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Questions projet investissement autoconstruction

Ce sujet comporte 11 messages et a été affiché 552 fois
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Env. 10 message Tarn
Bonjour,

Jusqu'à aujourd'hui (24 ans), je me suis contenté d'enchaîner les petits boulots sans but précis et je cherche à passer à quelque chose d'un peu plus grand. L'idée est simple, acheter un terrain constructible ou une maison à rénover, faire l'entièreté des travaux sois même (dans la mesure du possible, notamment en fonction du bien acquis), puis revendre le bien pour en tirer un bénéfice. La question qui en découle: Cela peut il être réellement rentable ?

Je vais étoffer la situation pour vous aider à me répondre. J'ai la chance d'avoir un père encore assez jeune (50 ans), fanna de bricolage, de rénovation, de construction, ect qui possède pas mal de temps libre grâce à un métier peu chronophage... Il à déjà construit deux grandes maisons, en a rénové deux autres, une piscine et s'occupe de l'entretiens de plusieurs bien. J'ai aussi trois très bon amis, tous de bon bosseurs, avec comme moi un peu d'argent de côté, qui seraient motivé pour me suivre dans ce projet. Pour étayer un peu nous avons à termes des projets plus important en commun et ce serait pour nous une première occasion de travailler ensemble sur un projet qui reste encore modeste. Je précise que nous avons tous déjà un peu travaillé dans le milieu du bâtiment, en général en famille, mais aussi en intérim, ect ... ce qui nous à permis de toucher à pas mal de domaine. Bref, mon paternel possède aussi un peu de matériel: manitou, mini-pelle, pelle-mécanique, tracteur, bétonnières, échafaudage, étayage, compresseur, coffrage, machine à bois, ... plus tout le classique en multiple exemplaire.

Donc dans l'idée, nous réunirions l'argent que nous avons, et avec l'aide de mon père, nous construirions une maison ou nous en rénoverions une. En sachant que nous avons quelques amis de confiance prêt à donner un coup de main, un ancien maçon de carrière et un très bon ami architecte qui serait fortement susceptible de nous donner un coup de main en cas de besoins. J'ai déjà tâter le terrain au près de mon père, ça pourrait le faire mais avant d'aborder le sujet sérieusement, j'aimerais me renseigner moi même sur les possibilités, la meilleure solution, la potentielle rentabilité, les risques, ect ...

Donc voici les questions:

1- Quelle est la situation du marché immobilier en zone rurale proche de ville de taille moyenne (20k à 70k hab) ? Il y a t'il des bonnes affaires à l'achat ? Les maisons neuves ou fraichement rénovés se vendent bien dans ces zones là ? Que risque d'être la tendance sur les années à venir ?

2- A combien estimez vous l'achat d'une maison d'environ 120m² à 150m² habitable une fois rénové, et qui serait à l'origine dans un état de délabrement justifiant un prix bas (toiture à refaire, mur à reprendre, drainage, électricité/plomberie/chauffage à faire, menuiserie à remplacer, rafraîchissement des façades, nouvelle cloisons à poser, carrelage, Sdb, cuisine, isolation, peintures/enduits, etc ...) ? Aussi, à combien estimez vous le coût en matériel de telles rénovations ? A partir de quel moment les dégâts sur le gros œuvre peuvent il impacter fortement le bénéfice à la revente car nécessitant beaucoup de temps, l'appel à des professionnels et des matériaux/techniques onéreuses (ex: absences de fondations, mur porteur menaçant, etc ...) ?

3- L'achat d'un terrain constructible pour la construction d'une maison et sa revente serait il plus rentable, coût à l'achat + matériaux et bénéfice à la revente ? Est il possible d'acheter un terrain non constructible et de le passer en constructible ? A quelle conditions, pour quels coût et bénéfices ? Envisager une écoconstruction en construisant par exemple en pisé est t'il une bonne idée, rentable ?

4- Quels sont les frais "administratif" de telles opérations (construction/rénovation/achat/vente) ? J'entends par là les frais de notaires, assurances, permis de construites, taxes, impôts, cabinets d'architecte, viabilisation de terrains, etc ... ? Comment déclarer ce genre d'activité et sous quel statut social ?

