Investissement locatif, bon placement ?

Bonjour, Avant de vouloir faire du locatif, il faut voir si le besoin existe. Attention aux médias qui raconte à longueur de journée qu'il manque de logements...

Il en manque peut-être à Paris, mais pas partout, certaines villes sont saturées.
Et puis "locatif" ??? petits logements ??? maison ????
Une maison coûte très cher, mais on ne peut pas forcément la louer en rapport de sa valeur, déjà, il faut trouver le locataire qui puisse payer, et ensuite, les gens ne restent pas longtemps, soit ce sont des gens mutés chaque deux ou trois ans, soit ils achètent ou construisent tant qu'à faire, donc périodes de vacance du logement sans loyer bien entendu, alors que le crédit tombe.

Risque de tomber sur un mauvais payeur, assurances qui sont bien là pour encaisser, mais qui ne remboursent pas qui font traîner lorsqu'elles remboursent, et le fait d'avoir confié la location à une agence ne constitue pas une garantie, même si ça coûte pas mal (environ 7 à 8%du loyer, et un mois de loyer qui saute à chaque changement de locataire, et en plus, ça peut rester 6 mois à louer).

Risque de dégradation, surtout avec les dernières normes, vu que la ventilation est au minimum, qu'on n'a pas le droit d'avoir une hotte aspirante à extraction, certains craignent que ces nouvelles maisons deviennent vite insalubre, car un locataire "ne tient pas à la maison comme s'il était propriétaire" et il rejette la faute sur le propriétaire, même si les dégâts viennent d'une mauvaise utilisation de sa part, et ça devient de plus en plus fréquent. Et ce n'est pas avec un dépôt de garantie d'un mois qu'on va loin, quant aux assurances, lorsqu'elles daignent payer, c'est limité. Quant à faire payer le supplément au locataire, ce n'est pas facile, encore faut-il qu'il soit solvable, et il faut un huissier avec les frais que ça engendre.

Le mieux serait encore d'acheter une maison existante, plus ou moins ancienne, de l'améliorer soi-même si on est suffisamment bricoleur, faire faire ce qu'on ne peut pas faire soi-même, avoir un stationnement, voir l'état du marché locatif et faire ses calculs.

Pour voir l'état du marché locatif, consulter les annonces de location sur les sites d'annonces notamment le bon coin, et le regarder pendant une bonne période, on peut regarder les sites des agences aussi.

L'argent à la banque, c'est plus tranquille, mais il y a les inconditionnels de la pierre, et puis c'est plus concret la pierre, mais ça peut parfois donner des insomnies. Et j'allais oublier, l'impôt foncier à payer, et plus de 15% sur le montant des loyers.

Et la légende urbaine "les loyers paient le crédit", ça c'est quand on a mis un gros apport personnel, et que le crédit est bien plus faible que le montant de l'achat, donc attention, ce n'est pas rose du tout. Si le loyer payait le crédit total, personne ne serait locataire, tant qu'à faire, ils achèteraient...

Bonjour

Larzac a bien résumé.
Il existe des chiffres sur les rendements du locatif.
Il faut les minorer.

Mais en premier il faut savoir ce que vous voulez faire . Logement étudiant , couple ou famille ?
mais aussi dans quel cadre ? transmettre du patrimoine ou juste se faire de l'argent ?
les lois de défiscalisation sont un excellent moyen si on est aux limites mais il faut absolument décortiquer tous le mécanisme (attentions aux notions de loyer max et temps de location mini ! très dangereux).

NB avant de penser rentabilité, cumulez les frais. et en face de ces frais voyez ce que vous pouvez faire.
les premières années seront déficitaires. (mais normalement c'est aussi ce que l'on cherche).

A+/Lan

Bonjour, En plus, je vois que vous êtes à Béziers, ce serait plus valable si c'était à Montpellier, mais attention, mieux vaut habiter sur place pour s'en occuper, si chaque fois, il faut faire 50 km notamment pour remettre en état, ce n'est pas intéressant. (pour se faire une idée, aller sur "le bon coin", à la rubrique immobilier "location", et comparer les prix pour un même logement sur Béziers et sur Montpellier.

