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Investissement locatif besoin d’avis

Ce sujet comporte 144 messages et a été affiché 5.229 fois
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Fifine66
Auteur du sujet
Messages : Env. 30
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 07/04/2018 à 21h18
Investissement locatif besoin d’avis
Bonjour à tous

Voila j’ai 32 ans ,je suis cadre et je gagne bien ma vie et je souhaite investir pour faire du locatif
Problème : peu de connaissance dans le domaine

J’aimerais votre avis sur le meilleur investissement possible dans ma situation : 1 ou plusieurs biens,meublés ou non, sci ou pas ect

Apport personnel conséquent
Possibilité crédit
8500€ d’impots /par an /célibataire
Sachant que ma situation va être amenée à changer
J’aimerais Vivre du locatif si possible

On me propose le bien suivant:

T2: 32 m2 quartier correct perpignan proche commerces, bus ect
Petite copro de 5 lots dont un local commercial au rez de chaussée (aucune activité pour le moment)
Zéro charge de copro
Taxe fonciere 477€/an
1 locataire deja en place á 535€ par mois CC
Entièrement rénové à neuf tout équipé et meublé
Immeuble en bon état facade propre ,cage escalier ect
Prix du bien apres négo 67000€ Hors frais de notaire de 6000€ à rajouter

Rentabilité nette :8,87% hors frais de notaire
6000€ de revenus locatifs à l’année à déclarer divisé par 2 car c’est un meublé


Qu’en pensez vous? Est ce un bon investissement ? Est il rentable?régime lmnp? Ou sci?

Est ce judicieux pour un premier achat en autofinancement ou dois je profiter d’un bon apport et d´un credit possible pour partir directement sur un immeuble avec plusieurs biens?
En sachant que je suis une femme seule


Merci à tous pour vos réponses

Cdt
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Bricoler67
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 mois
Le 07/04/2018 à 21h37
Bonsoir
En tout cas ce bien n'est pas cher, mais bien loué ( loyer sans doute un peu élevé pour Perpignan)Dans un premier temps je vous conseille d'acheter cette année 1 bien. Ce cas est très rentable, surtout pour un meublé. Pour rassurer le banquier vous pouvez faire un apport. Mais vu l'age que vous avez vous pouvez faire un prêt sur 20 ans, comme ça vous avez un solde positif tous les mois.
La situation idéale, c'est d'acheter des biens à retaper entièrement au niveau intérieur. ( sans parler dés meubles, qui reste très rentables au niveau rentabilité et fiscal). La la rentabilité est meilleure, si l'acheteur est en mesure de faire les travaux lui même. Dans un premier temps une SCI n'est pas utile, il faut minimum 2 personnes. Une SCI ce n'est pas forcément qu'est des avantages.
Vous avez l'age Ideal pour investir, achetez tous les ans un bien, mais uniquement des 2 pièces ou studio dans le villes étudiantes ou à Perpignan que je ne connais aucunement.
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Fifine66
Auteur du sujet
Messages : Env. 30
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 07/04/2018 à 22h16
Bonsoir

Merci beaucoup pour votre réponse
Donc ce bien semble intéressant pour une bonne rentabilité locative selon vous

C’est mon premier achat et j’ai un peu peur de faire une bétise

Le but étant qu’à therme , disons le plus rapidement possible je puisse vivre de mes loyers locatifs
Donc vous me conseillez un bien par an

Concernant la renovation je ne peux pas entreprendre de travaux toute seule ,donc je cherche du prét à l’emploi on va dire

Merci à vous
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Actuellement connecté ! Hajime
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 1000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 07/04/2018 à 22h25
Bonsoir,

Ça semble même trop beau pour être honnête.
Pas de charges de copro ?
Qui entretient les parties communes, qui paie l'électricité des parties communes (à moins qu'elles ne soient pas éclairées) ?
Pas non plus de provisions pour prévoir de futurs travaux ?

Cordialement,

Hajime.
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De tous ceux qui ont quelque chose à dire, les plus désagréables sont ceux qui ne disent jamais bonjour...
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Fifine66
Auteur du sujet
Messages : Env. 30
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 07/04/2018 à 22h36
Non zero charges disons juste quelques ampoules dans les couloirs car petit immeuble sans ascenseur
Inclu 20€ de charges dans le loyer actuel
515€ +20€ de charges pour le locataire

Pas de travaux à prévoir car façade refaite
Immeuble de 1975 mais tois les lots ont été refaits à neuf

Qu’en pensez vous ? C’est un bon investissement ?
73000€ frais de notaire inclus
Ce qui ramène à une rentabilité nette de 8,15%

Je m’inquiete pour le local commerciale qui est au Rc en vente pour l’instant
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Bricoler67
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 mois
Le 08/04/2018 à 07h07
Oui c'est un bon investissement. Le loyer est élevé par rapport à Perpignan et au prix d'achat.A titre de comparaison sur STRASBOURG 2 pièces des années 70, tout à refaire ( les propriétaires font jamais des travaux, dès que c'est vide ils arrivent plus à louer, donc ils vendent) il faut compter entre 100 et 120 000EUR sans les frais de notaire. Certains quartiers du centre ville on frôle les 200 à 280 000EUR
Pour le moment ne rêvez pas de trop pour ne plus travailler, il faut d'abord se constituer un patrimoine, ça mets comme même un peu de temps. Si vous hésitez comme la plupart des personnes vous n'allez pas y arriver.
Beaucoup de Français rêvent d'avoir un patrimoine, beaucoup de Français rêvent de créer une Entreprise. Combien sautent la barrière. Finalement une partie très très infime. Le plus dur c'est de mettre en route cette fameuse ACTION.
Le dire c'est bien, le faire c'est mieux. Regardez dans votre entourage, très peu de personnes ne sont dans L' ACTION
La il faut y aller...
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jeandulux
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 300
De : Luxembourg
Ancienneté : + de 3 ans
Le 08/04/2018 à 09h48
Bonjour,
Vous avez parlé d'un apport personnel conséquent...en fait c'est là que c'est important car dans les temps actuels il ne faut pas laisser de grosses sommes à la banque..Par contre, si vous avez de faibles revenus et espérez vous enrichir par l'immobilier, ca ne fonctionne pas..L'immobilier sert à placer car si demain la monnaie s'effondre vous aurez toujours cet appartement..
Après il y a l'optimisation fiscale, le mieux est de faire un crédit pour pouvoir déduire des intérêts sachant que les taux sont bas..et surtout garder une réserve de trésorerie sur le compte bancaire afin de parer un coup dur. Donc vous l'aurez compris il faut de l'argent à la banque..mais pas trop
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Fifine66
Auteur du sujet
Messages : Env. 30
Dept : Pyrenees Orientales
Ancienneté : + de 5 mois
Le 08/04/2018 à 15h05
Je vous remercie pour vos conseils

