Taux endettement acceptable ?

Bonjour,

As tu calculé les impôts que tu vas payer sur tes revenus locatifs ?
Pourras tu passer plusieurs mois sans difficultés financières au cas où ton appart ne serait pas loué ?
Auras tu une réserve d'argent suffisante pour faire face aux frais de ton appart (entretien, charges de copropriété...).

Nous nous sommes posés toutes ces questions...

Après certaines banques ne vont retenir que 75% de tes revenus locatifs.
Pour d'autres, ce sera une opération blanche...

Le mieux est d'aller voir les banques.

Le taux d'endettement peut être calculé ainsi

Crédits (480 + 850 = 1330) divisé par les revenus (2900 + 470 = 3370) x 100 = 39,5 %

Le seuil qui est retenu en général est à 33 %.

Entendu. Pour ce qui ai des frais je prévois de garder une épargne de 4000e pour couvrir d'éventuel dépenses. Pour l'endettement c'est la banque qui jugera si les 39% sont acceptable, vous pensez que c'est viable vous ?

gregoss76 a écrit:

Entendu. Pour ce qui ai des frais je prévois de garder une épargne de 4000e pour couvrir d'éventuel dépenses. Pour l'endettement c'est la banque qui jugera si les 39% sont acceptable, vous pensez que c'est viable vous ?

Comme disais bertandm31, c'est au cas par cas. Chaque banquier a peut-être une autre méthode de calcul. Par chance vous serez chez l'un ou l'autre sous les 33%......

Bonsoir, pour calculer ton taux d'endettement, tu rajoute à ton salaire une partie de tes revenus locatifs escomptés (les banques les prennent en compte en moyenne à hauteur de 70%, mais certaines en retiennent un peu plus ou un peu moins...)

Partons du principe qu'elles en retiennent 70%: dans ce cas,

Tes revenus= 329 + 2900= 3229€
Tes emprunts= 850+480= 1330€

Donc ton taux d'endettement serait de (100*1730):3229 = 41%...
ça me parait un peu trop...Les banques acceptent qu'on dépasse les 33% d'endettement parfois mais là dans le contexte actuel, ça m'étonnerait...

Désolée, j'avais pas vu les autres réponses...

Sinon, certaines prennent en compte aussi les alloc familliales (ça peut parfois aider quand on est limite niveau taux d'endettement...)

Effectivement, mon crédit d'appartement est modulable, je peux le baisser pour diminuer à 35% et avoir plus de chance que cela soit accepter. Je nai aucune aides sociales donc rien de possible de ce coté. Je vais prendre rdv en banque cette semaine et poster les résultats à titre informatif si d'autre sont dans mon cas.

gregoss76 a écrit:

Effectivement, mon crédit d'appartement est modulable, je peux le baisser pour diminuer à 35% et avoir plus de chance que cela soit accepter. Je nai aucune aides sociales donc rien de possible de ce coté. Je vais prendre rdv en banque cette semaine et poster les résultats à titre informatif si d'autre sont dans mon cas.

Oui, s'il est modulable, c'est pas bête de le baisser le temps que ça passe puis tu pourras toujours le r'augmenter ensuite...

Et une estimation de la valeur locative de ton appart (par deux agences différentes c'est pas plus mal) sera nécessaire... (ils le font gratuitement)

Perso nous avons fait la meme chose, choisir un crédit modulable permetant de conserver l'appartement et de le mettre en location tout en achetant une maison.

tu perso on peux modubler de 75 a 125% de la mensualité initiale, ce qui peux faire baisser ton taux d'endettement pour l'achat de la maison. libre a toi par la suite de remonter l'année suivante la mensualité de l'appartement si ton reste a vivre est en excédant, ou de faire tout les 2 ans un rachat partiel anticipé.

Bonjour,

C'est à peu près notre cas. Revenus nets 3200 €/mois, 2 CDI, 2 enfants. Remboursement crédit pour un appartement loué de 377 € (encore 14 ans à payer) et loyer encaissé de 411 €/mois. L'année dernière nous avons demandé un prêt de 125000 € (avec, en plus, un prêt patronal de 8500 € et PTZ 21000 €), avec apport initial de 8500 €. Nous sommes passés par un courtier. On nous a juste fait remarquer que nous dépassons les 33% mais, sinon, aucun refus, nous avons eu un credit sans problème. Bon, ça a joué aussi, le fait que nous avions l'appart depuis 3 ans, il est géré par une société, il y a une assurance impayé, il a toujours été loué et il est situé à Paris.

HugoTheKing a écrit:

Le taux d'endettement peut être calculé ainsi

Crédits (480 + 850 = 1330) divisé par les revenus (2900 + 470 = 3370) x 100 = 39,5 %

Le seuil qui est retenu en général est à 33 %.

Bonjour,
Ce n'est même pas le cas. La plupart des établissements bancaires ne prennent en compte que 70% des loyers. La raison invoquée est la carrence locative par exemple ou encore le non paiement des loyers.
Dans ces conditions le taux d'endettement serait le suivant : (480 + 850 = 1330) / (2900 + 70% de 470 soit 329 = 3229) * 100 = 41.18 % !!!
Avec "seulement" 2900€ de revenus il y a très peu de chances que votre dossier passe.
Alexis.

pilich a écrit:

Désolée, j'avais pas vu les autres réponses...