Il y a aussi la situation : par exemple, si aux alentours il y a des facultés, des lycées (élèves BTS qui font presque deux ans puisqu'ils terminent fin juin, alors que les IUT terminent fin mars, et souvent vont faire le stage dans leur région. Il faut voir aussi si le quartier n'est pas trop mal fréquenté, car ça peut faire fuir les locataires, et ça déprécie l'immobilier.

Les logements trop éloignés se loueront moins, car le locataire préfère être pas trop loin de son lieu de travail et ne pas passer demi heure dans les bouchons.

Et enfin lorsqu'on est au moment de louer, il faut bien vérifier le solvabilité, et faire attention aux faux bulletins de salaire etc, et demander un garant en vérifiant sa solvabilité, pour les assurances, c'est 3%, et l'expérience montre que ce n'est pas la sécurité absolue, loin de là.

La location de vacance est alléatoire, et avec la crise, ça diminue, au moins pour la durée des séjours.

C'est moins risqué d'avoir deux petits logements qu'une maison. Si l'un ne paie pas, il reste l'autre.

Il faut pouvoir tenir le coup lorsqu'il n'y a pas de loyer (vacances entre deux locataires) ou lorsqu'on a un locataire trainard, et ceci sans pares des dégâts. Par ignorance ou par insouciance, négligence, on a des dégradations parfois.

Bonjour,

je suis ravis de voir que le sujet suscite des réactions qui de plus me paraissent découler de pas mal d expérience.

Alors déjà pour commencer je tiens a indiquer que je connais un peu le domaine et de l immo et des valeurs mobilières pour m'y etre déjà frotter dans le passé.


Déjà pour situer le support,

-pourquoi je préfère le support immo aux autres.

Que ce soit en bourse ou en ass vie pour placer 100ke il faut disposer de 100ke, le seul placement qui permet de ce titrer valeur 100ke sans quasiment avoir bourse délier c est le support immobilier. Car ce n est pas vous qui allez faire un gros chèque au moment de la titrisation mais belle et bien un organisme de crédit, donc vous aller etre titré valeur 100ke sans quasi avoir rien mis de votre poche ( ça dépend du profil financier de l investisseur pour déterminer l apport).
Ce premier paramètre a une incidence très forte sur l accessibilité, la rentabilité et la prévoyance de l'opération.

je prend un exemple simple : je dispose de 100ke de liquidité. si je vais vers les ass vie(ou bourse), je fais un chèque de 100ke rémunéré a 4%, si demain je passe de vis a trépas mes ayants droit hériterons de 100ke+ les intérêts générés.
Si je prend le meme exemple sur de l immo, en disposant de 100ke la banque pourra (si je ne dispose pas de revenu autre) financer au mini 100ke donc un investissement global de 200ke. Si pareil j ai le malheur de glisser sur une peau de banane dans l escalier, mes ayants droits hériterons non pas de dettes, mais belle et bien d'un capital de 200ke soit le double, c est quand même pas rien, et c est pour moi un des critère important que je prend en compte pour le choix de mon support de placement !! il y a un deuxième effet kiss cool a passer par un financement, c est l effet de levier sur la rentabilité de la trésorerie investie, mais j y reviendrai plus tard si on continue d échanger pour trouver les meilleurs montages pour de l immo locatif.

