Transformations d'un hangar de 1000 m² en habitations

Bonsoir
Avant de tirer les plans sur la comète,s'assurer que le changement de destination est possible ... .

Ancien habitant de Lille, ayant travaillé à Wasquehal, Roubaix, Tourcoing ... j'ai vu beaucoup de transformation de bâtiments industriels, artisanaux ou commerciaux transformés en habitations. Il vous faut déjà être sûr de la possibilité de transformer en habitations.
Vous avez la possibilité de réaliser trois "tranches" chacune ouverte sur terrain, avec puits de lumière, ou mezzanine afin d'apporter de la lumière au fond de la l'habitation.

Cdlt

En effet, il faut que je vérifie pour le changement de destination. Savez vous à qui je dois m'adresser ? La mairie ?

Merci pour vos réponses.

ManuTaden, vous verriez les tranches en fond de parcelle, le plus loin possible de la route c'est bien ça ?

Que faire pour la dalle à votre avis ? Faut il la refaire dans la partie qui sera dans les habitations ? Et pour la partie jardin, est-ce possible de l'enlever pour refaire pouser du gazon ?

Des tranches "parallèles" à la route, afin que chaque lot ait une ouverture vers le "jardin" qu'il faudrait, effectivement, retransformer en espace vert, tout en prévoyant la place pour le stationnement des véhicules.

Voici une vue aérienne d'un bâtiment ancien atelier de menuiserie, transformé en lofts pour les enfants du propriétaire.


sur la rue : c'était resté un atelier/zone de stockage de voitures anciennes appartenant au propriétaire qui finançait l'aménagement avant d'offrir un appartement à chacun de ses enfants.
puis le restant du volume a été découpé en 3 ou 4 parts égales parallèles à la rue. Des portes et des ouvertures ont été crées sur le coté du bâtiment, des puits de lumières ont été posés.
J'ai un assez bon souvenir de ce chantier, j'avais vendus pas mal de matériaux et l'avais visité plusieurs fois, donc si tu es intéressé je peux te décrire assez fidèlement les matériaux atypiques utilisés (terre crue, bois, cellulose).

Pour le changement d'affectation c'est le PLU qui peut te renseigner, ainsi que la mairie.
Chez moi, même dans les zones habitées c'est interdit, sauf dans le cadre de densification urbaine et si l'activité commerciale/artisanale/industrielle a déjà été transférée ailleurs depuis longtemps et qu'il n'est pas possible de réimplanter une nouvelle activité sans devoir réaliser de gros travaux de mise aux normes actuelles du bâtiment.
Donc pas vraiment simple à réaliser, mais possible, dans un rayon de 3 km je connais 3 transformations réalisées ces dernières années.

Cdlt

Merci ManuTaden pour toutes ces précisions. Etes-vous artisan ? J'ai regardé dans le PLU, mais je ne trouve pas la réponse. Je vais contacter la mairie. Avez-vous une idée de la somme qu'il faudrait investir pour créer mes 3 logements dans ce hangar (sans partir sur des matériaux atypiques) ?

barbichette a écrit:

Merci ManuTaden pour toutes ces précisions. Etes-vous artisan ? J'ai regardé dans le PLU, mais je ne trouve pas la réponse. Je vais contacter la mairie. Avez-vous une idée de la somme qu'il faudrait investir pour créer mes 3 logements dans ce hangar (sans partir sur des matériaux atypiques) ?