Sinon, certaines prennent en compte aussi les alloc familliales (ça peut parfois aider quand on est limite niveau taux d'endettement...)

Idem... (et le même calcul que pilich )

AlexDu78 a écrit:

pilich a écrit:

Désolée, j'avais pas vu les autres réponses...

Sinon, certaines prennent en compte aussi les alloc familliales (ça peut parfois aider quand on est limite niveau taux d'endettement...)

Idem... (et le même calcul que pilich )

Oui, c'est toujours rassurant quand on voit que les autres trouvent le mêmes chiffres que soit...

Comme promis j'affiche les résultats rapides après avoir consulter ma banque :

Revenus salaire + loyer compter à 70% = 3615euros
Achat : maison 170 000euros
notaire 12 450 e
Cout garanties : 2049e
frais dossier : 470e
Cout de l'opération = 186 920euros
Apport de 10 000euros.

Crédit sur 25 ans : mensualité de 950e
Mensualité crédit en cours sur mon apparte : 540e
taux endettement = 41 %

Vu que je suis sans enfants et que mes comptes sont toujours positif, ils me suivent pour cette opération.

Ah ben tant mieux pour toi alors

Juste pour mon information personnelle :

170 000 + 12 450 + 2 049 + 470 = 184 969 €
Tu dis : "Cout de l'opération = 186 920euros"

Où se trouve la différence de 2 000€ ?

Tu as eu un taux à combien si ce n'est pas indiscret ?

gregoss76 a écrit:

Comme promis j'affiche les résultats rapides après avoir consulter ma banque :

Revenus salaire + loyer compter à 70% = 3615euros
Achat : maison 170 000euros
notaire 12 450 e
Cout garanties : 2049e
frais dossier : 470e
Cout de l'opération = 186 920euros
Apport de 10 000euros.

Crédit sur 25 ans : mensualité de 950e
Mensualité crédit en cours sur mon apparte : 540e
taux endettement = 41 %

Vu que je suis sans enfants et que mes comptes sont toujours positif, ils me suivent pour cette opération.

Bonjour,

L'argument "sans enfants" est très étonnant de la part d'un banquier... car ce n'est pas forcément une situation pérenne ! Rien ne dit que vous n'en aurez pas dans 2 ou 3 ans...
Avec un taux d'endettement de 41%, profitez-en et foncez car toutes les banques ne vous suivront pas avec un tel taux d'endettement je pense.
BRAVO pour cet accord de principe !

Alexis.

gregoss76 a écrit:

Comme promis j'affiche les résultats rapides après avoir consulter ma banque :

Revenus salaire + loyer compter à 70% = 3615euros
Achat : maison 170 000euros
notaire 12 450 e
Cout garanties : 2049e
frais dossier : 470e
Cout de l'opération = 186 920euros
Apport de 10 000euros.

Crédit sur 25 ans : mensualité de 950e
Mensualité crédit en cours sur mon apparte : 540e
taux endettement = 41 %

Vu que je suis sans enfants et que mes comptes sont toujours positif, ils me suivent pour cette opération.

Il reste à espérer que vous louerez toujours votre locatif et que le locataire paiera chaque mois son loyer...si votre locataire arrête de payer (c'est arrivé à une amie
qui a mis presque 2 ans à récupérer son appartement = perte de 12 000 €) vous risquez de galérer un peu. Et oui, même si un locataire ne paie plus son loyer cela peut durer
très longtemps. Il suffit qu'il verse 50 € par mois et cela prouve sa "bonne volonté".

Nous avons investi il y a quelques années dans du locatif, mais fait en sorte de toujours pouvoir rembourser même sans locataire.

Donc dans les 25 prochaines années, il ne faudra pas:
- que votre locataire vous fasse défaut
- rencontrer une femme désireuse de fonder une famille
- contracter un crédit significatif (auto par exemple)
- je ne parle pas de problème grave genre maladie, perte d'emploi, etc

41% je trouve ça beaucoup, je trouve votre banque irresponsable

blueskies a écrit:

Donc dans les 25 prochaines années, il ne faudra pas:
- que votre locataire vous fasse défaut
- rencontrer une femme désireuse de fonder une famille
- contracter un crédit significatif (auto par exemple)
- je ne parle pas de problème grave genre maladie, perte d'emploi, etc

41% je trouve ça beaucoup, je trouve votre banque irresponsable

41% je trouve cela aussi bcp comme taux d'endettement !
Pê que gregoss76 a 27 ou 28 ans, qu'il a fait l'X ou HEC et qu'il a potentiellement une évolution de salaire qui justifie le risque pris par la banque ?!?!?

40%, c'est jouable, si vous êtes pas du genre a dépenser à tout va !
Nous avons 40% actuellement, crédit sur la base de 17 ans, réduit a 15 après PTZ
Et nous arrivons encore à mettre des sous de coté tous les mois (entre 800 et 1000 euros), suffit de vivre avec ces moyens quoi !
et on a 1 petite fille de 8 mois, donc c'est pas incompatible !

