Retour
Menu utilisateur
Menu

Investissement locatif, bon placement ?

Ce sujet comporte 29 messages et a été affiché 15.637 fois
Nouveau sujetPicto plus RépondrePicto reply Picto reply
5
abonnés
surveillent ce sujet
 
Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Je lance ce sujet pour tester si il y a de l intérêt afin de voir si c est possible d'échanger .

un investissement locatif c est un placement, donc il faut d après moi prendre en compte le combien ça me coûte pour combien ça me rapport .Déjà ça plante un peu le décor et oblige a sortir du schéma culturel de faire de l immo a la papa avec "tiens je construis, je met un locataire et bingo !"

Plusieurs piste de réflexion

-est ce toujours le moment d investir ?
-investissement locatif = placement, donc appliquer les mêmes règles que sur les valeurs mobilières ?
-quels sont les effets de levier
-pourquoi faire de l immo , pourquoi pas de la bourse ou de l ass vie, que gagne t on a travailler sur le support immo plus que sur les deux autres supports ?
-dans quel cadre fiscale placer mon investissement ? quel impact et quelle contrainte en fonction du cadre choisi ?est ce bon de courir après les lois de défiscalisation ?

Beaucoup d autre questions sur ce sujet, pour ma part je travail en ce moment sur toutes ces questions, je serais ravis de pouvoir échanger avec vous et pouvoir vous apporter mes premières conclusions.
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 7 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre super utile Env. 8000 message Aveyron
Bonjour, Avant de vouloir faire du locatif, il faut voir si le besoin existe. Attention aux médias qui raconte à longueur de journée qu'il manque de logements...

Il en manque peut-être à Paris, mais pas partout, certaines villes sont saturées.
Et puis "locatif" ??? petits logements ??? maison ????
Une maison coûte très cher, mais on ne peut pas forcément la louer en rapport de sa valeur, déjà, il faut trouver le locataire qui puisse payer, et ensuite, les gens ne restent pas longtemps, soit ce sont des gens mutés chaque deux ou trois ans, soit ils achètent ou construisent tant qu'à faire, donc périodes de vacance du logement sans loyer bien entendu, alors que le crédit tombe.

Risque de tomber sur un mauvais payeur, assurances qui sont bien là pour encaisser, mais qui ne remboursent pas qui font traîner lorsqu'elles remboursent, et le fait d'avoir confié la location à une agence ne constitue pas une garantie, même si ça coûte pas mal (environ 7 à 8%du loyer, et un mois de loyer qui saute à chaque changement de locataire, et en plus, ça peut rester 6 mois à louer).

Risque de dégradation, surtout avec les dernières normes, vu que la ventilation est au minimum, qu'on n'a pas le droit d'avoir une hotte aspirante à extraction, certains craignent que ces nouvelles maisons deviennent vite insalubre, car un locataire "ne tient pas à la maison comme s'il était propriétaire" et il rejette la faute sur le propriétaire, même si les dégâts viennent d'une mauvaise utilisation de sa part, et ça devient de plus en plus fréquent. Et ce n'est pas avec un dépôt de garantie d'un mois qu'on va loin, quant aux assurances, lorsqu'elles daignent payer, c'est limité. Quant à faire payer le supplément au locataire, ce n'est pas facile, encore faut-il qu'il soit solvable, et il faut un huissier avec les frais que ça engendre.

Le mieux serait encore d'acheter une maison existante, plus ou moins ancienne, de l'améliorer soi-même si on est suffisamment bricoleur, faire faire ce qu'on ne peut pas faire soi-même, avoir un stationnement, voir l'état du marché locatif et faire ses calculs.

Pour voir l'état du marché locatif, consulter les annonces de location sur les sites d'annonces notamment le bon coin, et le regarder pendant une bonne période, on peut regarder les sites des agences aussi.

L'argent à la banque, c'est plus tranquille, mais il y a les inconditionnels de la pierre, et puis c'est plus concret la pierre, mais ça peut parfois donner des insomnies. Et j'allais oublier, l'impôt foncier à payer, et plus de 15% sur le montant des loyers.

Et la légende urbaine "les loyers paient le crédit", ça c'est quand on a mis un gros apport personnel, et que le crédit est bien plus faible que le montant de l'achat, donc attention, ce n'est pas rose du tout. Si le loyer payait le crédit total, personne ne serait locataire, tant qu'à faire, ils achèteraient...
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 8000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 9 ans
 
Membre utile Env. 2000 message Ludon Medoc (33)
Bonjour

Larzac a bien résumé.
Il existe des chiffres sur les rendements du locatif.
Il faut les minorer.

Mais en premier il faut savoir ce que vous voulez faire . Logement étudiant , couple ou famille ?
mais aussi dans quel cadre ? transmettre du patrimoine ou juste se faire de l'argent ?
les lois de défiscalisation sont un excellent moyen si on est aux limites mais il faut absolument décortiquer tous le mécanisme (attentions aux notions de loyer max et temps de location mini ! très dangereux).

NB avant de penser rentabilité, cumulez les frais. et en face de ces frais voyez ce que vous pouvez faire.
les premières années seront déficitaires. (mais normalement c'est aussi ce que l'on cherche).

A+/Lan
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
De : Ludon Medoc (33)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Membre super utile Env. 8000 message Aveyron
Bonjour, En plus, je vois que vous êtes à Béziers, ce serait plus valable si c'était à Montpellier, mais attention, mieux vaut habiter sur place pour s'en occuper, si chaque fois, il faut faire 50 km notamment pour remettre en état, ce n'est pas intéressant. (pour se faire une idée, aller sur "le bon coin", à la rubrique immobilier "location", et comparer les prix pour un même logement sur Béziers et sur Montpellier.

