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Premier investissement locatif avis

Ce sujet comporte 11 messages et a été affiché 880 fois

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Picto info 10 participants
Maloum16
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 1 an
Le 05/08/2018 à 12h21
Premier investissement locatif avis
Bonjour à tous,

N’ayant pas trouvé toutes les réponses à mes questions et un avis personnalisé, je me permets de venir ici.

Je souhaite m’engager dans l’investissement locatif afin d’avoir des revenus complémentaires et pour préparer ma retraite (même si cela paraît loin...).
Je suis enseignant et j’ai 24 ans, avec un revenu annuel qui doit augmenter au fil des années.

J’envisage plusieurs possibilités (mais pour le moment seulement la première m’intéresse vraiment) :

- Acheter un bien, T2 ou T3 à Tours et ses alentours au prix de 70000€ (frais de notaire compris) -> afin de toucher un public plutôt étudiant
- Acheter un parking à Tours ou Poitiers au prix de 8000€

Je n’ai pas encore sélectionné de biens mais vous donne une idée de ce que je peux rechercher. Il s’agirait d’un appartement situé proche d’un domaine universitaire, avec place de parking et plutôt neuf / rénové (cuisine équipée et aménagée). Quelque chose qui répond aux attentes d’un étudiant ou d’un jeune couple.

Je débute ma carrière professionnelle et n’ai pas beaucoup d’argent de côté. Je ne ferai donc pas d’apport personnel. Je souhaite donc faire un crédit à hauteur de l’acquisition du bien.

L’idée est de trouver un investissement rentable. C’est à dire que les mensualités de remboursement de mon prêt soient inférieurs aux revenus locatifs de mon futur bien. Par exemple, je fais un prêt des 70000 sur 15 ans, les mensualités sont de 388 euros et je loue l’appartement au prix 500-550€ / mois.

Avez-vous des avis sur mon projet ? Que me conseillez-vous ?

Qu’en est-il au niveau des impôts ? Je suis novice, pouvez-vous me donner quelques information et notions sur lesquelles je dois être vigilant ? Loi Pinel ?

Il y a un calcul pour calculer la rentabilité d’un bien, pouvez-vous me la donner ?

Quels sont les frais à prévoir en plus de l’achat du bien ? Taxe foncière... ?


Merci d’avance pour vos réponses.
Bonne journée
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Auto-promo
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achatell

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 2 ans
Le 05/08/2018 à 13h41
Tu vis ou actuellement ? Tu es propriétaire du bien que tu habites ? Tu es hebergé gratuitement ?
Tu es jeune enseignant ? Tu vas donc subir les mutations incessantes de début de carrière non ?
Tu veux le mettre en agence ou tout gérer toi même ?
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Maloum16
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 1 an
Le 05/08/2018 à 13h54
Je suis proche d'Orléans et locataire avec ma compagne.
Je suis titulaire et en poste fixe dans mon établissement. Mais je souhaite demander une mutation à Tours (1 à 4 ans).

Tout dépend des frais à prévoir. Peut-être commencer par agence le temps que je sois à distance.
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achatell

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 2 ans
Le 05/08/2018 à 14h30
Ton loyer est un gouffre, ne l'oublie pas.

Je suis convaincu que le scénario location + investissement locatif est moins rentable que le scénario achat de résidence principale.

Investit dans un gros T4 une fois arrivé à Tours. SI tu tiens absolument à investir maintenant, achète ton parking, ça t'engage pas trop et y'a zéro entretien.

Edit : au fait, ton emprunt à 70 000 sur 15 ans avec des mensualités à 388 euros tu l'a trouvé ou ? Parce que 388 x 12 x 15 ça fait 70 000... C'est papa/maman qui finance ? Une banque te fera difficilement un emprunt à 0% sur de l'investissement locatif, ou alors faut que tu dises laquelle, je fonce chez eux 
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Maloum16
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 1 an
Le 05/08/2018 à 15h05
Merci de ta réponse.

C’est que je me suis mal exprimé, je parlais d’un prêt de 70000€ et pas d’un bien à 70000€

Autant attendre que je sois propriétaire de ma résidence principale pour ensuite envisager de faire l’investissement locatif ?
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achatell

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 2 ans
Le 06/08/2018 à 08h00
J'ai bien relu tous les messages on parle effectivement d'un emprunt/crédit de 70 000.
Mais tu évoques des mensualités à 388 euros alors que ça va tourner autour de 500.
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Nico-Carvin

Messages : Env. 10
De : Carvin (62)
Ancienneté : + de 1 an
Le 07/08/2018 à 14h56
Même avis qu'Achatell, commencez d'abord par acheter votre logement...
Actuellement, tous les mois, vous "perdez" votre loyer.