Vous avez raison c’est pour cette raison que je souhaite placee cet argent sur un bon investissement rentable
Mais c’est vrai que si on réfléchit trop on ne passe jamais à l´action
Disons que c’est mon premier bien et ma première visite et dejà 2 offres sur l’appat , je ne voudrais pas le rater mais pas me précipiter nomplus

Que pensez-vous du fait qu’il y ai un local commercial au RC, pas de risque à la revente!?

Est ce plus rétable d’etablir Un bail etudiant de 9 mois et faire 3 mois de saisonniers?

Concernant le mode de financement me conseillez vous de mettre mon apport ou de faire un credit directement ?

Merci pour vos retours 😄
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LARZAC
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 6000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 7 ans
Le 08/04/2018 à 17h23
Bonjour, Et le stationnement ? Il semble qu'il n'y ait pas de place de parking ni de garage. Je ne connais pas les prix sur Perpignan, il faudrait consulter les annonces gratuites pour faire des comparaisons avec des biens similaires.

Il y a un local commercial inoccupé pour le moment, il faut espérer qu'un commerce bruyant, genre café ou autre ne s'installera pas.

Copropriété de 5 lots, impossible d'avoir un syndic professionnel vu le coût, quant à avoir un syndic bénévole, compétent et sérieux parmi les copropriétaires, ça c'est une autre histoire.

Y a-t-il un compteur électrique pour les communs ? qui paie les factures d'électricité des communs ? qui fait le ménage de la cage d'escalier ? La porte d'entrée sur la rue a-t-elle une fermeture automatique, ou bien tout le monde peut entrer et sortir comme il veut ?

L'eau, chaque logement a-t-il un compteur en direct avec le fournisseur ou bien y a t il un compteur général et des compteurs divisionnaires ?

Le toit est-il bon, ne faudra-t-il pas le refaire dans un délai proche. La façade est-elle dans un état correct ? combien d'étages en tout ? à quel étage est le logement ?

Y a-t-il une VMC collective ? individuelle ? quel type de chauffage ? individuel ?
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graounet
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 200
De : Boege (74)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 08/04/2018 à 17h50
Hum euh vous avez observé que dans le cadre d'une location entre la CSG et votre impôt il ne vous reste au mieux que la moitié de votre loyer.... Après on enlève la taxe foncière etc... Alors en dehors d'un PInel ou autre, l'immobilier ça rapport peu...
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plaquisteheureux
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 08/04/2018 à 17h53
Bonjour, Fifine66 ou avez vous vu que le loyer à déclarer était à diviser par deux dans le cas d'un meuble ? Je ne le savais pas ! Par contre ci le total des loyers encaisser par an et inférieur à 15000EUR on peut les déclarer en micro foncier, et dans ce cas uniquement la moitié et retenu pour le calcul fiscal
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ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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graounet
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 200
De : Boege (74)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 08/04/2018 à 17h54
POur le micro foncier moi l'abattement c'est 30 %... APrès on a la CSG de 17 % (de mémoire) et si on est dans la tranche à 30 % on atteint facilement une imposition de 50 %.

Bref avec les taxes, impôts et autres charges on a un maximum de 50 % des loyers.... Bref, un rendement de 2-3 % et encore si le locataire ne ruine pas l'appartement et paye ses loyers...
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plaquisteheureux
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 08/04/2018 à 17h59
Toujours pareil on bosse avant tout pour ce faire racketter par l'état
2
ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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Actuellement connecté ! Hajime
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 1000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 08/04/2018 à 18h03
Bonjour,

graounet a écrit:POur le micro foncier moi l'abattement c'est 30 %...


Régime LMNP : abattement forfaitaire 50%.
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De tous ceux qui ont quelque chose à dire, les plus désagréables sont ceux qui ne disent jamais bonjour...
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Minico
Picto recompense Super photographe
Messages : Env. 500
Dept : Haute Loire
Ancienneté : + de 7 ans
Le 08/04/2018 à 18h04
Bonjour,

Si tu achetes dans le neuf, compte tenu de tes revenus et impots payés, je te conseille un achat en pinel te permettant de defiscaliser (calcul à faire). Tu pourras déduire également des impots, les travaux engagés pour une cuisine aménagée, les frais de notaire, ect.
Si tu achetes dans l'ancien, le mieux est le meublé pour des questions fiscales de la même façon.

De plus, tu peux choisir comment déclarer tes revenus : soit 30% de tes loyers, soit tu deduis tout les travaux, ét dans ce cas tu baisses tes impots. Bref, je te conseille de prendre rendez vous plutôt avec un conseiller en gestion de patrimoine
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Récit : http://minico.forumconstruire.com
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