Rentabilité d'un locatif

Pour donner des chiffres moi j'ai fais un calcul que je vous laisse juger :
zéro euros sur un super placement à 5% = 0 euros dans 20 ans
100 000 euros d'emprunter pour une maison c'est 40 000 euros d'intérêt plus 12 000 euros de taxe foncière et 10 000 euros d'assurance et encore il faut ajouter les travaux 1000 euros par an = 182000 euros!
650 euros de loyer sur 200 mois = 130 000 euros je compte 10 mois par an (impayé et travaux)
et puis au final tu vends 100 000 euros et bien moi je me dis tout simplement que si les loyers paie le crédit et la taxe foncière et bien c'est toujours 50 000 euros de gagné ou un revenu pour la retraite. Un peu terre à terre mais l'impôt ça devient un enfer.

Oui c'est de plus en plus dur la rentabilité de la location...

Toutefois, si tu as les moyens de payer un crédit pour ton logement (ou bien que ton logement soit déjà payé) + un crédit pour le logement mis en location, ça peut être vrai (bien que la réalité sur 20 ans, ça peut être très différent du plan exposé, en bien ou en maucvais, c'est un risque à prendre).
ET en même temps, je me dis que si tu as les moyens de payer 2 crédits : alors tu peux trouver également le moyen de mettre de l'épargne d'une autre manière... donc, c'est une question de choix...

Par contre, si tu es toi-même en location pendant ce temps.... là, il manque un truc dans le calcul.

Voila avec plus de détails c est plus facile de pouvoir t apporter peut etre une solution .

Je te rejoins pas mal sur ta manière de voir la chose -

Beaucoup de personnes que j entends sur ce forum sont très refroidi, par les pb de gestions, par les tracasseries locatives, par la faible rentabilité etc... ok je l entend. Mais ou place ton son argent pour compenser le problème structurel du système de retraite actuel ?? Combien ont ils perdu en bourse ou en ass vie ?? Combien a t on de manque a gagner quand on investit dans une entreprise et que du jour au lendemain les règles changent et tu te vois chargé socialement sur tes dividendes, donc perdre plus de 30% sur ton investissement!!!!aucun support n est parfait. Apres en étudiant bien le procès de l’immobilier locatif, il est possible d avoir un placement rentable, sécurisé et accessible( crédit), avec en plus un coté prévoyance très fort !! ( en cas de décès, les ayants droit héritent d un bien immobilier, mais sans le crédit car remboursé par l ass décès)

Pour moi, et je suis comme toi, je suis partie avec aucun apport et aucun bien . Avant de me lancer,j ai réfléchi a quoi aller me servir ces biens immobiliers. Je souhaitais comme toi prévoir pour ma retraite, donc il me fallait un revenu complémentaire d une part, et dans un second temps je souhaitais pouvoir me positionner sur des opérations plus importante et plus fréquemment pour raccourcir le délai que je devrais attendre pour être en retraite, ce qui voulait dire que je puisse vendre en cour de route les biens sans me faire allumer par la plus value et ça c est le plus dure !!

Pour le premier cas, celui qui t intéresses, le revenu complémentaire, moi je placerai les biens dans le cadre d une sci sous le régime de l is, tu échapperais a l imposition sur le revenu des revenus fonciers pendant toute la période ou tu ne prendras pas de revenu , et en contre partie ton support sera imposé a l impot société au taux réduit de 15% jusqu’à a 38000€, ça permet de considérablement baisser la charge fiscal des loyers. Si en plus tu ne comptes pas vendre ces biens, tu as la possibilité de choisir de les amortir, donc d appliquer une déduction d un pourcentage de la valeur de ton bien chaque année pendant 20 ans, ça permet de quasi gommer toute la fiscalité.

Le fait d obtimiser fiscalement les montages, permet d etre plus souple sur le montant des loyer demandé et donc de sécurisé bcp plus l investissement.
Quand on travail dans le régime du revenu foncier, ce qui est le cas de 95% des personnes, on choisit d etre imposé(entre 30 et 45%) sur un revenu que l on ne perçoit pas a cause du credit qui court et des charges.C est pour moi illogique. Quand on souhaite placer son argent, c est que l on n est installé dans sa vie professionnel et par déduction imposé dans des tranches elevées ! si on choisit a ce moment là de ce rajouter cette charge d impot des revenus foncier c est pas judicieux, autant payer des impots sur ces revenus quand on sera a la retraite avec une tranche d impots bcp plus basse..

Merci je suis en train d'étudier ta piste avec une SCI immobilière qui serait à l'IS car je n'ai pas l'intention de vendre. Au final ça me permettrais de réduire grandement mon imposition. Après les sorties de dividendes sont imposables mais ça collerais pour moi à la réalité. Pas d'impôt ou presque durant les 20 premières années ce qui colle avec le fait que ca ne me rapporte rien tant que j'ai un crédit et après je paierais en fonction de que je prends. Je vais faire des simulations d'impôt sur 30 ans pour voir. Il faut aussi que je vois si c'est avantageux de mettre ma résidence principale dedans. En plus je vais en construire une autre l'année prochain sur un terrain que j'ai déjà et je vois que les travaux sont aussi amortissabl.

