Investissement résidence gérée par agence => revente possible ?

adeleb83 a écrit:

Ce qui me donne envie d'investir dans ce genre de bien, c'est la garantie de versement mensuels fixes même si logement inoccupé,

oh, j'ai du mal à y croire. C'est soit un piège à gogo soit le versement mensuel est très bas, en dessous d'un rapport locatif.

sitro a écrit:

adeleb83 a écrit:

Ce qui me donne envie d'investir dans ce genre de bien, c'est la garantie de versement mensuels fixes même si logement inoccupé,

oh, j'ai du mal à y croire. C'est soit un piège à gogo soit le versement mensuel est très bas, en dessous d'un rapport locatif.

Oui j'imagine qu'ils se font une marge énorme de toute façon en louant à la nuit ou à la semaine... 

Bonjour.

C'est une forme d'hôtellerie.

Genre Appart'Hôtel.

Ou pire si pas de service de petit déjeuner du AIRBNB avec agence.

Demandez aux particuliers ayant investit dans Pierre et Vacances ce qu'ils en pensent.

Lisez bien les caractères minuscules car ces organismes ne sont pas des philanthropes.

Le principe est qu une societe opere ces immeubles en assurant la totalite des services, puis reverse aux proprietaires un revenu mensuel. Dans la pratique cette societe vous verse un loyer et elle essaye de remplir au maximum

Pas forcement une mauvaise idee, sauf que lorsque le batiment devient obsolete, la societe se desengage et que la copro se retrouve vite paralysée

Ca a ete le cas sur beaucoup d EPHAD ou les investisseurs pouvaient acheter des chambres. Vingt ans plus tard, l exploitant arrive au bout du bail, et ne le renouvelle pas. Les proprietaires sont donc posseseurs de chambres d EPAHD, datées, plus aux normes, sans avoir la possibilité de trouver un exploitant

Si votre objectif est de revendre ce bien pour faire un apport pour l acquisition d une future residence principale, c est plutot une mauvaise idee, ce genre de bien n est pas vendable facilement en seconde main

Vous allez payer sur l achat d un bien des frais d agence et des frais de notaire, soit asse vite entre 10 et 15% de la valeur du bien. Si vous voulez revendre quatre ans plus tard, il faut que le bien se soit apprecie d au moins 10 a 15% pour ne pas perdre d argent. Et sur un court delai de possesion, vous payerez la taxe sur les plus value au maximum

Donc quatre ans d horizon pour un investissement, avec l objectif de le liquider pour faire l acquisition d une residence principale, l immobilier n est surement pas le bon vecteur et encore moins ce genre de bien

CATERHAM a écrit:

Vous allez payer sur l achat d un bien des frais d agence et des frais de notaire, soit asse vite entre 10 et 15% de la valeur du bien. Si vous voulez revendre quatre ans plus tard, il faut que le bien se soit apprecie  d au moins 10 a 15% pour ne pas perdre d argent. Et sur un court delai de possesion, vous payerez la taxe sur les plus value au maximum

Que l'auteur du sujet se rassure, il ne paiera aucune taxe sur les plus-value, puisqu'il n'y en aura pas 

J'ai un exemple d'un appartement acheté au prix fort 123000€ en 2007, et revendu au prix du marché 47000€ en 2022. L'acheteur ne s'est pas posé la question de l'imposition de sa plus-value !

Vous avez parfaitement raison, j ai essayé d etre poli....

Vous répondez sans avoir aucun chiffre! L'affaire est peut être inytéressante, encore faut-il savoir précisément ce qui est vendu et combien c'est vendu

ojal2 a écrit:

Vous répondez sans avoir aucun chiffre! L'affaire est peut être inytéressante, encore faut-il savoir précisément ce qui est vendu et combien c'est vendu

ojal2 vous débarquez dans la conversation sans dire bonjour ce qui est impoli et non conforme à la charte.

Y en a vraiment marre des grossiers personnages sur ce forum.

adeleb83 a posé sa question sur des généralités donc logiquement les réponses sont des généralités.

En conséquence votre commentaire est inapproprié.

Vous auriez dû demander à adeleb83 les chiffres et la localisation qui manquent afin que vous lui apportiez ainsi qu'à tous les lecteur l'expertise que vous semblez avoir.

Bonsoir à tous, 

Merci beaucoup pour vos réponses qui m'aident beaucoup à y voir plus clair. Je n'ai pas encore tout compris concernant la taxe sur la plus-value, est-elle obligatoire si l'on revend un bien avant un certain nombre d'année ? 

Pour vous donner un ordre d'idée des sommes en jeu, les biens proposés dans la ville où je recherche sont entre 60 000 et 70000 euros pour 18m², et on nous promet entre 2500 et 3000 euros par an (quand on divise par 12 ça fait mal, je me rend compte qu'en tant qu'étudiante je payais le double de ce qu'ils versent donc clairement la marge est énorme).  Parfois les charges sont à charge du gestionnaire, parfois non. La taxe foncière est aux environs de 300 euros/an et ils résument tout ça en donnant une rentabilité brute de 4.50%. 

