Achat avec locataires protégés

Bonjour,

Pour calculer le Cash Flow vous oubliez quelques trucs :
En dépense :
La mensualité du crédit
L'assurance de prêt
Les charges de copropriété restant au propriétaire
La taxe foncière
L'assurance propriétaire non-occupant obligatoire.
Les divers travaux d'entretien de l'appart à la charge du propriétaire
Les travaux de la copropriété votées en assemblée toujours à la charge du proprio.
Les frais de gestion si mandat à agence.

En Recette :
bien sûr les rentrées de loyer mais il faut penser aussi à amputer dans ces recettes :
les vacances inoccupées lors du changement de locataire
les mauvais payeurs si pas d'assurance loyers impayés.

Quand on a fait le tour ce n'est pas si complexe que cela.

Ne faites pas l'erreur d'ignorer les frais d'agence et de notaire lors de l'achat cela peut vite monter à près de 15%.

Pour le rendement, on peut calculer selon différentes méthodes, personnellement je préfère celles qui intègrent le placement du capital initial d'achat en alternative à l'achat immobilier. il vous faut comparer le rendement d'un placement (par exemple obligataire ou investissement dans des oeuvres d'arts) et celui de l'immobilier.

Enfin, le must est de ne pas oublier l'ex impôt sur la fortune qui maintenant est sur l'immobilier presque exclusivement , Mais peut-être n'en êtes vous pas encore arrivé à ce point car il faut détenir un patrimoine immobilier assez conséquent.

Bonjour, pour répondre à votre question Concernant les locataires protégés, si un jour nous le souhaitons, pourrons nous revaloriser le loyer afin de les inciter à quitter le logement d'eux même ? 
il faut savoir si les locataires répondent aux statuts de locataires protégés, l'age (connu) les ressources, pour l'augmentation des loyers, limité aux conditions du bail et de l'IRL.
voir ce site https://www.legalplace.fr/guides/bail-de-location-locataire-protege/
tout à fait d'accord avec sitro

Bonjour.

Nephast a écrit:

Bonjour, 

Je viens vers vous car nous avons comme projet l'achat d'un appartement afin d'investir sur le long terme (retraite, complément de revenus..). 

Nous avons repéré un appartement T2 actuellement loué et bien entretenu par un couple de personnes âgées (68 et 72 ans). 

Quel est le bilan énergétique de ce bien. Ca influera sur beaucoup de choses.

Le prix défini par le vendeur est très légèrement au dessous du marché sur ce secteur.. 
Le bien vendu libre pourrait valoir 5000 euros de plus.. 

Normal, les biens occupés par des locataires sont toujours moins chers que des biens libre.
Plus qu'une valeur nette de ristourne pensez en pourcentage de ristourne.

Les questions qui nous viennent:
- Avons nous une marge de négociation sur ce bien sans tomber dans l'excès ? 

Ca dépend du prix de base du bien.

-Concernant les locataires protégés, si un jour nous le souhaitons, pourrons nous revaloriser le loyer afin de les inciter à quitter le logement d'eux même ? 

Quelle vilaine mentalité. Encore plus envers des personnes âgées  Rien que pour ça je vous ai déjà trop aidé.

Néophyte dans ce domaine que nous découvrons depuis peu, si j'ai bien calculé le rendement net, nous sommes à 4,9% en considérant le prix du bien sans négoce.. 

Nous aurons donc de notre poche la TF ainsi que 200 euros de charges restantes...  Soit un cash flow négatif si je ne me trompe pas ? 
Bien d'accord que je ne prend pas en compte le remboursement du prêt immobilier qui nous incombe ? 


Mais est il encore possible d'être dans le positif aujourd'hui... 

D'autres questions arriveront sûrement au fil de vos réponses, car il est vrai que c'est un domaine très complexe lorsque nous n'avons aucune notion de comptabilité ou d'investissement... 

En attendant avec impatience vos retours (n'hésitez pas à me dire si j'aurai pu oublier des choses 😁) 
Bonne journée à toutes et à tous. 

Citation:

Citation:

Quelle vilaine mentalité. Encore plus envers des personnes âgées  Rien que pour ça je vous ai déjà trop aidé.

bonjour Calète tout à fait d'accord avec vous

raym5108 a écrit:

Citation:

Citation:

Quelle vilaine mentalité. Encore plus envers des personnes âgées  Rien que pour ça je vous ai déjà trop aidé.

bonjour Calète tout à fait d'accord avec vous

ah oui j'ai lu un peu vite le message initial. Je souscris aussi.
C'est une bien étrange idée (ou mentalité) de vouloir virer des locataires quelques qu'ils soient qui payent les loyers.
De toute façon non on ne peut pas augmenter le loyer n'importe comment n'importe quand à n'importe qui , c'est encadré.

