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Avis investissement

Ce sujet comporte 28 messages et a été affiché 1.032 fois
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Membre utile Env. 900 message Cotes D'armor
Bonjour à tous,
Je suis plus habitué à répondre dans la section cuisine, mais aujourd'hui c'est moi qui ai besoin de conseils.
Nous nous lançons dans l'investissement et venons de signer un compromis pour une petite maison, prix actes en main 100 000 euros. Les taux bas font que nous empruntons la totalité, à 1,2% hors assurance, sur 20 ans, mensualité de 480 euros environ avec assurance.
Taxe foncière 500 euros.
La question: louer en meublé ou non selon vous ?
Notre agent immobilier nous a dit que nous pouvions demander 470 euros par mois en non meublé, 520 en meublé.
Je suis pour le meublé, mon épouse non.
Deuxième question: réel ou abattement forfaitaire ?
Je trouve de tout sur internet, mais je ne comprends rien.
Merci pour vos réponses.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 7 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 3000 message Haute Garonne
Bonjour,

Pour meublé ou non, ça dépend beaucoup de la surface de la maison et du public que vous souhaitez toucher.
Pour du meublé, vous louerez difficilement plus grand qu'un T2.
Après ça dépend aussi de la localisation et de la demande locative.
Vous aurez également un rien over plus important en meublé et plus de frais.
Mais l'imposition sur les revenus locatifs ne sera que de 50% contre 30% pour le non meublé.

Imposition réelle ou forfaitaire, ça dépend surtout des frais de fonctionnement.
Il faut faire le calcul pour voir ce qui est le plus avantageux sachant que vous pouvez changer de régime au bout de 3 ans.
Il est mignon Monsieur Pignon
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 3000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 3 ans
 
Membre utile Env. 900 message Cotes D'armor
Merci pour la réponse.
C'est un T3, dans un quartier assez demandé, touristique mais très calme.
Pour les frais de fonctionnement, taxe foncière, csg/rds etc..., aucun travaux, juste équiper la cuisine et des rideaux occultants.
Je vais essayer de calculer entre abattement 30% et réel.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 500 message Charente
Je trouve que le meublé c est contraignant pour le locataire et le propriétaire hormis petit studio étudiant.
Et c est des sources à discussion interminable à l état des lieux car souvent ce sont des meubles bas de gamme qui s abîment pour un rien
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 500
Dept : Charente
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre utile Env. 900 message Cotes D'armor
Ok, donc vous êtes tous plus portés sur la location vide, sauf la cuisine qui elle sera équipée.
Merci
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 500 message Toulon (83)
Ben tu vois moi je ne loue qu'en meublé ! Tout simplement parce que si défaut de paiement du locataire, je ne galère pas à récupérer mon bien. En loué, amuse toi avec les procédures qui durent 2 ans en moyenne pour expulser ton locataire. Par contre pas d'assurance impayés possible en meublé.
Après pour la fiscalité, ne calcule rien, c'est trop complexe. Csg rds plus ton IR font que les impôts font des calculs spécifiques. Tu peux passer sur une autre tranche d'imposition ça change encore la donne pareil si t'es AE avec ou sans le 1% libératoire le calcul n'est pas le même même avec le même revenu fiscal bref c'est le bordel.

Moi j'ai décidé de passer par un comptable qui gèrera la compta au réel. C'est un cout valable si t'as du patrimoine sinon fais le seul par rapport au montant de la loc. Plus rentable d'être au réel vraiment. Aie bien des factures pour le déficit foncier. C'est ça qui te fera économiser sur ton IR mais t'échapperas jamais à la csg-rds.

J'ai vu que t'es AE poseur de cuisines il me semble. Essaie d'avoir une facture pour cette cuisine car en AE t'es en nom propre donc impossible de te faire une facture à toi même et donc de créer du déficit foncier.

Moi j'ai un AE et 2 SASU en FRANCE et plusieurs boites à l'étranger donc ça va je m'en sors assez facilement pour éditer des factures donc créer du déficit.