Voilà tout ! 
Bon avec vos arguments, c'est sur que je vais me donner du temps pour réfléchir... Peut-être attendre la pépite vendue par un particulier, qui sait.. 

Belle soirée à tous  

Et quel est le prix d'achat d'un bien identique et sa valeur locative dans cette ville ?

Si je ne me trompe pas, l'imposition sur les plus value ne s'applique pas sur la résidence principale et uniquement sur la résidence principale.

Concernant votre projet qui est d'acheter votre résidence principale assez rapidement, personnellement je regarderais du côté des SCPI pour m'aider à le financer plutôt que d'acheter quoi que ce soit.

Vous pouvez investir dans des locaux industriels par exemple via des SCPI dont le rendement peut être supérieur à la location de logements.

Calète a écrit:

Et quel est le prix d'achat d'un bien identique et sa valeur locative dans cette ville ?

Si je ne me trompe pas, l'imposition sur les plus value ne s'applique pas sur la résidence principale et uniquement sur la résidence principale.

Concernant votre projet qui est d'acheter votre résidence principale assez rapidement, personnellement je regarderais du côté des SCPI pour m'aider à le financer plutôt que d'acheter quoi que ce soit.

Vous pouvez investir dans des locaux industriels par exemple via des SCPI dont le rendement peut être supérieur à la location de logements.

Alors je viens de regarder et c'est assez hallucinant, les prix ont pas mal augmentés depuis mon passage d'étudiante.. Les particuliers qui vendent sont entre 110 et 130000 euros (pour un 18/19m²), le prix de location d'un tel bien varie entre 500 et 600 euros mensuels. 

Je vais me renseigner concernant les SCPI, je ne connaissais pas. 

Merci  

adeleb83 a écrit:

ils résument tout ça en donnant une rentabilité brute de 4.50%.

4,5% bruts, c'est famélique. Une fois passé au net, il ne reste rien.

Appart'hotel a connu une période ssez faste mais les limites peuvent être vite atteinte notamment en cas de COVID. Ils étaient dans l'incapacité d'honorer les loyers et ce sont donc les petits propriétaires qui ont amorti leur déboires financiers...

C'est loin d'être un système rentable. Alors c'est certain que le loyer est assuré et que vous n'avez rien à gérer mais souscrivez une assurance vie la rentabilité sera la même mais le placement sera plus sûr.
Un investissement immobilier pour qu'il vaille le coup il faut au minimum qu'il s'autofinance ( loyer/ mensualité de crédit).

Hello,

Sauf erreur de ma part, il y a pas mal de réponses qui se mélangent entre elles. Je m'explique.

1. Achat dans des appartements avec exploitants (les fameux post qui parlent des EPHAD) dont à mon avis, il faut effectivement se passer tant la moins value à la revente est forte. L'exploitant signe un bail commercial à loyer garanti (tout du moins, sauf si faillite de ce dernier!). Attention à la revente, un établissement de santé reste un établissement de santé ! Ce régime concerne aussi les résidence étudiantes ou touristiques; Vous ne gérerez rien (y compris SAV)

=> Fiscalité attrayante car régime location meublée

2. Achat d'appartements puis mise en gestion dans une agence (on parlera plutôt ici de conciergerie). L'idée est ici d'avoir un bail avec la conciergerie qui se chargera d'aller louer à la nuité. Personne n'a dit que l'ensemble de la copropriété est dans ce schéma (d'ailleurs, c'est rarement le cas). Dans ce cadre, attention à bien choisir le concierge...

=> Fiscalité attrayante car régime location meublée

3. L'investissement en SCPI qu'il peut être intéressant de faire mais pas à crédit (souvent les taux sont délirants et les contraintes fortes). Bien choisir sa SCPI pour avoir des performances sympas dans la durée.

=> Fiscalité inintéressante car régime général des revenus fonciers donc forte fiscalité sauf pour les SCPI investie en dehors de la Métropole (pas de prélèvements sociaux et impôt payé à la source)

4. Investir dans un appartement et le confier à une agence pour le louer meublé. Ici pas de service, pas de bail avec l'agence mais bien choisir son locataire et son garant pour s'assurer un bon retour dans le temps. Ici, vous allez investir un peu de temps et gérer les SAV.

=> Fiscalité attrayante car régime location meublée

Bon courage

Alyénor a écrit:

adeleb83 a écrit:

ils résument tout ça en donnant une rentabilité brute de 4.50%.

4,5% bruts, c'est famélique. Une fois passé au net, il ne reste rien.

perso à 4,5 % dans une métropole avec un bon régime fiscal (c'est quand même bien l'impact fiscal qui limite le rendement de la solution)  me plait (car j'ai pas d'impayé, une demande forte) ;) !

Il en faut pour tout le monde.

Il en faut pour tout le monde surtout parce qu'il faut d'abord cerner ce que l'on recherche: baisser ses impôts, avoir un patrimoine, se faire du cash flow de suite?

Baisser ses impôts n'est qu'un mirage aux alouettes...

Par contre, avoir un patrimoine de qualité n'est pas incompatible avec un cash-flow positif, ou a minima avec un cash-flow à l'équilibre (autofinancement).

Mais cela prend du temps, ça ne tombe pas tout cuit.