5- Comment prendre connaissances des normes régissant le domaine de la construction/rénovation ?

6- Combien de temps nécessiterais de tels projets, en comptant 4,5 pers. ayants la possibilités de travailler 30 à 40h/semaine sur le chantier ? D'abords sur le plan administratif entre les débuts de l'achat et la mise en constructions, puis tout simplement le temps nécessaire à la réalisation d' un des projets: construction ou rénovation.

7- Quelles sont les bonnes plus valus qui peuvent être apportée à une maison ? Nous avons pas mal de connaissance et de pratique de la permaculture, un jardin/verger biologique bien entretenue peut il jouer dans le prix ? Quand est t'il pour des choses plus "sérieuses" ou devrais je dire "matérielles" types piscine, abris de jardin, terrasse, pool house, portail, hais/grillage, bâtiments pour une petite basse court, mare, etc ... ?

8- Que pensez vous de la faisabilité d'un tel projet ?

Je penses avoir pausé pour le moment toutes les questions qui me viennent à l'esprit, je vous remercie d'avance pour le temps que vous prendrez pour me répondre.
Messages : Env. 10
Dept : Tarn
Ancienneté : + de 9 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez sur la page devis constructeur de maisons de Forum Construire, remplissez le formulaire et vous serez mis en relation avec des constructeurs de votre région. Vous aurez des devis gratuits sans être obligé de courir après les artisans

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,

Se faire promoteur, ça peut être rentable... mais il faut bien situer son niveau de rentabilité : temps passé, investissements/finances, etc
Autrement :
1) il n'y a pas de réponse toute faite (autrement, pleins de gens y compris les pros s'y seraient déjà lancés)
2) pareil, c'est du cas par cas
3) pareil...
4) les réponses sont dans la question... statut : pas de statut permettant d'espérer des gains significatifs (ça se saurait)
5) ...bin... Les DTU par exemple... y en a une palanquée
6) ça dépend évidemment du volume à réaliser : une maison moyenne, je dirais entre 1 et 2 ans.
7) il n'y a pas de règle non plus, ça dépend avant tout de l'intérêt qu'y porte le futur acheteur... qui est inconnu à l'avance, par définition.
8) j'en connais qui font ça plus ou moins.... mais en tirer des revenus complets n'est pas garanti à l'avance.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 11 ans
 
Bloggeur Env. 100 message Narbonne (11)
Bonjour,

Mon avis va être tranché.

D'abord il est tout à fait possible de se sortir un gros billet en promotion MAIS, cela implique certaines conditions.
- Pas d'entreprises et donc pas d'association avec des amis.
Déjà les amis et le business ca fait rarement bon ménage (je parle en connaissance de cause)
Ensuite, le fait d'éviter les charges liées à une entreprise est primordial car votre bénéfice en dépend

Ensuite voici la manière dont moi je le ferais.
1) Achat d'un terrain dans une ville de 20k à 50k habitants
2) Construction d'une maison en AUTOCONSTRUCTION Totale
3) Revente au bout de 1 à 2 ans après la déclaration d'achèvement des travaux afin de pas affoler notre cher F.I.S.C

Là d'où je viens, un terrain de 2000m² + une Autoconstruction RT2012 de 130m² plain pied sur Terre plein c'est 130 000€ environ
La revente c'est entre 200 000 et 250 000 suivant le niveau de finition.

Durée estimée des travaux à temps plus que plein: 12 mois seul

Maintenant, le principe est d'appliqur un gain qui correspond:
1) aux frais de fonctionnement de l'entreprise qui aurait fait les travaux
2) A la main d'oeuvre et à ses Charges patronales, salariales, paniers repas...
3) Son RSI
4) Sa Marge Brut

Toutes des sommes importantes qui représentent 50% du coup de la construction au minimum
Ici un gain de 70 000 à 120 000€.