Je vais creuser sérieusement cette piste merci

Le jour où vous avez un locataire qui ne paye pas ses loyers. Le locataire a des enfants fait compter au moins 3 ans pour l'expulsion voire plus.
Vois avez le crédit à payer, la taxe foncière et ils décident de refaire les façades ...

L'investissement peut se comprendre : on fait un crédit et le locataire paye le crédit. À la fin du crédit on a bien immobilier.
Mais avoir un rendement est vraiment une erreur.
Si par exemple vous avez 150.000€ à investir. Si vous achetez un bien immobilier, une fois qu'on paye toutes les charges les impôts la csg et les travaux il ne reste pas grand chose. Donc le rendement est très faible. L'assurance vie est plus rentable et on a pas de classement de tête avec locataires

ariel5 a écrit:

Le jour où vous avez un locataire qui ne paye pas ses loyers. Le locataire a des enfants fait compter au moins 3 ans pour l'expulsion voire plus.
Vois avez le crédit à payer, la taxe foncière et ils décident de refaire les façades ...

L'investissement peut se comprendre : on fait un crédit et le locataire paye le crédit. À la fin du crédit on a bien immobilier.
Mais avoir un rendement est vraiment une erreur.
Si par exemple vous avez 150.000€ à investir. Si vous achetez un bien immobilier, une fois qu'on paye toutes les charges les impôts la csg et les travaux il ne reste pas grand chose. Donc le rendement est très faible. L'assurance vie est plus rentable et on a pas de classement de tête avec locataires

bonjour,
Je ne suis pas trop d'accord avec vous. Le rendement est primordial pour un investissement immobilier. Quand on souscris à une assurance vie, on regarde également le rendement.
On a rien sans rien. Si on ne veut pas être embêté avec les soucis que peu poser de louer un bien immobilier, il est évident qu'il faut placer l'argent sur un support "sans emmerde" ! mais les rendements sont très faible.

Plus de 97 % des locataires payent leur loyers correctement, mais je vous l'accorde il y a toujours un risque ! même si il est minime !

pour ma part, j'ai choisi d'acheter un bien ( bel appartement dans l'ancien situé en hyper centre bien exposé, en très bon état, rien à refaire)
cela m'a couté environ 100 k€ tout compris( achat appart, garage, frais de notaire, frais bancaire etc...)
le bien étant bien placé et en très bon état, je n'ai aucun soucis de location, cela me rapporte environ 7200€ brut /an
lorsque je retire l'ensemble des frais (frais de copro, taxe foncière, assurance, impôt foncier etc...) j'arrive à un revenu de 5400 € net
on arrive donc à un rendement net de 5.4%.
impossible de trouver des rendements pareil en assurance vie.
Mais encore une fois, on a rien sans rien. La recherche et l'achat du bien prenne bcp de temps, la gestion et la mise en place des locataires prend également du temps. On ne peut donc pas comparer ce genre d'investissement avec des contrats assurance vie en restant sur son canapé.

On peux obtenir de meilleurs rendements pour les biens réalisés en auto-construction.
C'est mon cas pour un pavillon ou le rendements frise les 10 % net. Certes, je n'inclus pas l'investissement personnel pour la réalisation.
Mais on est content quand le bien est loué et que tout se déroule parfaitement.

Il y a toujours des risques lié aux loyers impayés, des dégradations, ou pire des procédures d'expulsions, mais encore fois, on ne peut pas obtenir des rendements élevés sans un minimum de prise de risque.

Cela reste bien entendu mon avis personnel.

Bonjour,

je suis 100% ok avec vous et sur tous les points que vous evoquez.

Il y a aussi a prendre en compte l érosion monétaire sur les ass vie et la c est quasi aucun rendement.

Comme vous je suis aussi a + de 10% de renta loc sur les biens en auto construction, et ça c est que la renta locative, quand on rajoute les effets de levier que l on peut avoir sur le support immo on obtient des renta sans commune mesure avec l ass vie!!!

Merci pour ce témoignage

@+

xa34 a écrit:

Bonjour,

je suis 100% ok avec vous et sur tous les points que vous evoquez.

Il y a aussi a prendre en compte l érosion monétaire sur les ass vie et la c est quasi aucun rendement.

Comme vous je suis aussi a + de 10% de renta loc sur les biens en auto construction, et ça c est que la renta locative, quand on rajoute les effets de levier que l on peut avoir sur le support immo on obtient des renta sans commune mesure avec l ass vie!!!

Merci pour ce témoignage

@+

Oui le bien réalisé en auto-construction qui est en location rapporte 10 % de rendement. Si demain je décide de vendre ce bien et malgré la taxe sur les plus-value, le rentablité explose comme vous dites ! On économise environ la moitié dans l'auto-construction ! (une maison qui vaut 200k€ via un constructeur revient à 100k€)

perso, le but premier est de se constituer dans un premier temps un patrimoine, tout les prêts contractés pour les investissements sont assurés et en cas de problème ma famille est largement à l'abri.
Une fois les emprunts remboursés, plusieurs solutions se présentera. A l'heure actuelle, ce patrimoine immobilier me servira de complément de retraite, car elle ne sera malheureusement pas très élevée le jour ou je pourrai prétendre à la prendre.(si ce jour arrive un jour )

Je ne suis pas tout a fait d'accord. J'ai connu le même rendement.
Même si on reprend ton exemple. Il reste 5400€.
Après il y a l'impôt sur le revenu. Je suis loin d'être riche. Mais mes revenus locatifs sup sont rajoutés à mes revenus et donc ils sont dans la tranche à 30% (Au desus de 26k€) Je rajoute la csg 15%.

