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Rénovation ancien hangar

Ce sujet comporte 41 messages et a été affiché 791 fois
jumo
Auteur du sujet

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 50
De : Grenoble (38)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 08/12/2017 à 01h00
Rénovation ancien hangar
Bonjour,

Après avoir rénové moi-même ma résidence principale (ancienne grange, voir mon récit) et conduit plusieurs rénovation de biens pour ma famille, je me lance dans l'investissement locatif un peu atypique

J'ai signé une offre d'achat pour un ancien hangar de 200m2 au sol avec un terrain d'environ 300m2 dans ma commune. Le hangar était utilisé il y a 10-15 ans par un transporteur pour stocker ses camions. Donc celui-ci bénéficie d'une très belle hauteur sous plafond d'environ 4m25.

Le bâtiment est composée d'une dalle béton, d'une toiture terrasse en béton et d'une structure poteaux-poutres en béton armé pour la charpente. Autant dire que c'est du costaud . Les murs périphériques sont en agglos de 15cm qui servent uniquement de remplissage entre les poteaux soutenant la toiture. Donc parfait pour faire de grandes ouvertures sans altérer la stabilité de l'ouvrage.

L'idée c'est de diviser celui en 3 logements de tailles différentes (un T2, un T3 et un T4).
Je veux profiter de la grande hauteur sous plafonds pour faire des pièces de vies volumineuse et à certains endroits faire des coins mezzanine pour des pièces secondaires (bureaux, salles de jeux...). 

Le volume du hangar et sa structure permettent de faire des appartements avec bcp de cachets.
Je détaillerai tout cela dans un récit avec des plans et des photos

Avant de parler travaux, j'ai quelques questions d'ordre pratique à soumettre à la communauté pour préparer au mieux les travaux.

_ même si je ne modifie pas le volume actuel (pas d'extension ou surélévation), je vais quand meme devoir avoir recourt à un architecte si je dépose un permis de construire pour les 200m2 du hangar ?  
_ si je procède à la division des 3 lots par un géomètre et que je dépose un permis de construire pour chaque lot, est ce que j'aurai également besoin d'avoir recourt à un architecte ?
_ est-ce que je devrai payer la TRE à ma commune pour chaque logement créé (le hangar est déjà relié au tout à l'égout) ?
 
Je suis preneur de tout conseil pour mener à bien cet investissement.

Merci bcp
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ManuTaden

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 08/12/2017 à 09h38
J'ai un projet un peu similaire, avec l"aménagement de 4 "logements pour vacanciers" dans un ex bâtiment agricole en poteau poutres en bois.
L'architecte est obligatoire, et, franchement, tant mieux, j'en connais deux à qui j'ai soumis l'idée lorsqu'ils sont passés nous rendre visite cet été, et leurs idées sont très bien, elles suivent nos premières idées mais vont plus loin, sont plus abouties, il y en a même un qui a profité d'une après midi plage pour me réaliser une esquisse
Au cours des discussions on se rend vite compte qu'architecte c'est un métier, et qu'il y a quelques années d'études avant d'avoir le diplôme (même si un des deux n'a jamais rendu son travail de fin d'études et n'est pas diplômé).
Dans mon cas ce qui est encore plus intéressant c'est qu'il s'agit d'un archi "normal", et d'un archi d'intérieur, j'ai donc à la fois une idée des volumes, mais aussi une solution d'aménagement intérieur particulièrement élégante et sans doute économique.
Donc pour un tel projet, archi : oui !
Mais vous pouvez en rencontrer plusieurs avant de le choisir, vous n'êtes pas obligé de lui donner la maitrise d'oeuvre ...

cdlt
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jumo
Auteur du sujet

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 50
De : Grenoble (38)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 08/12/2017 à 14h44
Merci pour votre retour.
Effectivement le projet est un peu similaire...

Je n'ai pas précisé que les 3 appartements seront de toute façon issues de la division physique par un geomètre du hangar. Et que les 3 auront des réseaux complétement séparés (chacun ses compteurs). Donc ce seront bien 3 biens différents au niveau urbanisme.

