Investissement locatif rentable ou pas ?

Bonjour, je fais cela depuis prés de 20 ans, je me suis fait un petit capital immobilier de cette façon, donc je vous dirais oui, mais le problème c'est que nos gouvernements ( tous quels qu'il soit) et surtout le dernier n'aime pas les personnes qui investissent dans la pierre, la CSG qui arrête pas d'augmenter, le foncier encore plus ( qui va payer la fin de la taxe d'habitation à votre avis )  les locataires qui sont de plus en plus défendus par des associations et inciter à ne pas payer leurs loyers, et quand vous voulez que l'ont vous payer votre dû vous passer pour me méchant, la personne à abattre, la justice française et faite pour défendre les personnes mal honnêtes et surtout pas les personnes comme vous qui voulez prévoir leur retraite, je peux vos assurais que tous les biens que je loue soin en parfait étaient et que je les entretiens très bien, 25% de mes locataires soin sérieux, 50% oubli régulièrement qu'ils doivent payer leur loyer, mais ils paient tout de même quand je leur rappelle, et les dernières 25%s ont environ 6 mois de retard de loyer  en retard ( hors caf) et passe leur temps à ce plaindre, sont incapables de revisser un robinet ou changer une chasse d'eau, etc, Si vous voulez invertir dans ses milieux je vous conseille de prendre beaucoup  de  précaution.

Bonjour,

bartpop a écrit:

Salut à tous, je décide de me lancer dans le locatif, un petit appartement
étant novice malgré mes recherches, je vous sollicite, voici le projet:
achat appartement F1 avec notaire 42000€
charges locataire 50€/mois et MES charges 20€/mois
taxe foncière 55€/mois

mon banquier me propose un prêt sur 15 ans, à 270€/ mois
un tel appartement se loue vers chez moi assez rapidement, aux alentours de 340€ CC. Donc avec ses mensualités, ça couvre mon prêt + mes charges (270 + 20, + 50 ), reste à payer tous les mois de ma poche 55€/mois + les impots

de ce fait, si je le loue pendant 15 ans non stop dans le meilleur des cas, j'aurai déjà mis de ma poche 55€de taxe foncière pendant 15 ans soit 9900€ + des impots + un peu de travaux , on va dire en gros 15000€
ce qui veut donc dire après le remboursement du prêt des 15 ans, je dois encore attendre plusieurs années pour être rentable le temps de rembourser ses 15000€ de ma poche .. en gros je gagnerai de l'argent au bout de 18 ans pour être vague

est ce si rentable dans ma situation? j'ai 34 ans, je sais que tout le monde dit que c'est pour prévoir la retraite mais est ce si long à être rentable ou je calcule mal?

Merci d'avance

- Les charges payées par le locataire ne vous concernent pas. Or vous les comptez (270+20, +50)
- Ce sont les locataires qui vous paient l'achat de l'immeuble, alors que vous n'avancez que très peu d'argent!
- Certes vous devez acquitter des impôts, et c'est là qu'il faudra bien calculer!
- Vous pouvez espérer que les loyers vont augmenter un peu... et la valeur vénale de l'appart. aussi s'il est bien entretenu... et les locataires un peu choisis!
- Perso je suis bailleur depuis plus de 35 ans, sous plusieurs formes, et je n'ai pas perdu un mois. Il faut être réactif en cas de problème.
- Enfin, vous avez l'assurance vie... mais il faut disposer de liquidités pour placer, et à quel taux?? En locatif, si vous ne faites pas mieux que 2%, c'est qu'il y a gros problème!
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

bartpop a écrit:

Salut à tous, je décide de me lancer dans le locatif, un petit appartement
étant novice malgré mes recherches, je vous sollicite, voici le projet:
achat appartement F1 avec notaire 42000€
charges locataire 50€/mois et MES charges 20€/mois
taxe foncière 55€/mois

mon banquier me propose un prêt sur 15 ans, à 270€/ mois
un tel appartement se loue vers chez moi assez rapidement, aux alentours de 340€ CC. Donc avec ses mensualités, ça couvre mon prêt + mes charges (270 + 20, + 50 ), reste à payer tous les mois de ma poche 55€/mois + les impots

de ce fait, si je le loue pendant 15 ans non stop dans le meilleur des cas, j'aurai déjà mis de ma poche 55€de taxe foncière pendant 15 ans soit 9900€ + des impots + un peu de travaux , on va dire en gros 15000€
ce qui veut donc dire après le remboursement du prêt des 15 ans, je dois encore attendre plusieurs années pour être rentable le temps de rembourser ses 15000€ de ma poche .. en gros je gagnerai de l'argent au bout de 18 ans pour être vague

est ce si rentable dans ma situation? j'ai 34 ans, je sais que tout le monde dit que c'est pour prévoir la retraite mais est ce si long à être rentable ou je calcule mal?