Si besoin MP. Je suis ancien agent immo reconverti dans le batiment, le négoce import/export et marchand de biens. Je suis donc à même de te renseigner sur ce que tu veux ou presque mais pas en pose cuisine, je suis pas assez calé ! Je les fais venir du portugal et les fais monter par mes gars !Tongue
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 500
De : Toulon (83)
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre utile Env. 900 message Cotes D'armor
Merci pour les infos !
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Salut !

Avant de répondre il faudrait connaitre votre tranche d'imposition 14/30/41/45 % ?!!

Si vous avez un impôt assez élevé, la location meublée réelle est très intéressante grâce à l'amortissement comptable. De plus, les frais de compta génère un crédit d'impôt de 2/3 donc c'est très intéressant mais il faut une demande locative et une fiscalité avant projet déjà importante (TMI supérieure ou égale à 30%).

Bon courage !
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 500 message Toulon (83)
Il est en AE. Si il a opté pour le prélèvement libératoire sa tranche d'imposition importe peu vu qu'il paye ses impots dans les charges de son AE. Après si il est marié ou pacsé, la tranche d'imposition a son importance en effet.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 500
De : Toulon (83)
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre utile Env. 900 message Cotes D'armor
Bonjour!
En effet, prélèvement libératoire donc ma conjointe déclare mes deux enfants sur son revenu, elle est donc non-imposable.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Hello,

Dans ce cas, la location nue n'est pas contre indiquée puisque fiscalement parlant, vous n'aurez pas une imposition trop forte sur ces revenus. La location meublée offre cependant un meilleur loyer et une facilité de sortie du locataire plus aisée (notamment si impayés).

Que vous soyez en meublé ou nue, l'option au réel serait préférable compte tenu du crédit (et de l'amortissement si meublé).

Pour le crédit, personnellement, j'irai sur 25 ans pour avoir la possibilité de faire + d'investissements simultanément. Le coût du crédit augmente mais c'est à relativiser par rapport au gain apporté par de nouveaux investissements et à la trésorerie dégagée mensuellement qu'il faut replacer.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
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Membre utile Env. 700 message Yvelines
Bonjour à tous,

Spm-paca a écrit:Moi j'ai décidé de passer par un comptable qui gèrera la compta au réel. C'est un cout valable si t'as du patrimoine sinon fais le seul par rapport au montant de la loc.


Je me permets de rebondir sur cette partie, car je suis justement en train de réfléchir à me lancer dans l'aventure, enfin, la décision est prise, mais je voudrais également faire les meilleurs choix.

J'hésite à faire appel à un comptable justement, peut être même avant l'achat du bien, en me disant qu'il doit être capable de m'orienter vers des solutions plus intelligentes que celles que je peux imaginer, en terme de fiscalité notamment. D'un côté, j'ai peur qu'il me vende une SCI dès le départ, alors que je ne sais pas encore si je continuerais à investir après ce 1er bien. Bref, ses conseils et sa gestion sont réellement pertinents ?

Puis-je abuser en demandant quel coût cela représente de faire appel aux services d'un comptable pour une telle "mission" ?
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
3VG4 un comptable gère la partie professionnelle des entreprises. Un gestionnaire de patrimoine la partie privée du patrimoine. Bien qu'on ait un socle commun d'étude, ce sont deux métiers différents. En terme de prix, je pense qu'un comptable comme pour nous, le premier rdv est souvent  gratuit pour bien connaitre votre dossier... Ensuite une étude chiffrée est assez peu onéreuse. 

