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Conseils pour débuter en investissement locatif

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Env. 10 message Loiret
Bonjour à tous,

Etant tout nouveau sur le forum, je me présente brièvement: Paul, 23 ans, Orléans (45).
Ancien ouvrier dans le secteur du bâtiment (secteur dans lequel j'ai réalisé mes études et fais mes armes sur le terrain), ma situation professionnel a bien évoluée: 
  • Je suis depuis peu cadre en CDI, avec un salaire confortable (env. 2600 nets/mois), une voiture de fonction et tous mes frais me sont remboursés. 
  • J'ai donc un très bon "reste à vivre". Pas de loyer, pas de courses, pas d'essence, pas de voiture perso, etc...

Depuis près de trois ans, je m'intéresse vivement à l'investissement immobilier mais ma situation financière ne me le permettait pas forcement (d'où mon évolution pro après une reprise d'étude).

J'aimerai donc désormais, faire l'acquisition de mon premier bien immobilier locatif, enfin! C'est maintenant que ca se complique. J'aimerai investir dans l'immobilier locatif (studio, ou petit immeuble de 2/3 lots) sans que cela m'empêche d'acheter un logement principal avec ma compagne (qui n'as pas encore terminé ses études).

L'idéal, (j'ai bien dis l'idéal), serait pour moi de faire l'acquisition d'un immeuble que j'ai repéré comportant 3 studios meublés et un garage. L'ensemble est actuellement loué pour environ 1500e/mois (donc j'aimerai rembourser 1000e/mois à la banque). Techniquement, cet achat est envisageable pour moi, malheureusement je ne dispose pas encore d'un apport. Plusieurs questions:
  • Est-il envisageable d'obtenir le financement? (bien vendu auprès d'un banquier je pense que oui)
  • Quelle est la durée maxi d'un prêt pour du locatif? pour du perso?
  • Est-il préférable de commencer par l'achat d'un simple studio meublé?
  • Un tel achat m'empechera t'il d'acheter un logement principal? (même si l'immeuble s'auto finance et que je garde un très bon reste à vivre).
  • Puis-je acheter 2 biens d'un coup? 1 investissement et 1 principal?

Mesdames, Messieurs, je suis vraiment novice, mais rempli d'ambitions et ce sont des projets que j'ai depuis très jeune (bien que je n'ai que 23 ans). Je suis donc ouvert à TOUT conseil bienveillant et je vous en remercie d'avance.

Paul
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Messages : Env. 10
Dept : Loiret
Ancienneté : + de 1 mois
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre super utile Env. 8000 message Aveyron
Bonjour, Ce serait pas mal d'avoir un petit apport, déjà ça rassure les banquiers qui se disent qu'ils ont quelqu'un qui sait mettre de l'argent de côté. Il est vrai que vous êtes très jeune.

Mais avant d'acheter, il faut voir les besoins locatifs de la ville où vous habitez. ON construit de partout, même là où il n'y en a pas besoin, on se trouve parfois avec plus de logements à louer que de candidats locataires solvables...

Dans d'autres régions, c'est mieux, mais il faut regarder les annonces à louer sur LBC par ex. ça aide à se faire une idée.

Il faut voir aussi la proximité : pour des étudiants, les facs, les IUT, et même les lycées (pour les BTS) favorise la location de petites surfaces. Ou alors la proximité d'une usine ou d'administrations. Les gens cherchent un logement assez proche de leur travail ou de leur établissements scolaires. Avoir du stationnement est un plus, surtout en centre ville où il est impossible de trouver une place et en plus c'est payant.

Faut aussi voir le prix du bien, et comparer avec des biens similaires en consultant les annonces, et sachant que le prix définitif payé est souvent un peu moindre que celui de l'annonce.

Il faut voir aussi l'année de construction, l'isolation (de nos jours on ne peut plus guère louer une passoire thermique).. Reste aussi la question du chauffage, jusqu'à 40 m2 le chauffage électrique reste le plus valable, mais il faut une bonne isolation. Le chauffage gaz : on a un abonnement annuel de 240 euro et l'entretien chaudière annuel au moins 100 euro, soit une dépense fixe hors conso de 340 euro, ça calme. ça risque de coûter plus cher que la conso.

Le chauffage collectif : vous devrez chauffer le locataire, même s'il ne vous paie pas, c'est la loi. En plus vous devrez gérer, et certains auront trop chaud et risque même d'ouvrir les fenêtres au lieu de fermer le radiateur, et si vous tombez sur quelqu'un de mauvaise foi, vous n'aurez pas fini.