Il y a aussi la situation : par exemple, si aux alentours il y a des facultés, des lycées (élèves BTS qui font presque deux ans puisqu'ils terminent fin juin, alors que les IUT terminent fin mars, et souvent vont faire le stage dans leur région. Il faut voir aussi si le quartier n'est pas trop mal fréquenté, car ça peut faire fuir les locataires, et ça déprécie l'immobilier.

Les logements trop éloignés se loueront moins, car le locataire préfère être pas trop loin de son lieu de travail et ne pas passer demi heure dans les bouchons.

Et enfin lorsqu'on est au moment de louer, il faut bien vérifier le solvabilité, et faire attention aux faux bulletins de salaire etc, et demander un garant en vérifiant sa solvabilité, pour les assurances, c'est 3%, et l'expérience montre que ce n'est pas la sécurité absolue, loin de là.

La location de vacance est alléatoire, et avec la crise, ça diminue, au moins pour la durée des séjours.

C'est moins risqué d'avoir deux petits logements qu'une maison. Si l'un ne paie pas, il reste l'autre.

Il faut pouvoir tenir le coup lorsqu'il n'y a pas de loyer (vacances entre deux locataires) ou lorsqu'on a un locataire trainard, et ceci sans pares des dégâts. Par ignorance ou par insouciance, négligence, on a des dégradations parfois.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 8000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 9 ans
 
Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Bonjour,

je suis ravis de voir que le sujet suscite des réactions qui de plus me paraissent découler de pas mal d expérience.

Alors déjà pour commencer je tiens a indiquer que je connais un peu le domaine et de l immo et des valeurs mobilières pour m'y etre déjà frotter dans le passé.


Déjà pour situer le support,

-pourquoi je préfère le support immo aux autres.

Que ce soit en bourse ou en ass vie pour placer 100ke il faut disposer de 100ke, le seul placement qui permet de ce titrer valeur 100ke sans quasiment avoir bourse délier c est le support immobilier. Car ce n est pas vous qui allez faire un gros chèque au moment de la titrisation mais belle et bien un organisme de crédit, donc vous aller etre titré valeur 100ke sans quasi avoir rien mis de votre poche ( ça dépend du profil financier de l investisseur pour déterminer l apport).
Ce premier paramètre a une incidence très forte sur l accessibilité, la rentabilité et la prévoyance de l'opération.

je prend un exemple simple : je dispose de 100ke de liquidité. si je vais vers les ass vie(ou bourse), je fais un chèque de 100ke rémunéré a 4%, si demain je passe de vis a trépas mes ayants droit hériterons de 100ke+ les intérêts générés.
Si je prend le meme exemple sur de l immo, en disposant de 100ke la banque pourra (si je ne dispose pas de revenu autre) financer au mini 100ke donc un investissement global de 200ke. Si pareil j ai le malheur de glisser sur une peau de banane dans l escalier, mes ayants droits hériterons non pas de dettes, mais belle et bien d'un capital de 200ke soit le double, c est quand même pas rien, et c est pour moi un des critère important que je prend en compte pour le choix de mon support de placement !! il y a un deuxième effet kiss cool a passer par un financement, c est l effet de levier sur la rentabilité de la trésorerie investie, mais j y reviendrai plus tard si on continue d échanger pour trouver les meilleurs montages pour de l immo locatif.

-- Pour vous répondre Larzac, concernant la typologie des biens a construire, votre analyse est tres bonne et je vous en remercie, c est toujours très intéressant d échanger avec des personnes qui connaissent le sujet.Dans mon cas, je pense partir sur de la petite villa. je suis d accord sur l impact sur la rentabilité locative, mais en revanche il y a bcp moins de turn- over sur du familiale. pour moi le turn over et la vacance locative(absence de locataire) c est ce que je prend en compte pour déterminé la volatilité et la securité de mon placement.
je ne suis pas sur Bezier, j ai marqué bezier sur mon récit car j ai pas envie comme certain forumeur de me faire voler tout mon réseau elec apres l avoir installé Biggrin. je suis en realité a 20 mn de l entrée de nord de Montpellier et le terrain que je viens d acheter est a 500m de celui ou je suis entrain de construire ma maison (plus facile pour la gestion).Concernant la demande locative, le marché est présent mais a condition d etre bien placé au niveau prix, ce sera mon cas. le prix moyen du marché est de 8.8€/m2, selon mes calculs, mais ça reste a affiner je serai au alentour de 7€/m2.
Je suis pas forcement d accord sur le fait que de la maison coûte plus cher que de l appart( voir mon récit).

Apres pas mal de calcul et analyse pour moi le support immo est un des meilleurs support de placement, apres il faut bien analyser l ensemble des paramètres qui vont concourir a la rentabilité et a la sécurité du placement pour bien les maitriser...

j ai mes petits loulous qui me solicitent, je continuerai la suite du post un peu plus tard.

merci encore pour l echange
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 2000 message Ludon Medoc (33)
Bonjour

je rebondis juste sur la fin parce que le reste m'a semblé cohérent (je veux dire réfléchi).
Une maison en entretien coute plus cher qu'un apartement pour une simple histoire de volume.
En mettant un peu les 2 extrèmes, par ex à Nantes ou Rennes (donc je suppose exactement pareille à Montpellier.
Les chiffres sont faux, c'est juste l'ordre de grandeur.
Un appartement type 2 de 40 m2 va te couter 180 000 euros. dedans tu mettras des étudiants qui en général n'ont que faire de l'apparte dans tous les sens du terme donc ils vont te le rendre dans le même état (ou totalement ravagé Laugh)
Le loué sera de 400 ou 500 euros.

