Achat résidence principale avec dépendances à louer

Bonjour à tous 

J’ai une question très précieuse à vous adresser car pour nous premier investissement locatif. 

J’aimerais votre ressenti. 

Localisation: bouches du Rhône , pays salonnais, forte demande locative. 

Nous avons la possibilité d’acheter un terrain de 1200 mc sur lesquels sont bâtis :

-une résidence principale de 157 mc avec 3 chambres et suite parentale. État impeccable, clim et chauffage de tout type très économe. Cuisine entière laissé dont frigo américain, piano à induction… 
Terrain privatif devant la maison d’environ 700 mc avec grande piscine coque. 
Bref la maison de mes rêves ! 

-attenant à cette maison un T2 actuellement loué 700 euros , bon état. Le locataire peut rester en place ou partir  selon le souhait des acheteurs. On peut juste en plaçant un mur ou une haie ou des paravents en premier temps crée un Accès indépendant et aucun vis à vis avec le T2 attenant. 

-dans le coin extérieur  du  terrain a été construit récemment un T2 avec cuisine entièrement  équipée en état neuf. La location possible à 850 euros par mois (la locataire en place part car c’est la fille du vendeur) 
Accès indépendant et aucun vis à vis avec la maison principale. 

Forage sur la propriété, eau de ville. 
Proximité collège à pied , école également. 

Taxe foncière de l’ensemble 3400 euros 

Nous avons  130000 euros d’apport 

Nous sommes fan du projet mais avons peur que ce ne soit pas rentable. 
On pensait crée une sci à l’is car l’idée n’est pas de revendre mais de crée un patrimoine pour la retraite et pourquoi pas plus tard louer aussi la maison principale (environ 2500 euros vu les prestations?)

Que pensez vous de l’idée générale ?
Comment puis calculer la rentabilité nette ? Même si je sais qu’aucun cash flow positif ne serait dégagé. 

Merci de vos remarques. 

Cordialement 
Marine