Conseil pour un emprunt

Salut magoo!

Comme tu as pu le lire, il n'y a pas que le taux de base qui compte, il y a aussi l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie.

Le taux de base, ça se négocie en faisant jouer la concurrence entre les banques. Pour savoir si le taux qu'on te propose est correct ou si on te prend pour un pigeon, tu peux aller faire un tour sur le site meilleurtaux, tu sélectionnes ta région et ils te donnent les taux pratiqués dans ton coin. Attention, selon ton dossier les banques peuvent ne pas appliquer leur meilleur taux de suite.

Concernant les assurances, en général celles des banques sont très chères. Mais tu peux la déléguer, càd que tu peux par exemple choisir de prendre l'assurance de la MAIF (entre autres, c'est un exemple) plutôt que celle de la banque. La banque n'a légalement pas le droit de te refuser une délégation d'assurance, ni d'augmenter son taux si tu dis que tu vas en prendre une. La seule condition est que la délégation doit être au minimum équivalente à celle de la banque, voire meilleure, sinon bien sûr ils la refusent.
Sauf que généralement, c'est une négociation qui se fait oralement, donc aucune preuve (perso, la BRED m'a dit qu'elle ne me financerait pas si je déléguais l'assurance, et la banque postale m'a fait un super taux "si vous prenez notre assurance").
Cette assurance est dépendante de ton état de santé, de ton âge, de ta profession parfois, etc. Difficile à calculer mais il y a des simulateurs (sur le site d'APRIL par exemple)

Les frais de dossier, ça se négocie. A la banque postale, c'est gratuit pour les moins de 26 ans (du moins ça l'était à l'époque où j'avais moins de 26 ans ). Avec une bonne négo, j'ai réussi à baisser à 350, moins c'est difficile.

Concernant les frais de garantie, il y a l'hypothèque et la caution. L'hypothèque n'est plus beaucoup utilisée. La caution se calcule sur un pourcentage de la somme empruntée, non négociable.

Je ne sais plus exactement comment on calcule le TEG. Perso, je me suis fait un tableau et je calcule le coût total du crédit: intérêts+assurance+frais. Et je prends le coût le plus bas.

Dernière chose: si tu tombes sur un conseiller qui t'oblige à prendre son assurance, sache qu'il y a une nouvelle loi qui t'autorise à changer d'assurance dans l'année

Merci pour ces informations Rwendy. Ils vont m'être très utile.


Du coup quand je vais aller au crédit mutuel pour en discuter, il ne faut pas prendre pour argent comptant ce qu'il vas me raconter étant donné que le cout de l'emprunt et donc de la mensualité vas varié d'une banque à l'autre.


Maintenant il me restera à trouver la banque et l'assurance la moins chère avec les meilleurs garanties. Ensuite il faut aussi définir le budget pour l'achat du terrain et de la construction, ce qui n'est pas chose aisé non plus étant donné que je n'ai encore rien regardé .


En tout cas merci pour ces informations.

Hello,

+1 avec Rwendy.

Plusieurs points très importants aussi : les frais de remboursement anticipés. Essaie au maximum de les négocier à zéro, comme ça tu pourras rembourser ton prêt sans payer les 3% de pénalités sur le capital restant dû (ou six mois d'intérêts, somme la plus faible). Non seulement tu gagneras en frais d'intérêts mais aussi en assurance.

Concernant l'assurance et la délégation, attention aux coûts totaux des assurances déléguées. Certaines te prennent toutes leurs mensualités au début et à partir du milieu de la durée du prêt, tu ne rembourses quasiment plus d'assurance. Ce n'est pas optimal car si tu souhaites rembourser ton prêt ou le renégocier, tu auras pratiquement tout donné à l'assurance. Mieux vaut donc opter pour une assurance dont les mensualités sont lissées le plus possible (ou, mieux, avec de petites mensualités au début et de plus grandes à la fin, mais j'en connais pas qui proposent ça, ils sont pas fous )

Au niveau de l'amortissement du prêt, n'oublie pas de demander dans le maximum des possibilités un prêt immédiatement amortissable, c'est à dire que dès le premier débloquage des fonds, tu paies toutes tes mensualités complètement, avec zéro intérêts intercalaires, car cela peut vite chiffrer si le constructeur est en retard, la banque refusant alors de débloquer le prêt entièrement car toutes les factures ne sont pas arrivées. Tu te retrouves coincé.