Le comptable redirige malheureusement souvent vers une SCI voire même vers une SCI à l'impôt sur les sociétés... une option assez coûteuse sur le long terme !
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 900 message Cotes D'armor
Bonjour et merci BnK et Spm-paca pour vos réponse. J'ai eu l'agent immobilier qui nous a trouvé la maison hier soir et il se charge de nous trouver le 1er locataire, ça c'est cool, c'est cadeau! Le loyer perçu permettra de couvrir le remboursement du prêt, et les divers frais (taxe foncière, assurance...) mais pas plus. Je me console en me disant que c'est pour ma retraite! Le prochain bien s'il y en a un sera à rénover je pense.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 700 message Yvelines
Bonjour,

BnK a écrit:3VG4 un comptable gère la partie professionnelle des entreprises. Un gestionnaire de patrimoine la partie privée du patrimoine. Bien qu'on ait un socle commun d'étude, ce sont deux métiers différents. En terme de prix, je pense qu'un comptable comme pour nous, le premier rdv est souvent  gratuit pour bien connaitre votre dossier... Ensuite une étude chiffrée est assez peu onéreuse. 

Le comptable redirige malheureusement souvent vers une SCI voire même vers une SCI à l'impôt sur les sociétés... une option assez coûteuse sur le long terme !


C'est vrai, mea culpa !

J'hésite toujours à y faire appel. D'un côté, même si je pense avoir une assez bonne idée de ce que je veux faire, d'un point de vue purement fiscal je suis pas au point et je pense qu'il aurait une plus valus non négligeable.

Maintenant, faut se lancer comme on dit ... Mais ne serait ce que choisir le bled où investir puis trouver le bien qui va, c'est déjà un défit !
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Hey hey, c'est bien ce que je dis, un conseil personnalisé ne serait pas de trop !
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Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Bas Rhin
Bonsoir Sumotori22
Dès qu'il s'agit d'investissement, souvent énormément d'avis négatifs. Or l'investissement immobilier est le seul investissement ou on a pas besoin d'avoir de l'argent disponible. Au taux actuel, et sur 25 ans persque tous les jeunes en activités, peuvent acheter un bien. Difficile de répondre objectivement, un investissement locatif rentable est lié en premier lieu à sa situation. Sur Strasbourg je te conseillerai du meublé pour les etudiants. Sur Paris du Airbnb pour les touristes.
Pour un meublé. C'est minimum 100EUR en plus par rapport au non meublé. Votre agent, visiblement connaît mal les tarifs.
Un comptable pour établir 5 lignes, non. Pour une dizaine de biens, là oui.
Posez vous la question: quel type de clients fréquentent ma ville?
Louer à l'année?
En meublé, uniquement pour les touristes, et le domaine professionnel ( mutation temporaire, stage, formation etc...)
En fonction de ces réponses, vous définissez le ou les profils.
Ne surtout pas dire j'aime, ou j'aime pas le meublé
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 2 ans
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Bricoler67 a écrit:
Un comptable pour établir 5 lignes, non. Pour une dizaine de biens, là oui.

Pas compris ce propos ? Vous pouvez détailler ?
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Bas Rhin
Un comptable pour un appartement, il va vous demander au environ de 1000EUR
Faire un bilan comptable pour un appartement c'est quand même pas sorcier, encore moins pour un comptable. Je pense plutôt qu'il est utile pour une dirzaine de biens, là ça se complique avec les amortissements et autres.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 2 ans
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Bricoler67 a écrit:Un comptable pour un appartement, il va vous demander au environ de 1000EUR
Faire un bilan comptable pour un appartement c'est quand même pas sorcier, encore moins pour un comptable. Je pense plutôt qu'il est utile pour une dirzaine de biens, là ça se complique avec les amortissements et autres.


Ah et vous calculez vous même l'amortissement, vous faites vous même le bilan et compte de résultat ?! 
Pour information, ça coûte environ 200 à 500€ et ça génère une réduction d'impôt pour 2/3 de la somme... 
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 700 message Yvelines
Bonjour,

BnK a écrit:Hey hey, c'est bien ce que je dis, un conseil personnalisé ne serait pas de trop !


Certainement, j'en suis quasi convaincu et je ne suis pas du genre à rechigner pour lâcher quelques centaines d'€ afin de faire les choses bien.

