[Administratif] Tout savoir sur la reception de votre maison

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Chris

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Le 10/12/2008 à 22h20

[Administratif] Tout savoir sur la reception de votre maison

ace41 a écrit:Petit Topo sur la RECEPTION DES TRAVAUX

Etabli en fonction :
- de mon expérience*, et des infos données par
- Légifrance,
- "Le Code pratique de l'assurance construction" par Jean BIGOT et Anne d'HAUTEVILLE professeurs d'Université Editions L'ARGUS
- "La Responsabilité des constructeurs" par Albert CASTON Avocat Le Moniteur l'Actualité juridique:

1 - Quelques repères législatifs, réglementaires et jurisprudenciels

Article 1792-6 (Code civil)

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclareaccepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demandede la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défautjudiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcéecontradictoirement.

- C'est un acte juridique, établicontradictoirement, qui contient la déclaration d'acceptation del'ouvrage par le MO, avec ou sans réserves.

- La demande émane de la partie la plus diligente

- La réception doit intervenir entre les co-contractants

- Laréception doit être contradictoire. Les parties doivent être présentesou dûment convoquées. Il faut pouvoir prouver le respect ducontradictoire. Mais l'accord des constructeurs n'est pas exigé. Laréception leur sera opposable même sans signature du PV si elle leur aété dûment notifiée.
Attention :
Encourt la cassation l'arrêtretenant qu'un constat d'huissier demandé par le maître d'ouvrage,décrivant l'état des travaux, constitue une réception avec réserves,faisant courir la garantie d'assurance sans préciser si le PV deconstat de l'huissier avait été établi contradictoirement (Civ. III, 3mai 1989).

- C'est un quitus pour la quantité et la qualité de travail (sauf réserves).

- Laréception sans réserve vaut acceptation des vices (malfaçons, manques,dommages, non-conformité au contrat…) que le MO a pu constater.

- Lesmodalités de la réception peuvent être convenues entre les parties, ouse référer à la NF P 03-001 ou être précisées dans le contrat.
Attention :
Doitêtre appliquée la clause d'un CCMI selon laquelle : l'occupation deslieux sans qu'un PV de réception soit établi valait réception sansréserve de l'immeuble, comportait approbation par le MO de l'exécutionpar le constructeur de ses obligations contractuelles et interdisaittoute demande concernant les vices ou non conformité apparentes lors dela prise ,de possession (Civ. III, 4 novembre 1992).
Evidemment, ne jamais signer de telles clauses !!!

- La réception est soumise au régime des actes juridiques.
Attention :
parexemple, la fausse information d'un constructeur et d'un maîtred'ouvrage sur une pseudo réception pour faire jouer l'assuranceobligatoire est constitutive de fraude (Civ. I, 21 février 1989).

- La réception peut être :

Expresse, avec normalement un procès verbal de réception.
Attention:
La déclaration d'achèvement des travaux déposée en Mairie ne peut tenir lieu de PV de réception (Civ. III, 14 février 1990)

Judiciaire, imposée au maître d'ouvrage par le juge

Tacite, (jurisprudence vaste et fluctuante)
Attention :
sauf pour les CCMI ou la réception doit obligatoirement faire l'objet d'un PV écrit (L 231-6 du CCH).

2 – Effets de la Réception

(Lire les articles 1792 à 1796 du Code civil)

La réception change le régime juridique de l'ouvrage :

C'est le point de départ :
- des trois garanties légales (parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale)
- de l'assurance de responsabilité obligatoire des constructeurs
- de l'assurance Dommage Ouvrage du maître d'ouvrage

Elle marque le transfert des risques du constructeur vers le maître d'ouvrage.

2.1 – La garantie de parfait achèvement

Article 1792-6 (Code civil)(suite)

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenupendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à laréparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage,soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurementà la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travauxde réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrageet l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou encas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après miseen demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques del'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés autitre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un communaccord, ou, à défaut, judiciairement.

C'est une garantie due par les entrepreneurs ou le constructeur (CCMI) pour :
- Tous les désordres (quelque soit leur importance, biennale ou décennale) apparents et réservés lors de la réception
- Egalement tous les désordres révélés dans l'année suivant la réception et notifiés par écrit par le maître d'ouvrage.

Ledélai d'exécution est fixé à l'amiable entre le maître d'ouvrage et leconstructeur (noté sur le PV de réception ou la notification écrite).
Dansle cas d'inexécution des travaux dans le délai, il suffit d'une mise endemeure restée in fructueuse pour les faire exécuter aux frais etrisques du défaillant par une tierce entreprise, mais dans la limitedes 5 % de retenue de garantie.

S'il n'y a pas d'accord entreles parties constatant l'exécution des travaux, il est prévu uneconstatation judiciaire (expert en référé).

Suivant la doctrine et la jurisprudence :
- Ledélai d'un an à compter de la réception est un délai préfixe (délaiaccordé pour accomplir un acte, à l'expiration duquel on est frappéd'une forclusion) qui ne peut être ni interrompu, ni suspendu.

- Mêmesi les désordres ont été dénoncés dans le délai d'un an, l'action enresponsabilité engagée après l'expiration du délai doit être déclaréetardive ( C.C. civ III, 15 janvier 1997)

- La désignationd'un expert en référé pendant la durée de la garantie de parfaitachèvement, fait à nouveau courir le délai de garantie à compter del'ordonnance désignant l'expert (C.C. civ. III, 17 mai 1995)
Enfait, compte tenu des délais de procédure, il faut que l'action auprèsdu TGI soit lancée environ deux mois avant la fin du délai d'un an.

Cependant,si l'entrepreneur a reconnu son obligation de garantie, dans le délaid'un an, cette reconnaissance interrompt le délai d'un an et le maîtred'ouvrage peut agir judiciairement même après l'expiration du délai(C.C. civ. III, 17 mai 1995 – Versailles, ch. Réunies, 6 septembre1996).

