Rentabilité d'un locatif

Taux endettement a 40% ,refus de la banque,projet abandonné
et en plus ils ne veulent plus autoconstruction

40% d'endettement >> normal qu'ils refusent !!
et du locatif en autoconstruction, suivant la taille du projet, avec les normes a respecter (pmr, incendie, acoustique...), ca a pas dû aider !

Flokflok, tu finances sur combien de temps ? et avec quelle structure de pret ? infin, amortis etc...
en nom propre ou en sarl ou sci is ?
apport ou pas?
pourquoi dire que c'est de l'autoconstruction ? le pret ce fait sur presentation de devis et non de factures ,les banques sont la pour vendre de l'argent, et toi ,là pour en acheter !!!le reste il y a vraiment moyen de 's'arranger !
la fin d'année n'est pas la meilleur période pour acheter de l'argent, ils ont fait leur objectifs, surtout avec toutes les renégociations qu'ils y a eut cette année !
En fonction de ton dossier, et de la structure que tu montes il peut etre avantageux d'aller acheter ton argent au Luxembourg .En tout etat de cause il faut pas ce laisser bloquer par des grattes papiers - il y a toujours une solution.
Qui peut aujourd'hui faire un investissement(placement) ou dès qu'il pose une brique a 2€ elle en vaut 4 voir 6 ?
Le principale pb c'est de schunter tous ces contrôleurs,coordinateurs,etude thermique, etude beton, etude de sol, etude de comment ce faire voler du pognon par des personnes qui ne produisent rien que des bouts de papiers avec des tampons !!! La france est devenue sclérosé par les normes !
Quand je vois des constructeurs qui construisent en semelles filantes de 60 sur de la terre rapportée et pourtant ils ont toutes la batteries de pseudo expert, ça fait peur. je prefere mettre le double du prix dans mes fondations, et me passer de ces techniciens et de leurs etudes !!

Là ca touche le fond ce genre de commentaire... c'est à en pleurer...

Mais non, pas à ce point là...

Par contre, si vous voulez, je connais deux ou trois "organismes financiers" qui sont tout à fait prêts à vous faire des crédits à des taux d'intérêt négatifs. Bon par contre si vous payez pas en temps et heure, c'est la p'tite famille qui va prendre cher, mais bon c'est l'jeu ma pauvre lucette.

Je suis on ne peut plus d'accord avec vous, si les locataires ne veulent pas payer, j'ai aussi cousin Boris qui s'occupe du recouvrement des impayés à coup de batte de baseball.

En plus ça va permettre d'alimenter les émissions de télé-réalité sur les propriétaires sans scrupules...

"Dans un combat du fort contre le faible, la liberté opprime et la droit libère"... Je sais plus de qui c'est, mais ça fait partie de mes valeurs...

LE crédit est sur 20ans ,le prêt est de 100000€
Le projet etait la construction de 2 maisons mitoyennes(80m² chacune)
mensualité du pret 650€,loyer 2x500€

Et le salaire?

JE ne sais pas comment ils prennent en compte le revenu mobilier (avec/sans la garantie des loyers impayés).
Après, comme le dit Gill, c'est sur toutes les infos qu'il y a un choix qui est fait par la banque...

Pour info...

Pour notre projet immo nous avons fourni une évaluation de la valeur locative d'un agent immobilier. Cette évaluation est venu completer en tant que (je suppose) revenu. Ce qui nous a permis de gagner les qq % pour passer en dessous des 33% (ou 30?)

Après 40% d'endettement au delà de l'aspect légal, je trouve ça ridicule de dire "impossible". L'essentiel c'est le RAV!!

Oui, sauf que quand tu fais de la construction , tu as une période (disons + ou - 1 an, voir bien plus en autoconstruction suivant la taille du projet) où tu dois payer les travaux, mais sans avoir les loyers
et également, il est plus dur le louer un appt de 80m² qu'un studio d'étudiant
là faut penser qu'on aura peut etre 2 ou 3 mois consécutifs sans loyer aussi, et le credit à payer

Et si je modifiai mon projet en 5 studios
quand pensez vous

5 peut etre pas
mais pour commencer (pour moi) les studio c'est plus simples
pas trop de risques d'appt vide, construction simple....
quitte à bien penser l'implantation sur le terrain pour agrandir au fur et à mesure

Question bête pourquoi le chiffre des 20 ans revient régulièrement ??
Je l'ai lu aussi ailleurs, mais pas tout compris sur le sujet.