Donc en net ça 2970€. Pour un investissement de 100.000€, moins de 3%, ce qui me parait faible.

En ce moment je suis en justice avec des locataires qui avant la procédure payaient très mal (ils ont toujours préfèré acheter des nouveaux jeux pour leur console en fumant des joints que de travailler)
et depuis la procédure ne paye plus rien. Ça fait pratiquement 2 ans.
Je viens de payer le nouvel ascenseur. On parle de changer la chaudière. Et tous les mois j'ai 130€ de charge à payer ...
Avant de se lancer dans un investissement locatif. Il faut bien réfléchir ...

ariel5 a écrit:

Je ne suis pas tout a fait d'accord. J'ai connu le même rendement.
Même si on reprend ton exemple. Il reste 5400€.
Après il y a l'impôt sur le revenu. Je suis loin d'être riche. Mais mes revenus locatifs sup sont rajoutés à mes revenus et donc ils sont dans la tranche à 30% (Au desus de 26k€) Je rajoute la csg 15%.

Donc en net ça 2970€. Pour un investissement de 100.000€, moins de 3%, ce qui me parait faible.

En ce moment je suis en justice avec des locataires qui avant la procédure payaient très mal (ils ont toujours préfèré acheter des nouveaux jeux pour leur console en fumant des joints que de travailler)
et depuis la procédure ne paye plus rien. Ça fait pratiquement 2 ans.
Je viens de payer le nouvel ascenseur. On parle de changer la chaudière. Et tous les mois j'ai 130€ de charge à payer ...
Avant de se lancer dans un investissement locatif. Il faut bien réfléchir ...

Je suis d'accord avec vous sur votre dernière phrase !
Il est important de bien réfléchir avant de se lancer !

Pour reprendre mon cas, l’impôt sur le revenu est déjà enlevé. Il me reste donc 5400 € net( tout frais compris y compris impôt revenu)
Ma situation familiale ainsi que d’autres investissements via des lois de défiscalisation font que j'arrive pour le moment à un impôt sur le revenu quasi nul.

Si de votre coté vous obtenez un rendement inférieur à 3% , effectivement, cela reste très faible par rapport à la prise de risque et au travail que cela engendre de gérer un bien immobilier.
Votre situation de locataire "mauvais payeur" aggrave également la situation.

Il est primordial lors d'un investissement locatif de limiter les frais de copro. Ascenseur à bannir, (trop de charge) et fuire les biens avec les chauffages collectifs car la plupart du temps, c'est le proprio qui avance les frais ( souvent inclus dans les charges de copro) pour ensuite les répercuter au locataire. Donc si le locataire ne paye pas, non seulement il se loge gratuit, mais il se chauffe également gratuit. De plus en cas de vacance locative, les charges avec le chauffage tombent également !
Pour ma part, privilégier un chauffage individuel au gaz ou electrique.Si le locataire ne paye pas ses factures EDF/GDF, c'est son souci.

Je ne connais pas le type ni la surface de votre logement, il est donc difficile de discuter sur les 130 euros de charge que vous devez vous acquitter tous les mois. Cela comprend t'il le chauffage ?

Pour mon cas, C'est un immeuble avec chauffage et eau collective donc pour mes locataires c'est royal et moi je ne peux rien faire.

Ce qui est sur c'est mieux l'ancien, quand j'ai acheté je ne pensais pas que la loi est faite pour les mauvais locataires, et les proprios n'ont rien a dire.
Ce qui est au passage une vraie honte et d'ailleurs c'est pour cela que bcp de gens ne trouvent pas de logement.

Mais dans l'ancien avec faible charge, il n'y a pas de défiscalisation donc les impôts c'est plein pot et csg en plus.

Perso Des que j'obtiens l'expulsion je vends, c'est pour cela que je déconseille l'achat pour obtenir un rendement. Juste à la rigueur un investissement : le locataire paye le crédit. Et les intérêts sont déductibles des impôts.

"Il me reste donc 5400 € net"

Je n'ai pas bien compris. Depuis quand on étudie le rendement d'un bien locatif sur une durée annuelle ? Ca s'étudie au minimum sur la durée du crédit nécessaire à l'acquisition du bien. Car les frais de ravalement, de chgt de chaudière, etc, ca ne se voit pas sur un an. Donc 5,4% par an pendant 20 ans, c'est beau. Mais l'année où tu auras 10.000 euros de ravalement, pas sur que tu réalises 5,4% de rentabilité.

voxpoly a écrit:

"Il me reste donc 5400 € net"

Je n'ai pas bien compris. Depuis quand on étudie le rendement d'un bien locatif sur une durée annuelle ? Ca s'étudie au minimum sur la durée du crédit nécessaire à l'acquisition du bien. Car les frais de ravalement, de chgt de chaudière, etc, ca ne se voit pas sur un an. Donc 5,4% par an pendant 20 ans, c'est beau. Mais l'année où tu auras 10.000 euros de ravalement, pas sur que tu réalises 5,4% de rentabilité.