Pour l'eau, il faut voir s'il y a un compteur direct fournisseur ^pour chaque logement, ou au moins si les installations sont séparées avec compteur individuel pour chaque logement. Et là vous payez la totalité de l'eau et vous vous faites rembourser aux locataires suivant leur conso avec les charges et régularisation en fin d'année ou une fois par an à la date choisie. Mais il faut relever le compteur à l'entrée du locataire avec lui, et marquer l'index sur le bail ou sur l'état des lieux à la fin par ex. Et lorsqu'il part on relève le compteur et on régularise.

Pour l'électricité, il faut voir si chacun a son compteur propre, surtout avec du chauffage électrique. Sinon il faut les séparer, et alors là... la dépense sera conséquente. De toutes façons même si s'il y a 3 compteurs, il faut que les installations soient en sécurité, pas besoin d'être aux dernières normes qui changent chaque année d'ailleurs. On fait passer un électricien pour qu'il voit.

Il faudra probablement une VMC Collective, sinon vous aurez des problèmes.

Il faut regarder l'état du toit. En rez de ch. il faut regarder s'il n'y a pas de remontées humides du sol. Fait -on le tour de l'immeuble ou bien est-il mitoyen ?

Pour le garage, combien de places y a-t-il ? en général on l'attribue au plus grand logement.

Voilà en gros ce qu'il faut savoir.
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 8000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 9 ans
 
Env. 10 message Loiret
Merci beaucoup pour votre réponse riche en informations! J'ai effectivement oublier d'émettre certaines précisions à mon projet. Je suis Orléanais depuis ma naissance et c'est une ville que j'affectionne particulièrement.
Dans un soucis de développement durable, la ville est entièrement rénovée et bouge énormément avec de gros projets en perspective.

Mon projet était d'acheter des studios à rénover (je bricole un peu, beaucoup) et de les mettre en location meublée à destination d'étudiants. Un ancien hôpital dans le centre d'Orléans est en pleine rénovation pour devenir une FAC de droit à l'horizon 2021, il y a également un gros campus au sud d'Orléans, facilement accessible depuis le centre par le tramway. C'est vraiment une ville dans laquelle j'ai envie d'investir, une ville que je connais bien, et à 1h de Paris 

Merci pour vos précieuses informations,
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Messages : Env. 10
Dept : Loiret
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Photographe Env. 1000 message Lyon
Salut,

Oui tu peux acheter sans apport si le bien est rentable et quand je dit rentable c'est avec un vrai calcul ( taxes, impôts, crédit, assurance...) et crois moi qu ça va vite ! Passe par un courtier c'est plus efficace pour trouver la banque. Pour la demande locative comme dit plus haut ça dépend du secteur mais aussi de se que tu loue et à quel prix. Moi je suis à 25 min de Lyon, mon dernier appart en meublé j'ai enlevé l'annonce en moins de 48h....36 messages ! IL est affiché combien l'immeuble ?
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Picto recompense Photographe
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Env. 20 message Seine Et Marne
Bonjour Paul,
J'ai fait un investissement locatif similaire (un immeuble avec 4 lots rapportant environ 1700 euros de loyers) il y a quinze ans à l'époque où les taux étaient de 3,5% donc aujourd'hui je pense que c'est encore plus facile d'obtenir un crédit. En plus ma compagne et moi étions sans emploi donc avec un CDI et un revenu de 3000 euros c'est "finger in the nose" !! En revanche nous avons dû créer une SCI familiale et y ajouter des cautions.
Je peux te donner des conseils plus précis si besoin. En revanche je veux bien que tu me dises comment tu fais pour gagner un tel salaire à ton âge : moi je gagne beaucoup moins à 45 ans en ayant un bac +5 en formation initiale et comme je suis en reconversion ça m'intéresse !! à plus
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Messages : Env. 20
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Photographe Env. 1000 message Lyon
Plancton, si tu à 4 lots depuis en 15 ans ( donc tu a acces aux fiches d'impôt des prospects ) tu doit te rendre compte d'une chose : Si t'es bon dans ton domaine il y a de l'argent de partout... ou presque !
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Picto recompense Photographe
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Env. 20 message Seine Et Marne
Elokan désolé mais je ne comprends pas du tout de quoi vous voulez parlez (prospects = locataires potentiels ? ). Vous voulez dire que je devrais savoir que les gens ont de l'argent ?
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 8000 message Aveyron
Bonjour, Pour dormir tranquille vaut mieux ne pas trop s'endetter, du moins," ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre"

On peut toujours avoir des imprévus, du retard dans les travaux, des difficultés imprévues.