Le seul HIC c'est la probable décote à la revente car absence de décennale au sens assurance du terme. Vous restez, constructeur, responsable pénalement et financièrement au titre de cette responsabilité si vous revendez.
Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 100
De : Narbonne (11)
Ancienneté : + de 12 ans
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Absolument d'accord.
Picto recompense Membre super utile
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De : Wadirum (44)
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Env. 20 message Val De Marne
Bonjour tous le monde,

Je me joins à vous afin d'etre moi aussi éclairer par vos lumieres!

Je me présente je m'appelle lionel, j'ai 27 ans et je vis en région parisienne (originaire de Perpignan) et ma situation se rapproche de celle de SALDOR.

Sauf que moi, mon père est dans le bâtiment (il est artisan plaquiste).

Donc je vous explique et excusez moi d'avance pour certaine de mes approximations (si il y en a )

J'ai la possibilité d'acheter une parcelle à Perpignan, type 3 faces de 270m2, pour une surface habitable de 85m2.

Ce genre de bien d'apres "LEBONC***" est en vente aux alentours des 200 000, 250 000 euros.

Je suis conscient que LEBONC*** ne reflette pas la realité du marché de l'immobilier mais à titre indicatif c'est utile....

Je souhaiterai faire construire, en faisant une grosse partie des travaux, sauf maçonnerie afin d'avoir la décennal, et revendre des la fin de la construction.

Donc mes questions sont:

1)Je m'expose à etre imposé sur la plus-value de la vente à hauteur de combien? j'ai pus lire aux alentours de 30% mais rien de precis

2)J'ai lu également que je pouvais être exonéré d’impôt sur la plus value si "Première vente d'un logement autre que la résidence principale" je rentre dans ce cas la?
source : source : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10864.xhtml

3)Mon calcul (prix d'achat terrain+frais de notaire+construction+revente+impot plus value 30%) me fait quand même bénéficier du plus-value qui pour moi est importante (environ 50 00 euros), le fait que mon pere soit dans le batiment y est pour beaucoup. Mon calcul est il juste sur la forme?


Merci pour votre attention et excusez moi si maladresse il y a.

@ bientot
Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 9 ans
 
Bloggeur Env. 100 message Narbonne (11)
Maladresse il y'a. Vous pourriez créer votre propre sujet.

Pour répondre à vos questions.

Pas d'imposition sur la plus-value si vente de la résidence principale sauf si vous construisez dans le but de revendre. (A prouver).
Par contre s'il ne s'agit pas de votre RP alors oui il y'aura bien un impôt sur la PV.

Quant à la maçonnerie, la majorité de la rentabilité de votre projet dépend de si vous la réaliser vous-même ou si vous la faites faire. En clair, si vous la faites faire, alors le bénéfice sera probablement très faible.

Oubliez la décennale et faites TOUT vous même (avec l'aide de votre père) dans les règles de l'art. Et au pire, si vous ne la revendez pas alors vous la louez (pas de réel problème de garantie décennale dans ce cas là).
Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 100
De : Narbonne (11)
Ancienneté : + de 12 ans
 
Env. 20 message Val De Marne
Merci de ta participation florian46!!

Non cela ne sera pas ma résidence principale étant donné que je vis a paris donc je pense qu'il n'y a pas de possibilité de déclarer cette futur construction en tant que résidence principale....

Donc l'imposition sur la PV sera bien de 30%?

J'aimerai avoir plus d'infos de ta part concernant le fait que tu me conseilles de monter la carcasse moi meme. Pourquoi?

Ce que je perdrai sur la carcasse je le gagnerai sur tous les reste non?

Je te remercie!!
Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 9 ans
 
Env. 20 message Val De Marne
Ps: Comment prouver que je fais construire pour revendre?
Messages : Env. 20
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Bloggeur Env. 100 message Narbonne (11)
Fais toi un sujet perso s'il te plait
Mon Récit Autoconstruction Totale: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-25682.php
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 100
De : Narbonne (11)
Ancienneté : + de 12 ans
 
Env. 20 message Val De Marne
Ok!!
Messages : Env. 20
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 9 ans
 
Env. 20 message Val De Marne
Messages : Env. 20
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En cache depuis le lundi 25 mars 2024 à 10h28
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