-- Pour vous répondre Larzac, concernant la typologie des biens a construire, votre analyse est tres bonne et je vous en remercie, c est toujours très intéressant d échanger avec des personnes qui connaissent le sujet.Dans mon cas, je pense partir sur de la petite villa. je suis d accord sur l impact sur la rentabilité locative, mais en revanche il y a bcp moins de turn- over sur du familiale. pour moi le turn over et la vacance locative(absence de locataire) c est ce que je prend en compte pour déterminé la volatilité et la securité de mon placement.
je ne suis pas sur Bezier, j ai marqué bezier sur mon récit car j ai pas envie comme certain forumeur de me faire voler tout mon réseau elec apres l avoir installé . je suis en realité a 20 mn de l entrée de nord de Montpellier et le terrain que je viens d acheter est a 500m de celui ou je suis entrain de construire ma maison (plus facile pour la gestion).Concernant la demande locative, le marché est présent mais a condition d etre bien placé au niveau prix, ce sera mon cas. le prix moyen du marché est de 8.8€/m2, selon mes calculs, mais ça reste a affiner je serai au alentour de 7€/m2.
Je suis pas forcement d accord sur le fait que de la maison coûte plus cher que de l appart( voir mon récit).

Apres pas mal de calcul et analyse pour moi le support immo est un des meilleurs support de placement, apres il faut bien analyser l ensemble des paramètres qui vont concourir a la rentabilité et a la sécurité du placement pour bien les maitriser...

j ai mes petits loulous qui me solicitent, je continuerai la suite du post un peu plus tard.

merci encore pour l echange

Bonjour

je rebondis juste sur la fin parce que le reste m'a semblé cohérent (je veux dire réfléchi).
Une maison en entretien coute plus cher qu'un apartement pour une simple histoire de volume.
En mettant un peu les 2 extrèmes, par ex à Nantes ou Rennes (donc je suppose exactement pareille à Montpellier.
Les chiffres sont faux, c'est juste l'ordre de grandeur.
Un appartement type 2 de 40 m2 va te couter 180 000 euros. dedans tu mettras des étudiants qui en général n'ont que faire de l'apparte dans tous les sens du terme donc ils vont te le rendre dans le même état (ou totalement ravagé )
Le loué sera de 400 ou 500 euros.

Une maison, c'est 80 ou 90 m2 et va te coûter dans les 250000 euros (avec le terrain) mais dedans tu auras une famille qui va s'investir, bouger, etc, etc et qui (en règle général) ne va pas trop s'investir.
Le loyer sera de 800 euros.
Tes taxes seront plus élevées (mais tout cela est à étudier au cas par cas).

Donc remettre en état la maison sera plus coûteux que pour l'appartement. (en théorie).
Après sur une maison tu pourras mieux sélectionner tes locataires, (j'ai une connaissance qui a loué à un électricien en connaissance de cause par ex).
etc, etc.

L'idéal pour ce type de placement est pour moi (c'est mon opinion) la SCI car en fait tu vas revendre les parts de SCI à tes enfants ou les transférer, etc, avec pour but que à la fin ils aient tout et toi rien.
Après il ne faut pas se fâcher avec la famille bien sur.

Il y a d'autres avantages à la SCI au niveau imposable mais là il faut faire attention, car le service de récupération connait tous les moyens de ceux qui essayent de passer au travers des mailles.

A+/Lan

Entièrement d'accord avec tout ce qui a été dit, je viens faire part de ma petite expérience personnelle.

En 2000, j'étais bailleur de 2 maisons individuelles, dégoûté de l'état dont les locataires me laissaient une maison neuve qui par ailleurs n'était pas très bien placée (trop proche d'une route très fréquentée ) j'ai estimé qu'il était temps de la vendre . Il s'est trouvé que j'ai proposé à un jeune couple interressé par la location de l'acheter, j'ai fait passer un expert pour la chiffrer et je leur ai vendue.

J'ai placé cette argent sur une assurance vie multi-support: moitié en Euro, moitié en Sicav actions, il faut diversifier ses placements parait il! c'était en 2000, le CAC était à 6000, j'ai passé 8 ans de ma vie figé sur l'ordi inactif à regarder l'évolution du CAC qui ne faisait que baisser. La crise avait fait qu'en plus j'avais du arrêter mon activité professionnellet, le CAC étant alors dans les 3300,soit presque la moitié de sa valeur initiale, j'ai ressorti tout cet argent (j'ai du perdre dans les 40 ou 50000 €) pour entreprendre l'autoconstruction de 2 maisons jumelles dont une destinée à la location.