J'ai à mon actif une formation d'architecture d'intérieur et une dizaine de rénovation de biens type granges, ateliers, plateaux bureaux...
Je ne doute pas de l'utilité de passer par un architecte mais je me pose plutôt la question sur le caractère obligatoire dans mon cas de figure.

Cordialement
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Reborn

Messages : Env. 100
Dept : Lot Et Garonne
Ancienneté : + de 11 mois
Le 08/12/2017 à 15h38
Bonjour
L'Architecte est obligatoire
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jumo
Auteur du sujet

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 50
De : Grenoble (38)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 08/12/2017 à 17h52
Réponse claire, merci Biggrin
Je prendrai donc contact avec un "vrai" architecte
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ManuTaden

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 08/12/2017 à 18h47
jumo a écrit:
Je ne doute pas de l'utilité de passer par un architecte mais je me pose plutôt la question sur le caractère obligatoire dans mon cas de figure.[/color]


Obligatoire à cause de la surface intérieure.
Mais de ta formation et de tes précédentes rénovations tu en connais peut être un avec lequel tu pourrais bosser sur le projet ce qui te permettrait peut être une prestation réduite de sa part ?

cdlt
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jumo
Auteur du sujet

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 50
De : Grenoble (38)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 09/12/2017 à 01h20
Effectivement la surface intérieure totale dépassera les 150m2
Oui je pourrai bosser avec des connaissances juste pour la validation des plans et l'établissement du permis de construire.
Merci bcp pour ce conseil.
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jumo
Auteur du sujet

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 50
De : Grenoble (38)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 09/12/2017 à 15h44
J'ai discuté de mon cas avec un ami marchand de biens.

Il m'a donné une possibilité pour ne pas avoir besoin d'un architecte pour le permis de construire.
L'"astuce" consiste à faire faire la division du lot de 200m2 en 3 lots distincts par le vendeur avant la signature de l'acte de vente.
Et donc de procéder à 3 ventes séparées mais concomitantes. Ainsi les permis peuvent être posés individuellement sur chaque bien sans atteindre la limite des 150m2.

Je ne sais pas si c'est bien réglementaire ou si c'est juste dû à une méconnaissance du service d'urbanisme qui a instruit son dossier...
Néanmoins, cette "astuce" a un coût : plus complexe et des frais de notaires plus importants (environ 4000EUR de plus dans mon cas)
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ManuTaden

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 09/12/2017 à 16h00
Et combien demanderait un architecte ?
Dans mon cas, pour un bâtiment d'environ 500 m2, un architecte que je connais, pour une prestation light m'avait évoqué 4000 à 6000 EUR.
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jumo
Auteur du sujet

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 50
De : Grenoble (38)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 09/12/2017 à 17h02
Je dirai dans les 2000-3000 EUR pour une prestation allégée (sans suivi de travaux) avec accompagnement jusqu'au permis de construire.
Avec en prime, quelques bons conseils ! Si c'est effectivement cela, l'"astuce" n'est pas un bon plan
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ManuTaden

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Cotes D'armor
Ancienneté : + de 3 ans
Le 09/12/2017 à 21h30
Attention, je me souviens d'une histoire d'assurance qui peut être assez élevée. Pour l'instant tout ce que je fais comme travaux est en "résistance administrative" ! donc pas, encore, d'archi
J'ai juste prévu de déclarer les m2 créés aux impôts afin de ne pas me choper de redressement.
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Reborn

Messages : Env. 100
Dept : Lot Et Garonne
Ancienneté : + de 11 mois
Le 10/12/2017 à 03h49
jumo a écrit:J'ai discuté de mon cas avec un ami marchand de biens.

