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Conseils investissement

Ce sujet comporte 12 messages et a été affiché 450 fois
fdhm17
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 4 mois
Le 28/08/2017 à 10h57
Conseils investissement
Bonjour à tous,

Je vous sollicite pour quelques conseils car j'hésite à investir pour faire du locatif.
Petite présentation:

J'ai 31 ans, je suis marié et j'ai deux enfants. Je suis propriétaire de ma résidence principale et je viens de terminer de payer le crédit.
Je suis fonctionnaire, ma femme est diplômée de pharmacie mais actuellement au chômage (ce qui est pratique pour s'occuper des enfants).

Nos revenus s’élèvent à 4200E/mois, nous n'avons plus aucun crédit en cours.
La maison est estimée à 280 kE. Nous disposons de 90 kE sur différents supports sans aucun risque (livret A, ass vie, PEL).
Nous payons 6000 euros d'impots (tous confondus) par an.
J'estime notre capacité d'épargne à environ 2000 euros/mois.

Je ne veux pas m'endormir sur cette situation, mais je compte bien la "faire profiter".
Mon but serai d'obtenir un complément de revenu à long terme (horizon 10 ans jusque la retraite) qui soit bien sur le plus important possible. 

Je vois quatre points avantageux de la situation: le fait d'avoir la RP payée, notre jeunesse, les taux immo très bas, notre capacité d'épargne actuelle. Je vois un point plus délicat: la peur de faire une erreur, nous sommes assez allergique au risque!

Quels conseils? Que feriez vous dans mon cas?
- aucune prise de risque, on continue d'épargner sur livret A etc. ?
- investissement locatif? Meublé, non meublé? Neuf pour défiscaliser?
- autre?

Merci de vos éclairages!
Bien cordialement
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pb72

Picto recompense Membre sympa

Messages : Env. 100
Dept : Sarthe
Ancienneté : + de 4 ans
Le 28/08/2017 à 11h34
Bonjour,

Un investissement locatif comporte toujours un risque: mauvais locataire (pas facile à virer s'il paye pas le loyer, dégâts, etc), éventuelle moins-value à la revente, pas de locataire (vacance - charges, impôts...). Il faut regarder le marché du locatif dans votre région pour estimer le taux d'occupation probable car avoir un logement vide sur les bras, c'est pas le pied. Ceci dit, ce n'est pas un investissement à exclure, mais il faut bien mesurer le risque.
Bonne chance!
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jeandulux

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 100
De : Luxembourg
Ancienneté : + de 3 ans
Le 29/08/2017 à 14h17
Bonjour,
Tout les risques peuvent se calculer...Par contre, je vois un seul risque majeur : la fiscalité..
En effet, on parle d'une hausse de 2% prochaine de la CSG RDS...la taxe foncière elle augmente chaque années...qui peux donc prédire l'évolution de la fiscalité sur le locatif d'ici les 20 prochaines années, sachant que le pays est massivement endetté.
Je vous déconseillerai donc un investissement immobilier en France..
Je dis ca...je dis rien ;)
Cordialement,
Jean
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Julien65190

Picto recompense Photographe

Messages : Env. 200
Dept : Hautes Pyrenees
Ancienneté : + de 4 mois
Le 29/09/2017 à 20h32
L'investissement locatif peut encore être une bonne choses si toutes fois c'est bien calculé .
pour vous donnez un exemple j'ai investi il y a 4 ans dans une grande maison qui été divisé en 2 logements j'ai refait entièrements les logements et meme rajouté un de plus dans l ancienne remise rénovation avec gout et produit de qualité ( ca reste mon pari).
maintenant j'ai acheter pas très cher je me suis fais tout les travaux .
maintenant après j'occupe le rdv loue les 2 autres appartement pour parler chiffre 1050 de revenue pour prêt de 800 euros
nous venons d'avoir le prêt pour une projet de construction de maison neuve pour nous accorder ce jour.
le temps de faire le projet ensuite nous aurons donc un logement de plus en loc donc au final 1800 de revenue pour 800 de prêt
certe impor (csg et revenue et foncière ) et bien sur les aléas de la locations
maintenant pour faire le bilan j'ai un bien rentable de suite un retour si tout se passe bien en 8ans
alors oui c'est rare mais il faut pas découragé les gens
devenir millionnaire peut être pas
avoir un confort de vie surement
mais tout passe par de la prise de risque et du travail
comme tout dans la vie
BON COURAGE POUR TON PROJET
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Mission Immeuble