Une maison, c'est 80 ou 90 m2 et va te coûter dans les 250000 euros (avec le terrain) mais dedans tu auras une famille qui va s'investir, bouger, etc, etc et qui (en règle général) ne va pas trop s'investir.
Le loyer sera de 800 euros.
Tes taxes seront plus élevées (mais tout cela est à étudier au cas par cas).

Donc remettre en état la maison sera plus coûteux que pour l'appartement. (en théorie).
Après sur une maison tu pourras mieux sélectionner tes locataires, (j'ai une connaissance qui a loué à un électricien en connaissance de cause par ex).
etc, etc.

L'idéal pour ce type de placement est pour moi (c'est mon opinion) la SCI car en fait tu vas revendre les parts de SCI à tes enfants ou les transférer, etc, avec pour but que à la fin ils aient tout et toi rien.
Après il ne faut pas se fâcher avec la famille bien sur.

Il y a d'autres avantages à la SCI au niveau imposable mais là il faut faire attention, car le service de récupération connait tous les moyens de ceux qui essayent de passer au travers des mailles.

A+/Lan
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
De : Ludon Medoc (33)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Membre utile Env. 5000 message Puy De Dome
Entièrement d'accord avec tout ce qui a été dit, je viens faire part de ma petite expérience personnelle.

En 2000, j'étais bailleur de 2 maisons individuelles, dégoûté de l'état dont les locataires me laissaient une maison neuve qui par ailleurs n'était pas très bien placée (trop proche d'une route très fréquentée ) j'ai estimé qu'il était temps de la vendre . Il s'est trouvé que j'ai proposé à un jeune couple interressé par la location de l'acheter, j'ai fait passer un expert pour la chiffrer et je leur ai vendue.

J'ai placé cette argent sur une assurance vie multi-support: moitié en Euro, moitié en Sicav actions, il faut diversifier ses placements parait il! c'était en 2000, le CAC était à 6000, j'ai passé 8 ans de ma vie figé sur l'ordi inactif à regarder l'évolution du CAC qui ne faisait que baisser. La crise avait fait qu'en plus j'avais du arrêter mon activité professionnellet, le CAC étant alors dans les 3300,soit presque la moitié de sa valeur initiale, j'ai ressorti tout cet argent (j'ai du perdre dans les 40 ou 50000 €) pour entreprendre l'autoconstruction de 2 maisons jumelles dont une destinée à la location.

La location n'est pas le rêve non-plus! Je suis bailleur depuis plus de 20 ans, et vu les dégats causés généralement, et l'état des jardins qui sont en friche lors du départ de certains locataires, je peux dire que le marché de la location n'est pas très rentable et qu'il est par ailleurs très stressant. Comme le dit Larzac on a parfois des nuits agitées...

Ce que je pense de tout çà:

En tout cas: ne placer en bourse que l'argent dont on est sur de ne pas avoir besoin , il est difficile de savoir si, quand on rentre en bourse, c'est le bon moment, on sait obligatoirement qu'on s'est planté quand on en sort, c'est souvent à un instant de panique lors d'un effondrement boursier!

Construire ou faire construire pour louer, oui, mais uniquement si on fait l'entretien soi-même et qu'on est bricoleur polyvalent . Par expérience, et c'est une statistique, un locataire occupe un logement en moyenne 18 mois. Il faut penser qu'en plus, même sans dégâts majeurs, il faut systématiquement le rafraîchir à chaque départ. Chaque année, 2 mois de loyer partent en impôts fonciers et en CSG... Ce qui, vu la valeur d'une maison grève beaucoup le rapport... il faut prévoir aussi l'assurance et la rémunération de l'agence (ce n'est pas mon cas, mais je crois qu'à l'avenir ...)

Le placement pépère c'est l'assurance vie en EURO, pas de risque, mais le rendement est à la mesure du confort cérébral W00t et physique!
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 5000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 11 ans
 
Membre super utile Env. 8000 message Aveyron
BONJOUR, il ne faut pas reprendre de l'argent placé en action tant que la bourse est basse : tant qu'on a pas vendu, on n'a pas perdu dit-on, mais ça peut durer longtemps.

Il n'y a aucun placement intéressant. Et en plus, lorsqu'on a travaillé, qu'on s'est privé pour avoir quelque chose, qu'on ne boit pas qu'on ne fume pas, ce qui vide moins les poches, ceci en prévision de la retraite qui ne sera pas énorme, et de la santé qui se dégrade souvent avec l'âge, on nous ponctionne de plus en plus.

Perso, j'ai quand même une préférence pour les petits logements, et si possible pas en copropriété où les charges tombent que le logement soit occupé ou non.

Heureusement que chez nous, les appartements de 35 m2 ne valent pas 180 000 euros, c'est plutôt le prix d'une maison, heureusement, mais les loyers sont nettement plus bas forcément.

Et il faut se souvenir, qu'il vaut mieux un logement VIDE de toute occupation que de le louer au premier venu, de peur de perdre des loyers. Et la législation sur la location rend la mauvaise foi des locataires facile pour ne pas dire légale. De plus, à la télé, en prenant l'exemple de certains logements en ruine à Paris, on essaie de faire croire que c'est la généralité, alors qu'il y a beaucoup de logements très récents donc confortables en location.