La location n'est pas le rêve non-plus! Je suis bailleur depuis plus de 20 ans, et vu les dégats causés généralement, et l'état des jardins qui sont en friche lors du départ de certains locataires, je peux dire que le marché de la location n'est pas très rentable et qu'il est par ailleurs très stressant. Comme le dit Larzac on a parfois des nuits agitées...

Ce que je pense de tout çà:

En tout cas: ne placer en bourse que l'argent dont on est sur de ne pas avoir besoin , il est difficile de savoir si, quand on rentre en bourse, c'est le bon moment, on sait obligatoirement qu'on s'est planté quand on en sort, c'est souvent à un instant de panique lors d'un effondrement boursier!

Construire ou faire construire pour louer, oui, mais uniquement si on fait l'entretien soi-même et qu'on est bricoleur polyvalent . Par expérience, et c'est une statistique, un locataire occupe un logement en moyenne 18 mois. Il faut penser qu'en plus, même sans dégâts majeurs, il faut systématiquement le rafraîchir à chaque départ. Chaque année, 2 mois de loyer partent en impôts fonciers et en CSG... Ce qui, vu la valeur d'une maison grève beaucoup le rapport... il faut prévoir aussi l'assurance et la rémunération de l'agence (ce n'est pas mon cas, mais je crois qu'à l'avenir ...)

Le placement pépère c'est l'assurance vie en EURO, pas de risque, mais le rendement est à la mesure du confort cérébral et physique!

BONJOUR, il ne faut pas reprendre de l'argent placé en action tant que la bourse est basse : tant qu'on a pas vendu, on n'a pas perdu dit-on, mais ça peut durer longtemps.

Il n'y a aucun placement intéressant. Et en plus, lorsqu'on a travaillé, qu'on s'est privé pour avoir quelque chose, qu'on ne boit pas qu'on ne fume pas, ce qui vide moins les poches, ceci en prévision de la retraite qui ne sera pas énorme, et de la santé qui se dégrade souvent avec l'âge, on nous ponctionne de plus en plus.

Perso, j'ai quand même une préférence pour les petits logements, et si possible pas en copropriété où les charges tombent que le logement soit occupé ou non.

Heureusement que chez nous, les appartements de 35 m2 ne valent pas 180 000 euros, c'est plutôt le prix d'une maison, heureusement, mais les loyers sont nettement plus bas forcément.

Et il faut se souvenir, qu'il vaut mieux un logement VIDE de toute occupation que de le louer au premier venu, de peur de perdre des loyers. Et la législation sur la location rend la mauvaise foi des locataires facile pour ne pas dire légale. De plus, à la télé, en prenant l'exemple de certains logements en ruine à Paris, on essaie de faire croire que c'est la généralité, alors qu'il y a beaucoup de logements très récents donc confortables en location.

Ne jamais se presser pour prendre un locataire, ne pas se laisser apitoyer (on n'est pas l'abbé Pierre, qui lui ne travaillait pas avec son pognon) et dans ce cas, beaucoup se sont fait bien avoir. Ne jamais laisser entrer un locataire tant qu'il n'a pas payé le premier loyer et le dépôt de garantie, que les garants (s'il y a lieu) n'ont pas rempli l'acte de caution avec les documents prouvant sa solvabilité, et remis une copie de l'assurance. Attention aux gens pressés qui veulent entrer le soir même et qui donneront les papiers demain...

Ouf ouf ça va vite , je pensais pas qu un échange aller ce créer sur un sujet comme celui ci.

je suis pas forcement d accord qu il n 'y a pas de placement intéressant.