Il n'y a pas de règle précise sur du 20 ans. Juste pour moi c'est le meilleur compromis capacité d'emprunt/intérêts.

Sur 25 ans et 30 ans on emprunte plus mais on paye bien plus d'intérêts aussi et les intérêts c'est ce qu'on paye le plus les 10 premières années donc à la revente dans ce laps de temps là, plus value pas terrible du tout.

En dessous de 20 ans on emprunte moins et vu les prix de la pierre ça n'intéresse souvent que les biens à moins de 50K€ et encore ou ceux qui souhaitent mettre de l'apport.

Ah ok merci
oui, ça me parait plus logique comme ça

Qu'est-ce qui fait qu'il est plus intéressant de louer en meublé ?
Ca m'intéresse !!! Merci

Qu'est-ce qui fait qu'il est plus intéressant de louer en meublé ?
Ca m'intéresse !!! Merci

1) Fiscalité différente (pas encore eu mais d'après les premières simulations elle est bien en dessous du non meublé... je pourais revenir fin d'année vu qu'on à les deux cas :P)
2) Facilité à faire partir le locataire... et ça, à mon sens, ça n'a pas de prix (bail d'un an, renouvelé tacitement et préavis pour le bailleur de 3mois. Donc théoriqment si le locataire ne convient pas, tu peux lui notifier de partir 3 mois avant la date anniversaire pour qu'il parte au bout d'un an, contrairement au vide ou il faut forcément attendre 3ans)
3) "Amortissement" des meubles, le meublé se loue légèrement plus cher que le vide.
4) Possibilité de faire des baux courtes durées (et donc de louer à la semaine pendant les vacances d'été)
5) pas de limite de caution contrairement au vide, pour un logement remis à neuf 2 à 3 mois de caution c'est un peu plus rassurant

A contrario, inconvéniants :
1) le locataire peut partir beaucoup plus vite avec un préavis d'un mois quelque soit la raison de son départ
2) Fiscalité plus "complexe" car il difficile de trouver des réponses claires contrairement à la location vide qui a fait lieu de multiples articles
3) L'usure des meubles a prendre en compte et a remplacer si nécessaire.

La fiscalité est très claire, enfin pour moi en tous cas : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1991.xhtml#N101DE

A vous de choisir ensuite entre le micro BIC ou le réel simplifié.

Spm-paca a écrit:

La fiscalité est très claire, enfin pour moi en tous cas : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1991.xhtml#N101DE

A vous de choisir ensuite entre le micro BIC ou le réel simplifié.

hummmm... juste comme ça.... as tu déjà entendu parler de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) dont les bailleurs de meublés sont redevables?(exonéré la première année)


De plus dans les communes de plus de 200 000hab, le bailleur doit demander à la mairie une autorisation de changement d'usage pour les locations meublées de courtes durées?

Et les "spécificités" fiscales ne manquent pas... bref pour moi je trouve le meublé plus complexe fiscalement (en même temps c'est aussi lié à la flexibilité d'usage) que le vide.

Le vide = revenus fonciers
Le meublé = revenus professionnels

Écoute ça fait 5 ans que j'ai un studio à Toulon loué en meublé et je n'ai jamais eu à payer de CFE. Je le loue au réel plus rentable fiscalement.

Spm-paca a écrit:

Écoute ça fait 5 ans que j'ai un studio à Toulon loué en meublé et je n'ai jamais eu à payer de CFE

Bah que ça fasse 5 ou 10 ans, au réel ou micro-BIC le résultat est le même... C'est comme si j'arrivais et que je disais "une déclaration de revenus? moi? mais mon employeur paye déjà des charges..." en gros c'est le jeux de l'autruche ou de l'ignorance (parce que je veux bien croire votre bonne foi, moi aussi j'ignorais l'existance de cette taxe)

http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/R17761.xhtml
et
http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=0&am[...]id=documentstandard_455

Après je suis persuadé que 95% des bailleurs meublé ne connaissent pas cette particularité mais en cas de controle fiscal par contre, c'est une autre histoire... il faut se faire connaitre, pas l'inverse :

Citation:

Vous devez déposer au service des impôts des entreprises dont dépend votre établissement :
•une déclaration provisoire n° 1447 C au plus tard le 31 décembre de l'année de création
Cette déclaration sert à déterminer le montant de la cotisation foncière des entreprises qui vous sera réclamée par la suite.

