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Investissement locatif rentable ou pas ?

Ce sujet comporte 7 messages et a été affiché 192 fois
bartpop
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Vesoul (70)
Ancienneté : + de 9 ans
Le 23/12/2017 à 21h22
Investissement locatif rentable ou pas ?
Salut à tous, je décide de me lancer dans le locatif, un petit appartement
étant novice malgré mes recherches, je vous sollicite, voici le projet:
achat appartement F1 avec notaire 42000€
charges locataire 50€/mois et MES charges 20€/mois
taxe foncière 55€/mois

mon banquier me propose un prêt sur 15 ans, à 270€/ mois
un tel appartement se loue vers chez moi assez rapidement, aux alentours de 340€ CC. Donc avec ses mensualités, ça couvre mon prêt + mes charges (270 + 20, + 50 ), reste à payer tous les mois de ma poche 55€/mois + les impots

de ce fait, si je le loue pendant 15 ans non stop dans le meilleur des cas, j'aurai déjà mis de ma poche 55€de taxe foncière pendant 15 ans soit 9900€ + des impots + un peu de travaux , on va dire en gros 15000€
ce qui veut donc dire après le remboursement du prêt des 15 ans, je dois encore attendre plusieurs années pour être rentable le temps de rembourser ses 15000€ de ma poche .. en gros je gagnerai de l'argent au bout de 18 ans pour être vague

est ce si rentable dans ma situation? j'ai 34 ans, je sais que tout le monde dit que c'est pour prévoir la retraite mais est ce si long à être rentable ou je calcule mal?

Merci d'avance
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plaquisteheureux

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Gard
Ancienneté : + de 4 mois
Le 23/12/2017 à 22h03
Bonjour, je fais cela depuis prés de 20 ans, je me suis fait un petit capital immobilier de cette façon, donc je vous dirais oui, mais le problème c'est que nos gouvernements ( tous quels qu'il soit) et surtout le dernier n'aime pas les personnes qui investissent dans la pierre, la CSG qui arrête pas d'augmenter, le foncier encore plus ( qui va payer la fin de la taxe d'habitation à votre avis )  les locataires qui sont de plus en plus défendus par des associations et inciter à ne pas payer leurs loyers, et quand vous voulez que l'ont vous payer votre dû vous passer pour me méchant, la personne à abattre, la justice française et faite pour défendre les personnes mal honnêtes et surtout pas les personnes comme vous qui voulez prévoir leur retraite, je peux vos assurais que tous les biens que je loue soin en parfait étaient et que je les entretiens très bien, 25% de mes locataires soin sérieux, 50% oubli régulièrement qu'ils doivent payer leur loyer, mais ils paient tout de même quand je leur rappelle, et les dernières 25%s ont environ 6 mois de retard de loyer  en retard ( hors caf) et passe leur temps à ce plaindre, sont incapables de revisser un robinet ou changer une chasse d'eau, etc, Si vous voulez invertir dans ses milieux je vous conseille de prendre beaucoup  de  précaution.
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ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 11 ans
Le 09/01/2018 à 11h01
Re: Investissement locatif rentable ou pas ?
Bonjour,

bartpop a écrit:Salut à tous, je décide de me lancer dans le locatif, un petit appartement
étant novice malgré mes recherches, je vous sollicite, voici le projet:
achat appartement F1 avec notaire 42000€
charges locataire 50€/mois et MES charges 20€/mois
taxe foncière 55€/mois

mon banquier me propose un prêt sur 15 ans, à 270€/ mois
un tel appartement se loue vers chez moi assez rapidement, aux alentours de 340€ CC. Donc avec ses mensualités, ça couvre mon prêt + mes charges (270 + 20, + 50 ), reste à payer tous les mois de ma poche 55€/mois + les impots

de ce fait, si je le loue pendant 15 ans non stop dans le meilleur des cas, j'aurai déjà mis de ma poche 55€de taxe foncière pendant 15 ans soit 9900€ + des impots + un peu de travaux , on va dire en gros 15000€
ce qui veut donc dire après le remboursement du prêt des 15 ans, je dois encore attendre plusieurs années pour être rentable le temps de rembourser ses 15000€ de ma poche .. en gros je gagnerai de l'argent au bout de 18 ans pour être vague

est ce si rentable dans ma situation? j'ai 34 ans, je sais que tout le monde dit que c'est pour prévoir la retraite mais est ce si long à être rentable ou je calcule mal?

Merci d'avance


- Les charges payées par le locataire ne vous concernent pas. Or vous les comptez (270+20, +50)
- Ce sont les locataires qui vous paient l'achat de l'immeuble, alors que vous n'avancez que très peu d'argent!
- Certes vous devez acquitter des impôts, et c'est là qu'il faudra bien calculer!
- Vous pouvez espérer que les loyers vont augmenter un peu... et la valeur vénale de l'appart. aussi s'il est bien entretenu... et les locataires un peu choisis!
- Perso je suis bailleur depuis plus de 35 ans, sous plusieurs formes, et je n'ai pas perdu un mois. Il faut être réactif en cas de problème.
- Enfin, vous avez l'assurance vie... mais il faut disposer de liquidités pour placer, et à quel taux?? En locatif, si vous ne faites pas mieux que 2%, c'est qu'il y a gros problème!