D'autre part, pour faire baisser le taux et les frais de dossier, tu peux aussi leur dire que tu es prêt à faire un geste en souscrivant leur assurance habitation/automobile, etc. Tu fais ça pendant un an et après tu repasses à la concurrence

Idem, n'oublie pas de négocier les frais bancaires, le bouquet gratuit pendant au moins deux ans, par exemple. Tout ça mis bout à bout, ça peut avantager une offre par rapport à une autre ayant un meilleur taux de base. Dis-leur que tu peux ramener ta copine, un compte commun, etc ...

Généralement quand on souscrit un crédit souvent on change de banque, vois ça comme du donnant donnant en leur faisant comprendre que tu fonctionnes comme ça, en général ça marche plutôt pas mal

Pour les barèmes de taux, le site cyberpret est vraiment bien, je l'ai trouvé un peu plus juste que meilleurtaux. N'hésite pas à contracter un courtier en remplissant un dossier gratuit sur internet, tu gagneras du temps et tu pourras souvent renégocier derrière le courtier directement avec la banque, l'inverse étant plus difficile quand tu es tout seul.

Bon courage

Merci beaucoup pour ces informations antho.


Il est vrai que si tu ne pense pas à faire certaine choses tu peu passé à coté de pas mal d'occasion de diminuer tes frais.


Quelqu'un aurait encore d'autres petites astuces ?


En tout cas merci pour ces infos. Je me sentirais mieux samedi en face du banquier plutôt que d'un jeune idiot qui vas gober tout et n'importe quoi.

En garantie, tu peux demander un PPD "privilège préteur de denier" , c'est moins cher que le reste (hypothèque ou caution) mais c'est possible que sur les terrains et ça ne concernera que le capital en partie achat du terrain. J'ai graté pas loin de 500€ comme ça.

Bien regarder l'ensemble de l'offre , taux pret+taux assurance, clause particulière, flexibilité de l'offre pendant l'amortissement selon votre besoin et votre situation dans les temps à venir.
Fait jouer la concurence, ça marche, faut pas avoir peur. Bien comparer les offres sur un montant emprunté et une durée similaire, bien sûr.

Type de franchise avant phase d'amortissement:
FRANCHISE PARTIEL ou FRANCHISE TOTALE, bien voir ce qui vous arrange le plus et le coût que cela engendre dans les deux cas.

Je reste à votre dispo!

Par contre antho, j'aurais besoin d'un éclaircissement sur ce paragraphe :


"Au niveau de l'amortissement du prêt, n'oublie pas de demander dans le maximum des possibilités un prêt immédiatement amortissable, c'est à dire que dès le premier déblocage des fonds, tu paies toutes tes mensualités complètement, avec zéro intérêts intercalaires, car cela peut vite chiffrer si le constructeur est en retard, la banque refusant alors de débloquer le prêt entièrement car toutes les factures ne sont pas arrivées. Tu te retrouves coincé. "


Quand tu parle d'amortissement immédiat lors du déblocage des fonds et d'intérêts "intercalaires", tu peu être plus précis ? Dans tous les cas, je demanderais le début du remboursement du prêt 1 an après. Etant en location, j'aimerais que ma maison soit terminé afin d'y habiter et ensuite commencer à payer les mensualité du prêt (il vas m'être difficile de sortir un loyer + un emprunt chaque mois)


Donc dans tes dires Est-ce que l'amortissement immédiat entrerai en ligne de compte ? Si non, comment Est-ce que tu vois la chose ?

