Projet investissement locatif, choix difficile

Bonjour,
Je vous recommanderai de bien vous former, vous renseigner sur les différences entre location meuble/non meublé, sur l'exploitation via SCI ou pas, etc.
Ne négligez pas la fiscalité, c'est clairement quelque chose qui aura une influence capitale sur votre projet.
Vu les taux actuellement pratiqués et les demandes des banques, mieux vaut prévoir un apport de 10-15% pour être sur que cela passe, bien que certains bons dossiers puissent encore etre acceptés sans apport.
Et ensuite, je dirai que le plus important, ce sont 3 choses:
-La localisation
-La localisation
et... la localisation.

Un bien moyen dans une zone demandée sera largement plus rentable qu'un bien excellent dans une zone morte.

Bonjour, je fais cela depuis plusieurs décennies, et ne compte pas m'arrêter encore .
Comme dit parthomasb74 la localisation et très importante.
Perso je regarde le nombre d'habitants sur le secteur pour voir si la  population augmente ou diminue.
Si la population et stable cela et délicat, mais pas forcément une mauvaise chose. je préfère invertir 600000€ dans un bien que je vais louer 500€ mensuel plutôt que d'invertir 100000€ dans un bien que je lourais 600€ mensuel .
tout le monde recherche des lien où il y a de la demande, perso je fuis c'est endroit . car le  prix de vente du bien  est trop important .Je préfère acheter à des tarifs résonnable et faire des appartements ou maison de gammes supérieures à ce que l'on peut trouver dans le secteur .
Une grosse erreur que font la plupart des investisseurs c'est d'acheter du neuf, où entièrement rénovaient.
il faut acheter de l'ancien, et faire rénovait, les travaux seront déductibles de vos revenus, car l'achat du bien ne l'est pas ( sauf sous certaines conditions)

en conclusion je dirais le contraire de ce que dit thomasb74 dans sa dernière phrase, un bien excellent sera plus rentable dans une zone stable plutôt qu'un bien moyen dans une zone demander.
 respecter vos locataires, ils vous en seront reconnaissants .

car pour le prix d'un bien moyen dans un secteur demandé j'en ai deux biens mieux dans un secteur stable.

thomasb74 a écrit:

Je vous recommanderai de bien vous former, vous renseigner sur les différences entre location meuble/non meublé, sur l'exploitation via SCI ou pas, etc.

+1

Citation:

thomasb74
Ne négligez pas la fiscalité, c'est clairement quelque chose qui aura une influence capitale sur votre projet.

Très important la fiscalité.
Les revenus fonciers sont imposés à l'IR, donc si vous êtes dans la tranche à 30% ça fait assez mal.
Il faut aussi ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Il faut bien réfléchir à tout ça avant de se lancer dans une opération.

Une solution est de faire du déficit foncier en achetant des biens à rénover bien situés dans un centre-ville par exemple. Mais c'est difficile à trouver, les bonnes affaires sont souvent réservées à des professionnels qui ont de bons réseaux d'informateurs (notaires, agences immo, etc.).

Il faut de bonnes connaissances techniques, fiscales, gestion et il faut du temps pour s'en occuper.

Pour un béotien, c'est plus facile d'ouvrir un PEA et d'investir dans des ETF.

plaquisteheureux a écrit:

en conclusion je dirais le contraire de ce que dit thomasb74 dans sa dernière phrase, un bien excellent sera plus rentable dans une zone stable plutôt qu'un bien moyen dans une zone demander.
 respecter vos locataires, ils vous en seront reconnaissants .

car pour le prix d'un bien moyen dans un secteur demandé j'en ai deux biens mieux dans un secteur stable.

attention je parlais juste de se renseigner et de pas tomber dans une zone morte ou la demande est inexistante, et où les biens « qualitatifs » sont légions, mais la demande nulle.

evidemment, la stabilité apportera la tranquillité, et en tant que bailleur, c’est évidemment la clé du bonheur 👍

Merci pour vos réponses, qui confirment que nos lacunes peuvent nous faire prendre les mauvaises décisions. Mais où (ou comment) se former et s'informer ? Comment se faire accompagner (sans se faire avoir par quelqu'un qui nous fait faire des choix dans SON intérêt)? 

J'avais suivi une formation avec l'ADIL. A voir si la vôtre organise ce genre de chose, mais tous les cas il est possible de prendre rendez-vous pour avoir des conseils.
Une fois mon projet avancé, j'avais vu un comptable (je loue en meublé au réel, la compta est complexe). S'il connaît le sujet, il peut conseiller (location à l'année ou location touristique...).

Pour la localisation, puisque vous cherchez à limiter les risques, je plussoie thomasb74.
Une bonne localisation limite le temps de vacance entre deux locataires, à condition d'être au prix du marché.

Attention à l'évolution des règles de plafonnement des loyers et à la taxe foncière, qui bondit par endroit. Les deux phénomènes combinés peuvent faire mal.

