PLU non respecté et inconstructibilité ?

Bonjour,
Nous réfléchissons à l’acquisition d'une maison de 58m² implantée sur un terrain de 786m². Le terrain où est bâtie la maison dispose d'un COS de 0,2 et est issu d'une division (post PLU). Les autres terrains divisés appartiennent au même vendeur que celui de la maison. La maison date de 1976 et est donc antérieure au PLU en cours sur la commune.

Le PLU indique à l'article 5 "superficie des terrains" :
- En Uha, pour être constructible un terrain doit présenter une superficie minimale de 1000m²
- En cas de division, d'un terrain déjà bâti, on doit retrouver pour chaque logement existant (X1) ou à créer (X2) la surface minimale de base : 1000m² en Uha multiplié par (X1+X2) logements.

De plus l'article 7 "implantation des constructions par rapport aux limites séparatives" stipule :
- Les constructions doivent s'implanter à une distance des limites séparatives au moins égale à 8m
- Cette distance est réduite, sans être inférieure à 4m, pour les parties de constructions aveugles ou qui comportent de une à quatre ouvertures dont la surface est inférieure à 0,25m².

Or, une limite séparative (issue de la division) de ladite maison se situe à 3,5m, avec une fenêtre de 1,48m² sur la façade concernée...

Que faut-il y comprendre ? :

- Comment se fait-il que la division ne respecte pas le PLU (superficie, distance,...) ? Qui mettre en cause : le vendeur, le géomètre ou les deux ?
- Le terrain fait moins de 1000m², il est donc inconstructible. Une extension future de la maison s'avère donc impossible ? Pas de dérogation possible (rien ne l'indique dans le PLU) ?
- Cela peut-il jouer sur l'offre qui peut être faite au vendeur pour l'achat de la maison ? (moins-value ?)

Merci d'avance de nous éclairer svp...!

Cordialement,
Blueearth