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Surface non déclarée / Maison individuelle

Ce sujet comporte 3 messages et a été affiché 244 fois
Civodul30
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
De : Montpellier (34)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 29/12/2018 à 08h30
Surface non déclarée / Maison individuelle
Bonjour,
J’espère que ma question est dans la bonne rubrique.
Donc je vous expose ma situation.
Actuellement à la recherche d’un bien immobilier comme première acquisition et résidence principale, j’ai trouvé une maison non très intéressante géographiquement et financièrement au niveau de mon couple (travaux). Cette maison n’est actuellement pas sur le marché et c’est une succession suite au décès de la propriétaire donc 2 enfants héritiers qui souhaitent la vendre. Cependant, après vérification de ma part en mairie, cette maison est enregistrée pour 67m2 + 13m2 de garage sur une parcelle de 305m2, ni plus ni moins. Une agence est venue estimé la maison et a déclaré dans son rapport, que celle-ci fait 89m2. De mon côté, après mesure des superficies, j’arrive à un total de 96,7m2 (pièces chauffée, fonctionnelle et non mansardé). Donc je me suis renseigné auprès des propriétaires actuels et ceux-ci m’affirment et on le voit, qu’il y a eu des extensions faites mais avant l’acquisition de leur mère, avant 1997. Les propriétaires antérieurs ont aménagé le garage avec une mezzanine avec accès direct dans la maison (devenu un bureau / 13m2), une extension à côté du séjour (agrandissement salon / 14,7m2) (côté Ouest), une extension à l’entrée de la maison (pairon intégré en surface intérieur / 2m2) (côté Sud). De plus, il a été rajouté au fond de la maison (côté Nord), une remise, non chauffé mais accessible que par l’intérieur (13,6m2) et une véranda (cellier) de 11m2 (côté Est). Tout cela n’a pas été déclaré par les anciens proprios et la maman avait acheté en l’état, sans se poser de question. Hors, moi, je m’en pose. Le PLU stipule qu’une « remise, garage ou similaire » est autorisée accolé à la clôture du voisin, hauteur maxi de 3m50 et c’est le cas (2,60m). Il stipule ensuite qu’il n’est pas autorisé de construire à moins de 4 mètres de la clôture pour une pièce à vivre : dans mon cas, la pièce du séjour est à 1m50 de la clôture Ouest et la véranda cuisine et à 1m50 également de l’autre côté de la maison, à l’Est.

Donc est-ce que c’est intéressant d’acheter en l’etat, sans les déclarations des extensions ou bien faut-il obligatoirement que les propriétaires fassent les démarches pour régulariser la maison (permis de construire) ? Sachant que certaines pièces n’entrent pas dans le PLU (= démolition ??) et que les propriétaires sont retissant à l’idée de faire toutes ses démarches car ils ont sans doute conscience que ça va coincer et peur des arriérés financiers (foncier, taxe d’habitation...). De mon côté, je me suis rapproché d’un notaire et de mon assurance habitation qui m’indiquent que toute maison peut être assuré sur une superficie supérieur (même non déclaré) mais le problème surviendrait seulement en cas d’incident grave, événements climatiques : inondations, tornade, incendie qui détruiraient intégralement la maison. De ce fait, pour la reconstruire, ils ne se baserait que sur le plan cadastral de la maison déclaré en mairie (plan originel sans les extensions). Est-ce vrai ?
De plus, nous souhaiterions y faire installer 2 velux et de gros travaux de réno qui obligeraient une déclaration en mairie et nous poseraient soucis si certaines pièces ne sont ou non déclarées ou illégales au vu du PLU.
Que me conseillez-vous, je suis perdu ? On souhaite acquérir cette maison mais est-ce raisonnable ?
Merci.
Cordialement, Ludovic

Ps : c’est un plan à l’échelle et les clôtures correspondent à peu de choses près aux bords de la feuille.
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Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 4 ans
Le 02/01/2019 à 10h07
Bonjour,

Vous l'avez senti vous même, si vous achetez ce bien vous allez au devant d'ennuis, ce n'est d'ailleurs pas un hasard si les propriétaires actuels refusent d'effectuer les démarches.
Une partie seulement des travaux est régularisable au vu du PLU actuel.
Sachez qu'en cas de travaux sur une construction existante non conforme, vous avez l'obligation de régulariser l'ensemble des travaux irréguliers. Bénéficient d'une prescription administrative les travaux relevant d'une déclaration préalable et achevés depuis plus de 10 ans (L.421-9 code urba + CE 03/02/2017 n° 373898). Malgré ça, je ne vous conseille pas de vous lancer dans cet achat.
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Yateri

Messages : Env. 100
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 8 ans
Le 02/01/2019 à 12h27
Il peut y avoir des non conformités au PLU... car plus anciennes que ce dernier.

Il peut même y avoir des non-conformités au PLU par dérogation, c'est ce que j'ai demandé l'année dernière pour isoler ma maison, l'épaisseur de l'isolant ajouté ne me permettant plus de respecter la règle des 3m de distance aux limites séparatives.

En fait pour être tout à fait exact, ma maison n'était pas conforme dès le départ (1960 vs PLU 2010), et les travaux "aggravaient cette non-conformité". Une rapide discussion en mairie, des gens sérieux et dotés de bon sens de chaque côté, et le problème était réglé.

Pour votre cas, mis à part la fraude au fisc des anciens proprios, si vous déclarez les bonnes surfaces aux impôts et à l'assurance, si les travaux ont eu lieu il y a plusieurs décennies (rassembler des éléments de preuves pour la prescription)... je ne vois pas trop ce que vous risquez..?
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