-la bourse c est intéressant et rentable, j ai connu comme pict une sacrée déconvenue en bourse en 2008 donc moins puissant quand 2000 mais quand meme perdu 30% de mon portif. je suis aussi sortie au plus bas donc encaissé une sacrée moins value. De cette erreur j en ai tiré bcp d enseignements pour mes investissements future. j ai pris une gamelle en bourse car je faisais de la bourse comme le faisais mon pere c est a dire en investissant sur des moyennes et gros capitalisation avec un horizon de 2 ans et plus, c etait une tres grosse erreur la bourse ne fonctionnait plus comme ça, ce n etait plus un marché d investisseur mais de spéculateur, j avais simplement mal adapté mon comportement a mon environnement !!! j ai donc travaillé d une toute autre maniere en m adaptant au marché c est a dire en plaçant mon argent sur du tres court terme voir du tres tres court terme, et la rentabilité a été toute autre, j ai récupéré mes fonds de départ en 4 ans ( ce que j avais perdu en 1 semaine !!)et ensuite passé en globale trésorerie positif donc rentable, preuve que la bourse est rentable est interessante quand on la travail avec de bon outils. j ai du pour ça apprendre ce que c etait qu un setup et une configuration graphique , un domaine tres passionnant ..

-L'immo c est intéressant, sur bcp d aspect.Mais c est pareil, il faut je pense s'adapter pour travailler ce support en fonction de la conjoncture actuel.Apres ça depend de ce que l on appel un investissement locatif.Si c est ce que bcp achete c est a dire un appart en ville( ou meme defois a la campagne sans aucun marché locatif) vendu par un promoteur ou un pseudo gestionnaire de patrimoine et de prendre un agence de gestion locative qui va vous prendre 10% en frais et assurance, dans des immeublles ou sur 20 logements vous avez 12 t2 et 8 t3 , en prenant bien soins d acheter l appart en prix packadger c est a dire ou le promoteur prend les interets intercalaire a sa charge mais ou ils remargent a fond... c est sur que la je suis pas sur que le placement immo soit un bon truc.Si en plus par malheur vous avez placez ce bien dans un cadre fiscal avantageux donc que vous etes engager pendant 9 ans, la c est le chapeau!!!! combien j ai vu de personne mettre 180 a 200ke dans un t2 avec derrière 500 ou 600e de loyer brut, qu elle folie !!
-L'immo c est intéressant pour moi si c est bien placé(demande locative cohérente avec l environnement et la typologie du bien construit), bien construit avec un prix au m2 inférieur a 850€/m2 avec une valeur foncière inférieure a 200€/m2 de bati, placé dans un cadre fiscale et juridique simple et efficace .je travail sur un tableau pour illustrer tout ça.
Concernant la problématique des locataires et de tout ce que cela représente, je pense que le domaine de la location immobilière et semblable a la bourse, c est un marché de demande et d offre.Si votre bien est construit moins cher et optimisé dans un cadre fiscale adapté cela demande de percevoir moins de loyer pour équilibrer l opération donc de pouvoir être très attractif sur le marché locatif et ainsi de pouvoir ce permettre une meilleur sélection.

Pour rebondir sur ce que tu dis Lan sur les sci, je ne suis pas du tout convaincu au niveau fiscal que ce soit judicieux. Soit tu restes sous le regime du revenu foncier et la c est le coup de massue !! imaginons une personne qui est dans un tranche d imposition de 30% +15% de cotisation sociale, donc quasi 45% qui s envole dans les caisses de l etat. Si on opte pour le regime de la sci soumis a l impots sur les sociétés donc que tu amortisses ton bien ce qui permet de vraiment réduire la fiscalité et ajouté a cela un taux réduit de 15% sur les benefices jusqu a 38ke et 33% au dela, c est deja un peu plus intéressant mais le tres tres gros pb dans cette solution c est au moment de la revente, les biens sont soumis a l impots sur les plus value de cession d entreprise bcp moins clément que la pv sur l immo classique.Il n y a guere que pour la transmission du patrimoine que cela reste intéressant, mais d autres cadre juridique existe pour cela avec plus de souplesse fiscale.