Ne jamais se presser pour prendre un locataire, ne pas se laisser apitoyer (on n'est pas l'abbé Pierre, qui lui ne travaillait pas avec son pognon) et dans ce cas, beaucoup se sont fait bien avoir. Ne jamais laisser entrer un locataire tant qu'il n'a pas payé le premier loyer et le dépôt de garantie, que les garants (s'il y a lieu) n'ont pas rempli l'acte de caution avec les documents prouvant sa solvabilité, et remis une copie de l'assurance. Attention aux gens pressés qui veulent entrer le soir même et qui donneront les papiers demain...
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 8000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 9 ans
 
Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Ouf ouf ça va vite , je pensais pas qu un échange aller ce créer sur un sujet comme celui ci.

je suis pas forcement d accord qu il n 'y a pas de placement intéressant.

-la bourse c est intéressant et rentable, j ai connu comme pict une sacrée déconvenue en bourse en 2008 donc moins puissant quand 2000 mais quand meme perdu 30% de mon portif. je suis aussi sortie au plus bas donc encaissé une sacrée moins value. De cette erreur j en ai tiré bcp d enseignements pour mes investissements future. j ai pris une gamelle en bourse car je faisais de la bourse comme le faisais mon pere c est a dire en investissant sur des moyennes et gros capitalisation avec un horizon de 2 ans et plus, c etait une tres grosse erreur la bourse ne fonctionnait plus comme ça, ce n etait plus un marché d investisseur mais de spéculateur, j avais simplement mal adapté mon comportement a mon environnement !!! j ai donc travaillé d une toute autre maniere en m adaptant au marché c est a dire en plaçant mon argent sur du tres court terme voir du tres tres court terme, et la rentabilité a été toute autre, j ai récupéré mes fonds de départ en 4 ans ( ce que j avais perdu en 1 semaine !!)et ensuite passé en globale trésorerie positif donc rentable, preuve que la bourse est rentable est interessante quand on la travail avec de bon outils. j ai du pour ça apprendre ce que c etait qu un setup et une configuration graphique , un domaine tres passionnant ..

-L'immo c est intéressant, sur bcp d aspect.Mais c est pareil, il faut je pense s'adapter pour travailler ce support en fonction de la conjoncture actuel.Apres ça depend de ce que l on appel un investissement locatif.Si c est ce que bcp achete c est a dire un appart en ville( ou meme defois a la campagne sans aucun marché locatif) vendu par un promoteur ou un pseudo gestionnaire de patrimoine et de prendre un agence de gestion locative qui va vous prendre 10% en frais et assurance, dans des immeublles ou sur 20 logements vous avez 12 t2 et 8 t3 , en prenant bien soins d acheter l appart en prix packadger c est a dire ou le promoteur prend les interets intercalaire a sa charge mais ou ils remargent a fond... c est sur que la je suis pas sur que le placement immo soit un bon truc.Si en plus par malheur vous avez placez ce bien dans un cadre fiscal avantageux donc que vous etes engager pendant 9 ans, la c est le chapeau!!!! combien j ai vu de personne mettre 180 a 200ke dans un t2 avec derrière 500 ou 600e de loyer brut, qu elle folie !!
-L'immo c est intéressant pour moi si c est bien placé(demande locative cohérente avec l environnement et la typologie du bien construit), bien construit avec un prix au m2 inférieur a 850€/m2 avec une valeur foncière inférieure a 200€/m2 de bati, placé dans un cadre fiscale et juridique simple et efficace .je travail sur un tableau pour illustrer tout ça.
Concernant la problématique des locataires et de tout ce que cela représente, je pense que le domaine de la location immobilière et semblable a la bourse, c est un marché de demande et d offre.Si votre bien est construit moins cher et optimisé dans un cadre fiscale adapté cela demande de percevoir moins de loyer pour équilibrer l opération donc de pouvoir être très attractif sur le marché locatif et ainsi de pouvoir ce permettre une meilleur sélection.

Pour rebondir sur ce que tu dis Lan sur les sci, je ne suis pas du tout convaincu au niveau fiscal que ce soit judicieux. Soit tu restes sous le regime du revenu foncier et la c est le coup de massue !! imaginons une personne qui est dans un tranche d imposition de 30% +15% de cotisation sociale, donc quasi 45% qui s envole dans les caisses de l etat. Si on opte pour le regime de la sci soumis a l impots sur les sociétés donc que tu amortisses ton bien ce qui permet de vraiment réduire la fiscalité et ajouté a cela un taux réduit de 15% sur les benefices jusqu a 38ke et 33% au dela, c est deja un peu plus intéressant mais le tres tres gros pb dans cette solution c est au moment de la revente, les biens sont soumis a l impots sur les plus value de cession d entreprise bcp moins clément que la pv sur l immo classique.Il n y a guere que pour la transmission du patrimoine que cela reste intéressant, mais d autres cadre juridique existe pour cela avec plus de souplesse fiscale.
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 4000 message Munich
Pour moi, tout doit commencer par une étude de marché (définir le besoin, connaître l'existant et la concurrence) et une étude de la tendance (évolution du marché).

Ensuite devoir emprunter toute la somme pour acheter ou construire et attendre que les loyers remboursent le prêts ouie ouie.
Sauf si maison est sur la côte + location saisonnière. Mais les chiffres de la Région sur le taux d'occupation moyen est une bonne piste.

