Re-construire une maison pret relais possible ?

bonjour à tous,

suite à rendez vous avec la banque :

notre banquier voulait bien nous suivre pour financer un pret relais et suspendre notre credit le temps de trouver un locataire, seulement le directeur d'agence n'est pas d'accord.
le directeur préconise de vendre la maison, solder notre "dette", passer 2 ans en location pour ré-avoir le droit au PTZ+, puis là il nous refinance pour un nouveau projet immo.

ça me dérange un peu, car ça va être couteux au final, 2 ans de loc (bien qu'on pourra faire de l'épargne pendant ce temps), frais de dossier, et sans compter que je ne sais pas ce que seront les prets immo dans 2 ans....

Donc j'ai décidé qu'il n'était pas forcement une bonne chose de vendre la maison actuelle, donc le mieux serait de la mettre en location.

mon plan serait de louer cette maison, pendant 2 ans, nous on se met aussi en location, et au bout des 2 ans, on vend la maison au locataire qui est resté dedans à un prix raisonnable (déduction faite des loyers qu'il aura payé). Le produit de la vente pourra financer notre nouveau projet je pense.



seulement, peut-on mettre en location une maison dont le PTZ n'est pas soldé ?

alex.com a écrit:

bonjour à tous,

suite à rendez vous avec la banque :

notre banquier voulait bien nous suivre pour financer un pret relais et suspendre notre credit le temps de trouver un locataire, seulement le directeur d'agence n'est pas d'accord.
le directeur préconise de vendre la maison, solder notre "dette", passer 2 ans en location pour ré-avoir le droit au PTZ+, puis là il nous refinance pour un nouveau projet immo.

ça me dérange un peu, car ça va être couteux au final, 2 ans de loc (bien qu'on pourra faire de l'épargne pendant ce temps), frais de dossier, et sans compter que je ne sais pas ce que seront les prets immo dans 2 ans....

Donc j'ai décidé qu'il n'était pas forcement une bonne chose de vendre la maison actuelle, donc le mieux serait de la mettre en location.

mon plan serait de louer cette maison, pendant 2 ans, nous on se met aussi en location, et au bout des 2 ans, on vend la maison au locataire qui est resté dedans à un prix raisonnable (déduction faite des loyers qu'il aura payé). Le produit de la vente pourra financer notre nouveau projet je pense.



seulement, peut-on mettre en location une maison dont le PTZ n'est pas soldé ?

logiquement et légalement vous ne devriez pas louer un bien sur lequel il y a un ptz en cours, mais le risque est très faible pas de contrôle de l'état sur ce point

concernant le fait de louer ou de faire un prêt relais il faudrait plus d'infos sur votre situation afin de voir ce qui est le plus judicieux pour vous

dans tous les cas le fait d'attendre 2 ans pour vendre votre maison actuelle vous fait prendre un risque sur le prix de vente si le marché se retourne (ce que je crains un peu vu le contexte actuel ;;;)

je vous conseille d'aller voir un courtier afin de ne pas vous limiter à la seule analyse de votre banque, si jamais cela vous intéresse j'en connais un très bien sur tlse (message en mp si ça vous intéresse)

merci de ta réponse,

je m'en doutait un peu.

pour le prêt relais, ma banque m'a expliqué que ce n'était pas directement possible vu que ma convention (pacifica) de prêt est associée au bien financé, donc bien vendu = prêt à solder, toutefois, je suis autorisé à le mettre en location.

pour ce qui est du marché immobilier, on entend depuis 5 ans que ça va baisser, mais j'y crois pas trop. Je crois plus en la stagnation. l'immobilier est moteur de croissance non négligeable, l'état continuera de soutenir le secteur, soit par des mesures fiscales, soit par les banques en facilitant l'accès aux prets (taux). mais bon je peux me tromper, je n'ai pas de boule de cristal...

ma maison n'a que 2 ans, et beaucoup de chose valorisante ne sont pas faites (cloture, carrelage mural, porte des placards, terrasse...) je suis donc dans le fameux nomansland où ma maison vaut moins que ce que j'ai payé, et moins que si ces choses étaient faites.
je vend à prix coutant (maison, matériaux,équipement), et en 2 semaines je n'ai eu qu'un contact, mais je ne suis pas pressé.

sur le point que tu énumères vis à vis du PTZ et des contrôles, je suis un peu frileux, avec la chasse aux fraudeurs actuelle...c'est pas dur de localiser un mécréant comme moi, ne serait-ce que pas les impots (adresse de la résidence principale, taxe d'habitation...) (l'administration est omniprésente, comme dans Brazil !).

bref je ne sais toujours pas quoi faire.