Je calcul le rendement annuel. Pour 2013, je suis à 5.4%
Bien sur qu'il y aura des frais pendant la période du crédit. C'est d'ailleurs nécessaire, il est important que le logement et l'immeuble soit bien entretenu. Cela le valorise !
Oui je ne serai surement pas à 5.4% de moyenne sur 20 ans ! faut-il déjà le garder pendant toute cette période.
La seule chose c'est d'attendre encore 12 ans, je pourrai alors vous annoncer le rendement sur le temps du crédit !

je sors environ 3000 euros par an pour financer cet investissement ! il y aura effectivement plus certaines années ! frais de copro exceptionnel par exemple, ( je n'aurai jamais 10k€ à sortir pour un ravalement ! grand max 4000 à 5000 euros vu le tantième que je possède de l'immeuble).
bref, il est donc très difficile voir impossible de calculer un rendement sur le temps de crédit lors de l'achat car il est tout simplement pas possible de prévoir les différentes dépenses qu'il pourrait y avoir au sein du logement et de la copro. On peut juste en évaluer certaines !

si je prend un exemple tout bête: en partant sur une moyenne de 4000 euros que me coute cet investissement locatif tous les ans cela fait donc 69k€ de capital au bout de 14 ans si j'aurais placé cet argent ailleurs (assurance vie ou autre) on part sur un taux de 3% net.(très bon taux déjà pour une assurance vie)
la même situation avec l'investissement locatif: le bien est payé au bout de 14 ans, capital 100k€ si revente du bien. J’aurais sorti alors 56k€ de ma poche.

résultat : d'un coté, gain de 13k€ euros en plaçant l'argent sur un support " sur".
de l'autre, gain de 44k€ si revente du bien au prix qu'il m'est revenu à l'achat tout frais compris. ou au pire des cas, gain de 38k€ si revente au prix d'achat net vendeur.

Vous allez me dire, oui mais ca c'est dans le monde de ouioui ou tout se passe bien pendant 14 ans au niveau de la location. Je vous répons, vous avez raison. bien sur ! mais encore une fois, pour ceux ou celles qui ne souhaite pas prendre de risque pour placer leur argent, et bien il peuvent en effet contracter des assurances vies en restant assis sur leur canapé.

Bonjour a tous petite question gérez vous vos biens en nom propre ou en SCI

Bonjour,

les deux, voir avec un troisième statut pour les meublés.
Sci a l ir aucun intérêt mis a part transmission du patrimoine plus facile.
Sci a l IS si le bien n est pas destiné a la revente

Si plusieurs bien et gros patrimoine, sci a l is ou LMP avec holding par le haut

les-mouches a écrit:

cela m'a couté environ 100 k€ tout compris( achat appart, garage, frais de notaire, frais bancaire etc...)
le bien étant bien placé et en très bon état, je n'ai aucun soucis de location, cela me rapporte environ 7200€ brut /an
lorsque je retire l'ensemble des frais (frais de copro, taxe foncière, assurance, impôt foncier etc...) j'arrive à un revenu de 5400 € net
on arrive donc à un rendement net de 5.4%.
impossible de trouver des rendements pareil en assurance vie.

perso j'ai pas du tout raisonné comme ça
j'ai acheté un studio avec un credit sur 8 ans
donc mensualités un peu élevées pour avoir un credit court
le loyer ne couvre pas tout à fait le credit (ecart d'environ 80€/mois)
donc, sur la duree du credit, ca ne me rapporte presque rien, mais ne me coute presque rien non plus (en dehors du temps à passer pour gerer les entrées/sorties)
par contre, une fois le credit soldé (aux impots pres), c'est 100% de bénéfice + un bien immobilier payé

Pensez à la SARL aussi, elle peut être adaptée selon votre situation, pas de capital minimum, possibilité de faire des statuts à rallonge (pour les frais par exemple), possibilité d'intégrer vos enfants, régime IR ou IS.
Ce n'est pas toujours la meilleure solution mais elle mérite d'être creusée, il n'y a pas que la SCI dans la vie (et on peut avoir les deux).

Tout depend de votre tranche d'imposition, en effet je gagne tres bien ma vie (je suis à la tranche 40% d'impot sur le revenu soit + de 70000euros annuels).

Dans mon cas j'ai un appartement qui me ramène 8000 euros par ans, déduction des charges, impots fonciers, frais de gestion etc j'arrive à 6000 euros environ.
Sur les 6000 euros il faut payer la CSG, et ensuite intégrer le reste dans la déclaration de revenu (dans mon cas taxé à 40%, au final il me reste dans la poche 2500 euros environ, sur un appart à 180 000 euros soit 1,38% de rendement NET c'est nul mais je compte sur l'inflation immobilière en effet en 10 ans mon bien a pris 50% d'augementation...