Donc vous confirmez par vos dires que la fiscalité du meublé n'est pas si simple ;) (j'ai egalement sur toulon, un appartement loué vide, un appartement loué meublé... donc les différences je commence à les connaitre xD)

Mais là vos liens s'adressent à des entreprises, autrement dit des professionnels de la location, non ??

Sinon, j'entends bien qu'il faille déclarer le loyer aux impôts

Sauf que comme indiqué précedemment le meublé est considéré comme une activité professionnelle à partir du moment ou c'est une activité régulière.

D'où encore une fois la "complexité fiscale"

http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/13942-cotisati[...]e-des-loueurs-en-meuble

Mais je parle de la CFE, encore une fois il faut préciser (à mon avis) 95% (voir 99%) des bailleurs meublé ne connaissent pas l'existance de cette taxe et qu'ils en sont redevables.

Surtout qu'on est (en tant que bailleur meublé) redevable que du minimum du minimum.
(sachant que les tranches / plafond de CFE sont fixés par le conseil municipal...)

OK, merci beaucoup de ces éclaircicements

Http://lmnp.comprendrechoisir.com/comprendre/comparatif_lmp_lmnp

En dessous de 23 000E de loyer encaisser par ans, vous ne payer pas de CFE car vous n'êtes pas considérer comme Pro, idem si vos revenu sont supérieux à la sommes de vos loyer encaisser.
Tout en sachant qu'on parle de loyer encaisser au sens fiscal, donc une fois toute déduction et amortissement induis.. Alors il faut déjà y aller pour payer le CFE et être considérer comme Pro ;)

tiilanx a écrit:

Http://lmnp.A SUPPRIMER/comprendre/comparatif_lmp_lmnp

En dessous de 23 000E de loyer encaisser par ans, vous ne payer pas de CFE car vous n'êtes pas considérer comme Pro, idem si vos revenu sont supérieux à la sommes de vos loyer encaisser.
Tout en sachant qu'on parle de loyer encaisser au sens fiscal, donc une fois toute déduction et amortissement induis.. Alors il faut déjà y aller pour payer le CFE et être considérer comme Pro ;)

Source pour de telles affirmations?

parce que sinon :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2524-PGP.html
tableau des exonérations particulières :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1077-PGP.html

Je vois rien d'écrit à ce sujet ^^

Citation:

IF - Cotisation foncière des entreprises - Champ d'application - Personnes et activités exonérées - Exonérations facultatives permanentes - Loueurs en meublé

1 Conformément au 3° de l'article 1459 du code général des impôts (CGI), sont exonérés de la cotisation foncière des entreprises (CFE) :

1° les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d'ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique (BOI-IF-CFE-10-30-10-50) ;

2° les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (BOI-IF-CFE-10-30-10-50 au II § 70) ;

3° sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d'une fiscalité propre :

a) les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (cf. I § 30 et suivants),

b) les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l'article L. 324-1 du code de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (cf. II § 110 et suivants),

c) les personnes autres que celles visées aux 1° et 2° de l'article 1459 du CGI ainsi qu'aux a et b du 3° de l'article 1459 du CGI, qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (cf. III § 200 et suivants).

Cherche " différence entre lmnp et lmp " sur Google


Mon lien à été modifier, d'ailleurs j'aimerais bien qu'on m'explique pourquoi si un modérateur passe par là ;)

Bon j'ai confirmation que le LMNP ne change rien

http://www.jedeclaremonmeuble.com/2014/12/03/lmnp-lmp-la-con[...]-cet-quest-ce-que-cest/

Citation:

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE concerne les personnes exerçant à titre habituel une activité professionnelle non salariée et les personnes fournissant une prestation d’hébergement. Les loueurs en meublé, qu’ils soient professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP), y sont donc soumis.

Quand je vous disais que la fiscalité du meublé est complexe

Alors tu as visiblement raison, néamoins il est possible de demander un plafonnement à 3% des loyer annuel

http://www.evenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=7625 ;)

Notons néamoins que une grande partie des LMNP ne paient pas la CFE, moi le premier .. Et tant qu'on ne me la demande pas..

