Investissement locatif ou économiser

Bonjour,

pour un/des premiers achat, investissez dans des garages que vous lourez, renta net après impôt à l'année, 7%, aucune charge, facile à revendre le jour ou vous avez besoin de trésorerie. Un conseil achetez plusieurs garages en même temps cote à cote, vous paierez moins cher de notaire.

Je vous remercie d'avoir répondu.

j'aimerais surtout savoir s'il est préférable de mettre de l'argent de côté ou alors investissement locatif (en connaissant évidemment les risques que cela comporte)?

Bah si vous pouvez attendre la fin des élections c'est mieux

Pourquoi?

Bonjour mikadom,

Tu as raison de te poser la question d'investir.
Ce n'est pas une question facile, et certains me contrediront peut-être, mais je pense qu'il faut foncer !

Pas n'importe où, pas n'importe comment, mais les questions que tu te poses montrent que tu ne vas pas faire n'importe quoi.

Il faut avant tout étudier la rentabilité de cet éventuel investissement. Si tu achètes cet appartement (ou un autre bien) 128 000 euros, cela représente environ 140 000 / 145 000 euros en incluant les différents frais annexe (notaire, cautionnement bancaire, frais de dossier...). Il faut donc que tu estimes le loyer hors charges que tu vas percevoir sur cet investissement.

Le ratio loyer hors charges annuel (corrigé d'une éventuelle vacance structurelle : par exemple 0,5 ou 1 mois par an) divisé par le prix d'acquisition total te donnera un %tage de rentabilité brut.

Si tu déduis de ton loyer hors charges annuel les différents frais que tu ne pourras pas récupérer sur ton locataire (env. 30% des charges de copro, le montant de la taxe foncière, d'éventuels provisions pour gros travaux de copro...), tu obtiens un taux de rendement "net".

A partir de là, il est important de réfléchir au montage fiscal de ton investissement, afin de déterminer le montant de l'impôt que tu paieras sur les loyers que tu perçois. Cela peut différer selon le régime choisi : non meublé, meublé, LMNP, pourquoi pas Pinel... je t'invite à te renseigner sur ce sujet. Tu pourras ainsi obtenir, après déduction de l'impôt sur le revenu du loyer annuel net, tu obtiendras un "revenu double net" et pourra calculer un taux de rendement "double net".

C'est à partir de ce revenu "double net" que tu vas pouvoir apprécier, par différence avec tes mensualités de crédit, l'effort que tu dois consentir chaque année pour ton investissement locatif. Comme tu l'auras probablement compris, plus le rapport loyer double net / prix d'acquisition frais inclus sera élevé, plus la part que tu devras mettre de ta poche sera faible. On parle d'autofinancement quand cette part est nulle.

Je suis convaincu qu'il y a aujourd'hui beaucoup d'opportunités en investissement locatif, les taux étant tellement bas, si tu montes bien ton projet, tu peux le ficeler avec un effort mensuel de ta poche très faible.

Il te restera bien évidemment à convaincre la banque du sérieux de ton projet et de ta rigueur. Car aujourd'hui tu n'as pas de frais, mais un jour tu auras peut-être vocation à acheter/louer ta résidence principale, et cela constituera un flux mensuel à intégrer dès le montage de ton projet locatif.

Dans tous les cas, je ne peux que te conseiller de te lancer. Beaucoup de gens sont très (trop) frileux sur ce sujet, mais en se formant convenablement on ne prend que des risques calculés.

L'avantage d'investir dans l'immobilier par rapport à mettre de l'argent de côté, pour simplifier à l'extrême, c'est que c'est ton locataire qui va payer une partie de ton investissement.
Par exemple si tu rembourses un prêt de 600 euros par mois et que tu touches un loyer "double net" de 400 euros, tu injectes 200 euros de capital "de ta poche" pour rembourser ~500 euros de capital (mensualité de 600€ - ~100€ d'intérêt ; calculé au pif pour l'exemple).
Alors qu'à contrario, si tu mets de côté 200 euros par mois, et bien tu mets 200€ de côté, pas 500€.

Je ne sais pas si je suis très clair, mais conclusion :
1- se former, se former, se former
2- choisir le bon bien sur lequel investir
3- foncer !

mikadom a écrit:

Bonsoir,

je suis un jeune d'homme de bientôt 30 ans.
J'hésite entre acheter un appartement pour le louer soit économiser.

J'ai trouvé un petit T3/T4 de 60m2 à 128K; il est plutôt sympa, bien situé mais je n'y vivrais pas plus tard.
A ma charge actuellement je n'ai pas de loyer ni de crédit (logement de fonction). Mes dépenses fixes donc courantes s'élèvent à approximativement 400e/mois.
Je n'ai pas d'épargne de côté. Je gagne environ 2100€.

Pourriez vous me conseiller svp? je suis un peu perdu et ai peur de me lancer dans cette aventure ...