Bref ya pas de recettes miracles, je viens meme de recevoir un redressement ISF, certaisn vont dire si vous payez c'est que vous les gagnez auquel je repondrais que je fais du 7h 22h tous les jours + le dimanche matin donc plein le c...

Actuellement je revends tout, et je m'expatrie à l'étranger !

C'est ce que j'expliquais dans un message précédent. La fiscalité fait fuir les investissements immobiliers (mais pas que cela) et encore tu n'as pas eu à subir des locataires qui ne payent pas (ce qui est mon cas).

C'est malheureux pour les gens honnêtes qui cherchent un appartement à louer et qui auront encore plus de mal pour trouver !!!

Et concernant l'inflation immobilière ce n'est pas dit que les 10 prochaines années seront comme les 10 dernières années. Les prix peuvent baisser voire stagner et donc avec l'inflation générale actuelle c est une baisse des prix à euro constant

@bubu77180, il y a d autres solutions que l étranger, mais c est la plus simple effectivement. Déjà si tu es en 40% a 70ke, c est que tu es a une part fiscale, donc facile de bouger sans enfants ou de rearbitrer son patrimoine!! Mais avant cela bcp de montage existe pour passer a coté du racket fiscale et sociale français.

Dans votre cas déjà c est pas très optimiser de rester dans le régime du revenu foncier, bizarre que votre gestionnaire de patrimoine vous laisse dans un cas de figure comme celui ci, c est une des premières choses que l on apprend d’équilibrer son assiette fiscale. En régime RF , revenu net 6000€ - 15% csg+ - 40% TMI donc 55% de perte fiscale !! Dure de faire que le placement soi rentable avec ce paramètre ! la solution la plus basique est sci a l is et vous gagner entre 1 et 2 points de renta, il y a d autre technique qui permettent de gagner quelque point de renta supplémentaire, mais c est pas le sujet

vous dites je vend tout et je me casse. je reviens d une partie de vie en tant qu expat, et c est vraiment le top, en France quand on est libéral ou chef entreprise et que l on gagne plus de 100 ke par an , il faut travailler de janvier a début septembre pour l état et de septembre a décembre pour nous, dans le même exemple au Costa ricca pour le même revenu c est de janvier a février pour l etat et les 10 autres mois de l année pour faire bouillir la marmite , c est quand même pas du tout le même contexte !!!

Si vous partez a l étranger ne surtout pas vendre avant vous allez vous faire rincer par la pvs, ou alors vendre sans pvs a une sci chapeauter par une holding de participation financière avec son siège au Qatar, l état est très égalitaire on le sait bien !, du coup il permet aux gens très riches, ce qui ne sont pas du tout dans le besoin, d avoir une exonération significative sur les revenus foncier et quasi intégrale sur les plus valus de cession, je sais pas quel ministre ou président c est fait retro commissionner pour cette loi, mais elle existe!!!
concernant votre calcul de pvs, je ne suis pas tout a fait d accord , vous parler de 1.38 % de rendement par rapport a 180ke de valeur patrimoniale, c est ce que l on appel le rendement locatif net de tout, mais cela n a rien a voir avec la rentabilité.
la rentabilité de votre placement pour pouvoir la comparer a d autres support, doit ce calculer avec d autre composante: trésorerie investie pendant la durée de l opération( en prenant aussi en compte le poids fiscale) + apport au debut du projet /// durée de l operation /// capitale net disponible après revente net de pvs. Vous allez être très surpris par le taux de rentabilité de votre investissement. Et c est sans prendre en compte l optimisation et l ingénierie financière et fiscale que vous auriez pu mettre en place pour échapper a une fiscalité de 55% sur vos RF qui plombent la renta loc..

ariel5 a écrit:

Et concernant l'inflation immobilière ce n'est pas dit que les 10 prochaines années seront comme les 10 dernières années. Les prix peuvent baisser voire stagner et donc avec l'inflation générale actuelle c est une baisse des prix à euro constant

si vous avez des arguments pour ça je suis vraiment preneur !


En prenant en compte l endettement des états, le niveau de l'euribor,le taux de croissance et en générale les taux long et court mondiaux comment pouvoir ce passer de l inflation pour réduire la dette (mise a part une guerre !), alors d accord, peut être inflation voir hyper inflation et ensuite déflation,mais d abord inflation , sinon je vois pas comment on peut faire ou alors je veux bien des arguments ..


Quand on place de l argent que ce soit en bourse ou en immobilier ou en entreprise, il est impératif de prévoir différents horizons de sortie , en générale pour ma part c est 5/10/15 ans, et sur chaque fenêtre de sortie, il faut que le prévisionnel me permette de sortir gagnant au pire des cas et tres gagnant si possible sinon je ne me lance pas -, et le taux d appréciation du support immobilier(ou inflation immobilliere comme vous l ecrivez) est une variante importante . Si il y a de l inflation, l immobilier est forcement impacté, car l immobilier a un pouvoir inflationniste, c est de la matière ! C est d ailleurs une des armes des gestionnaire de fortune pour protéger les patrimoines de l hyper inflation comme de 1974 a 84.