Messages : Env. 20
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 2 mois
Le 10/11/2017 à 17h02
Bonjour fdhm17,
Dans votre cas, qui me semble être une bonne situation par rapport à d'autres, je ne laisserais pas trop d'argent sur mon compte. Qu'est ce qui me fait dire ca ? La crise économique est un phénomène cyclique. Ca ne va pas tarder d'après mes analyses. L'exemple de la Grèce ne sera peut etre pas un cas si isolé dans les prochaines années (voire mois). Alors investissez et prenez des risques. L'immobilier est un bon moyen de créer du revenu passif (+ qu'un Livret A !!!) si on ne connaît pas trop la bourse et autres. Demandez à un fiscaliste / comptable de faire des simulations d'imposition. J'investirais perso dans du meublé car abattement jusqu'à 50%. LMNP. Par contre, comme le dit pb72, il convient de faire une petite étude de marché immobilier en amont. Ca peut être rapidement fait.
N'hésitez pas si besoin de compléments.
Bon courage.
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Sundon38

Messages : Env. 10
Dept : Isere
Ancienneté : + de 6 ans
Le 03/12/2017 à 11h16
Le mieux dans votre situation serait d'acheter de l'ancien à retaper avant de le louer, de préférence en meublé. Et, évidemment, dans une ville où la demande locative est suffisamment présente. Surtout, ne mettre aucun apport dans votre projet, simplement le faire miroiter à la banque pour obtenir un bon taux.

Pourquoi dans l'ancien à rénover? Pour créer du déficit foncier et ainsi payer très peu d'impôts pendant plusieurs années. Pourquoi ne pas mettre d'apport dans votre projet? Parce que les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus de votre investissement locatif, donc là aussi vous limiterez grandement la fiscalité.

Le "graal" reste la petite surface en meublé puisque, au réel, vous amortissez le prix du bien, donc fiscalité réduite au minimum pour une longue durée.

Renseignez-vous, lisez pour vous former (les études de cas et les enseignements plus théoriques regorgent sur Internet) et lancez-vous ! Au vu de votre situation financière (crédit de RP remboursé, apport et épargne très confortables), vous ne craignez pas grand-chose.
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Julien65190

Picto recompense Photographe

Messages : Env. 200
Dept : Hautes Pyrenees
Ancienneté : + de 4 mois
Le 03/12/2017 à 11h21
Il y a quand même des choses à vois Pour le déficit foncier il doit être déductible si vous faites les travaux vous meme il y a rien à déduire ......
Puis il Et possible de déduire taxe foncière interêt d'emprunt assurance. Frais gestion etc etc uniquement au régime réel
Pour un seul bien je conseille Plus de rester au micro qui offre un abattement forfaitaire de 30 pour-cent .
Jusqu'à 15 mil euros de loyer annuel le régime micro est plus avantageux .
L'idéal est de faire soit meme les travaux.
Mais compétence. Temps libre ......
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zepoulp

Messages : Env. 60
De : Biscarrosse (40)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 07/12/2017 à 15h18
Bonjour, voilà ce que je vise
une construction dans un endroit à fort potentiel en pinel qui permet d'amortir d'autres projets
emprunter 300000eur sur 240 mois qui revient à rembourser des mensualités de 1470 eur environs
Faut tout caser dedans achat terrain + construction maison + finitions
en dispositif Pinel cela permet un gain de 63000 eur sur 12 ans
en zone B1 on peut sur une maison de 120m2 récupérer 1040 eur de loyer
l'économie d'impôt servira à payer (avec la location) le remboursement de la mensualité
dans votre cas avec 6000eur annuels (dont une grosse partie sur l'IR je suppose) cela doit être très intéressant le Pinel
le top serait de partir sur 25 ans (toutes les banques ne prêtent pas sur plus de 20 ans pour du locatif) avec des mensualités plus petites permettant de maintenir son taux d'endettement au plus bas
dans les premières années, on peut défiscaliser un max de travaux (aménagements extérieurs, etc...) ainsi que les intérêts d'emprunt (qui sont énormes au début) ce qui permet de créer du déficit afin de pouvoir lancer éventuellement un ou plusieurs autres projets (dans l'ancien par exemple) dans d' autre(s) dispositif(s) et toujours pas d'impôts
la revente du bien au bout de 12 ans doit permettre une petite plue-value si le bien est très bien placé
voilà ma réflexion sur le sujet, je me trompe peut-être mais le but est d'échanger les avis

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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sili40

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 1 an
Le 07/12/2017 à 15h25
Re: Conseils investissement
fdhm17 a écrit:
Nous payons 6000 euros d'impots (tous confondus) par an.