Merci d'avance

 - Les charges payées par le locataire ne vous concernent pas. Or vous les comptez (270+20, +50)
 - Ce sont les locataires qui vous paient l'achat de l'immeuble, alors que vous n'avancez que très peu d'argent!
 - Certes vous devez acquitter des impôts, et c'est là qu'il faudra bien calculer!
 - Vous pouvez espérer que les loyers vont augmenter un peu... et la valeur vénale de l'appart. aussi s'il est bien entretenu... et les locataires un peu choisis!
 - Perso je suis bailleur depuis plus de 35 ans, sous plusieurs formes, et je n'ai pas perdu un mois. Il faut être réactif en cas de problème.
 - Enfin, vous avez l'assurance vie... mais il faut disposer de liquidités pour placer, et à quel taux?? En locatif, si vous ne faites pas mieux que 2%, c'est qu'il y a gros problème!
@+


Bonjour, les 50€ de charge locataire ne n'incombent, j'ai mis le +50€ pour arriver à l'exemple des 340€ CC/ mois, c'était ambigue effectivement

Citation:

la justice française et faite pour défendre les personnes mal honnêtes

C'est un point de vue... Faudrait essayer un autre pays, la Russie par exemple, le Belarus, la Syrie... pour trouver une vraie justice qui défend les vrais gens honnêtes !

J'ai des amis d'amis différents mais certains ont beaucoup investis dans l'immobilier locatif. Certains s'en sortent bien, d'autre beaucoup plus mal (un prof de sport qui a tabassé l'huissier et ses 2 gros bras venus l'expulser et qui a détruit la maison avant de repartir dans son pays d'origine : l'Angleterre, il semble toujours y être), il y en a même un qui est devenu rentier à 40 ans, pour ses 50 ans il était propriétaire de 100 logements, le premier ayant été acheté à 23 ans, dès son premier contrat de travail signé.
D'autres sont propriétaires de bâtiments ex industriels qui, une fois découpés en box, sont loués à des entreprises pour du stockage ou leurs productions, il y a en même un qui a fait construire des bâtiments loués à une chaine de magasins de matériaux.
Un truc qui a l'air de bien fonctionner : la location temporaire de surfaces commerciales, si l'implantation est correcte, la location 4 à 5 jours pour une opération spéciale semble être très rentable, surtout si le bâtiment n'est pas super nickel, et avec moins de risque d'impayé qu'avec un bail classique.
Et un dernier marché, surtout valable à proximité de grandes villes : la salle de réception, avec hébergement possible pour une partie des personnes présentes, d'après un ex-cadre sup, c'est ce qui lui a permis de rebondir après le licenciement et le divorce, alors qu'il c'était retrouvé à 45 ans dans l'appartement pas chauffé résidence secondaire des grands parents à Bercq pour ne pas repartir chez ses parents.
Son Bâtiment est en région parisienne, et il est loué 49 week end par an !! location du jeudi matin au lundi fin de journée. Ancien immeuble de rapport avec grande salle et cuisine au RDC et des apparts dans les étages. Pour encore mieux rentabiliser il a pris des parts dans un traiteur.

Donc, l'immobilier peut encore être rentable, il faut juste, comme toute activité, bien réfléchir, et bien préparer son projet.

Cdlt

Effectivement, je suis d'accord avec les commentaires plus haut, précisant qu'il faut bien se préparer avant d'investir dans la pierre. Une erreur peut couter cher.

Si je lis bien votre 1er message Bartpop, en investissant sur 15 ans vous devez rajouter tous les mois 55EUR + impôts... Vous vous créez donc de la dette qui vous empêchera éventuellement de réinvestir plus tard. En effet, votre taux d'endettement va augmenter. Celui-ci ne doit en général pas dépasser 33% pour que les banques vous financent.

Je vois plusieurs solutions, certaines peuvent être combinées :
- Vous négocier le prix d'achat à la baisse
- Vous financez sur 20 ans (faites une simulation sur internet pour voir si vous êtes positif)
- Vous rénovez votre bien pour en faire un appartement coup de coeur (pour augmenter le loyer)
- Vous le louez en meublé pour améliorer votre fiscalité
- Vous ne vous lancez pas sur cette opération et attendez une meilleure affaire

Pour plus d'infos sur le taux d'endettement et le financement, je suis dispo en MP

Bonjour,
A mon sens vous oubliez deux choses dans votre calcul :
1) les charges de copropriétés : 18 ans d'amortissement signifie aussi le vieillissement de l'immeuble. Donc soit rénovation de toiture, ravalement de facade, ravalement de cage d'escalier...vous devrez mettre la main à la poche, et on ne parle pas de 20 ou 50 EUR
2) travaux de rafraichissement de l'appartement : qui dit F1 dit personne seule...or les gens ne commencent plus à 18 ans dans une entreprise pour finir jusqu'à leur retraite...Admettons que tous les 3 ans il y ait un changement de locataire..Vous aurez déjà un petit délai de vacances...et si l'appartement a été mal entretenu, il faudra faire des travaux..J'ai un ami dont les locataires avaient peinds les plafonds en noir et murs en rouge..D'autres cas où les appartements ont été mis dans des états pitoyables...2 mois de caution sur un F1 c'est pean nuts..Il faudra prendre des entreprises pour refaire peinture et peut etre sol...équipements sanitaires...ect

Je ne veux pas vous faire peur...juste vous dire que si impots et crédit déduit le taux de rentabilité est de l'ordre de 5% laissez tomber. Triste à dire mais penser qu'acheter un F1 c'est placer son argent est faux..
Qu'en aux exemples des propriétaires de 100 logements...oui parce qu'ils commencé il y a bien longtemps quand les biens étaient rentables..et que maintenant avec 100 logements...avec le volume ils peuvent défiscaliser...Je connais des propriétaires d'immeubles en France qui ne se réjouissent pas vraiment de leurs revenus fonciers ( le marché fait qu'ils ne peuvent pas vendre, et les revenus locatifs une fois tout déduit sont ridicules)...