Meme si en bourse on nous dit toujours que l' histoire passé ne présage rien pour l avenir, on peut tout de même sur l immobilier regarder un peu le passé pour éclairer un peu l avenir. Le mieux étant de regarder ce qui c est passer pendant notre existence et pauser la question autour de nous, a nos parents, a nos grand parents pour analyser. " combien avez vous acheter, et combien avez vous vendu et de quand a quand ? vous serez très très étonner. Comme repère on peut prendre ces taux, si la valeur du bien a doublé dans un laps de temps de 10 ans ça correspond a un taux d appreciation de 6.95% par an, pour un doublement de valeur sur 15ans c est 4.63% par an, pour 20 ans c est 3.47% et pour 25 ans c est 2.78 et tout ça inflation comprise. Faites le teste, vous serez très très surpris et c est valable pour les 60 dernières années.


ce qui est intéressant c est de mettre en corrélation ce taux d appréciation, donc au pire un 2.78% si on imagine que le bien que l on vient d acheter en 2014 ne vaudra que le double dans 25 ans en 2039 et le taux d emprunt net intérêt fiscale, c est quand même pas un effet de levier des moins importants quand on travail sur le support immobilier.

Si on prend l exemple l'Espagne, il y a de l'inflation mais l'immobilier a chuté, et lourdement.

En Espagne d'autres facteurs sont entré en jeu. Mais la hausse de ses 15 dernières ne veut pas dire que ça va continuer.

Si d'email il y a une grave crise en France, les riches désertent, les banques ne font plus de crédit. Un bien acheté 100 aujourd'hui ne les vaudra plus.
D'ailleurs un bien acheté 100 en 2011 ne vaut certainement plus 100 aujourd'hui.

Il y a un dicton qui vaut pour la bourse et qu on peut appliquer pour l immobilier : les arbres ne montent pas au ciel.

On doit pas avoir les meme chiffres pour l espagne, la variation de l IPC est même pas de 0.6 et on reste collé a sa moyenne sur 10 ans et aucun écart significatif sur l IPCH !!!! je comprend pas trop du coup votre argument!
Par contre dans votre seconde phrases vous dites qu' il y a d autres facteurs, et je pense que c est le paramètre principale qui fait que la france et l espagne c est incomparable !!! La structure même de leur économie qui a été construite sur le crédit toxique, certain taux chez eux sont passé de 3 a 14% en 6 mois, comment voulez vous que ça ne ce casse pas la figure !! je rentre pas dans la technique, mais sachez
qu en france il n y a pas eu ce type de pret, au pire des cas c est un +3/-3 qui a été souscrit mais jamais au dela pour le financement de résidence principale !!! c est quand même pas le même contexte.Les seuls financement un peu tordu en france était sur une toute autre structure mais tout aussi dangereux,c était les prêts avec parité eur/livres ou eur /franc suisse, mais ces prêts étaient uniquement destinés aux personnes qui gagnaient plus de 6000€ net /mens et aux collectivités. D ailleurs bcp sont en procès aujourd hui avec les organismes de credit !!!

la ou je pourrais etre d accord avec vous c est sur le fait qu une personne qui a acheté un bien en 2011 ne retrouve pas ces billes aujourd hui.Mais ça c est un peu sur tout les supports de placements, comme gagner de l argent avec de si courte période, c est totalement incohérent de partir sur un investissement immobilier pour meme pas 3 ans !

Apres il y a un d'autre paramètres pour moi a prendre en compte, les acheteurs ne sont pas assez regardant, ils achètent a des prix totalement dingues des vraix merd...,tout ceux qui vont ce faire avoir , ce sont ces personnes !!
Acheter une maison faites par un constructeur, ou la valeur de la matière ne représente que 40% du prix finale et le reste c est des frais de structure, des ch sociales et des impots et pour finir de la marge c est tres tres risqué. On a toujours ce que l on mérite!! si je fais mes courses dans une grande surface, je dois pas me plaindre de manger de la merd.., si j achète un bien clef en main packadgé, ce que je paie c est pas le prix de l immobilier ( de la matière) mais c est de l immobilier avec du service , et le service ça ne ce valorise pas, donc la oui tôt ou tard ce service il vont devoir le sortir de leur poche. Moi je construis mes biens, et l immo peut varié de 50% je serai toujours gagnant !! Pareil pour mes courses, je n irai jamais engraissé des firmes qui vendent et qui tuent le petit commerce ou l agriculteur du coin, c est de la consommation raisonné !
Je pense que le principale facteur a prendre en compte c est le financement, il faut qu il soit adapter, et si demain vous etes muté ou autre il faut que la valeur locative de votre bien soit suffisante pour couvrir le credit et les charges, ce qui permet de prendre le temps de vendre dans une conjoncture favorable, et c est une des clefs pour ne pas perdre d argent !! c est exactement pareil qu en bourse!!