Pour vous montrer comment l'étude de marché est primordiale voici une histoire.
Un ami voulait acheter un immeuble de 4 logements pour louer. Mais il vit dans une région où les loyers sont très bas. Ce n'était pas vraiment un bon investissement.
Il a pensé reprendre un camping. Mais la gestion c'est plus de 50h/semaine et la région pas trés prisée (région de passage)

Un jour, il va se ballader, tombe sur des amateurs étrangers en ornithologie et discute avec eux. Il apprend que sa région est prisée pour de sublimes photos et que des gens viennent de très très loin.....

Bref l'histoire s'est finie en rachat d'une vieille bâtisse avec 2 ha de terrain avec une piscine, un sauna et un pré à chevaux + box.
Et tous les ans, des touristes russes, britanniques, américains plein de pognon viennent louer pour un mois, en venant avec leurs chevaux, cette ferme dans le trou paumé où les canards font coincoin et les faisans font la fête.

Prestation de qualité, endroit secret mais connus par les initiés, loyer qui frise l'indécence vu la région.
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 7 ans
 
Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Je suis entièrement d accord avec IrisdeMunich sur l étude de marché ,elle est primordiale! Est ce que ça viendrait a l esprit d acheter une entreprise sans regarder qui sont ces clients ou qui sont ces concurrents et quel est son contexte économique ! que ce soit en bourse ou sur l immo c est pareil, il faut en premier lieu borner l' opération en terme de risque donc analyser son environnement pour s y adapter le mieux possible ..

je suis également d accord avec vous sur le poids financier que ce serait de porter toute l opération a crédit !

si on prend un exemple construction de 6 villas de 90m2 +garage de 25 m2 sur terrain de 300m2

prix construction + terrain + taxes+ charges = 650 a 700 k€ En mensualités c est rude si on applique aucune ingénierie financière,. et aussi ça va prendre 10 ans avant d en avoir finie avec le crédit !

une solution est peut etre a pister, mettre une partie de l opération (2 lot sur 6) sur un prêt in fine 8 ans, rentrer l ensemble du montage dans un cadre fiscale qui permet d échapper a la plus value lors de la revente, et vendre ces 2 lots pour rembourser le reste dans 5 ans, a creuser...Smile
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 5000 message Puy De Dome
Je viens de me livrer à un petit calcul :

investissement dans une petite maison de 145 m2 200000 € sur un terrain viabilisé 50000 €..................... Total 250000€

Je prends un coût moyen au m2 de construction en France: 1370€ (moyenne)

Je loue ce bien 9 € le m2 (cout moyen de location) 1305/mensuel ... comptons 9,5 mois compte tenu des impôts fonciers , CSG, assurances, et si tout se passe pour le mieux ! 12398€ annuel

Rendement 12398: 250000 = 4.96 %

Tout çà si le bien est autofinancé et efficace de suite... en location continuelle à des gens corrects sans interruption en sachant qu'il vont laisser éternellement la maison neuve!

Blush

Une banale Assurance-vie Euros (rendement moyen 2013) 3% et pas d'em...., pas besoin d'étude de marché, argent dispo , pas bloqué sur un investissement physique qui peut rester longtemps en attente de revente au cas ou!

Ça fait réfléchir non?
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +6 ans.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 5000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 11 ans
 
Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Si je te prouve que tu peux faire mini 20% de manière sécurisé tu investis ?Biggrin
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 5000 message Puy De Dome
J'ai passé l'age de rêver !W00t
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 5000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 11 ans
 
Membre utile Env. 5000 message Puy De Dome
L'intéret de l'autoconstruction, en plus que de s'occuper l'esprit et les membres, est que tu ramènes les coûts de construction au 1/3 .. et là, ça devient nettement plus intéressant! ... Il faut par contre avoir le temps! Wink... et trouver un certain plaisir à ne pas faire toujours la même chose .
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +6 ans.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 5000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 4000 message Munich
pict a écrit:Je viens de me livrer à un petit calcul :

investissement dans une petite maison de 145 m2 200000 € sur un terrain viabilisé 50000 €..................... Total 250000€

Je prends un coût moyen au m2 de construction en France: 1370€ (moyenne)

Je loue ce bien 9 € le m2 (cout moyen de location) 1305/mensuel ... comptons 9,5 mois compte tenu des impôts fonciers , CSG, assurances, et si tout se passe pour le mieux ! 12398€ annuel

Rendement 12398: 250000 = 4.96 %

Tout çà si le bien est autofinancé et efficace de suite... en location continuelle à des gens corrects sans interruption en sachant qu'il vont laisser éternellement la maison neuve!

Blush

Une banale Assurance-vie Euros (rendement moyen 2013) 3% et pas d'em...., pas besoin d'étude de marché, argent dispo , pas bloqué sur un investissement physique qui peut rester longtemps en attente de revente au cas ou!

Ça fait réfléchir non?


Pour le coût de la location tu n'as qu'à regarder combien se loue une maison neuve dans ta région. Es-tu certain qu'elle peut se louer 1305 euros net?


EDIT : Je viens de vérifier en effet c'est le bon rapport prix /m²



Et c'est sûr qu'une assurance vie à gérer c'est moins crevant
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 5000 message Puy De Dome
C'est tout à fait vrai ce que tu dis Iris, là j'ai été très optimiste! j'ai pris une moyenne France, je loue actuellement à 8€20/m2... non meublé bien entendu.................... et c'est pas du repos quand tu veux tout gérer!