Le pseudo, Nephast, n'est probablement pas le fruit du hasard.

Re Bonjour,

Pour la petite information mon pseudo n'est que l'anagramme de mon prénom que j'utilise depuis 25 ans sur tous les forums et jeux lorsque j'étais plus jeune, donc pas de vice caché derrière ou de mauvaise mentalité...

Concernant le fait d'augmenter les loyers je sais que l'on fonctionne avec l'IRL et que l'on augmente pas un loyer comme on le veux...

La question est peut être anticipative car même si l'idée première est l'investissement long terme, on ne sait pas de quoi la vie est faite est peut être qu'un jour je pourrais avoir besoin de se logement pour mes enfants (études) ou quelqu'un de ma famille...

Concernant le Dpe on est sur du chauffage gaz individuel classe en B et C..

Il s'agit d'un T2 de 50m2 en rez de jardin (40m2), vendu occupé donc et pour exemple dans la même residence, au premier étage, T2 de 45 m2 avec balcon on est 8000 euros moins chère..
D'où ma question de négoce de prix..?

Et pour éteindre les mauvaises pensées il suffit de s'en remettre à ta citation Sitro...

"Je ne suis pas un professionnel. tout ce que je sais vient des erreurs passées et futures de mes bricolage" et je rajouterai des conseils pris à gauche et à droite...

En attendant de vous lire..
Bonne journée à vous
Stéphane

Bonjour

On peut comprendre que vous souhaitiez récupérer un jour ce logement, mais c'est juste ça, qui choque:

Nephast a écrit:

..............afin de les inciter à quitter le logement d'eux même ? ...............

Inciter....eux-même...
Au moins vous l'assumez, mais je ne pense pas que le forum vous aidera sur ce point.

Par réaction, j'ai même envie de leur souhaiter longue vie, excellente santé, et qu'ils puissent assumer un loyer élevé

Biz à tous

Nephast a écrit:

La question est peut être anticipative car même si l'idée première est l'investissement long terme, on ne sait pas de quoi la vie est faite est peut être qu'un jour je pourrais avoir besoin de se logement pour mes enfants (études) ou quelqu'un de ma famille...

Vous faites un mauvais calcul en anticipant sur une éventuelle nécessité de la reprise du logement.
Si vous voulez des disponibilités rapidement selon les aléas de la vie, il faut placer votre argent sur un livret A.
L'investissement immobilier pour être pertinent demande à ce que le bien soit gelé jusqu'à une éventuelle vente et ne pas compter dessus pour vos enfants , famille, maîtresses ou autres retournements de situation.
De toute façon, restons optimistes, vous êtes jeunes, d'ici à ce que vos enfants atteignent leurs vingt ans, vous aurez remboursé le prêt, le cash flow et la rentabilité augmentera, vous pourrez alors mettre sur la table de quoi les loger facilement pour leurs études.

Bonjour, je suis dégoûté de ce que je viens de lire, Nephast merci de respecter nos aînés.

J'ai moi aussi des aînés dans ma famille que je respecte, cela n'a rien à voir...

Dommage de ne pas faire preuve de plus de recul et de second degré avec les novices, je ne maîtrise pas les termes et n'ai pas le 10 ème d'expérience du moins agueri sur ce forum mais soit...

Quel déchaînement pour un peu de maladresse et une phrase mal tournée...

Bonsoir plaquisteheureux

. Nephast n'est malheureusement qu'un échantillon de l'état d'esprit actuel de notre société : un individualisme forcené pouvant à la limite étendre sa compassion à la limite de sa famille, une volonté de s'enrichir quitte à demander de l'aide sans offrir la réciprocité ; et plus tard quand l'individu aura réussi sa  carrière, son enrichissement, etc... il s'en attribuera tout le mérite par la force de sa volonté en oubliant toutes les aides qui l'ont accompagné. Simplement ils déambulent dans ce monde sans une once d'humanité à la recherche d'un confort purement matériel. C'est d'un classique actuellement. Le plus marrant c'est que ceux-ci ne se rendent même pas compte de l'énormité de leurs pensées (ou plus justement de leur manque de réflexions). Au pire (ou au mieux) quand on en fait la remarque ils estiment juste ne pas avoir les codes d'introduction dans un cercle qui n'est habituellement pas le leur.

sitro votre message est parfait.

Vous me donner l'occasion d'écrire le fond de ma pensée sur ce qui pour moi devrait être l'investissement locatif.

Bien sûr le but final est de récupérer un peu d'argent pour mieux vivre et avancer sur d'autres projets, éventuellement vivre de ses loyers et arrêter de travailler plus tôt.