@+
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multiplie toi mais ne te disperse pas!
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bartpop
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Vesoul (70)
Ancienneté : + de 9 ans
Le 12/01/2018 à 22h39
Re: Investissement locatif rentable ou pas ?
deffrey a écrit:Bonjour,

bartpop a écrit:Salut à tous, je décide de me lancer dans le locatif, un petit appartement
étant novice malgré mes recherches, je vous sollicite, voici le projet:
achat appartement F1 avec notaire 42000€
charges locataire 50€/mois et MES charges 20€/mois
taxe foncière 55€/mois

mon banquier me propose un prêt sur 15 ans, à 270€/ mois
un tel appartement se loue vers chez moi assez rapidement, aux alentours de 340€ CC. Donc avec ses mensualités, ça couvre mon prêt + mes charges (270 + 20, + 50 ), reste à payer tous les mois de ma poche 55€/mois + les impots

de ce fait, si je le loue pendant 15 ans non stop dans le meilleur des cas, j'aurai déjà mis de ma poche 55€de taxe foncière pendant 15 ans soit 9900€ + des impots + un peu de travaux , on va dire en gros 15000€
ce qui veut donc dire après le remboursement du prêt des 15 ans, je dois encore attendre plusieurs années pour être rentable le temps de rembourser ses 15000€ de ma poche .. en gros je gagnerai de l'argent au bout de 18 ans pour être vague

est ce si rentable dans ma situation? j'ai 34 ans, je sais que tout le monde dit que c'est pour prévoir la retraite mais est ce si long à être rentable ou je calcule mal?

Merci d'avance


 - Les charges payées par le locataire ne vous concernent pas. Or vous les comptez (270+20, +50)
 - Ce sont les locataires qui vous paient l'achat de l'immeuble, alors que vous n'avancez que très peu d'argent!
 - Certes vous devez acquitter des impôts, et c'est là qu'il faudra bien calculer!
 - Vous pouvez espérer que les loyers vont augmenter un peu... et la valeur vénale de l'appart. aussi s'il est bien entretenu... et les locataires un peu choisis!
 - Perso je suis bailleur depuis plus de 35 ans, sous plusieurs formes, et je n'ai pas perdu un mois. Il faut être réactif en cas de problème.
 - Enfin, vous avez l'assurance vie... mais il faut disposer de liquidités pour placer, et à quel taux?? En locatif, si vous ne faites pas mieux que 2%, c'est qu'il y a gros problème!

@+


Bonjour, les 50€ de charge locataire ne n'incombent, j'ai mis le +50€ pour arriver à l'exemple des 340€ CC/ mois, c'était ambigue effectivement
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Actuellement connecté ! Manu65

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 1000
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 1 an
Le 12/01/2018 à 23h00
Citation: la justice française et faite pour défendre les personnes mal honnêtes

C'est un point de vue... Faudrait essayer un autre pays, la Russie par exemple, le Belarus, la Syrie... pour trouver une vraie justice qui défend les vrais gens honnêtes !
3
Lien direct vers mon récit : paillepoutre.forumconstruire.com
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ManuTaden

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 900
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 2 ans
Le 13/01/2018 à 01h00
J'ai des amis d'amis différents mais certains ont beaucoup investis dans l'immobilier locatif. Certains s'en sortent bien, d'autre beaucoup plus mal (un prof de sport qui a tabassé l'huissier et ses 2 gros bras venus l'expulser et qui a détruit la maison avant de repartir dans son pays d'origine : l'Angleterre, il semble toujours y être), il y en a même un qui est devenu rentier à 40 ans, pour ses 50 ans il était propriétaire de 100 logements, le premier ayant été acheté à 23 ans, dès son premier contrat de travail signé.
D'autres sont propriétaires de bâtiments ex industriels qui, une fois découpés en box, sont loués à des entreprises pour du stockage ou leurs productions, il y a en même un qui a fait construire des bâtiments loués à une chaine de magasins de matériaux.
Un truc qui a l'air de bien fonctionner : la location temporaire de surfaces commerciales, si l'implantation est correcte, la location 4 à 5 jours pour une opération spéciale semble être très rentable, surtout si le bâtiment n'est pas super nickel, et avec moins de risque d'impayé qu'avec un bail classique.
Et un dernier marché, surtout valable à proximité de grandes villes : la salle de réception, avec hébergement possible pour une partie des personnes présentes, d'après un ex-cadre sup, c'est ce qui lui a permis de rebondir après le licenciement et le divorce, alors qu'il c'était retrouvé à 45 ans dans l'appartement pas chauffé résidence secondaire des grands parents à Bercq pour ne pas repartir chez ses parents.
Son Bâtiment est en région parisienne, et il est loué 49 week end par an !! location du jeudi matin au lundi fin de journée. Ancien immeuble de rapport avec grande salle et cuisine au RDC et des apparts dans les étages. Pour encore mieux rentabiliser il a pris des parts dans un traiteur.

Donc, l'immobilier peut encore être rentable, il faut juste, comme toute activité, bien réfléchir, et bien préparer son projet.

Cdlt
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Mission Immeuble

Messages : Env. 20
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 2 mois
Le 15/01/2018 à 11h12
Effectivement, je suis d'accord avec les commentaires plus haut, précisant qu'il faut bien se préparer avant d'investir dans la pierre. Une erreur peut couter cher.

Si je lis bien votre 1er message Bartpop, en investissant sur 15 ans vous devez rajouter tous les mois 55EUR + impôts... Vous vous créez donc de la dette qui vous empêchera éventuellement de réinvestir plus tard. En effet, votre taux d'endettement va augmenter. Celui-ci ne doit en général pas dépasser 33% pour que les banques vous financent.

Je vois plusieurs solutions, certaines peuvent être combinées :
- Vous négocier le prix d'achat à la baisse
- Vous financez sur 20 ans (faites une simulation sur internet pour voir si vous êtes positif)
- Vous rénovez votre bien pour en faire un appartement coup de coeur (pour augmenter le loyer)
- Vous le louez en meublé pour améliorer votre fiscalité
- Vous ne vous lancez pas sur cette opération et attendez une meilleure affaire

Pour plus d'infos sur le taux d'endettement et le financement, je suis dispo en MP
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