J"ai un copain qui actuellement loue 14 à 16 appart/maisons, il était musicien , il s'est recyclé................................ chaque fois que je le vois en voiture, il a une remorque aux fesses avec des vieux trucs dedans

Certes il a une BM, mais elle est vieille ! (Faut bien rigoler un peu)
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 5000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 11 ans
 
Photographe Env. 200 message Bezier (34)
pict a écrit:L'intéret de l'autoconstruction, en plus que de s'occuper l'esprit et les membres, est que tu ramènes les coûts de construction au 1/3 tout a fait et c est bien la l effet de levier qui change tout .. et là, ça devient nettement plus intéressant! ... Il faut par contre avoir le temps! Wink... et trouver un certain plaisir à ne pas faire toujours la même chose oui !ça dure 3 ans, il faut effectivement pouvoir le supporter.





le gros interet, c est d avoir une valeur patrimoniale X avec un prix de revient X/3, ça permet de bien optimiser et sécuriser le profil de l investissement!


Concernant l ass vie je vois le support un peu différemment.

Quand on compare la rentabilité net, l ass vie est tres loin derrière. Je pense que c est du a un facteur essentiel des placements: leur pouvoir inflationniste.


Quand on achète un bien immobilier, ce bien c est de la matière donc ça valeur est en premier lieu indexé sur l inflation.

Pour imager ,ça voudrait dire que pour qu un bien double de valeur en 25 ans ( ça ne c est jamais vu, c est quasi moitie de ce temps) ça correspondrait a une évolution du prix de 2.78%/an donc quasi le taux de l inflation qui est en moyenne de 2%.. et la je parle pas du tout d appréciation immobilière, mais uniquement du pouvoir inflationniste du support immobilier.Quand on voit ce qui c est passé entre 1974 et 1984 c est un bon outils aussi pour ce protéger de l hyperinflation au cas ou.



En comparaison l ass vie qui donne un rendement de 3% net de csg et de frais de gestion pourrait sembler tout de même attirante au moins pour divercier ces supports, mais quand on commence a décortiquer la structure c est quand même bien différent !
on s aperçoit que c est un outils pour combattre l érosion monétaire mais pour moi pas un bon support de placement ( et pourtant c est le placement préféré des français!)
si on prend un valeur de 3% et que l on enlève les 2% d inflation (ou érosion monétaire car vos 100€ d aujourd’hui n auront pas la même valeur dans 10 ans) on obtient un placement avec un rendement net de frais et d 'érosion de 1 %, c est quand même bof bof
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 5000 message Puy De Dome
Je suis bailleur sur une commune proche de la capitale de région, je regarde les annonces immobilières sur le bon coin , je vois:

27 maisons en offre de vente
3 en offre de location

A toi d'en tirer les conclusions

Pour ma part je ne suis pas étonné de voir toutes ces maisons fermés alors qu'elles pourraient très bien être louées ... et rapporter plutôt que de coûter . Craintes des propriètaires... par expérience, je dirais oui sûrement!

Je ne veux pas là en tirer une conclusion mais te sensibiliser sur le fait que la location c'est beaucoup de soucis! crois moi! Ça rapporte peut être un peu plus sur le papier, mais c'est une catastrophe à gérer.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 5000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 20 message Lorient (56)
Bonjour et bonne année
Pour ma part, je suis partie sur le locatif par un calcul simple. L'argent placé génèrent des intérêts mais quand on en a pas mieux vaux en emprunter pour en avoir un jours. Sur ce principe simple j'ai acheté ma première maison a crédit en prenant soin d'avoir des échéances inférieures au loyer afin de couvrir la taxe foncière et l'assurance du bien. Mais comme mes camarades, je fais fasse a des changements de locataires avec des mois impayés et des dégradations. Je conseillerais donc de faire un emprunt à 100% et de garder son épargne pour faire face au alias.
Depuis j'ai reconduis l'opération sur le même principe et retrouver les même contraintes. Toutefois j'avais une difficulté de base pas beaucoup de capacité d'endettement. Pour connaître d'autre loueur, il y a moins de contrainte et de tourne over quand on est en capacité d'acheter un bien mieux situé (besoin de locatif) et mieux isolé. Pour cela il peut même être intéressant d'avoir plus de crédit que de loyer quand on peut ce le permettre. L'idéale pour le locatif est effectivement d'acheter dans une zone demandé et un appartement. Je suis personnellement partie dans le sens inverse, j'ai évalué ce que je pouvais emprunté et j'ai trouvé le bien en fonction et je fais des travaux de remise en état mais aussi d'amélioration à chaque changement de locataire et tout ca avec mes petits bras. Conclusion ca prend du temps, ca coute de l'argent et quelques nuits blanches.
Ayant acheter une maison avec un grand terrain je me lance dans la construction d'une seconde maison sur ce même terrain afin d'augmenter la rentabilité de l'ensemble en faisant une grande partie des travaux moi même.
Pour le locatif, il faut aussi penser à l'imposition qui est généré et qui n'est pas négligeable pour moi par exemple 14% passe dans les impôts plus 15.5% de CSG et les taxes foncières alors pour la rentabilité c'est zéro mais j'espère me créer un patrimoine et des revenus pour dans 20 ans.
Pour les autres pistes que tu as abordés, il y a différent point a vérifier souvent quand il y a une réduction fiscale exple 18% on se rend compte que les biens se vendent 20% au dessus du prix du marché.
Reste la possibilité de faire des SCPI à crédit. Le principe est de faire un crédit pour acheter une part d'un parc immobilier. On reste sur le principe d'acheter à crédit sans mise de départ et d'être sur du locatif. On peut espérer avoir une rentabilité par contre il faut être très rigoureux sur le sérieux du gestionnaire car le risque est ca mise en défaut.
Je sais pas si cela peut apporter à ta réflexion.
Messages : Env. 20
De : Lorient (56)
Ancienneté : + de 6 ans
 