Il m'a donné une possibilité pour ne pas avoir besoin d'un architecte pour le permis de construire.
L'"astuce" consiste à faire faire la division du lot de 200m2 en 3 lots distincts par le vendeur avant la signature de l'acte de vente.
Et donc de procéder à 3 ventes séparées mais concomitantes. Ainsi les permis peuvent être posés individuellement sur chaque bien sans atteindre la limite des 150m2.

Je ne sais pas si c'est bien réglementaire ou si c'est juste dû à une méconnaissance du service d'urbanisme qui a instruit son dossier...
Néanmoins, cette "astuce" a un coût : plus complexe et des frais de notaires plus importants (environ 4000EUR de plus dans mon cas)

Cela ne changerait rien  puisque l entite fonciere appartient au même proprietaire !
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archimaison

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
De : Toulouse (31)
Ancienneté : + de 9 ans
Le 10/12/2017 à 15h11
C'est quand même curieux, non ? de vouloir "échapper" à un architecte, quand on a un investissement de plusieurs centaines de milliers d'EUR...
Ainsi, vous (quand je dis "vous", je pense en fait à la plupart des gens) pensez qu'un architecte, inscrit au Tableau de l'Ordre après 5 ans d'étude et un diplôme (donc un vrai architecte, pas un décorateur qui emprunte le titre d'architecte), ne sert à rien ? Que le coût de sa prestation ne sera pas 3 fois ou 10 fois amortie par son savoir-faire et son expérience qui vous protégeront ? Bref, qu'il est inutile comme un parasite ?
Cela montre à quel point les architectes n'ont pas su se faire connaître du public. Je n'ai jamais entendu quelqu'un dire "J'ai une maladie sérieuse, vous ne connaissez pas un truc pour que j'achète des médicaments sans aller voir un médecin ?"
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jpaul

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 10000
De : Paris (75)
Ancienneté : + de 14 ans
Le 10/12/2017 à 16h26
Pour la majorité des personnes qui veulent effectuer des travaux, un architecte c'est une dépense superflue, une étude de sol c'est une dépense superflue bref tout ce qui n'est pas travaux proprement dit ce sont des dépenses superflues.
Alors, on essaie de magouiller des trucs pas possible.
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Maître d'oeuvre - CSPS
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Reborn

Messages : Env. 100
Dept : Lot Et Garonne
Ancienneté : + de 11 mois
Le 10/12/2017 à 16h43
archimaison a écrit:C'est quand même curieux, non ? de vouloir "échapper" à un architecte, quand on a un investissement de plusieurs centaines de milliers d'EUR...
Ainsi, vous (quand je dis "vous", je pense en fait à la plupart des gens) pensez qu'un architecte, inscrit au Tableau de l'Ordre après 5 ans d'étude et un diplôme (donc un vrai architecte, pas un décorateur qui emprunte le titre d'architecte), ne sert à rien ? Que le coût de sa prestation ne sera pas 3 fois ou 10 fois amortie par son savoir-faire et son expérience qui vous protégeront ? Bref, qu'il est inutile comme un parasite ?
Cela montre à quel point les architectes n'ont pas su se faire connaître du public. Je n'ai jamais entendu quelqu'un dire "J'ai une maladie sérieuse, vous ne connaissez pas un truc pour que j'achète des médicaments sans aller voir un médecin ?"

Je sors de la Pharmacie , où je viens d acheter une boite xyz contre le Rhume...parce que trouver un Médecin un Dimanche...galère.
Mon médecin a fait 7 ans d'études...mais quand je vais en Consultation, il ne commence pas son discours en disant "je suis médecin, j ai fait 7 ans d'étude,etc..."
C'est de l automédication cela ne marche que pour la "Bobologie"....c'est comme l autoconstruction cela ne marche que pour son propre logement...
Pour construire ma Maison j ai le choix--avec mon budget-- 100 m2 ---ou 85m2 + les honoraires de l'architecte...
Mais pour un projet Locatif...Architecte Indispensable et en général Obligatoire !
La Modestie est en général la qualité qu il manque aux architectes...
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En cache depuis le dimanche 07 octobre 2018 à 06h44

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