Bonjour
Je pense que les Banques seront froide à vous prêter 145.000 € sans apport.
Elle se poseront la question 2100 € de revenus  moins 400 € de frais...Où passent les 1700 €...
Les banques attendent au moins 500 € d'épargne dans votre cas.
500€ par mois x 12 mois x 5 ans = 30.000 €.
Economisez pendant 5 ans ou achetez pour vous loger plus tard.

Salut Mikadom, 

Je te conseille de foncer, faire des économies ça ne rapporte rien de nos jours avec les taux des livrets plus que médiocres. 

Après tout dépend dans quelle ville tu veux investir et pour quels "publics" ( étudiant, tourisme, saisonnier, famille etc...)
Personnellement j'ai 32 ans même salaire que toi, j'ai investi dans un studio à Montpellier, je visais des étudiants. Le choix de l’emplacement est primordial (transports et facs..) je l'ai trouvé en trois mois après 6 - 7 visites. 

Mes critères : Studio 20m² mini de 75000 euros loué environ 450 euros, en étage , avec terrasse et parking , travaux possibles, menuiserie PVC. 

J'ai finalement acheté un T2 bonne occase à 110000 euros frais de notaire inclus. J'ai tout emprunter sur 25 ans.
En gros je paye un crédit de 550 euros et je loue mon appart 620 euros. Entre les charges et les impôts au final mon appart ne me coûte quasiment rien, j'ai fais quelques travaux de déco pour 2000 euros.
Pas besoin d'agence pour louer un seul bien, j'ai pris une étudiante en pharmacie elle en a pour 6 ans si tout vas bien.
Je ne regrette pas mon choix, bien sûr il y a toujours des risques mais on a rien sans rien. Maintenant je recherche un studio sur Palavas ou la Grande motte pour le louer l'été.

En espérant t'avoir convaincu. Bienvenue dans les mondes des futurs rentiers 

Bonjour

En 25 ans il faudra refaire et payer :
- une fois la Façade
- Une fois le Toît
- une fois l ascenseur et la Cage d escalier

-2 fois le Chauffe eau
-1 fois la salle de bains et la Cuisine

-3 fois les peintures et revêtements intérieur.
etc...
La Fiscalité va changer dans les 25 ans;...et rarement en moins...(34.5% pour les plus values, CSG sur les revenus , etc...)

Home46 a écrit:

Bonjour
Je pense que les Banques seront froide à vous prêter 145.000 € sans apport.
Elle se poseront la question 2100 € de revenus  moins 400 € de frais...Où passent les 1700 €...
Les banques attendent au moins 500 € d'épargne dans votre cas.
500€ par mois x 12 mois x 5 ans = 30.000 €.
Economisez pendant 5 ans ou achetez pour vous loger plus tard.

oui, et généralement, pour le calcul du crédit, elles ne prennent pas en compte 100% des loyers annuels comme revenu, mais plutot 70%

Home46 a écrit:

La Fiscalité va changer dans les 25 ans;...et rarement en moins...(34.5% pour les plus values, CSG sur les revenus , etc...)

la plus value, c'est quand on revend, pas quand on loue
par contre, il ne faut pas oublier que l'on paye aussi des impots sur les loyers perçus (micro foncier à priori vu les montants)
et idem pour les charges, toutes ne sont pas imputables au locataires, certaines sont à payer par le proprio

donc, dire que si on a 500€ de loyer par mois et 500€ de crédit par mois, alors l'un paye l'autre, c'est complètement faux (et dangereux comme raisonnement)

Bonjour,

Il ne faut pas non plus oublier le risque des impayés et des latences entre 2 locataires.
Je pense donc qu'il faut avoir un peu d'épargne pour prévoir cela.

Oui, c'est pour ça que les banques ne comptent jamais 100% du loyer dans le calcul des crédits

Attendre les élections ne serait pas inintéressant, pour avoir plus de visibilité, nous sommes dans l'attente... vivement 2018, si jamais on arrive à voir plus clair...

Vite fait en passant. Ne pas oublier dans tes calculs, outre toutes les charges liées à l'appartement et à la copro :
- L'impôt sur les revenus
- Les prélèvements sociaux (15,5%)

Petite précision sur ce qui a déjà été dit, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus imposables.

Attention pour les deductions, ca depend du regime choisi

Bien sûr c'est valable au régime réel.
Mais avec un appart, peu de chance que le micro soit valable ;)

Ben si, sans probleme!!
le plafond de loyer pour ce regime est de 15.000€/an, soit 1250€/mois, c'est "large" comme loyer pour un appartement
le micro foncier permet un abattement de 30%, ce qui est le plus interessant quand on loue un appart directement sans agence (et que du coup on peut pas déduire grand chose)

On est d'accord que de toute façon, cela se calcule au cas par cas ;)
Mais je prends l'exemple de Nancy où les renta brutes dépassent difficilement les 6-7%... le régime micro n'est pas valable une fois qu'on compte la TF, l'assurance GLI, les frais de syndic, les intérêts d'emprunt, l’entretien et les éventuels travaux dans l'appart, etc...