Env. 20 message Lorient (56)
Pour donner des chiffres moi j'ai fais un calcul que je vous laisse juger :
zéro euros sur un super placement à 5% = 0 euros dans 20 ans
100 000 euros d'emprunter pour une maison c'est 40 000 euros d'intérêt plus 12 000 euros de taxe foncière et 10 000 euros d'assurance et encore il faut ajouter les travaux 1000 euros par an = 182000 euros!
650 euros de loyer sur 200 mois = 130 000 euros je compte 10 mois par an (impayé et impôt)
et puis au final tu vends 100 000 euros et bien moi je me dis tout simplement que si les loyers paie le crédit et la taxe foncière et bien c'est toujours 50 000 euros de gagné ou un revenu pour la retraite. Un peu terre à terre et je ne suis pas sure me de faire comprendre.
Messages : Env. 20
De : Lorient (56)
Ancienneté : + de 6 ans
 
Super bloggeur Env. 300 message Montbrison (42)
Bonsoir
mon raisonnement est de me dire :
j'ai acheté un appartement avec un crédit couvrant 100% des frais (acquisition notaire) et donc 0 apport.
Cela me coûte environ 2000€ par an -> soit 18 k€ en 10 ans.
Dans 10 ans, j'aurai fini de le payer et soit je le vend et dégage une plus value (environ 65 k€ mini à date si le marché devait être au même niveau qu'aujourd'hui).
soit je le garde et cela me fait un complément de revenu.
je dirai que dans mon cas, l'investissement locatif est intéressant même si je n'ai pas évalué l'impact sur mon impôt sur le revenu.
Mais il faut garder à l'esprit que le contexte change. en 10 ans, la population et le marché de l'immobilier a énormément changé ici. La demande n'est plus la même donc les loyers peuvent ne pas évoluer dans le bon sens ou une longue vacance locative peut se présenter.
mon bien est loué par une agence et j'ai souscrit auprès d'eux une assurance loyer impayés.
A un moment donné, mon locataire est parti. pour en retrouver un rapidement, j'ai baissé mon loyer de 20 € par mois et au final, que du + : je n'ai pas eu de vacance locative et j'ai loué mon appart au gardien de l'immeuble! je sais, c'est hyper rare. mais j'ai activé mon réseau dès que j'ai su que je devrais trouver un nouveau locataire et baisser le loyer était un peu contraire aux pratiques habituelles. mais j'ai préféré ce choix plutôt que d'attendre des mois avant de trouver un locataire.
Picto recompense Super bloggeur
Messages : Env. 300
De : Montbrison (42)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Env. 20 message Loiret
Nous avons acheté un petit studio à Paris - 50% notre apport, 50% crédit. Le loyer couvre les mensualités + un peu de charges de la copropriété. Aucune banque n'a refusé le prêt (nous n'étions pas proriétaire de notre résidence principale). L'appart est loué et géré par une entreprise, nous habitons à 100 km de Paris. C'était il y a 5 ans, on en est au 3ème locataire, jamais de vacance supérieure à 2 semaines. Pas de problème d'impayé non plus. Au fait, plus d'un investissement locatif, nous espérons pouvoir utiliser ce studio pour nos enfants, s'ils auront besoin d'un logement sur Paris pour leurs études.
Messages : Env. 20
Dept : Loiret
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 2000 message Herault
Juste quelques remarques pour apporter ma pierre à l'édifice (pas mal non!).

Je loue des appartements depuis 25 ans. J'ai commencé en achetant une ruine puis en la louant pendant que j'achetais une autre (en vivant dans les gravats!) et ainsi de suite.
J'ai une grande maison bourgeoise dans mon village avec deux F4, un F3, un studio et un RDC commercial.
Pour info j'ai acheté en 1997 pas tres cher ( 75000€ pour 343 m2 ), j'ai tout fait moi-même sauf la réfection du toit et les façades et j'assure l'entretien. Je gagne en moyenne 2000€ par mois.

Le locatif c'est bien mais:

- à mon avis ce n'est viable qu'à partir du moment où on achète de l'ancien et fait les travaux soi-même ou du neuf en auto-construction.

- les locataires sont de plus en plus pénibles, méfiants et exigeants (merci les émissions à la c.. sur la télé!). Leurs droits augmentent de jour en jour (mais pas leurs devoirs!): un seul mois de caution, allegance sur les non-paiements, etc... et avec cette loi GUL ridicule, ça ne va pas s'arranger.

- les loyers doivent être un peu en dessous de la moyenne, afin de louer rapidement et de choisir ses locataires. De plus les locataires se sentant moins floués, le rapport humain n'en est que meilleur.

- les travaux d'entretien, quand on a plusieurs biens sont fréquents et fastidieux. Pas plus tard qu'hier je me suis tapé le remplacement d'un chauffe-eau électrique avec surélévation, scellements chimiques et tout le bazar. Je n'ose imaginer le cout si j'avais fait appel à un plombier!
Que dire du détartrage à faire tous les deux ans et des canalisations bouchées car les gens balancent de l'huile ou du Destop.

