Rentabilité d'un locatif

Bonjour à tous, je déterre quelque peu le sujet.
Je voudrai acheter un bien pour faire du locatif, pas de credits en cours.
J'ai effectivement vu ce que me prendrais les impots, et j en suis tombé de ma chaise.
J'ai bien compris, les frais réels, le micro foncier, le meublé, et un peu moins le truc de monter une société afin de declarer que 15% aux impots.

Je suis fonctionnaire, pas un gros salaire, je paye 1800 eur d'impots avec enfant a charge, avec un rendement de loyer d'environ 10500 eur a l année, je me retrouverai a payer en micro foncier pas loin de 5500 eur d'impots hors csg...

le courtier m 'a proposé de garder mon apport de 80000 eur et de prendre le credit sur 25 ans pour faire les frais réels au début et revendre au bout de 15 ans pour repasser en micro foncier..

C'est donc une piste qu'en pensez vous ?

Et cette histoire de société ?

merci

Effectivement 3ans

Je sais pas comment vous avez calculé vos impôts mais soit vous avez d'autres revenus soit vous avez fait erreur.

Pour 10000€ de revenus annuels en locatif et un salaire amenant à un impôt sur le revenu de 1800€ je serai moins étonné de lire 1000€ d'impôts par an que 5000 oO

Et là on parle pas encore des possibilités d'investissement pour amortir les intérêts d'un prêt ou l'investissement dans un programme neuf etc.

Ça fait bien longtemps que je m'intéresse plus aux lois et aux opportunités d'investissement mais il faut savoir ce que vous voulez in fine :
- investir dans du neuf en amortissant un crédit quitte à ne pas payer cash,
- acheter dans l'ancien et amortir des frais de remise en état etc.
Et même quelques détails qui ont leurs importances comme acheter à côté de chez vous ou laisser la gestion à un organisme etc.

Toujours est il que votre calcul est sûrement faux

CBS83 a écrit:

Pour 10000€ de revenus annuels en locatif et un salaire amenant à un impôt sur le revenu de 1800€ je serai moins étonné de lire 1000€ d'impôts par an que 5000 oO

et pourtant
abattement de 30% sur le revenu locatif
et sur les 70% restant tu payes IR + CSG (aux alentours de 15% chacun)

Merci pour la réponse
J'achete dans le neuf, sur plan
Je ne me suis pas trompé, j'ai pris le simulateur d'impots.et micro foncier
Comme je disais plus haut faites le test, j'ai 45 ans, 1 enfant a charge, vous declarez 31000 eur de revenus, 10500 de fonciers et faites le calcul..5200 eur quasiment, soit 3300 eur d'impots auquel vous rajoutez 1300 eur de csg, soit 4600 eur d'impots à l'année et 1500 eur de plus sans enfant a charge ! un truc de dingue

Je suis à peu pres dans le même cas !!

Ben c'est juste un truc de fou, quel interet d'acheter ? et encore j'ai un gamin a charge le jour, ou je ne l'ai plus je vais donc payer plus de 6000 eur d'impots.
Soit 7 loyers sur 12.
Sans compter le temps ou je vais devoir payer le credit, au final ca me coute de l'argent.Donc soit j'ai rien compris, soit je ne vois pas l'interet

Faut raisonner à long terme

Comprends toujours pas....

10 000€ de revenus locatifs

Abattement de 30% (perso j'ai les apparts en meublé ça amène du 50%)

Reste 7000€

15,5% de cotisation sociales soit à la louche 1100€

Donc à part si vous êtes sur les tranches max d'imposition, même à 20% ça fait 1400€

Soit 2500€ au total donc 10000brut vous gardez 7500

En meublé vous seriez à 1800 d'imposition

Et on parle pas des déductions sur des hypothétique travaux deductibles

Ou je me trompe???

Et l'achat du bien en question (credit) ? il faut le prendre en compte aussi
idem les charges autres (travaux, syndic...)

Gill je n'ai pas dit le contraire mais là n'était pas la question d'Alex semble t'il.

Faut pas croire qu'un investissement locatif est la poule aux œufs d'or, surtout avec le gouvernement actuel

Il y a de gros risques (impayés, travaux, détérioration etc) et une rentabilité parfois faible (en dessous de 7% ça ne vaut pas vraiment la peine)

Maintenant avec les coûts de crédit faible et les lois de défiscalisation, la création de déficit foncier etc il est possible de "créer de l'argent"

Par contre en dehors de ces cas c'est, à mon avis, pas le meilleur placement pour une rente, il y a des gestionnaires de patrimoine pour les placements financiers.

CBS83 a écrit:

Comprends toujours pas....

10 000€ de revenus locatifs

Abattement de 30% (perso j'ai les apparts en meublé ça amène du 50%)

Reste 7000€

15,5% de cotisation sociales soit à la louche 1100€

Donc à part si vous êtes sur les tranches max d'imposition, même à 20% ça fait 1400€

Soit 2500€ au total donc 10000brut vous gardez 7500

En meublé vous seriez à 1800 d'imposition

Et on parle pas des déductions sur des hypothétique travaux deductibles

Ou je me trompe???

La csg est passée a 17.2%.
En micro foncier ce n'est pas la peine, car ca me fait exactement payer 3500 eur de plus et 1200 de csg soit 4700 eur.
Reste l'investissement 0 apport, credit sur 20 ans , taux 1.5% pas de frais de dossiers , exonéré de penalité de remboursement au bout de 9 ans .
Donc vous l'aurez compris au bou de 9-10 ans on solde et on revends .
L'apport de base est placé sous du scpi, et peut compenser en partie les hausses d'impots

Bonjour,

Le statut LMNP est très bien pour un premier investissement locatif, surtout lorsque vous avez eu beaucoup de travaux au départ comme c'est visiblement le cas.

Pour résumer très rapidement, ce statut (loueur meublé non professionnel) vous permet de déduire des impôts tous vos frais de départ (travaux et ameublement), à condition de se mettre au régime réel simplifié.

Si ces derniers sont assez important, en général les première années ne seront pas imposables.

Demandez conseils à votre expert comptable à ce sujet, c'est une piste intéressante pour vous à mon sens.

Bon courage.

Je suis nouveau et