Oui c'est dommage que les liens disparaissent


nouvelle série de maisons à visiter samedi, à espèrer qu'elle sera dedans

Vous vous débrouillez seuls ou faite appel à une agence pour gérer vos locataires ?
J'imagine que vous allez me répondre, "ça dépend du turn over différent d'un T1 ou T3...."

Bah nous pour le vide pas eu le choix le locataire y est depuis 1946...
Pour le meublé on le fait seul aussi car on est sur place et on a privilégié un étudiant. Pour l'impayé avec une étudiante ça m'étonnerait que les parents ne payent plus... Et pour un bail classique meublé la rapidité à pouvoir mettre un locataire dehors est plus rassurante.

Logement vide j'aurais sûrement regardé de plus près les conditions d'une assurance loyer impayés quitte à passer par une agence.

En gros une agence si tu as la possibilité de passer de temps en temps, un logement pas degeu donc qui va pas nécessiter 36 visites à part pour l'assurance loyer (qu'il est possible d'avoir par soit même) suis pas convaincu de l'utilité. (Pour le contrat de bail il y a suffisamment d'exemples sur internet à mixer pour en faire un béton... )

CBS83 a écrit:

Spm-paca a écrit:

Écoute ça fait 5 ans que j'ai un studio à Toulon loué en meublé et je n'ai jamais eu à payer de CFE

Bah que ça fasse 5 ou 10 ans, au réel ou micro-BIC le résultat est le même... C'est comme si j'arrivais et que je disais "une déclaration de revenus? moi? mais mon employeur paye déjà des charges..." en gros c'est le jeux de l'autruche ou de l'ignorance (parce que je veux bien croire votre bonne foi, moi aussi j'ignorais l'existance de cette taxe)

http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/R17761.xhtml
et
http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=0&am[...]id=documentstandard_455

Après je suis persuadé que 95% des bailleurs meublé ne connaissent pas cette particularité mais en cas de controle fiscal par contre, c'est une autre histoire... il faut se faire connaitre, pas l'inverse :

Citation:

Vous devez déposer au service des impôts des entreprises dont dépend votre établissement :
•une déclaration provisoire n° 1447 C au plus tard le 31 décembre de l'année de création
Cette déclaration sert à déterminer le montant de la cotisation foncière des entreprises qui vous sera réclamée par la suite.

Donc vous confirmez par vos dires que la fiscalité du meublé n'est pas si simple ;) (j'ai egalement sur toulon, un appartement loué vide, un appartement loué meublé... donc les différences je commence à les connaitre xD)

J'ai appelé mon comptable ce matin parce qu'au réel vaut mieux passer par lui vu tout ce qu'il est possible de faire pour optimiser ses revenus et donc ses loyers. Comme j'ai un gros turn over et que je ne loue jamais un an de suite et avec des carences plus ou moins longues avant de re louer, et ben il arrive à faire en sorte que mon activité n'est pas régulière donc pas de cfe mais d'autres frais dont le comptable, la csg etc etc.

CBS83 a écrit:

Bon j'ai confirmation que le LMNP ne change rien

http://www.jedeclaremonmeuble.com/2014/12/03/lmnp-lmp-la-con[...]-cet-quest-ce-que-cest/

Citation:

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE concerne les personnes exerçant à titre habituel une activité professionnelle non salariée et les personnes fournissant une prestation d’hébergement. Les loueurs en meublé, qu’ils soient professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP), y sont donc soumis.

Quand je vous disais que la fiscalité du meublé est complexe

En effet, la CFE est due en meublé à partir du moment ou la location est régulière comme le disent bien les textes.

REMARQUE : La garantie des loyers impayés ne marche pas sur du meublé ! Pourquoi ? Parce que bail d'un an, et lors d'un défaut de paiement, l'assurance applique en moyenne un délai de 3 mois de non paiement du loyer avant de vous rembourser les 3 mois plus tous les mois où le locataire ne paie pas. Sur un bail d'un an ça les emmerde plus qu'autre chose de "dépenser" de l'argent pour quelques mois restants. Il y a beaucoup de paperasse pour pas grand chose à rembourser donc à vous de bien choisir.

Turn over (traduction svp ?)

La personne qui change souvent.
On le dit autant en location qu'en emploi

En tout cas merci

J'aurai encore acquis un peu plus de connaissances sur les méandres du locatif meublé.