- un point que personne n'a évoqué, c'est le rétrécissement du marché du à l'afflux d'appartements sous loi Scellier et Cie. A ce propos ces lois sont une honte car c'est un transfert d'argent de l'état (vous et moi) directement vers les banques.

Les conditions pour faire du locatif:

- les loyers doivent couvrir au moins le double du crédit.
- si possible construire un petit immeuble avec peu de terrain au RDC et des terrasses à l'étage.
- faire les travaux soi-même, au moins une partie et surtout les travaux d'entretien.
Avec Linux vous avez un noyau. Avec Windows vous avez des pépins...
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
Dept : Herault
Ancienneté : + de 8 ans
 
Env. 20 message Lorient (56)
Je vois que mon point de vu n'est pas si ridicule et que l'on est plusieurs a avoir fait ce calcul (au final ce constituer un patrimoine).
Mais en attendant il faut tenir 20 ans et la ça me parait plus dur car je n'ai pas trouvé l'investissement qui me rapporte un loyer du double de mon crédit.
Alors j'ai une piste qui serait de créer un déficit foncier en achetant un bien avec énormément de travaux.
En effet, mes loyers couvrent les crédits et impôt foncier mais reste l’impôt généré qui me pèse énormément.
Est ce que vous pratiqué ce genre de chose?
Messages : Env. 20
De : Lorient (56)
Ancienneté : + de 6 ans
 
Membre utile Env. 2000 message Ludon Medoc (33)
gaellemaison a écrit:Je vois que mon point de vu n'est pas si ridicule et que l'on est plusieurs a avoir fait ce calcul (au final ce constituer un patrimoine).
Mais en attendant il faut tenir 20 ans et la ça me parait plus dur car je n'ai pas trouvé l'investissement qui me rapporte un loyer du double de mon crédit.
Alors j'ai une piste qui serait de créer un déficit foncier en achetant un bien avec énormément de travaux.
En effet, mes loyers couvrent les crédits et impôt foncier mais reste l’impôt généré qui me pèse énormément.
Est ce que vous pratiqué ce genre de chose?


Organiser le déficit c'est ce que tu faits avec une SCI.
Je n'ai pas fait perso (problème d'entente avec mon épouse) mais le but d'une SCI est aussi de créer un déficit que tu rembourse (donc déductible des impôts)
avec la condition que ce soit très carré car les impôts regardent cela de très près.

Enfin c'était faisable il y a en gros 7 ans quand j'ai voulu le faire, maintenant il faut vérifier;
A+/Lan
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
De : Ludon Medoc (33)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Je te rejoins sur bcp de points Felvic Smile


L investissement locatif, faut surtout pas en faire en achetant a un promoteur ou faire construire par une société, car de suite ça devient bcp plus lourd a porter, donc dangereux et pas confortable en terme de mensualité.


@ Lan-FM-LUD, "Organiser le déficit c'est ce que tu faits avec une SCI" -je ne vois pas de différence entre une sci a l ir et un bien en nom propre, c est transparent fiscalement donc que ce soit les déficits ou les revenus foncier le fonctionnement est similaire ...?


@gaellemaison. oui c est une chose de voir si le loyer couvre le crédit, mais apres il y a le reste, fiscalité, charges, vacance locative, ass etc..) pour ton cas il faut en dire un peu plus ( revenu annuel, masse des intérêts d emprunt, taxe , ta tranche d imposition , typologie du bien et environnement etc..) il y a toujours moyen d optimiser un peu. Apres la meilleur façon d optimiser ses revenus locatifs c est de vivre a l étranger, le poids fiscal( qui est la principale charge dans l investissement locatif) pour les non résident et plus favorable, mais ça tout le monde ne peut ce le permettre !




pour ma part je travail sur ça en ce moment, c est pas fini car je dois rajouter un autre statut fiscal qui est encore plus intéressant dans mon cas. Déjà ce que je peux remarquer c est la différence de fiscalité, donc de poids financier de l opération en fonction du cadre fiscal ou je le place... et l impact de l auto construction sur la rentabilité global


Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 20 message Lorient (56)
A mon avis tu oublie dans ton calcul que le régime micro foncier certe avantageux est réservé au personne ayant un revenu locatif brut inférieur à 15000 euros annuel.
Et sortie de la ça devient effectivement difficile
Messages : Env. 20
De : Lorient (56)
Ancienneté : + de 6 ans
 
Photographe Env. 200 message Bezier (34)
C est bien pour ça que je te demande d en dire un peu plus, car sans connaitre ces paramètres difficile de pouvoir t aider !


dans mon tableau la fiscalité des Revenus foncier est en régime réel, et le bic en micro car inférieur a 32000€


gaellemaison a écrit:A mon avis tu oublie dans ton calcul que le régime micro foncier certe avantageux est réservé au personne ayant un revenu locatif brut inférieur à 15000 euros annuel.
Et sortie de la ça devient effectivement difficile
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 7 ans
En cache depuis le lundi 27 juillet 2020 à 09h43
Ce sujet vous a-t-il aidé ?
1
0

Picto forum C'est intéressant aussi !

Devis construction de maisonArtisan
Devis construction de maison
Demandez, en 5 minutes, 3 devis comparatifs aux professionnels de votre région. Gratuit et sans engagement.
Guide : diviser son terrain
Guide : diviser son terrain
Les guides vous aident à y voir plus clair sur la construction.

Picto forum Autres discussions sur ce sujet :

5
abonnés
surveillent ce sujet
Voir