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Rentabilité d'un locatif

Ce sujet comporte 103 messages et a été affiché 27.975 fois
gaellemaison
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Lorient (56)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 03/02/2014 à 12h46
Rentabilité d'un locatif
Pour ma part, je suis partie sur le locatif par un calcul simple.
L'argent placé génèrent des intérêts mais quand on en a pas mieux vaux en emprunter pour en avoir un jours.
Sur ce principe simple j'ai acheté ma première maison a crédit en prenant soin d'avoir des échéances inférieures au loyer afin de couvrir la taxe foncière et l'assurance du bien. Je fais face aux vides ou petit travaux (que je fais moi même) sur mes ressources. Puis une second et je vais en faire une troisième.



L'objectif est de ce constituer un patrimoine et une source de revenu pour la retraite.


Mon problème aujourd'hui c'est l'IMPOT : 600 euros de loyer * 3 = 1800*12 mois = 21600 euros- charges = 20 000 euros * 0.30% (tranche d'imposition) = 6000 euros + CSG


L'investissement n'est plus viable et il me parait dur de tenir 20 ans comme ça?
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gaellemaison
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Lorient (56)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 03/02/2014 à 12h51
Calcul
Pour donner des chiffres moi j'ai fais un calcul que je vous laisse juger :
zéro euros sur un super placement à 5% = 0 euros dans 20 ans
100 000 euros d'emprunter pour une maison c'est 40 000 euros d'intérêt plus 12 000 euros de taxe foncière et 10 000 euros d'assurance et encore il faut ajouter les travaux 1000 euros par an = 182000 euros!
650 euros de loyer sur 200 mois = 130 000 euros je compte 10 mois par an (impayé et travaux)
et puis au final tu vends 100 000 euros et bien moi je me dis tout simplement que si les loyers paie le crédit et la taxe foncière et bien c'est toujours 50 000 euros de gagné ou un revenu pour la retraite. Un peu terre à terre mais l'impôt ça devient un enfer.
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jc_fc

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 10000
De : Bassin D\'arcachon (33)
Ancienneté : + de 10 ans
Le 07/02/2014 à 12h43
Oui c'est de plus en plus dur la rentabilité de la location...
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Sur le forum, peu importe ce qu'on pense, on peut le dire de façon courtoise... cliquez ici
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Odilon44

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 07/02/2014 à 14h39
Toutefois, si tu as les moyens de payer un crédit pour ton logement (ou bien que ton logement soit déjà payé) + un crédit pour le logement mis en location, ça peut être vrai (bien que la réalité sur 20 ans, ça peut être très différent du plan exposé, en bien ou en maucvais, c'est un risque à prendre).
ET en même temps, je me dis que si tu as les moyens de payer 2 crédits : alors tu peux trouver également le moyen de mettre de l'épargne d'une autre manière... donc, c'est une question de choix...

Par contre, si tu es toi-même en location pendant ce temps.... là, il manque un truc dans le calcul.
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xa34

Picto recompense Photographe

Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 08/02/2014 à 02h05
Voila avec plus de détails c est plus facile de pouvoir t apporter peut etre une solution .

Je te rejoins pas mal sur ta manière de voir la chose -

Beaucoup de personnes que j entends sur ce forum sont très refroidi, par les pb de gestions, par les tracasseries locatives, par la faible rentabilité etc... ok je l entend. Mais ou place ton son argent pour compenser le problème structurel du système de retraite actuel ?? Combien ont ils perdu en bourse ou en ass vie ?? Combien a t on de manque a gagner quand on investit dans une entreprise et que du jour au lendemain les règles changent et tu te vois chargé socialement sur tes dividendes, donc perdre plus de 30% sur ton investissement!!!!aucun support n est parfait. Apres en étudiant bien le procès de l’immobilier locatif, il est possible d avoir un placement rentable, sécurisé et accessible( crédit), avec en plus un coté prévoyance très fort !! ( en cas de décès, les ayants droit héritent d un bien immobilier, mais sans le crédit car remboursé par l ass décès)

Pour moi, et je suis comme toi, je suis partie avec aucun apport et aucun bien . Avant de me lancer,j ai réfléchi a quoi aller me servir ces biens immobiliers. Je souhaitais comme toi prévoir pour ma retraite, donc il me fallait un revenu complémentaire d une part, et dans un second temps je souhaitais pouvoir me positionner sur des opérations plus importante et plus fréquemment pour raccourcir le délai que je devrais attendre pour être en retraite, ce qui voulait dire que je puisse vendre en cour de route les biens sans me faire allumer par la plus value et ça c est le plus dure !!

