils ne sont pas toujours de bons conseils et ce pour la simple raison qu'ils ne gèrent bien souvent à leur niveau ( personnel j'entends) sue très peu de biens. Généralement, ils s contentent de commercialiser des produits distribués par des sociétés financières ou immobilières.
J'aurais tendance à inciter les gens qui veulent investir, de se rapprocher d'investisseur, d'entrepreneurs.
On n'apprend pas à faire du vélo avec quelqu'un qui ne sait pas en faire lui-même.
J'ai conscience que mes propos peuvent choquer certain, mais les diplômes ne font des entrepreneurs.
Vous l'aurez compris, je suis entrepreneur et malgré peu de bagages, mes connaissances techniques apprirent non pas sur les bancs de l'école mais en agissant mon permis de développer des connaissances et un patrimoine important et ce sans l'aide d'un conseiller.
Le plus difficile aura été de trouver un bon expert comptable qui ne se contente pas de prendre des chèques .
Espérant que mon post suscitera la curiosité et lancera un débat Tongue

Je suis taquin
Entreprendre-sa-liberté
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BnK

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Lignan De Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 11/10/2018 à 12h33
A vous lire, un CGP

- ne peut pas être investisseur lui même... C'est drôle Blush
- n'est pas lui même entrepreneur... doublement drôle puisqu'il a son cabinet à faire vivre
- ne propose pas de missions de conseils tarifés sur des investissements fait par le client seul... Crying

En ce qui concerne l'expert comptable, il gérera très bien l'opération meublée en elle même mais d'une manière générale, ce n'est pas lui qui soulignera les faiblesses de l'investissement LMNP en ce qui concerne le traitement fiscale de l'ass décès par exemple.

Bref, chacun voit midi à sa porte. Certains préfèrent écouter le voisin... d'autres s'entourer de pros qui facturent des honoraires...et d'autres encore faire un mixte de tout ça.

Bon courage en tout cas.
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Entreprendre-sa-liberte

Messages : Env. 10
Dept : Calvados
Ancienneté : + de 11 mois
Le 12/10/2018 à 16h55
Bonjour, attention je ne dis pas que tous les CGP ne sont pas investisseurs ni qu'ils ne sont pas indépendants. Mais de là à dire q'ils entreprennent c'est autre chose.
Avoir un cabinet ce n'est pas entreprendre, c'est travailler pour soit ( mais attention ce n'est pas une critique ).
Revendre les produits d'un autre ce n'est pas ce que j'appelle entreprendre.

En ce qui concerne le choix d'un investissement locatif, je n'ai jamais eu besoin d'un CGP, ni d'un comptable, ni d'un banquier pour déterminer la faisabilité ou le rendement/rsique d'une opération.
Ayant évalué le marché sur lequel je décidais d'investir, les risques que j'étais près à prendre, je n'avais plus qu'un point à éclaircir : La fiscalité.
En cela l'expert-comptable à rempli son rôle de calcul dont j'avais besoin pour déterminer la fiscalité la plus optimale.
Au final investir est à l portée de pas mal de gens pour peu qu'ils apprennent auprès de personnes qui entreprennent et qui agissent.

Enfin lorsque je parle de LMNP, je ne parle pas de produits vendus à la découpe par des promoteurs par le biais de CGP, il est certainement plus judicieux de faire ses propres LMNP ou passer par des CGP entrepreneurs qui mouillent la chemise et créent leurs propres produits ( et là je suis d'accord il faut tout analyser ).

Ecouter le voisin, je suis également d'accord avec vous : ce n'est pas toujours le mieux surtout s'il n'a jamais rien risqué ou tenté. et les pros ne facturent pas forcément des honoraires car on peut être pro dans un domaine juste en étant faiseur ( l'expérience n'a pas de prix ).

Maintenant, les CGP qui facturent je peux comprendre pour des personnes un peu dépassées par la finance et le monde économique assez mouvant.

Il faut de tout mais si on est un peu alerte on peut faire beaucoup de chose et aussi prendre le temps de trouver un bon CGP mais j'attends encore de voir
Biggrin

J'en ai sollicité un pour voir jusqu'où va son domaine de compétence et j'attends d'être surpris ( vous voyez je suis ouvert ). J'attends encore son retour cela fait 2 semaines qu'il a mes éléments... mais ça va venir.. en attendant j'ai investi dans un autre bien.

A bientôt et merci pour votre retour
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BnK

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Lignan De Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 12/10/2018 à 18h30
Je confirme, il vaut mieux faire ses propres LMNP et ne pas passer par des promoteurs surtout sur les LMNP avec exploitant qui sont à proscrire...

Bon courage en tout cas.
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Kapitale

Messages : Env. 20
De : Paris (75)
Ancienneté : + de 11 mois
Le 16/10/2018 à 17h18
Il faut optimiser
Bonjour,

Si c'est votre premier investissement locatif, je vous recommande vivement de choisir le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et de vous mettre au régime réel simplifié .

Pour ne pas faire d'erreur, faite le avec votre comptable.

Ce montage vous permettra de ne pas payer d’impôts les premières années. En effet, toutes vos dépenses de départ travaux et ameublement notamment, seront déduites du résultat. C'est un peut technique, mais c'est le travail des comptables.

Si votre objectif est de développer vos investissements locatifs, je pense qu'il est préférable de crée une société. Cela permettra, entre autre, de réinvestir plus facilement.

Bon courage.

Gary Laloum
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