Pour moi, tout doit commencer par une étude de marché (définir le besoin, connaître l'existant et la concurrence) et une étude de la tendance (évolution du marché).

Ensuite devoir emprunter toute la somme pour acheter ou construire et attendre que les loyers remboursent le prêts ouie ouie.
Sauf si maison est sur la côte + location saisonnière. Mais les chiffres de la Région sur le taux d'occupation moyen est une bonne piste.

Pour vous montrer comment l'étude de marché est primordiale voici une histoire.
Un ami voulait acheter un immeuble de 4 logements pour louer. Mais il vit dans une région où les loyers sont très bas. Ce n'était pas vraiment un bon investissement.
Il a pensé reprendre un camping. Mais la gestion c'est plus de 50h/semaine et la région pas trés prisée (région de passage)

Un jour, il va se ballader, tombe sur des amateurs étrangers en ornithologie et discute avec eux. Il apprend que sa région est prisée pour de sublimes photos et que des gens viennent de très très loin.....

Bref l'histoire s'est finie en rachat d'une vieille bâtisse avec 2 ha de terrain avec une piscine, un sauna et un pré à chevaux + box.
Et tous les ans, des touristes russes, britanniques, américains plein de pognon viennent louer pour un mois, en venant avec leurs chevaux, cette ferme dans le trou paumé où les canards font coincoin et les faisans font la fête.

Prestation de qualité, endroit secret mais connus par les initiés, loyer qui frise l'indécence vu la région.

Je suis entièrement d accord avec IrisdeMunich sur l étude de marché ,elle est primordiale! Est ce que ça viendrait a l esprit d acheter une entreprise sans regarder qui sont ces clients ou qui sont ces concurrents et quel est son contexte économique ! que ce soit en bourse ou sur l immo c est pareil, il faut en premier lieu borner l' opération en terme de risque donc analyser son environnement pour s y adapter le mieux possible ..

je suis également d accord avec vous sur le poids financier que ce serait de porter toute l opération a crédit !

si on prend un exemple construction de 6 villas de 90m2 +garage de 25 m2 sur terrain de 300m2

prix construction + terrain + taxes+ charges = 650 a 700 k€ En mensualités c est rude si on applique aucune ingénierie financière,. et aussi ça va prendre 10 ans avant d en avoir finie avec le crédit !

une solution est peut etre a pister, mettre une partie de l opération (2 lot sur 6) sur un prêt in fine 8 ans, rentrer l ensemble du montage dans un cadre fiscale qui permet d échapper a la plus value lors de la revente, et vendre ces 2 lots pour rembourser le reste dans 5 ans, a creuser...

Je viens de me livrer à un petit calcul :

investissement dans une petite maison de 145 m2 200000 € sur un terrain viabilisé 50000 €..................... Total 250000€

Je prends un coût moyen au m2 de construction en France: 1370€ (moyenne)

Je loue ce bien 9 € le m2 (cout moyen de location) 1305/mensuel ... comptons 9,5 mois compte tenu des impôts fonciers , CSG, assurances, et si tout se passe pour le mieux ! 12398€ annuel

Rendement 12398: 250000 = 4.96 %

Tout çà si le bien est autofinancé et efficace de suite... en location continuelle à des gens corrects sans interruption en sachant qu'il vont laisser éternellement la maison neuve!



Une banale Assurance-vie Euros (rendement moyen 2013) 3% et pas d'em...., pas besoin d'étude de marché, argent dispo , pas bloqué sur un investissement physique qui peut rester longtemps en attente de revente au cas ou!

Ça fait réfléchir non?

Si je te prouve que tu peux faire mini 20% de manière sécurisé tu investis ?

J'ai passé l'age de rêver !

L'intéret de l'autoconstruction, en plus que de s'occuper l'esprit et les membres, est que tu ramènes les coûts de construction au 1/3 .. et là, ça devient nettement plus intéressant! ... Il faut par contre avoir le temps! ... et trouver un certain plaisir à ne pas faire toujours la même chose .