Pour le premier cas, celui qui t intéresses, le revenu complémentaire, moi je placerai les biens dans le cadre d une sci sous le régime de l is, tu échapperais a l imposition sur le revenu des revenus fonciers pendant toute la période ou tu ne prendras pas de revenu , et en contre partie ton support sera imposé a l impot société au taux réduit de 15% jusqu’à a 38000€, ça permet de considérablement baisser la charge fiscal des loyers. Si en plus tu ne comptes pas vendre ces biens, tu as la possibilité de choisir de les amortir, donc d appliquer une déduction d un pourcentage de la valeur de ton bien chaque année pendant 20 ans, ça permet de quasi gommer toute la fiscalité.

Le fait d obtimiser fiscalement les montages, permet d etre plus souple sur le montant des loyer demandé et donc de sécurisé bcp plus l investissement.
Quand on travail dans le régime du revenu foncier, ce qui est le cas de 95% des personnes, on choisit d etre imposé(entre 30 et 45%) sur un revenu que l on ne perçoit pas a cause du credit qui court et des charges.C est pour moi illogique. Quand on souhaite placer son argent, c est que l on n est installé dans sa vie professionnel et par déduction imposé dans des tranches elevées ! si on choisit a ce moment là de ce rajouter cette charge d impot des revenus foncier c est pas judicieux, autant payer des impots sur ces revenus quand on sera a la retraite avec une tranche d impots bcp plus basse..Smile
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gaellemaison
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Lorient (56)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 09/02/2014 à 19h24
Merci je suis en train d'étudier ta piste avec une SCI immobilière qui serait à l'IS car je n'ai pas l'intention de vendre. Au final ça me permettrais de réduire grandement mon imposition. Après les sorties de dividendes sont imposables mais ça collerais pour moi à la réalité. Pas d'impôt ou presque durant les 20 premières années ce qui colle avec le fait que ca ne me rapporte rien tant que j'ai un crédit et après je paierais en fonction de que je prends. Je vais faire des simulations d'impôt sur 30 ans pour voir. Il faut aussi que je vois si c'est avantageux de mettre ma résidence principale dedans. En plus je vais en construire une autre l'année prochain sur un terrain que j'ai déjà et je vois que les travaux sont aussi amortissabl.

Je vais creuser sérieusement cette piste merci
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ariel5

Messages : Env. 200
Dept : Hauts De Seine
Ancienneté : + de 7 ans
Le 12/02/2014 à 22h15
Le jour où vous avez un locataire qui ne paye pas ses loyers. Le locataire a des enfants fait compter au moins 3 ans pour l'expulsion voire plus.
Vois avez le crédit à payer, la taxe foncière et ils décident de refaire les façades ...

L'investissement peut se comprendre : on fait un crédit et le locataire paye le crédit. À la fin du crédit on a bien immobilier.
Mais avoir un rendement est vraiment une erreur.
Si par exemple vous avez 150.000€ à investir. Si vous achetez un bien immobilier, une fois qu'on paye toutes les charges les impôts la csg et les travaux il ne reste pas grand chose. Donc le rendement est très faible. L'assurance vie est plus rentable et on a pas de classement de tête avec locataires
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les-mouches

Messages : Env. 300
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 8 ans
Le 13/02/2014 à 14h09
ariel5 a écrit:Le jour où vous avez un locataire qui ne paye pas ses loyers. Le locataire a des enfants fait compter au moins 3 ans pour l'expulsion voire plus.
Vois avez le crédit à payer, la taxe foncière et ils décident de refaire les façades ...