Concernant votre dernière phrase !!! alors la nous sommes clairement dans le contre exemple cette année, le dax, le dj, et le sp 500 ont tous cassés leurs sommets historiques, donc ce dicton était valable pour les anciens, quand la finance n était pas mondialisé et informatisé, mais la c est plus vrai du tout !!! L Economie réel en bourse n existe plus, nous sommes dans la nouvelle guerre, la guerre économique mondiale, les grandes banques centrales jouent et rejouent avec les parités de monnaie pour attaqué soit les pays soit les entreprises. regardez le franc suisse, regardez le yen, regarder la parité eur /usd en fonction des taux des Banques centrales.Des entreprises comme Gazprom ou goldman sach pourraient faire s écrouler la france en meme pas une semaine, mais aucun intérêt pour eux, ils préfèrent nous faire payer des masses d intérêt astronomique, c est plus rentable !!!D ailleurs personne ne s étonne de voir un des anciens directeur de Goldman sachs etre directeur de la banque centrale europeene, c est quand meme fou d etre des moutons a ce point... c est comme mettre un renard dans un poulaillé !!!
1% des personnes les plus riches du monde détiennent 50% de la richesse mondiale et 10% des personnes les plus riches du monde détiennent 90% des richesses mondiales !! Quand on sait que rien ne ce créer, rien ne ce perd, tout ce transforme, faut pas chercher ou est passer l ensemble des richesses de notre pays !!

Sinon vous investissez via des banques privées, là le rendement est de plus de 10%, mais il faut aligner 1 million d'euros pour espérer rentrer...

Et sinon des crises il y en a eu de tout temps ! C'est au contraire en achetant en période de crise que l'on peut faire les meilleures placements.

L'immobilier évoluera toujours comme le cout de la vie. Seulement votre bien acheter il y a 25 ans a ete payer au rapport cout de la vie qu'il y avait il y a 25ans.. Meme si vous ne gagner que 25000€ en 10 c'est toujours ça de prit !

Les travaux sont déductible d'impots, il y a la location en meublé qui est de loin avantageuse..
Et il y a des coins ou les rendement sont de loin supérieur à 5% !

Je suis proprietaire d'un immeuble de rapport de 6 appartement + 1 T3 + une maison en cours de construction..
Je dégage 500€ net d'impot et de crédit par mois + 600K de patrimoine dans 20 ans sans compter mes efforts d'épargne.
J'ai la chance de gagner bien ma vie est de pouvoir subvenir à d'éventuelles travaux, mais ce n'est surement pas la chaudière ou une cuisine a remettre à neuf qui vont faire chuter ma rentabilité et mon patrimoine qui augmente un peu plus chaque année.

Bonjour ,
Je suis actuellement loger à titre gratuit par mon employeur .
Je suis propriétaire de 2 habitations
Une qui sera terminer d'être payer en 2017.
L'autre déjà payer , Plus de crédit donc dessus.
Mes revenu locatifs sur ces deux habitation sont de : 17520€/an
C'est la sommes que je vais déclarer pour années 2014.
Je vais donc payer des impôts foncier dessus ?
Connaissez vous une astuce pour payer le moins possible lol
Pas illégal hein
Merci d'avance

Oui, tu va payer le foncier sur ces 2 lots
et oui, tu va payer des impots sur le revenu sur ces loyers (à déclarer en micro foncier)
rien à moduler pour ne pas payer d'impot(s), ou en tout cas rien de légal

Merci lol
Pour infos : 1 er maison bâti avec un constructeur . Crédit dm sur 10 ans
850€/ mois
Location 1017€/ mois
Il me reste 2 ans de crédit
Donc maison payer / location .
Pour moi que du bénéfice

Tres belle operation

Bonjour à vous,

Sujet toujours intéressant sur l'éternel débat entre placement financier et placement immobilier. Si vous voulez limiter les risques partez une surface moyenne T1-T2, plus de turn-over mais plus de "rentabilité". Comme dit plus haut, investissez toujours dans des copros à faibles charges (pas d'ascenseur, pas de piscine, pas de gros parcs, pas de concierges etc etc...)
Louez en meublé, c'est ce que je fais et grâce aux baux d'un an, hop les mauvais payeurs s'en vont à la fin du bail (j'ai eu le cas cet été). Contrepartie, l'assurance loyers impayés n'existe pas pour les meublés. Imposition différente aussi.
Tentez la piste tutelle. Loyer assuré mais pas l'état du logement à la sortie du locataire. Encore une fois, j'ai eu le cas à plusieurs reprises mais étant chef d'entreprise dans le bâtiment, ça ne me "coute" rien.

Si vous ne voulez pas vous embêter du tout, achetez des garages ou des places de parking.

Bons investissements !

Il est clair pour moi que déjà je n'achèterai jamais un appartement en co pro !
Parce que de toute manière et surtout depuis la loi alur d'une part les syndic c'est cher et en plus il y a une cotisation supplémentaire à faire pour des travaux dans un temps ....
Bref , les manques de respect des entrée etc... C'est toujours négatif donc finisse par coûter de argent .
Pour moi la rentabilité est importante surtout pour un point .
Gagner de argent est une chose mais en gagner longtemps c'est autres choses et mieux ...
Donc pas en meublée et pas en appartement .

Chacun son point de vue. Pour ce bien en question je n'ai que 6/1000ème car le bien est toujours considéré par le syndic comme grenier. En gros, je suis celui qui paie le moins de charges et j'en paie franchement peu donc je ne me plains pas de cet achat.