Bonjour,

Et le problème de l'acquittement de la taxe d'habitation en location meublée n'a pas été abordé.
Le Conseil d'Etat a jugé en 07/2014, que c'est le propriétaire qui est soumis à la TH si le meublé est loué une partie de l'année (location saisonnière), et même si un locataire l'occupe au 1er janvier. La TH peut donc, selon le cas, (et notamment dans ce cas) se cumuler avec la CFE.
Seule, la location de meublé à l'année (résidence principale de l'occupant) exonère le propriétaire de la TH... Mais il reste solidaire du locataire au cas où...

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=r[...]656279543&fastPos=1
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

Et le problème de l'acquittement de la taxe d'habitation en location meublée n'a pas été abordé.
Le Conseil d'Etat a jugé en 07/2014, que c'est le propriétaire qui est soumis à la TH si le meublé est loué une partie de l'année (location saisonnière), et même si un locataire l'occupe au 1er janvier. La TH peut donc, selon le cas, (et notamment dans ce cas) se cumuler avec la CFE.
Seule, la location de meublé à l'année (résidence principale de l'occupant) exonère le propriétaire de la TH... Mais il reste solidaire du locataire au cas où...

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=r[...]656279543&fastPos=1
@+

Dans mon cas je ne paye ni l'un ni l'autre car bail pour une rp mais le locataire ne reste jamais un an du coup je n'ai payé q'une seule fois la th lorsque mon bien était vide au 1er janvier.

Il y a toujours des astuces pour optimiser sa fiscalité...

Idem bail d'un an... Mais la règle fiscale en matière de TH est que le propriétaire en est redevable pour des baux de courte durée si il se garde au cours de l'année une période pour son utilisation personnelle... Faudrait lire précisément le jugement du conseil d'état.

Bonjour,

CBS83 a écrit:

Idem bail d'un an... Mais la règle fiscale en matière de TH est que le propriétaire en est redevable pour des baux de courte durée si il se garde au cours de l'année une période pour son utilisation personnelle... Faudrait lire précisément le jugement du conseil d'état.

Justement, l'approche juridique de la règle fiscale par le CE est différente: "...dès lors qu'il peut être regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant s'en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année..."
et non pas si il s'en garde une période pour son utilisation. Là est toute la différence de lecture... et d'application!
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

CBS83 a écrit:

Idem bail d'un an... Mais la règle fiscale en matière de TH est que le propriétaire en est redevable pour des baux de courte durée si il se garde au cours de l'année une période pour son utilisation personnelle... Faudrait lire précisément le jugement du conseil d'état.

Justement, l'approche juridique de la règle fiscale par le CE est différente: "...dès lors qu'il peut être regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant s'en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année..."
et non pas si il s'en garde une période pour son utilisation. Là est toute la différence de lecture... et d'application!
@+

Je vois pas la différence avec ce que je vous ai dit....

http://www.service-public.fr/actualites/003302.html

Le Service Public a écrit:

"Le propriétaire d’un appartement meublé, loué seulement de façon saisonnière doit payer la taxe d’habitation si lui-même ou ses proches l’occupent ou en disposent le reste de l’année. C’est ce que rappelle le Conseil d’État dans une décision du 2 juillet 2014.

Dans cette affaire, un propriétaire de studios meublés, louait ceux-ci essentiellement à des curistes pendant la saison thermale de mars à décembre. Lui-même ou ses proches y séjournaient le reste de l’année. Le propriétaire contestait devoir régler la taxe d’habitation pour ces locaux."

Je suis entièrement daccord avec le CE (oserais je dire que le CE est entièrement d'accord avec moi )

Et je vous ai également dit qu'il fallait connaitre toute l'histoire de ce jugement.. là c'est le service publique qui vous explique (avec des phrases plus simple) le pourquoi de la conclusion du CE d'annuler l'exonération de TH, mais ce qui est essentiel c'est de voir que l'e propriétaire occupait (lui ou ses proches donc) les logements le reste de l'année...

Re,

On ne va pas épiloguer!
La jurisprudence du CE, dont j'ai mis le lien supra, fait justement abstraction des termes "occupation" ou "utilisation", en employant le vocable de "disposition ou jouissance" même si dans l'affaire les plaignants ou leurs proches y séjournaient.
En matière juridique, les mots utilisés prennent tout leur sens. C'est une autre façon de revisiter le français.
@+