L'investissement peut se comprendre : on fait un crédit et le locataire paye le crédit. À la fin du crédit on a bien immobilier.
Mais avoir un rendement est vraiment une erreur.
Si par exemple vous avez 150.000€ à investir. Si vous achetez un bien immobilier, une fois qu'on paye toutes les charges les impôts la csg et les travaux il ne reste pas grand chose. Donc le rendement est très faible. L'assurance vie est plus rentable et on a pas de classement de tête avec locataires


bonjour,
Je ne suis pas trop d'accord avec vous. Le rendement est primordial pour un investissement immobilier. Quand on souscris à une assurance vie, on regarde également le rendement.
On a rien sans rien. Si on ne veut pas être embêté avec les soucis que peu poser de louer un bien immobilier, il est évident qu'il faut placer l'argent sur un support "sans emmerde" ! mais les rendements sont très faible.

Plus de 97 % des locataires payent leur loyers correctement, mais je vous l'accorde il y a toujours un risque ! même si il est minime !

pour ma part, j'ai choisi d'acheter un bien ( bel appartement dans l'ancien situé en hyper centre bien exposé, en très bon état, rien à refaire)
cela m'a couté environ 100 k€ tout compris( achat appart, garage, frais de notaire, frais bancaire etc...)
le bien étant bien placé et en très bon état, je n'ai aucun soucis de location, cela me rapporte environ 7200€ brut /an
lorsque je retire l'ensemble des frais (frais de copro, taxe foncière, assurance, impôt foncier etc...) j'arrive à un revenu de 5400 € net
on arrive donc à un rendement net de 5.4%.
impossible de trouver des rendements pareil en assurance vie.
Mais encore une fois, on a rien sans rien. La recherche et l'achat du bien prenne bcp de temps, la gestion et la mise en place des locataires prend également du temps. On ne peut donc pas comparer ce genre d'investissement avec des contrats assurance vie en restant sur son canapé.

On peux obtenir de meilleurs rendements pour les biens réalisés en auto-construction.
C'est mon cas pour un pavillon ou le rendements frise les 10 % net. Certes, je n'inclus pas l'investissement personnel pour la réalisation.
Mais on est content quand le bien est loué et que tout se déroule parfaitement.

Il y a toujours des risques lié aux loyers impayés, des dégradations, ou pire des procédures d'expulsions, mais encore fois, on ne peut pas obtenir des rendements élevés sans un minimum de prise de risque.

Cela reste bien entendu mon avis personnel.
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xa34

Picto recompense Photographe

Messages : Env. 200
De : Bezier (34)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 13/02/2014 à 14h39
Bonjour,

je suis 100% ok avec vous et sur tous les points que vous evoquez.

Il y a aussi a prendre en compte l érosion monétaire sur les ass vie et la c est quasi aucun rendement.

Comme vous je suis aussi a + de 10% de renta loc sur les biens en auto construction, et ça c est que la renta locative, quand on rajoute les effets de levier que l on peut avoir sur le support immo on obtient des renta sans commune mesure avec l ass vie!!!

Merci pour ce témoignage

@+
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les-mouches

Messages : Env. 300
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 8 ans
Le 13/02/2014 à 17h41
xa34 a écrit:Bonjour,

je suis 100% ok avec vous et sur tous les points que vous evoquez.

Il y a aussi a prendre en compte l érosion monétaire sur les ass vie et la c est quasi aucun rendement.

Comme vous je suis aussi a + de 10% de renta loc sur les biens en auto construction, et ça c est que la renta locative, quand on rajoute les effets de levier que l on peut avoir sur le support immo on obtient des renta sans commune mesure avec l ass vie!!!

Merci pour ce témoignage

@+



Oui le bien réalisé en auto-construction qui est en location rapporte 10 % de rendement. Si demain je décide de vendre ce bien et malgré la taxe sur les plus-value, le rentablité explose comme vous dites ! On économise environ la moitié dans l'auto-construction ! (une maison qui vaut 200k€ via un constructeur revient à 100k€)

perso, le but premier est de se constituer dans un premier temps un patrimoine, tout les prêts contractés pour les investissements sont assurés et en cas de problème ma famille est largement à l'abri.
Une fois les emprunts remboursés, plusieurs solutions se présentera. A l'heure actuelle, ce patrimoine immobilier me servira de complément de retraite, car elle ne sera malheureusement pas très élevée le jour ou je pourrai prétendre à la prendre.(si ce jour arrive un jour )
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ariel5