- louer avec le risque que le fisc me mette une fessée.
- vendre avec le risque dans 2 ans de payer un crédit exorbitant.
- partir en location tout en gardant ma maison et en réduisant considérablement ma capacité d'épargne.

faut que je colle ça dans une moulinette excel pour voir les couts de chaque scénario.


merci de ton aide en tout cas.

il est possible de louer une maison financée par un Ptz pendant une durée max (6 ans? je ne suis pas sure), pour cause de mobilité professionnelle; à lire les textes officiels mais je suis sure du principe
bon courage

Fauvax a écrit:

il est possible de louer une maison financée par un Ptz pendant une durée max (6 ans? je ne suis pas sure), pour cause de mobilité professionnelle; à lire les textes officiels mais je suis sure du principe
bon courage

Exact Fauvax !

je venais répondre au cas où ça aide quelqu'un dans le futur....tu as mis le doigt sur ma solution !

En faite j'ai un "ancien" PTZ. Il est possible de louer la maison pendant une durée de 6 ans max, pour des raisons diverses, dont la mobilité pro. j'entre dans le critère accordant le droit (>70km).
La location reste le mieux pour beaucoup de chose, ne serait-ce que pour sécuriser l'avenir...seule contrepartie, ma capacité d'épargne risque de chuter légèrement.


Il me reste à savoir où me renseigner pour officialiser cette situation et louer ma maison légalement. il doit surement falloir remplir des formulaires spécifiques.

Si je peux me permettre, il y a un risque à louer: tu peux tomber sur un locataire "indélicat", ou "de bonne foi" mais qui, suite à un changement, se retrouve dans l'incapacité de payer.
C'est un risque financier non négligeable à mon sens. La solution la plus sûre, et te permettant d'avoir "l'esprit tranquille", serait de vendre.

cliona a écrit:

La solution la plus sûre, et te permettant d'avoir "l'esprit tranquille", serait de vendre.

Certes,

mais il existe des assurances pour cela (3% du loyer à la MACIF) qui indemnise le bailleur dès le premier mois d'impayé pour les bailleurs n'ayant qu'un seul bien en location.

Ces assurances se charge de faire tampon de paiement et assistance juridique.
idem pour la mise en agence, ça sécurise (garantie loyer, garantie taux d'occupation >90%), c'est une perte nette de "revenus" locatifs, mais ça permet de se couvrir.

vendre signifie perdre le bien...donc pas de replis possible en cas de retournement du marché dans 3 ans.

alex.com a écrit:

cliona a écrit:

La solution la plus sûre, et te permettant d'avoir "l'esprit tranquille", serait de vendre.

Certes,

mais il existe des assurances pour cela (3% du loyer à la MACIF) qui indemnise le bailleur dès le premier mois d'impayé pour les bailleurs n'ayant qu'un seul bien en location.

Ces assurances se charge de faire tampon de paiement et assistance juridique.
idem pour la mise en agence, ça sécurise (garantie loyer, garantie taux d'occupation >90%), c'est une perte nette de "revenus" locatifs, mais ça permet de se couvrir.

vendre signifie perdre le bien...donc pas de replis possible en cas de retournement du marché dans 3 ans.

Outre le fait qu'elles obèrent fortement la rentabilité de la location, ce type d'assurances est très limité dans le temps. Et bon courage pour expulser un locataire.

Oui c'est un risque, je conçois. faut bien sélectionner le locataire à la base.

cet aprem, j'en ai une qui m'a appelé....elle veut payer la caution sur 1 an étalé dans le loyer, 5 enfants, et elle voulait savoir si il y avait des bus pour Toulouse parcequ'elle a pas le permis et son mari se l'ai fait suspendre. c'est un exemple du genre de locataire à ne pas prendre, plus potentiellement problématique que les jeunes couples de cadre / ingé qui débarquent de Nantes, Buxtehude ou autre site AIRBUS et cherchent vite à se loger sur la région pour raisons pro.

La maison est idéalement située par rapport aux sites AIRBUS, d'ailleurs dans le lotissement tout le monde bosse sur la zone aéro.
easy de chopper un couple de salariés qui arrive en mobilité géographique.
seul soucis avec ce genre de locataire, ils ne restent guère plus de 2 ans en loc, ils cherchent rapidement à acheter.

La mère de famille avec 5 gosses... quasi impossible à expulser mais dans certains cas, tu touches obligatoirement l'APL directement sur ton compte sans passer par la case Locataire. Ca peut être pas mal.

Et le couple de cadres, c'est bien sur le papier, mais en pratique, ils ont les mêmes droits que le locataire lambda et le fric pour d'éventuels avocats.

Le choix d'un locataire, même si dans l'absolu, on ne doit pas vraiment choisir, est très très complexe.