Avis investissement

Bonjour,

Pour meublé ou non, ça dépend beaucoup de la surface de la maison et du public que vous souhaitez toucher.
Pour du meublé, vous louerez difficilement plus grand qu'un T2.
Après ça dépend aussi de la localisation et de la demande locative.
Vous aurez également un rien over plus important en meublé et plus de frais.
Mais l'imposition sur les revenus locatifs ne sera que de 50% contre 30% pour le non meublé.

Imposition réelle ou forfaitaire, ça dépend surtout des frais de fonctionnement.
Il faut faire le calcul pour voir ce qui est le plus avantageux sachant que vous pouvez changer de régime au bout de 3 ans.

Merci pour la réponse.
C'est un T3, dans un quartier assez demandé, touristique mais très calme.
Pour les frais de fonctionnement, taxe foncière, csg/rds etc..., aucun travaux, juste équiper la cuisine et des rideaux occultants.
Je vais essayer de calculer entre abattement 30% et réel.

Je trouve que le meublé c est contraignant pour le locataire et le propriétaire hormis petit studio étudiant.
Et c est des sources à discussion interminable à l état des lieux car souvent ce sont des meubles bas de gamme qui s abîment pour un rien

Ok, donc vous êtes tous plus portés sur la location vide, sauf la cuisine qui elle sera équipée.
Merci

Ben tu vois moi je ne loue qu'en meublé ! Tout simplement parce que si défaut de paiement du locataire, je ne galère pas à récupérer mon bien. En loué, amuse toi avec les procédures qui durent 2 ans en moyenne pour expulser ton locataire. Par contre pas d'assurance impayés possible en meublé.
Après pour la fiscalité, ne calcule rien, c'est trop complexe. Csg rds plus ton IR font que les impôts font des calculs spécifiques. Tu peux passer sur une autre tranche d'imposition ça change encore la donne pareil si t'es AE avec ou sans le 1% libératoire le calcul n'est pas le même même avec le même revenu fiscal bref c'est le bordel.

Moi j'ai décidé de passer par un comptable qui gèrera la compta au réel. C'est un cout valable si t'as du patrimoine sinon fais le seul par rapport au montant de la loc. Plus rentable d'être au réel vraiment. Aie bien des factures pour le déficit foncier. C'est ça qui te fera économiser sur ton IR mais t'échapperas jamais à la csg-rds.

J'ai vu que t'es AE poseur de cuisines il me semble. Essaie d'avoir une facture pour cette cuisine car en AE t'es en nom propre donc impossible de te faire une facture à toi même et donc de créer du déficit foncier.

Moi j'ai un AE et 2 SASU en FRANCE et plusieurs boites à l'étranger donc ça va je m'en sors assez facilement pour éditer des factures donc créer du déficit.

Si besoin MP. Je suis ancien agent immo reconverti dans le batiment, le négoce import/export et marchand de biens. Je suis donc à même de te renseigner sur ce que tu veux ou presque mais pas en pose cuisine, je suis pas assez calé ! Je les fais venir du portugal et les fais monter par mes gars !

Merci pour les infos !

Salut !

Avant de répondre il faudrait connaitre votre tranche d'imposition 14/30/41/45 % ?!!

Si vous avez un impôt assez élevé, la location meublée réelle est très intéressante grâce à l'amortissement comptable. De plus, les frais de compta génère un crédit d'impôt de 2/3 donc c'est très intéressant mais il faut une demande locative et une fiscalité avant projet déjà importante (TMI supérieure ou égale à 30%).

Bon courage !

Il est en AE. Si il a opté pour le prélèvement libératoire sa tranche d'imposition importe peu vu qu'il paye ses impots dans les charges de son AE. Après si il est marié ou pacsé, la tranche d'imposition a son importance en effet.

Bonjour!
En effet, prélèvement libératoire donc ma conjointe déclare mes deux enfants sur son revenu, elle est donc non-imposable.

Hello,

Dans ce cas, la location nue n'est pas contre indiquée puisque fiscalement parlant, vous n'aurez pas une imposition trop forte sur ces revenus. La location meublée offre cependant un meilleur loyer et une facilité de sortie du locataire plus aisée (notamment si impayés).

Que vous soyez en meublé ou nue, l'option au réel serait préférable compte tenu du crédit (et de l'amortissement si meublé).

Pour le crédit, personnellement, j'irai sur 25 ans pour avoir la possibilité de faire + d'investissements simultanément. Le coût du crédit augmente mais c'est à relativiser par rapport au gain apporté par de nouveaux investissements et à la trésorerie dégagée mensuellement qu'il faut replacer.

Bonjour à tous,

Spm-paca a écrit:

Moi j'ai décidé de passer par un comptable qui gèrera la compta au réel. C'est un cout valable si t'as du patrimoine sinon fais le seul par rapport au montant de la loc.

Je me permets de rebondir sur cette partie, car je suis justement en train de réfléchir à me lancer dans l'aventure, enfin, la décision est prise, mais je voudrais également faire les meilleurs choix.

J'hésite à faire appel à un comptable justement, peut être même avant l'achat du bien, en me disant qu'il doit être capable de m'orienter vers des solutions plus intelligentes que celles que je peux imaginer, en terme de fiscalité notamment. D'un côté, j'ai peur qu'il me vende une SCI dès le départ, alors que je ne sais pas encore si je continuerais à investir après ce 1er bien. Bref, ses conseils et sa gestion sont réellement pertinents ?

Puis-je abuser en demandant quel coût cela représente de faire appel aux services d'un comptable pour une telle "mission" ?

3VG4 un comptable gère la partie professionnelle des entreprises. Un gestionnaire de patrimoine la partie privée du patrimoine. Bien qu'on ait un socle commun d'étude, ce sont deux métiers différents. En terme de prix, je pense qu'un comptable comme pour nous, le premier rdv est souvent  gratuit pour bien connaitre votre dossier... Ensuite une étude chiffrée est assez peu onéreuse. 

Le comptable redirige malheureusement souvent vers une SCI voire même vers une SCI à l'impôt sur les sociétés... une option assez coûteuse sur le long terme !

Bonjour et merci BnK et Spm-paca pour vos réponse. J'ai eu l'agent immobilier qui nous a trouvé la maison hier soir et il se charge de nous trouver le 1er locataire, ça c'est cool, c'est cadeau! Le loyer perçu permettra de couvrir le remboursement du prêt, et les divers frais (taxe foncière, assurance...) mais pas plus. Je me console en me disant que c'est pour ma retraite! Le prochain bien s'il y en a un sera à rénover je pense.

Bonjour,

BnK a écrit:

3VG4 un comptable gère la partie professionnelle des entreprises. Un gestionnaire de patrimoine la partie privée du patrimoine. Bien qu'on ait un socle commun d'étude, ce sont deux métiers différents. En terme de prix, je pense qu'un comptable comme pour nous, le premier rdv est souvent  gratuit pour bien connaitre votre dossier... Ensuite une étude chiffrée est assez peu onéreuse. 

Le comptable redirige malheureusement souvent vers une SCI voire même vers une SCI à l'impôt sur les sociétés... une option assez coûteuse sur le long terme !

C'est vrai, mea culpa !

J'hésite toujours à y faire appel. D'un côté, même si je pense avoir une assez bonne idée de ce que je veux faire, d'un point de vue purement fiscal je suis pas au point et je pense qu'il aurait une plus valus non négligeable.

Maintenant, faut se lancer comme on dit ... Mais ne serait ce que choisir le bled où investir puis trouver le bien qui va, c'est déjà un défit !