Ptitesirène a écrit:

Merci pour vos réponses, qui confirment que nos lacunes peuvent nous faire prendre les mauvaises décisions. Mais où (ou comment) se former et s'informer ? Comment se faire accompagner (sans se faire avoir par quelqu'un qui nous fait faire des choix dans SON intérêt)? 

Personnellement, je vous conseillerai de vous rendre sur certains groupes d'investisseurs sur Facebook ( oui,on trouve pas uniquement des vidéos de chatons rigolos et de candidats de téléréalité!) 

En quelques minutes de recherche:
CLUB des RENTIERS en IMMOBILIER
Grosse Renta Immo
MASTERMIND IMMOBILIER . COM

Evitez simplement les groupes où les gens sont là pour vendre des formations, il s'agit pour la plupart de gens qui disent s'enrichir avec l'immobilier, mais ils s'enrichissent surtout avec leurs formations ! 

La majorité des membres de ces groupes sont bienveillants et sont à même de vous aider, de vous recommander des ouvrages à lire pour vous former. 

Merci de vos retours ! J'ai réussi à comprendre les différents régimes fiscaux et je crois comprendre que les investissements les plus intéressants sont les meublés ou les locations nues avec travaux et donc déficits fonciers (dites-moi si je me trompe).
Le tout va être d'oser franchir le pas, de choisir quel type d'investissement, d'être suivi par la banque et de trouver le bien au prix idéal avec le meilleur taux d'emprunt, mais pour ça, je crois que ce n'est pas la meilleure période !

S'il faut faire des travaux, il faut être accompagné par un pro de la construction pour éviter les mauvaises surprises, sauf si tu as des connaissances+++
Attention dans les groupes, on parle bcp de divisions en plusieurs logements en minimisant les obligations légales et les risques encourus à vouloir diviser officieusement...
Et garder en tête qu'en immobilier, on peut faire de bons investissements mais pas de méga affaires ? à 20% de renta...

En effet. Il aurait fallu acheter entre 2020 et 2021. Les taux ont monté et ce n'est pas prêt de s'arrêter. Les prix sont très très haut mais vont se stabiliser courant d'année prochaine à cause de la montée des taux qui réduit de fait le budget achat. Attendez l'an prochain sauf si vous tombez sur une affaire. Pour ce qui est de la fiscalité, voyez un expert comptable spécialisé en immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine. Chaque cas est unique. Il est vrai que le meublé est plus intéressant fiscalement que le nu mais en meublé vous ne pourrez pas prétendre à la garantie des loyers impayés. Privilégiez les copro avec peu de charges. Toujours mieux pour la rentabilité. Et parlez de votre projet à votre banquier. Il faut commencer par là. Peut il vous suivre ? Si oui à quelles conditions ? L'enveloppe max ? Moi perso je ne fais plus que du garage. Marre des procédures d'expulsion ou d'arrêtés de péril dans de vieux immeubles qui m'obligent à reloger à mes frais les locataires. Marre de courir après les locataires pour qu'il payent en temps et en heure. Marre de tout le temps faire des travaux entre 2 locataires ou pour entretenir le bien. Tout ça fait que de 10% de renta brut en moyenne je tombe à 2 après impôts voire ça me coûte de l'argent selon les problèmes que j'ai eus. Avec un garage, c'est 0 entretien 0 procédures d'expulsion donc une renta linéaire. A côté de ça je fais de l'achat revente en tant que marchand de biens ce qui me permet de générer beaucoup de trésorerie pour continuer à investir dans des lots de garage ou de faire de la location saisonnière sur des biens achetés à l'étranger. Si besoin, vous pouvez m'envoyer un message privé pour rentrer dans les détails selon votre situation.

Spm-paca La garantie loyers impayés fonctionne aussi pour un meublé.
D'accord sur tout le reste   

J'avais envisagé les garages, mais au vu de mon taux marginal d'imposition, ça me paraissait difficile à amortir (abattement forfaitaire de 30% je crois, donc imposition sur 70%). Il faudrait que j'y repense, sans emprunt...

Plusieurs options : SCI à l'is même si garage on s'en fout. Tout va dépendre si vous avez besoin de récupérer le cash flow si grosse renta. Ca peut se faire sous forme de salaire mais les charges sur salaire sont en général coef 0.90 sur salaire net. Ca bouffe la renta. Sinon dividendes en fin d'année fiscale. Flat tax de 30%. Si pas besoin d'argent is à 15%. Pour baisser l'is faites des frais. Indemnités kilométriques, frais postaux, comptable etc etc. Attention à la revente, plus value sur valeur nette comptable. Plus value soumise à IS. Donc encore une fois faites des frais pour limiter l'is sur plus value. Ca peut être un apport pour une nouvelle acquisition ou l'achat d'un véhicule. Bref, finalement c'est très facile de pas/peu être imposé en étant à l'is.
Vous pouvez acheter en nom propre et créer une sasu ou une sarlu pour faire ensuite un apport en nature. Fiscalité identique à la sci is. Frais non négligeables pour le commissaire aux apports. Rare sont les banques qui veulent prêter à une société dont l'objet est la mise en location. Parlez en à votre banquier quand même.