Ensuite lorsqu'on met en location, il faut être très prudent, attention aux gens qui veulent entrer de suite dans l'appartement et qui disent qu'ils apporteront les papiers et l'argent demain. Dans ces cas là, on se fait avoir et on a les pires difficultés. Un propriétaire ne doit JAMAIS être trop pressé, il doit vérifier la solvabilité des candidats locataires. Lorsque certains locataires mauvais payeurs professionnels sentent qu'ils ont à faire à un bailleur débutant,ils en profitent.

Et pour faire partir un locataire qui ne paie pas, c'est long et ça coûte cher, sans parler de la trêve hivernale... Donc, il faut s'informer de la législation en matière de location, et là, ça calme.
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Picto recompense Membre super utile
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Photographe Env. 1000 message Lyon
plancton a écrit:Elokan désolé mais je ne comprends pas du tout de quoi vous voulez parlez (prospects = locataires potentiels ? ). Vous voulez dire que je devrais savoir que les gens ont de l'argent ?

Oui lors des visites, comme tout bailleur, je demande avis d'impot et les 3 derniers salaires, et au fil des années je me suis rendu compte que certain dégageais des salaires tout à fait convenable dans des branches qui d'apparence peuvent paraître " de base". 
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Membre utile Env. 1000 message Haut Rhin
LARZAC a écrit:Bonjour,    Pour dormir tranquille vaut mieux ne pas trop s'endetter, du moins," ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre"

On peut toujours avoir des imprévus, du retard dans les travaux, des difficultés imprévues.  

Ensuite lorsqu'on met en location, il faut être très prudent,  attention aux gens qui veulent entrer de suite dans l'appartement et qui disent qu'ils apporteront les papiers et l'argent demain.  Dans ces cas là, on se fait avoir et on a les pires difficultés.  Un propriétaire ne doit JAMAIS être trop pressé, il doit vérifier la solvabilité des candidats locataires.  Lorsque certains locataires mauvais payeurs professionnels sentent qu'ils ont à faire à un bailleur débutant,ils en profitent.

Et pour faire partir un locataire qui ne paie pas, c'est long et ça coûte cher, sans parler de la trêve hivernale...  Donc, il faut s'informer de la législation en matière de location, et là, ça calme.

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Première question à se poser: pouvez-vous faire face à un locataire indélicat qui ne paye pas pendant 1 an (le temps de faire le nécessaire pour qu'il parte, c'est la durée minimum - l'appart en face de chez moi, ça a duré 2.5 ans car monsieur est parti en laissant madame sans emploi avec 2 enfants en bas âges, et madame est partie après 2.5ans en ruinant littéralement tout l'appartement) ?
Si la réponse est non: attendez quelques années le temps de vous constituer un apport.
De plus à 23 ans, vous aurez peut-être d'autres projets dans les années à venir qui demanderont mobilité et/ou financement. Ce serait dommage de se trouver coincé par un investissement locatif précipité.
a+
Beone
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Picto recompense Membre utile
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Ancienneté : + de 9 ans
 
Photographe Env. 1000 message Lyon
Beone68, as tu des locataires ? Si oui combien n'ont pas payé ? Moi zéro ! Dans mon entourage, je connais "beaucoup" de bailleurs.....pour 1 seul cas d'impayé difficile. IL y a un risque oui, mais maintenant ont peut emprunter à 1.20 ! faut y aller !
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 1000
De : Lyon
Ancienneté : + de 12 ans
 
Membre utile Env. 1000 message Haut Rhin
Aucun, je ne fais pas d'investissement locatif.

Bon Sioegruob, allez-y ! Ne réfléchissez pas ! Les taux sont bas ! Il faut prendre le train de l'immo en marche ! C'est la win ! Il n'y [quasiment] jamais de soucis ! Surtout à 23 ans et sans apport ! Le changement c'est maintenant ! Si t'as pas d'investissement locatif à 25 ans, c'est que t'as raté ta vie !

C'est mieux comme ça ?
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Picto recompense Membre utile
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Dept : Haut Rhin
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En cache depuis le vendredi 17 janvier 2020 à 03h08
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