N'oubliez pas que dans votre situation actuelle, vous payez votre loyer.
Si vous achetez pour louer, vous aurez en plus un remboursement d'emprunt. Que se passe-t-il si votre locataire devient insolvable ?

Saurez-vous à la fois payer votre loyer + le remboursement si locataire indélicat ou pas de locataire du tout et logement vide ?
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Sundon38

Messages : Env. 10
Dept : Isere
Ancienneté : + de 7 ans
Le 10/08/2018 à 11h03
Comme les autres, je pense que ce projet est prématuré.

À mon avis, il faut encore le définir et, surtout, TE FORMER sur l'investissement immobilier, qui est une vraie activité si on veut qu'elle soit rentable. Alors avale des livres/sites/vidéos sur la négociation, les contraintes administratives, les travaux, la fiscalité et plein d'autres paramètres avant de te lancer. Il existe aussi des formations payantes de certains "spécialistes" mais j'ignore ce qu'elles valent et j'estime qu'il y a déjà suffisamment de matière gratuite sur Internet pour apprendre et comprendre beaucoup de choses avant de se lancer.
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3VG4

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 4 ans
Le 10/08/2018 à 11h30
Bonjour,

Tout a été dit, je rebondis juste sur votre interrogation quant au Pinel.
Le Pinel n'est pas réellement un investissement, en tout cas, pas dans l'optique que vous avez.

C'est plutôt dédié aux gens qui veulent réduire leurs impôts. Faire du Pinel en ne payant que très peu d'impôts, ça n'a aucun intérêt.
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VRB

Messages : Env. 10
Dept : Aube
Ancienneté : + de 1 an
Le 19/08/2018 à 23h40
Bonjour,

Contrairement aux avis précédents, j'ai un avis moins tranché. Je suis convaincue que l'investissement locatif peut être très rentable et apporter un complément de revenu tous les mois, à condition d'apprendre à investir et d'être prêt à surmonter les difficultés de l'investissement locatif. Pour être rentable, il faut visiter beaucoup, faire beaucoup d'offres, faire le tour des banques, gérer des artisans pendant les travaux, etc. Si vous n'êtes pas prêt à consacrer du temps à la recherche du bien idéal, achetez votre résidence principale, ça vous permettra de ne pas payer des loyers en pure perte.

En revanche, si vous pensez avoir la mentalité d'un investisseur, n'achetez surtout pas votre résidence principale pour commencer. Une résidence principale coûte plus cher en charges. Pour un même budget mensuel, vous aurez souvent moins de surface que si vous louez. Et surtout, vous n'aurez probablement plus de capacité d'endettement si vous souhaitez ensuite investir dans le locatif. Au contraire, si vous achetez un bien rentable qui génère du cash flow positif tous les mois, vous aurez moins de difficulté à convaincre la banque de vous suivre sur un second achat, voire sur l'achat de votre résidence principale.

Concernant votre projet, je pense que c'est une bonne idée d'acheter un bien à louer aux étudiants mais je vous conseille de préférer un bien à rénover. Ce sera moins cher à l'achat, plus facilement négociable, et ça permet de réduire le montant de vos impôts en déduisant les travaux de vos revenus locatifs.

Il est possible d'investir sans apport (je l'ai moi-même fait deux fois) mais en fonction du niveau de revenu, il est possible que ne consulter qu'une seule banque ne soit pas suffisant. Il faut parfois être persévérant et en consulter beaucoup.

Pour être rentable, le bien doit rapporter plus qu'il ne coûte en intégrant toutes les charges (mensualité d'emprunt, assurance du bien, taxe foncière, coût de mise en gestion dans une agence, etc.). Les banques considèrent qu'un bien est rentable si la mensualité ne dépasse pas 70% du prix du loyer hors charges. En réalité, un bien est rentable s'il remplit ce critère ET s'il dégage du cash flow positif tous les mois. Il faut donc faire ses calculs de rentabilité pour chaque bien avant de décider d'acheter. Trouver un bien qui répond à ces critères peut parfois prendre plusieurs mois, le tout est de rester motivé.