Mais pour moi le but principal est de faire preuve d'altruisme en permettant à des personnes, à des familles d'être logés dignement et confortablement.

L'idéal est d'avoir des locataires qui "s'approprient" le logement et l'entretiennent comme si c'était le leur.

Par contre je ne perds pas de vue le comportement individualiste et irrespectueux de quelques locataires qui se savent protégés plus que de raison par la loi et qui saccagent leur logement et ne payent pas leur loyer.

Exactement le comportement individualiste que vous décrivez du côté de quelques propriétaires ou postulants à l'investissement locatif.

C'est pourquoi je ne conseille pas l'investissement locatif à titre privé au rendement pas si élevé que certains imaginent dans la location de logement.

Je pense qu'il vaut mieux investir dans une SCPI couvrant des locaux industriels, des entrepôts, des bureaux, des garages.

Le rendement me semble meilleur et le temps qu'on y passe est moindre que louer un logement par soi même en espérant maximiser le rendement de son bien.

Une chose est sûre, l'investissement locatif doit être considéré comme un investissement sur le long terme. Comme l'investissement en actions.

Néanmoins une chose m'a interpelé cette semaine.

L'affaire des cryptomonnaies FTX.

Les responsables de FTX ont acheté 19 propriétés au Bahamas.

Je trouve le paradoxe savoureux de faire investir dans du virtuel de nombreuses personnes et soi même investir dans la pierre qui est une valeur on ne peut plus réelle et traditionnelle.

Bonjour, ce qui me suive savent que j'ai eu un refus de demande de prêt pour l'achat d'un immeuble.

Je vous donne une idée de notre façon de fonctionner et de ce que j'ai exposé à  la banque .


Immeuble de 8 logements, louable dans l'état pour 7 d'entre eux. Plus en grand terrain

Tous les appartements sous loyers, on peut facilement prévoir des augmentations de plus de 30 % sur chaque appartements.

J'envisageais de refaire entièrement à neuf le 8em appartement, et le proposer au locataire en prèt temporaire le temps de faire les améliorations d'urgence dans leur appartement. (remise aux normes électrique, changement des menuiseries, isolation des murs extérieurs)
Suite à ces travaux, les locataires réintégrées, leur appartement.

et au départ des locataires je finissais  la rénovation totale des appartements, cuisine équipée, salle de bain moderne, cloisons, sol, et chauffage non collectif .

Et uniquement, à ce moment-là, je pratiquais une augmentation sur les nouveaux baux


Pour ce qui est de personne ages, ont les respects au plus possible, on attend 8H du matin pour faire les travaux dans l'immeuble, on les prévient quand on va faire trop de bruit, on nettoie le plus possible devant leur portes, car souvent il nous courent derrière avec leur ballet.

On essaie au plus possible d'être humain.

Le crédit ma était refuser, je suis trop vieux, loyers actuels trop bas.
Et surtout, travaux top importants, je veux faire trop bien.

Je me retrouvait avec un taux d'endettement de 2% en trop

Re plaquisteheureux 

Il est bien connu que l'on ne prête qu'aux riches .
Ceci dit pour le financement d'un gros achat d'immeuble, il peut être judicieux de ne pas s’arrêter au premier refus de sa banque mais de démarcher aussi d'autres banques qui seront plus compréhensives ou moins subordonnées à des conflits d’intérêts.
Je dis ceci parce que j'ai déjà vu par le passé une agence qui opposait des refus systématiques à un achat par des particuliers parce le bien immobilier était convoité par un gros promoteur acoquiné au banquier.

Par ailleurs, voici comment j'ai vu procéder une très lointaine connaissance dans une configuration un peu similaire à la votre. il ne s'agissait pas d'un immeuble mais d'une propriété en ville avec divers bâtiments que cette très lointaine connaissance voulait restaurer et mettre en location ; le principe reste le même. Par manque de financement de business, il a créé à partir de la propriété une copropriété en 7 différents lots (son logement + 6 lots). Il a sur ses fonds restaurer d'abord son logement et deux logements locatifs (lots) pour les vendre ensuite. Avec l'argent frais de la vente des deux lots, il a pu poursuivre la rénovation des autres lots dont il est resté propriétaire-bailleur.
Si cela peut vous donner une idée de procéder pour votre immeuble.

O, j'y ai pensé, d'autant plus que deux appartements fondent plus de 120 M² donc un d'entre eux qui a une baie vitrée qui tombe sur le terrain, si je vend que celui-là cela me paie les travaux pour tout l'immeuble. Mais pour cela, il faut tout acheter, donc trouver la bonne banque.