Messages : Env. 200
Dept : Hauts De Seine
Ancienneté : + de 7 ans
Le 15/02/2014 à 20h06
Je ne suis pas tout a fait d'accord. J'ai connu le même rendement.
Même si on reprend ton exemple. Il reste 5400€.
Après il y a l'impôt sur le revenu. Je suis loin d'être riche. Mais mes revenus locatifs sup sont rajoutés à mes revenus et donc ils sont dans la tranche à 30% (Au desus de 26k€) Je rajoute la csg 15%.

Donc en net ça 2970€. Pour un investissement de 100.000€, moins de 3%, ce qui me parait faible.

En ce moment je suis en justice avec des locataires qui avant la procédure payaient très mal (ils ont toujours préfèré acheter des nouveaux jeux pour leur console en fumant des joints que de travailler)
et depuis la procédure ne paye plus rien. Ça fait pratiquement 2 ans.
Je viens de payer le nouvel ascenseur. On parle de changer la chaudière. Et tous les mois j'ai 130€ de charge à payer ...
Avant de se lancer dans un investissement locatif. Il faut bien réfléchir ...
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les-mouches

Messages : Env. 300
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 8 ans
Le 16/02/2014 à 16h00
ariel5 a écrit:Je ne suis pas tout a fait d'accord. J'ai connu le même rendement.
Même si on reprend ton exemple. Il reste 5400€.
Après il y a l'impôt sur le revenu. Je suis loin d'être riche. Mais mes revenus locatifs sup sont rajoutés à mes revenus et donc ils sont dans la tranche à 30% (Au desus de 26k€) Je rajoute la csg 15%.

Donc en net ça 2970€. Pour un investissement de 100.000€, moins de 3%, ce qui me parait faible.

En ce moment je suis en justice avec des locataires qui avant la procédure payaient très mal (ils ont toujours préfèré acheter des nouveaux jeux pour leur console en fumant des joints que de travailler)
et depuis la procédure ne paye plus rien. Ça fait pratiquement 2 ans.
Je viens de payer le nouvel ascenseur. On parle de changer la chaudière. Et tous les mois j'ai 130€ de charge à payer ...
Avant de se lancer dans un investissement locatif. Il faut bien réfléchir ...




Je suis d'accord avec vous sur votre dernière phrase !
Il est important de bien réfléchir avant de se lancer !

Pour reprendre mon cas, l’impôt sur le revenu est déjà enlevé. Il me reste donc 5400 € net( tout frais compris y compris impôt revenu)
Ma situation familiale ainsi que d’autres investissements via des lois de défiscalisation font que j'arrive pour le moment à un impôt sur le revenu quasi nul.

Si de votre coté vous obtenez un rendement inférieur à 3% , effectivement, cela reste très faible par rapport à la prise de risque et au travail que cela engendre de gérer un bien immobilier.
Votre situation de locataire "mauvais payeur" aggrave également la situation.

Il est primordial lors d'un investissement locatif de limiter les frais de copro. Ascenseur à bannir, (trop de charge) et fuire les biens avec les chauffages collectifs car la plupart du temps, c'est le proprio qui avance les frais ( souvent inclus dans les charges de copro) pour ensuite les répercuter au locataire. Donc si le locataire ne paye pas, non seulement il se loge gratuit, mais il se chauffe également gratuit. De plus en cas de vacance locative, les charges avec le chauffage tombent également !
Pour ma part, privilégier un chauffage individuel au gaz ou electrique.Si le locataire ne paye pas ses factures EDF/GDF, c'est son souci.

Je ne connais pas le type ni la surface de votre logement, il est donc difficile de discuter sur les 130 euros de charge que vous devez vous acquitter tous les mois. Cela comprend t'il le chauffage ?
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ariel5

Messages : Env. 200
Dept : Hauts De Seine
Ancienneté : + de 7 ans
Le 16/02/2014 à 20h58
Pour mon cas, C'est un immeuble avec chauffage et eau collective donc pour mes locataires c'est royal et moi je ne peux rien faire.