La TVA reste un impôt... que vous avez oublié ici
Plus sérieusement, laisser dormir votre argent sur votre livret est un mauvais investissement.
L'immobilier reste encore à ce jour un placement "sans risque" (les guillemets car le risque 0 n'existe pas et que la crise de 2009 nous a montré que l'immobilier pouvait aussi se casser la gueule).
Maintenant c'est sur qu'entre investir au centre de la creuse ou à Paris Centre n'est pas la même chose. Il suffit de faire le bon choix.
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Permis de Construire déposé le 10/11/2016; accepté le 22/03/2017
Terrain signé le 29/05/2017
Maison commencée le 30/08/2017
HE/HA le 23/11/2017
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jeandulux

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 100
De : Luxembourg
Ancienneté : + de 3 ans
Le 08/12/2017 à 06h49
Bonjour,
N'oubliez pas comme déjà déclaré que les lois de financent changent...regarder la CSG -RDS +2% l'année prochaine...Certainement qu'un jour la loi Pinel sera également modifiée alors méfiez vous des perspectives sur plusieurs années dépendant d'une loi favorable..
Cordialement,
Jean
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zepoulp

Messages : Env. 60
De : Biscarrosse (40)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 08/12/2017 à 07h57
Certes les lois changent mais un investissement réalisé en Pinel aujourd'hui n'est pas remis en cause pendant la durée de l'amortissement; les personnes qui ont pu défiscaliser en De Robien, Scellier, etc...ont mené leur projet à terme; si l'Etat estime devoir modifier le système, il mettra  un nouveau dispositif en route en remplacement de l'ancien, le modifiera (et cela ne concernera pas les projets déjà réalisés) ou supprimera simplement le dispositif en cours. Pinel est reconduit pour 4 ans; pour moi cela reste un bon levier à condition de ne pas payer le bien 30% au-dessus du marché comme c'est souvent le cas dans les programmes de promoteurs.
Pour la csg et le rds c'est une des promesses de campagne, on se doute que celle-ci va être tenue, pas de souci 
Après en gérant vos affaires en générant un déficit foncier, vous ne serez pas trop impacté par les prélèvements sociaux
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ManuTaden

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 900
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 2 ans
Le 08/12/2017 à 08h54
Je connais plusieurs investisseurs dont certains en tirent leurs revenus :
- premier cas : des maisons de villes transformées en appartements, en meublés, en appartements pour colocataires tout ça dans une ville étudiante à proximité d'une université : à Lille, dans le coin de la fac de droit, achats effectués avant le déménagement et pendant le temps de la construction de la fac. Ensuite il a complété avec des appartements "sociaux" gérés par une structure dédiée, puis quelques maisons de ville mises en locations. Il semblerait qu'actuellement il s'intéresse beaucoup à l'immobilier commercial et d'entreprise.
- deuxième cas : un héritier qui a récupéré un grand ex bâtiment industriel en ruine et quelques appartements et ex maisons d'ouvriers. Il n'a conservé que l'industriel, découpé en box et mis en location au fur et à mesure des rénovations. Ensuite construction de bâtiments artisanaux et commerciaux mis en location. Financièrement la famille de semble vraiment pas à plaindre.
- un troisième : un divorce vers 40 /45 ans, il se retrouve propriétaire d'un immeuble avec une dizaine d'appartements et tout le RDC en surface commerciale. Pendant 3/4 ans il loue, mais l'immeuble vieillit, il décide de le rénover entièrement, et il en fait une salle à louer pour les mariages, avec chambres / appartements / gites dans les étages. Ça doit faire 5 ou 6 ans, 80 à 90% de remplissage, aucun impayé, quelques services complémentaires sont payés en espèces, et maintenant il a des parts dans un traiteur
Je connais aussi des personnes qui louent des maisons et qui parfois se retrouvent avec 1 an d'impayés ...
Ainsi que d'autres avec lesquelles tout se passe bien.

Ma conclusion, analysez bien le marché local, et je pense qu'il est préférable de diluer vos investissements : avec 2 petits biens vous avez moins de risques qu'avec 1 seul plus gros.
Et souvent, ce sont les petites surfaces, moins chères qui se louent très vite et avec un prix supérieur au m2 qu'un bien d'une plus grande surface.

Cdlt

PS : personnellement je prévois un investissement en immobilier de vacances, mais avec des appartements conçus pour pouvoir aussi être occupés l'hiver (isolation, chauffage ...).
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