Sous sol ou rez de chaussée ?

Bonjour,

je cogite sur un projet de construction de maison. Sachant que mon budget limitera le terrain à 400-450m2.
Je souhaite une maison qui laisse du jardin disponible. Les lotissements reprennent quasiment toujours les mêmes règles (5m de recul par rapport à la rue, 3m par rapport aux clôtures).
J'habite actuellement une maison de 1974 avec un garage intégral sous la maison (non enterré), mon RDC correspond donc au premier étage vu de côté de la maison.
En admettant que je trouve un PLU, qui autorise R+1+comble aménageable mon projet serait un "sous-sol" au rez de chaussée, pièces de vie à l'étage et 3 chambres SDB dans le comble.
Avec un logiciel, je trouve qu'il me faut une maison carrée de 8 x 8 pour pouvoir loger 2 voitures et avoir la place pour l'escalier.
Lorsque je regarde les maisons en R+1+comble dans les nouveaux lotissements, j'ai l'impression que mon projet ne serait pas forcément plus haut.
2.10 + 2.50 + ?

Les aspects techniques :
pas de vide sanitaire car le garage en fait office, pas de décaissement de terre pour faire le sous-sol enterré, juste les fondations.
J'imagine que les murs pourraient être monté en brique y compris le garage, pas de poussée de terre car pas enterré donc pas de béton ?
Un surcoût car 3 dalles ? ou alors le garage peut ne pas comporter de dalle et cimenter plus tard ?
Pour les combles, je voie que les combles mansart sont le mieux pour aménager, mais à voir pour trouver quelqu'un compétent et à prix correct.

Questions :
comment est considéré ce type de garage, comme un sous sol ou non, puisque littéralement ce n'est pas sous le sol ?
Je sais que cela fait rétro comme apparence mais est ce un motif de refus de permis de construire ?
Est ce que les dalles ne seront pas trop lourdes pour une petite surface au sol comme cela ?
En ce qui concerne les fenêtres des combles aménagés, à presque 5,50 m ne risque t'on pas de m'obliger à mettre des velux ?

Merci de vos avis et contributions.