En fait, quand tu fais construire, généralement tu paies les intervenants en plusieurs fois. Imaginions que tu effectues un prêt d'un montant de 200 000 euros. Tu paies ton terrain 80 000 d'un coup, il te reste 120 000 euros de disponibles. La banque, si ton prêt n'est pas immédiatement amortissable, va te calculer des intérêts intercalaires basés sur le montant que tu as déjà pris (80 000 euros) et le taux de ton prêt, sauf que ces intérêts ne te feront pas rembourser de capital, ton capital restant dû restera donc toujours de 200 000 euros, alors que tu paieras des intérêts dans le vent.

Tu as un bon lien ici pour t'expliquer mieux que moi : http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/le-guide-de-l-[...]rets-intercalaires.html

Avec un prêt immédiatement amortissable, tu peux rembourser tout de suite ton capital, même si celui-ci n'a pas été entièrement débloqué, tu ne paies donc pas d'intérêts intercalaires, c'est donc ça de moins pour la banque, et ça de plus pour toi

magoo67500 a écrit:

Par contre antho, j'aurais besoin d'un éclaircissement sur ce paragraphe :


"Au niveau de l'amortissement du prêt, n'oublie pas de demander dans le maximum des possibilités un prêt immédiatement amortissable, c'est à dire que dès le premier déblocage des fonds, tu paies toutes tes mensualités complètement, avec zéro intérêts intercalaires, car cela peut vite chiffrer si le constructeur est en retard, la banque refusant alors de débloquer le prêt entièrement car toutes les factures ne sont pas arrivées. Tu te retrouves coincé. "


Quand tu parle d'amortissement immédiat lors du déblocage des fonds et d'intérêts "intercalaires", tu peu être plus précis ? Dans tous les cas, je demanderais le début du remboursement du prêt 1 an après. Etant en location, j'aimerais que ma maison soit terminé afin d'y habiter et ensuite commencer à payer les mensualité du prêt (il vas m'être difficile de sortir un loyer + un emprunt chaque mois) donc dans ton cas, la franchise partielle totale ou partielle s'impose, mais ça a un prix. Je suis aussi locataire tt le temps de ma construction.
Franchise partielle, tu paie des intérêts intercalaires en fonction des déblocages effectués + assurances à taux plein.
C'est à dire que plus tu débloques des sommes, plus tu paie d'intérêts intercalaire+assurances. Tu vas par exemple payer 100€ lors du 1er appel de fond du constructeur, et au mois du dernier déblocage en fin de construction, 500€. Moi qui emprunte 158 000€, ça me côute 3000€ sur 11 mois de construction. Pour te donner une idée.
Mais j'ai de l'argent de côté pour faire face.

Après, la franchise totale, ça permet de ne donner absolument rien pendant la période de construction et de payer votre location trankilou(attention, un délai maximum existe tout de même au niveau de l'offre de prêt, plus tôt tout vos déblocage sont fait, plus c'est interessant financièrement, idem en franchise partielle). Mais la banque calcule tout de même les intérêts intercalaires de la même manière que pour la franchise partielle, sauf que elle va ajouter ces intérêts intercalaires au capital que vous emprunté initialement. ça va donc gonfler votre montant emprunter, et générer d'avantage d'intérêt pendant la phase d'amortissement (des intérêts sur les intérêts et l'assurance non payés pendant la construction en gros). Votre mensualité de remboursement va donc augmenter par rapport à ce qui était prévu au départ.

La troisième solution est le déblocage globale des sommes emprunté dès le départ et l'amortissement direct de l'emprunt (dès le départ de la construction) mais peu confortable lorsqu'on loue un logement en attendant la fin des travaux.

slovene

Donc dans tes dires Est-ce que l'amortissement immédiat entrerai en ligne de compte ? Si non, comment Est-ce que tu vois la chose ?