Effectivement il y a de bonnes remarques nottament sur les enfants ou sur un autre crédit conso qui me sera refusée. Cependant les revenus ne sont pas que les miens, il y a ceux de ma copine, et pour ma part je suis en début de carrière à 1750euros net mon salaire va vite augmenter ( 2000euros net de prévus pour juillet ). Pour ceux qui est du reste à vivre : cumulant impot, th, tf, charges de copropriété, frais en tout genres récurents ( internet, portable, voiture, courses etc ) : il nous faut à deux 1400 euros par mois pour être bien.
Admettons que mon locataire ne paie pas je me retrouve avec des revenus net de 3286euros. Après payer mes deux crédits il me reste 1800 euros. C'est peut être risqué comme vous dites, mais c'est pas inconscient..et c'est en prenant des risques que je peux espérer aggrandir mon patrimoine donc le risque je vais le prendre.

Bonjour à tous,
je m'initie à ce petit post
Le temps d'endettement est une chose...le restant à vivre est tout aussi important
Les plus hauts salaires... sont aussi les plus endettés.. car, quand vous avez 1 maison principale + 2/3 appartements en location.... forcément, même si votre loyer couvre votre crédit.... votre taux d'endettement explose
Pour notre part, nous sommes à +60% d'endettement et pas de soucis....
et pour te rassurer Gregoss.... y a des assurances loyer impayé.... cela ne coute pas chers... et surtout, la banque ne décote pas sur le loyer percu.. (mais bon, tu t"en fiches puisque tu as un accord)

Et un couple + 1 enfant, le restant à vivre, après tout les crédits... impots... voiture...; blablabla... doit etre de 1200 €.... donc.... tu as largement les moyens de t'endetter... pour constituer ton capital
Tu es jeune...et tu es raison... GO GO GO

D'accord avec ce qui vient d'être dit: le reste à vivre est plus important que le taux d'endettement et la manière de vivre compte aussi pas mal...

Enfin, d'accord aussi avec la personne disant qu'il faut pouvoir faire face aux échéances des deux crédits sans loyer: pas ad vitam aeternam bien sûr mais il faut pouvoir pallier des impayés au cas ou. Je dirais 6 mois en moyenne pour avoir le temps de voir venir et de se retourner si souci.

Si oui alors yes: fonce!

Et puis il y a une grosse différence entre un endettement de 40% sur une résidence principal unique, et 40% sur plusieurs bien dont certains en locatif, car contrairement a la résidence principale qui est toujours necessaire, une appartement en location peux être revendu en cas de besoin, sans avoir besoin de déménager ou autres ...

et même en cas de baisse du marché immo, il aura toujours la possibilité de vendre son bien au niveau du "reste a payer" de l'appartement et donc de baisser immédiatement son taux d'endettement.

carobendid a écrit:

Bonjour à tous,
je m'initie à ce petit post
Le temps d'endettement est une chose...le restant à vivre est tout aussi important
Les plus hauts salaires... sont aussi les plus endettés.. car, quand vous avez 1 maison principale + 2/3 appartements en location.... forcément, même si votre loyer couvre votre crédit.... votre taux d'endettement explose
Pour notre part, nous sommes à +60% d'endettement et pas de soucis....

Tout à fait d'accord avec ce qui précède... Mais malheureusement ce n'est pas toujours l'avis des banques ! Leur argument phare (que je ne partage pas) étant "plus on a un gros salaire, plus on a de grosses dépenses avec un train de vie élevé, une grosse voiture, des sappes de marques, des voyages au bout du monde, etc..." même si ce n'est pas le cas de tout le monde, chaque personne étant unique !
60% d'endettement... ouahou ca commence à chiffrer ! Et si ce n'est pas indiscret, avec quel salaire en face (pour associer le taux d'endettement au salaire) ?

gregoss76 a écrit:

Comme promis j'affiche les résultats rapides après avoir consulter ma banque :

Crédit sur 25 ans : mensualité de 950e
Mensualité crédit en cours sur mon apparte : 540e
taux endettement = 41 %

Vu que je suis sans enfants et que mes comptes sont toujours positif, ils me suivent pour cette opération.

Bonjour Gregoss76,
Auprès de quel établissement avez-vous obtenu cet accord de principe ? Quel est le taux obtenu sur 25 ans ?
Cdt,
Alexis.

J'ai pas le taux en tête et je ne l'ai pas sur moi actuellement, ca doit être du 3,70 assurance comprise. Pour l'établissement c'est crédit du Nord, banque avec laquelle j'ai soucris mon 1er crédit pour l'appartement.

AlexDu78 a écrit:

60% d'endettement... ouahou ca commence à chiffrer ! Et si ce n'est pas indiscret, avec quel salaire en face (pour associer le taux d'endettement au salaire) ?

S'il y a aussi 75 % d'impôts cela va faire beaucoup, mais il en restera encore assez pour bien vivre ... ;)