Reste à trouver le bon professionnel, ça aussi c'est compliqué
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre utile Env. 500 message Toulon (83)
Félicitations sumo ! Tas une rentabilité normale. En espérant qu'il soit a jour de ses loyers parce que ça fait mal de payer a sa place. Ce qui veut dire qu'il faut avoir toujours un peu d'argent de côté juste pour ça.

Moi pour un seul studio en lmnp le comptable me prend 200 balles par an en sachant que c'est une charge donc déductible des impôts.

V4 consultes-en plusieurs et tu verras leur discours. La sci c'est bien que pour la transmission de patrimoine c'est tout.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 500
De : Toulon (83)
Ancienneté : + de 5 ans
 
Env. 20 message Paris (75)
Bonjour,
 
Pour commencer, je vous encourage dans votre décision d’investir dans l’immobilier.
 
Si c’est votre premier investissement locatif, je vous recommande fortement de louer en meublé.
 
Il existe une niche fiscale excellente pour votre situation : LMNP (loueur meublé non professionnel).
 
Ce qui nous amène à répondre à votre deuxième question, dans ce cas il est préférable de se mettre les premières années au régime réel simplifié.
 
En combinant ces 2 éléments, LMNP au régime réel simplifié, cela vous permettra de ne pas payer d’impôts les premières années.
 
En effet, dans ce cas toutes vos dépenses de départs, travaux et ameublement notamment, seront considérées comme des charges et donc déductibles.
 
C’est intéressant lorsque vous avez fait des travaux et meublés l’appartement, ce qui ne serait pas le cas dans une location vide classique.
 
Je vous souhaite de réussir votre investissement locatif.
 
Gary Laloum
Messages : Env. 20
De : Paris (75)
Ancienneté : + de 1 an
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Préconiser du meublé au réel à quelqu'un qui est - sauf erreur - non imposable ?

Bon et bien au moins vous remplirez les caisses de l'état en payant la CFE et vous ferez vivre un comptable et le marchand de meuble
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 20 message Paris (75)
Bonjour,

Même si la personne n'est pas imposable actuellement, elle le deviendra en tant qu'investisseur immobilier.

Cordialement
Messages : Env. 20
De : Paris (75)
Ancienneté : + de 1 an
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Ah bon ? Là encore, discutions de comptoir... Vous ne connaissez pas la situation de l'investisseur donc vous ne pouvez pas répondre... 

Une personne au SMIC avec 2 enfants peut ne pas être imposable y compris avec des revenus fonciers en location nue surtout si des travaux ont été fait ou au moins si un crédit a été contracté... et le jour où elle deviendra imposable, elle pourrait passer en LMNP micro ou réel.  

Bref, rien ne vaut une étude du dossier avant une préconisation hasardeuse.

Kapitale a écrit:Bonjour,

Même si la personne n'est pas imposable actuellement, elle le deviendra en tant qu'investisseur immobilier.

Cordialement
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 20 message Paris (75)
BRAVO vous avez donné un bon conseil !

Votre cas reste assez rare et n'a pas vraiment l'air de correspondre aux demandes de cette discutions mais nous avons appris de vous au moins.

J'ai entendu un jour d'un grand homme "l'agressivité est l'expression d'une faiblesse" ...

La courtoisie reste appréciable.

Bon courage.
Messages : Env. 20
De : Paris (75)
Ancienneté : + de 1 an
 
Membre utile Env. 700 message Bordeaux (33)
Kapital, je suis navré que vous vous sentiez agressé cependant je vous invite à relire le post de Sumotori :

sumotori22 a écrit:Bonjour!
En effet, prélèvement libératoire donc ma conjointe déclare mes deux enfants sur son revenu, elle est donc non-imposable.

Mon post reste donc valable, il n'y a pas de stratégie adaptable à tous. 
Dans le cas présent, je ne suis donc pas certain sans autre élément qu'il est nécessaire et judicieux d'aller vers du meublé réel.
Très cordialement !
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 700
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 7 ans
En cache depuis le mardi 19 mai 2020 à 17h40
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