Ce qui est sur c'est mieux l'ancien, quand j'ai acheté je ne pensais pas que la loi est faite pour les mauvais locataires, et les proprios n'ont rien a dire.
Ce qui est au passage une vraie honte et d'ailleurs c'est pour cela que bcp de gens ne trouvent pas de logement.

Mais dans l'ancien avec faible charge, il n'y a pas de défiscalisation donc les impôts c'est plein pot et csg en plus.

Perso Des que j'obtiens l'expulsion je vends, c'est pour cela que je déconseille l'achat pour obtenir un rendement. Juste à la rigueur un investissement : le locataire paye le crédit. Et les intérêts sont déductibles des impôts.
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voxpoly

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 300
De : Proche Auneau (28)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 17/02/2014 à 01h59
"Il me reste donc 5400 € net"

Je n'ai pas bien compris. Depuis quand on étudie le rendement d'un bien locatif sur une durée annuelle ? Ca s'étudie au minimum sur la durée du crédit nécessaire à l'acquisition du bien. Car les frais de ravalement, de chgt de chaudière, etc, ca ne se voit pas sur un an. Donc 5,4% par an pendant 20 ans, c'est beau. Mais l'année où tu auras 10.000 euros de ravalement, pas sur que tu réalises 5,4% de rentabilité.
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les-mouches

Messages : Env. 300
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 8 ans
Le 17/02/2014 à 13h45
voxpoly a écrit:"Il me reste donc 5400 € net"

Je n'ai pas bien compris. Depuis quand on étudie le rendement d'un bien locatif sur une durée annuelle ? Ca s'étudie au minimum sur la durée du crédit nécessaire à l'acquisition du bien. Car les frais de ravalement, de chgt de chaudière, etc, ca ne se voit pas sur un an. Donc 5,4% par an pendant 20 ans, c'est beau. Mais l'année où tu auras 10.000 euros de ravalement, pas sur que tu réalises 5,4% de rentabilité.



Je calcul le rendement annuel. Pour 2013, je suis à 5.4%
Bien sur qu'il y aura des frais pendant la période du crédit. C'est d'ailleurs nécessaire, il est important que le logement et l'immeuble soit bien entretenu. Cela le valorise !
Oui je ne serai surement pas à 5.4% de moyenne sur 20 ans ! faut-il déjà le garder pendant toute cette période.
La seule chose c'est d'attendre encore 12 ans, je pourrai alors vous annoncer le rendement sur le temps du crédit !

je sors environ 3000 euros par an pour financer cet investissement ! il y aura effectivement plus certaines années ! frais de copro exceptionnel par exemple, ( je n'aurai jamais 10k€ à sortir pour un ravalement ! grand max 4000 à 5000 euros vu le tantième que je possède de l'immeuble).
bref, il est donc très difficile voir impossible de calculer un rendement sur le temps de crédit lors de l'achat car il est tout simplement pas possible de prévoir les différentes dépenses qu'il pourrait y avoir au sein du logement et de la copro. On peut juste en évaluer certaines !

si je prend un exemple tout bête: en partant sur une moyenne de 4000 euros que me coute cet investissement locatif tous les ans cela fait donc 69k€ de capital au bout de 14 ans si j'aurais placé cet argent ailleurs (assurance vie ou autre) on part sur un taux de 3% net.(très bon taux déjà pour une assurance vie)
la même situation avec l'investissement locatif: le bien est payé au bout de 14 ans, capital 100k€ si revente du bien. J’aurais sorti alors 56k€ de ma poche.

résultat : d'un coté, gain de 13k€ euros en plaçant l'argent sur un support " sur".
de l'autre, gain de 44k€ si revente du bien au prix qu'il m'est revenu à l'achat tout frais compris. ou au pire des cas, gain de 38k€ si revente au prix d'achat net vendeur.

Vous allez me dire, oui mais ca c'est dans le monde de ouioui ou tout se passe bien pendant 14 ans au niveau de la location. Je vous répons, vous avez raison. bien sur ! mais encore une fois, pour ceux ou celles qui ne souhaite pas prendre de risque pour placer leur argent, et bien il peuvent en effet contracter des assurances vies en restant assis sur leur canapé.
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