De rien
je ne suis pas artisan, mais j'ai vendu des matériaux écologiques pendant quelques années, et maintenant je rénove une maison ancienne. Dans le cas de cet ex-client, je ne suis pas sûr que le budget matériaux ait été si important que celà.
J'ai un projet d'aménagement d'une grange de 20x8 m afin de créer 4 logements touristiques d'environ 50 m2 utilisables (il y aura une mezzanine). Budget prévisionnel : 30 000€ par logement (à 10% près), mais autoconstruction maximum, et utilisation de matériaux écologiques et économiques : ossature bois, paille avec enduits argile (du terrain) et chaux, mezzanine en plancher cloué. Le budget sera surtout utile pour les menuiseries, la plomberie, la toiture à refaire (actuellement ce sont des toles amiante), l'assainissement et le maçon chargé de la dalle (l'existante est à refaire) et des sous-bassements des murs.
Sinon, en construction, budget minimum : 1000€/m2, et le plus souvent plutôt 1500€/m2.
Solutions économiques : préfabrication en ateliers de murs et cloisons en ossature bois, autoconstruction (on évite le coût de la main d'oeuvre spécialisée (de 30 à 45€ht/heure), utiliser des matériaux économiques (la paille ...), les matériaux de récupération (assez compliqué en France) ou faire venir une équipe des pays de l'est, les héberger sur place et les payer en liquides (vin, bière, cognac, whisky ... et quelques billets) mais il faut les connaître, parler la langue, et ne pas se faire prendre ... et en cas de revente se pose le problème de la garantie décennale ... donc, très très risqué. Mais j'en ai connu, ayant des liquidités (ne pas demander d'où elles venaient) qui se construisaient ainsi un patrimoine immobilier et qui ne fonctionnaient que comme ça. Et pas forcément que des habitants de quartiers pourris d'origines étrangères : un expert comptable c'est fait pincé il y a plusieurs années avec des étrangers sans papiers travaillant dans ses futurs bureaux situés en face du tribunal de Lille.

Cdlt

J'aimerais que nous soyons capables de faire de l'autoconstruction comme vous, mais ce n'est pas le cas... Nous devrons donc faire appel à des pros. L'idée de payer des artisans illégaux en liquides m'a bien fait rire, mais nous resterons sur des pros de notre région !

Pour ce qui est du changement de destination, après avoir appelé la mairie, il semble qu'il n'y ait pas de souci.

Au niveau technique, comment savoir s'il faut refaire la dalle ? Vous dites que dans votre cas il le faut, comment l'avez vous déterminé ? Et pour les sous-bassements ?
Nous pensions que cette rénovation pourrait intéressante car le hangar a déjà une dalle, les murs sont en briques, la toiture en tuiles (mais à revoir sérieusement) et pas en tôle.

Dans mon cas c'est facile de voir qu'il faut refaire la dalle, elle est fissurée en diagonale, avec quelques chardons qui essayent de pousser dans la fissure, alors qu'il y a 4 murs et un toit !
Les soubassements, c'est parce qu'avec la paille "il faut de bonnes bottes et un bon chapeau" et comme je connais un maçon spécialisé bâti ancien / chaux / terre, c'est lui qui fera tout ça.
L'autoconstruction est nécessaire pour limiter le budget, en théorie, 4 x 50 m2 c'est 200 à 300 000 EUR, que je n'ai pas, par contre convaincre le banquier de financer 100 /120 000EUR (4 x 30000) c'est peut être jouable.
En résumé, j'ai un archi pour les plans, ensuite je construits avec un charpentier-couvreur pour m'aider pour la toiture, un maçon pour m'aider à refaire une dalle, peut être aussi pour les enduits de finition, un menuisier pour aider à l'aménagement intérieur et à la pose des menuiseries et des terrasses.
je fais des chantiers participatifs pour la paille des murs et des toits, pour les enduits extérieurs et intérieurs sur la paille, pour le mini poele de masse (petit batch rocket stove moulé avec habillage en terre), pour des murs chauffants connectés à du solaire thermique et peut être pour les terrasses, et il me reste la plomberie et l'électricité à faire tout seul

Pour l'instant j'ai a finir l'aménagement de la maison, l'aménagement de la grange ce n'est pas avant l'année prochaine.