Autre solution:
achat d'un immeuble avec plusieurs logements pour ainsi gérer soit même le bien. pas de syndic = pas de frais.
ni pour le locataire, ni pour le propriétaire

c'est sur qu'il ne faut pas s'aventurer dans un gros immeuble avec 10 ou 15 logements.
mais 2 ou 3 c'est gérable...

Oh salette ! Si par malheur la moitié de vos locataires ne paient pas 3 ou 4 mois de suite, faut tenir derrière ! Je suis d'accord mais faut commencer à avoir les reins solides.

Mieux vaut avoir 1 locataire qui ne paye pas quand on en a 3. Que 1 quand on en a qu'un.

Après il y a de bonne GLI pour compenser les impayés.

Mais je suis d accord qu'il faut néanmoins avoir les reins solide pour l'achat d'un immeuble.

En auto construction oui avoir un immeuble avec 3 ou 4 logt c'est sur que si les mecs paye leurs loyer . Cst un bon plan .
Mais si l'achat de l'immeuble est trop cher ... La non !
À moins d'avoir de la trésorerie .
Avoir le temps et être bien placée .

Bonjour,

Petite pierre à l'édifice,

Nous on est parti sur une villa déjà scindée en 3 appartements complétement indépendants (3 compteurs séparés) Ce sont des produits assez rare, mais généralement en dessous du prix du marché

On a pris la solution du meublé étudiant en faisant attention à l'étudiant en question (pas de fêtard), c'est la première année donc pas encore de retour mais ça se profile plutot bien.

Constat:
Une maison est au m² un mauvais investissement financier, plus c'est petit plus le prix d'achat au m² est élevé, plus c'est grand moins le prix de la location est élevé. Après "recherches" le plus facile à louer sont les appartements moyen (exit les grandes surface) type T1 (si bien placé) ou T2

Intérêt :
- La maison entière peut s'autofinancer ou à la limite nous couter 200€/mois si on est forcé de ne plus l'habiter.
- Chaque année le locataire s'en va pendant la période estivale donc possibilité de louer à la semaine (tarif 1semaine = 0,5mois, donc louer minimum 4semaines en Juillet/Aout)
- Si un jour on veut absolument une grande maison, on peut faire des travaux pour récupérer l'ensemble (mais le plus simple sera d'acheter une nouvelle maison...)
- Il est possible de vendre séparément les 3 appartements pour améliorer la plus value

Inconvéniant :
- Le locataire peut partir avec un préavis d'un mois... on passera peut être sur des baux d'un an plus facile à occuper.
- Etant en pleine ville, le jardin n'est pas immense (500m²) il y a 2 entrées mais on partage quand même une grande partie des extérieurs... heureusement il y a de grandes terrasses (plus de 30m² chacune)
- Comme dans toute location, il y a tout plein de petit travaux d'entretien à faire heureusement l'un des appartements loué avait été refait à neuf.
- Ca se passe jamais comme prévu (ne surtout pas se mettre le couteau sous la gorge... nous les appartements sont un plus on à la capacité financière de s'en passer même si notre niveau de vie en sera impacté)

L'ancien propriétaire à eu une facture de 15000€ impayé + frais d'expulsion (1 an de procédure car femme avec enfant en bas age) et un appartement complétement saccagé (porte éventrée, mur tagués, fenêtre cassées elle a même essayé de forcer la porte de l'autre appartement qu'il venait de finir de rénover) Etant insolvable il ne verra jamais son argent...

bref ça peut vite tourner au cauchemar, faut pas faire dans le sentimentale quand on loue

C'est très bien ...

Pour moi l assurance vie est un placement ( il faut du capital)
l immobilier locatif est un investissement tout le monde peut avoir axé via le credit
il ne faut pas confondre épargné et investir
pour ma part ca sera l immo pour pouvoir constitué mon capital

Si je prends mon exemple:

achat d'une maisonnette a 56k (10k investit + 46k de pret[+7300€ d'interet])
loyer de 490€ (mensualité de 440€)

cela fait 5 ans que j'ai acheté (il me reste 5 ans de pret) et je n'ai fait "que" 230 euros de travaux dedans. c'est le même locataire depuis le début.
loyer intégralement payé par la CAF.


je suis en cours de travaux sur une autre maison (que je decoupe en trois appartements) et les rendement devraient être similaire.


l'immobilier reste un tres bon placement et une facon de bien divertir ses economies.
cependant un achat immo ne fait pas a la légère surtout en ces periodes de stagnations/baisses.
il est primordial de bien se renseigner sur le marché local avant de se lancer et surtout de ne pas faire une confiance aveugle a ces requins d'agents immobilier

benjber a écrit:

il est primordial de bien se renseigner sur le marché local avant de se lancer et surtout de ne pas faire une confiance aveugle a ces requins d'agents immobilier

Tous ne sont pas des requins. Étant un ancien du métier je vous assure que les particuliers sont devenus aussi bon que les commerciaux donc ne pas faire confiance absolue non plus à des particuliers.

C'est comme tout, se renseigner, comparer avant d'acheter.

Pour faire du rendement il n'y a pas de secret, il faut agrandir, diviser et/ou louer en saisonnier.