En ce qui concerne les impôts, le plus intéressant actuellement est la location meublée qui permet de bénéficier des conditions avantageuses du statut LMNP. Attention cependant, la législation pourrait bien changer sur ce point.

Concernant la loi Pinel, pour avoir testé, je pense que ce n'est pas une bonne opération. Il y a beaucoup de contraintes et pour n'en citer que certaines, on achète généralement un bien plus cher que le marché (et qui se décote à peine la remise des clés), et les loyers étant bloqués, il faut généralement compléter de sa poche pour rembourser l'emprunt. Bref, je déconseille.

Si vous souhaitez obtenir des informations sur l'investissement immobilier, vous trouverez quelques livres sur le sujet mais le meilleur contenu gratuit se trouve sur YouTube. Je conseille notamment la chaine de Yann Darwin pour la location meublée classique, et celle de Louer en Courte Durée pour la location type airbnb.

Si vous n'êtes pas sûr de vous, l'achat d'un parking est une bonne idée pour se tester, d'autant plus que ça ne demande pas de travaux et que c'est très facile à louer si l'emplacement est bien choisi. Attention, les règles de rentabilité sont les mêmes que pour un appartement.

J'espère que ce complément d'information vous aidera à prendre une décision.
Bon courage.
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3VG4

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 4 ans
Le 20/08/2018 à 14h08
Bonjour,

VRB a écrit:En revanche, si vous pensez avoir la mentalité d'un investisseur, n'achetez surtout pas votre résidence principale pour commencer. Une résidence principale coûte plus cher en charges. Pour un même budget mensuel, vous aurez souvent moins de surface que si vous louez. Et surtout, vous n'aurez probablement plus de capacité d'endettement si vous souhaitez ensuite investir dans le locatif. Au contraire, si vous achetez un bien rentable qui génère du cash flow positif tous les mois, vous aurez moins de difficulté à convaincre la banque de vous suivre sur un second achat, voire sur l'achat de votre résidence principale.

C'est vrai, cela dépend en fait totalement de l'objectif fixé
Si on veut un complément de revenus à terme, je pense que achat + loc est intéressant.
Si on veut vivre de la location, alors en effet, il faut garder toute sa capacité d'endettement et donc être soit même en location.

C'est un choix à faire dès le début, car ça conditionne l'objectif et surtout, ça conditionne sa propre vie. Perso, j'ai pas envie d'attendre 15 ou 20 ans d'avoir la possibilité d'acheter mon propre domicile, j'ai pas envie d'être en location si longtemps. Il y a des locations super, mais t'es pas chez toi, tu fais pas ce que tu veux etc.

VRB a écrit:je vous conseille de préférer un bien à rénover. Ce sera moins cher à l'achat, plus facilement négociable, et ça permet de réduire le montant de vos impôts en déduisant les travaux de vos revenus locatifs.

Il est possible d'investir sans apport

Règle N°1 et N°2 je pense

VRB a écrit:Concernant la loi Pinel, pour avoir testé, je pense que ce n'est pas une bonne opération. Il y a beaucoup de contraintes et pour n'en citer que certaines, on achète généralement un bien plus cher que le marché (et qui se décote à peine la remise des clés), et les loyers étant bloqués, il faut généralement compléter de sa poche pour rembourser l'emprunt. Bref, je déconseille.

Again, parler de Pinel sur un post dont l'idée est d'investir, c'est pas tout à fait correct.
Le Pinel n'a pas vocation à investir, du moins pas dans le même cadre que les discussions ci-dessus, son principal attrait, quand c'est bien monté, est qu'au lieu de payer des impôts, tu débourses toujours cette somme mais pour payer un bien à louer.

Au lieu de payer des impôts qui ne servent à rien - à soit même hein, évidemment, je ne dis pas que les impôts ne servent à rien, mais dans une optique purement financière, c'est de l'argent jeter par les fenêtres - tu mets cet argent dans un prêt immobilier, qui te permet donc de financer un bien, que tu pourras revendre au bout d'un certain temps et tu récupéreras donc une partie de la somme investit, alors qu'on ne récupère jamais l'argent qu'on donne aux impôts. Maintenant, ça n'est intéressant que lorsqu'on paye un impôt sûr le revenu assez élevé.
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En cache depuis le vendredi 13 septembre 2019 à 16h02

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