POur l'autoconstruction il faut rester humble et ne surtout pas chercher à faire compliqué, les solutions simples sont souvent les meilleures solutions. Actuellement il existe un tas de bouquins d'explications, il est facile de trouver des chantiers participatifs pour apprendre, et il y a un tas de forums pour des conseils, et il existe aussi des artisans qui acceptent le travail en coopération avec le donneur d'ordre, donc il ne faut pas hésiter à essayer.

Cdlt

Merci ManuTaden pour ta réponse.

Je n'ai pas posté depuis longtemps... pas eu beaucoup de temps à consacrer à ce projet-là ces derniers jours.

Depuis mon dernier message, nous sommes allés voir le hangar (que nous n'avions vu jusque là que de l'extérieur).

Nous ressortons de cette visite avec plus de questions encore !
Le bâtiment nous plaît et nous pensons qu'on peut y créer de chouettes lofts mais il y a aussi beaucoup de points négatifs.

Ce jour-là, il pleuvait beaucoup, et il pleuvait aussi dans le hangar ! Des flaques partout ! Même en n'étant pas du métier, nous savons qu'il y aura du travail sur la toiture...
Par contre, il semble que le hangar soit viabilisé eau/électricité/assainissement, ça c'est la bonne nouvelle.
La charpente à l'air en bon état (mais nous n'y connaissons rien donc...) sauf une poutre qui a clairement pris l'eau et semble même dangereuse.
Les murs et le sol nous semblent ok.

Nous hésitons à faire passer un architecte ou à laisser tomber par peur que le budget n'explose.

Pour l'autoconstruction, je suis admirative des personnes qui se lancent (bravo ManuTaden !) mais je pense que ce n'est pas pour nous. Nous nous limiterons à ce dont nous nous sentons capables c'est-à-dire ... poser un sol, monter des meubles de cuisine, créer une/des mezzanines (avec l'aide d'un proche qui sait faire).

Je vais essayer de joindre des photos (je ne sais pas comment faire mais je vais chercher). N'hésitez pas à me donner vos avis !

Merci

Je n'ai pas réussi à mettre les photos. La décision est prise de faire passer un architecte ! RDV fixé lundi, j'ai hâte de connaître le verdict.

barbichette a écrit:

Je n'ai pas réussi à mettre les photos. La décision est prise de faire passer un architecte ! RDV fixé lundi, j'ai hâte de connaître le verdict.

Bonjour

Vous pouvez mettre une photo dans une réponse en étant dans l'interface "complète" en mode avancé :
il faut cliquer sur le bouton vert "Insérer une photo"
puis sur le petit texte en bas à droite "Cliquez ici"
Ensuite vous sélectionnez la photo présente sur l'ordinateur, et vous attendez qu'elle soit transférée, vous aurez alors 2 lignes ajoutées en bas de votre message.


Cdlt

Avant tout, est-ce que vous avez 1 ou 2 millions d'euros à mettre sur la table pour faire transformer 1000m2 en habitations ?

Bonjour,
S’il s’agit d’un hangar « basique » sans une architecture particulière (type ancienne usine avec des Shed et des poutres à treillis), vous le raser et reconstruisez votre immeuble, vous ferez beaucoup d’économie et prenez moi de risques par rapport aux normes qu’il faut respecter.

PS : Merci de sauver le patrimoine

Bonjour,

pour répondre à blueskies, l'idée n'est pas de rénover les 1000 m² (pour cela, bien sûr que nous n'aurions pas le budget) mais seulement une partie, et d'enlever la toiture sur le reste pour en faire un jardin, une terrasse.

La visite de l'architecte a malheureusement mis fin à ce projet (avec beaucoup de déception de ma part).

La toiture est intégralement "morte", il n'y a rien à récupérer.

Pour le reste, l'architecte nous a dit qu'il serait compliqué d'avoir des logements lumineux, que le coût serait de l'ordre de 1200EUR du m² HT, que cela n'en valait pas la peine selon elle.
Bref, pour elle, le projet n'est pas viable. Nous préférons l'écouter, avec regrets.

Merci en tout cas pour vos réponses et conseils.