Oui j'avais pensé aux frais de copropriété, déjà il n'y pas de chaudière ( chauffage élec ), tous les extérieurs ont été fait ( macadam, grillage etc etc ), effectivement, les facades ne sont pas prévus mais le seront surement dans une 10aine d'année

de toute façon c'est compromiss, ma banque est OK pour 15 ans, mais seulement si je donne les frais de notaire et dossier en apport, et une autre banque est ok pour tout financer mais sur 20 ans ...
l'avantage sur 20 ans, le loyer couvre tous mes frais, crédit, charge, taxe foncière ... mais 20 ans pour du locatif c'est trop long je pense

Non, sur 20 ans, c'est le mieux pour défiscaliser, nous avons plusieurs appartements sur 20 ans car c'est le plus intéressant.

Bonsoir
Mon vécu
Oui c'est rentable quel que soit vos calculs
Prenez aussi en compte que l'appartement sera payé par les locataires.
Par expérience:
Prenez une assurance en cas d'impayés
Sélectionner vous même les locataires. Les agences prennent n'importe qui, en cas d'impayés ils ne sont pas responsables
Sélectionner le locataire en fonction des revenus. Loyer x 3 c'est la règle de base
Sélectionner le locataire en fonction du ressenti, souvent si le courant ne passe pas, passez au suivant
Mettre en place un prélèvement automatique et ceci tous les mois
Prenez le crédit sur 20 années, vous préparez votre retraite
La pierre reste un investissement rentable comparé au placement bancaire
Vous étés encore jeune, pensez à acheter un deuxième assez rapidement

Bonjour

il existe les SCI et prêt in fine qui sont des outils intéressants pour l'investissement locatif.
J'en connais même qui avec une dizaine d'apparts ont créé un syndic pour les gérer. Tout bénéf

Maintenant, ça demande du temps, des moyens, de la chance et du flair.

Bricoler67 a écrit:

Bonsoir
Mon vécu
Oui c'est rentable quel que soit vos calculs non
Prenez aussi en compte que l'appartement sera payé par les locataires.
Par expérience:
Prenez une assurance en cas d'impayés
Sélectionner vous même les locataires. Les agences prennent n'importe qui, en cas d'impayés ils ne sont pas responsables
Sélectionner le locataire en fonction des revenus. Loyer x 3 c'est la règle de base et cautions
Sélectionner le locataire en fonction du ressenti, souvent si le courant ne passe pas, passez au suivant
Mettre en place un prélèvement automatique et ceci tous les mois
Prenez le crédit sur 20 années, vous préparez votre retraite
La pierre reste un investissement rentable comparé au placement bancaire oui ou non , si c'est pour faire du 4% net je laisse en banque , en cas de besoin treso l'immo n'est pas bon en ce moment
Vous étés encore jeune, pensez à acheter un deuxième assez rapidement

la bulle spéculative étant derrière, il est de bon aloi de faire gaffe, donc dire que la banque est moins bonne sera très difficile , ca peut oui, mais attention d’être libre de vendre ou pas car si obligé on peut perdre sa chemise aussi

fabien_m2002 a écrit:

Bonjour

il existe les SCI et prêt in fine qui sont des outils intéressants pour l'investissement locatif.
J'en connais même qui avec une dizaine d'apparts ont créé un syndic pour les gérer. Tout bénéf

Maintenant, ça demande du temps, des moyens, de la chance et du flair.

Enrico Macias vient de perdre sa Maison à St Tropez...avec les prêts "in fine"...
Un Syndic ne gère que les parties communes des copropriétés...pas les appartements, ni les loyers, ni les locataires.
Et le Syndic est Payant (de plus en plus cher)...sauf bénévole.

Si tu dispose de 42000EUR que tu peux placer à 2%, au bout de 20 ans tu gagnes 25000EUR d'intérêt et sans te stresser.
Il faut faire attention à trois paramètres :
- il y a une grosse bulle immobilière. Si elle pete tu risques de ne rien avoir
- le gouvernement déteste les propriétaire et ça peut vite coûter cher...
- le gouvernement cherche à réduire les dépenses : si la caf disparait le loyer risque de diminuer fortement. (Un peu comme le prix des panneaux solaires ou des voitures avec les bonus...)

Bref, il y a quelques décennies c'était la bonne affaire. Maintenant je trouve ça très risqué mais à toi de voir.