2.2 – La garantie de bon fonctionnement

Article 1792-3 (Code civil)

Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'unegarantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans àcompter de sa réception.

(Une étude particulière est à faire)

2.3 – La garantie décennale

Article 1792 (Code civil)

Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, enversle maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultantd'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui,l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de seséléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Article 1792-2 (Code civil)

La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étendégalement aux dommages qui affectent la solidité des élémentsd'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci fontindissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation,d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement estconsidéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvragesde viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsquesa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sansdétérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Article 2270

Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut êtreengagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code estdéchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, enapplication des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de laréception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, àl'expiration du délai visé à cet article.

(Une étude particulière est à faire)

2.4 – L'assurance de responsabilité obligatoire (décennale)

Article L241-1

Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennalepeut être engagée sur le fondement de la présomption établie par lesarticles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par uneassurance.
A l'ouverture de tout chantier, elle doit être enmesure de justifier qu'elle a souscrit un contrat d'assurance lacouvrant pour cette responsabilité.
Tout contrat d'assurancesouscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulationcontraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de lagarantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur lapersonne assujettie à l'obligation d'assurance.

Article L241-2

Celui qui fait réaliser pour le compte d'autrui des travaux deconstruction doit être couvert par une assurance de responsabilitégarantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du codecivil et résultant de son fait.
Il en est de même lorsque les travaux de construction sont réalisés en vue de la vente.

Attention :
Ceuxqui font eux-mêmes une partie des travaux (VRD par exemple) ne sont pasassurés et cela peut poser de pros problèmes de responsabilité en casde vente et de désordres dans les 10 ans !

(Une étude particulière est à faire)

2.5 - L'assurance de dommage obligatoire (DO)

Article L242-1

Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité depropriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétairede l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrireavant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui despropriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors detoute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité destravaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sontresponsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, lesfabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondementde l'article 1792 du code civil.
Toutefois, l'obligation prévueau premier alinéa ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales dedroit public ni aux personnes morales exerçant une activité dontl'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa del'article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leurcompte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation.
L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter dela réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sadécision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues aucontrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévuesau contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal dequatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de ladéclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéantun caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux deréparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offrequi lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureurintervient dans un délai de quinze jours.
Lorsque l'assureur nerespecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus oupropose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assurépeut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépensesnécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée parl'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au doubledu taux de l'intérêt légal.
Dans les cas de difficultésexceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre,l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principede la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'undélai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. Laproposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordretechnique et être motivée.

Le délai supplémentaire prévu àl'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse del'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
L'assurancementionnée au premier alinéa du présent article prend effet aprèsl'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé àl'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, lecontrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pourinexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.
Toute entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées parl'article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par lesarticles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre encharge les risques prévus au présent article.

Attention :
Elle intervient un après la réception, sauf cas particuliers précisés ci-dessus
(Une étude particulière est à faire)

3 – Pratique de la Réception

Quelques bonnes pratiques qui découlent des éléments précédents :

- Lesconvocations doivent être faites en LR/AR. Si le constructeur convoqueoralement, lui confirmer sa convocation en LR/AR.

- S'assurerque sur le PV de réception, le contradictoire soit sans ambiguité : nomdes parties concernées (maître d'ouvrage et constructeur) etsignatures. Si un PV de constat d'huissier est fait, le joindre enannexe au PV de réception comme liste de réserves. Si le constructeurrefuse de signer le PV, lui notifier en LR/AR.

- Noter surle PV de réception tous les désordres, défauts, non-conformitésapparents, sinon ils seront réputés acceptés par le MO.
Exemple : siune fissure existe (même petite), la noter en réserve et demander laréparation, sinon elle ne sera plus jamais prise en charge (il y auratoujours quelqu'un pour dire et prouver qu'elle était présente lors dela réception.

- Dans le PV de réception, préciser le délaide réparation (de levée de réserves), en fonction du nombre et del'importance des réserves. La NF P03 001 dit 3 mois un maxi.

- Dès que les réserves sont levées, établir un PV de levée des réserves (même procédure que pour la réception)

- Dito pour les réserves relevées pendant l'année de garantie

- S'il n'y a pas d'accord sur l'exécution des réparations (levée des réserves), action en justice (expert en référé).

- Sides réserves ne sont pas levées dans le délai prévu sur le PV, adresserune mise en demeure au constructeur de s'exécuter sous tel délai.

- S'iln'y a pas d'exécution dans le délai de la mise en demeure, faireréaliser les travaux par une autre entreprise aux frais et risques duconstructeur, dans la limite du montant des 5%. Si montant plusimportant, action en justice. Ou lancer une action auprès de la DO, sile dommage est décennal.

- Attention, si les travaux delevée des réserves ne sont pas terminés dans le délai de 1 an, ils sontperdus, aucune action n'est possible (sauf peut être une action enresponsabilité contractuelle du constructeur … mais là, c'est lourd etincertain, il faut prouver la faute …)

- En casd'inexécution des travaux, pour conserver les avantages de la garantiede parfait achèvement, il faut arrêter le délai et il n'y a que deuxsolutions :
Soit le constructeur reconnaît sa responsabilité par écrit (signature du PV de levée de réserves négatif par exemple),
Soitaction en justice pour la nomination d'un expert en référé. Il faut quel'ordonnance de référé soit datée et diffusée avant la fin du délai degarantie, c'est à dire qu'il faut se préoccuper de l'action en justiceenviron deux mois avant.

* ace41 s'est présenté dans la rubrique "Professionnels, présentez vous"

Je penche, donc je suis

Chris

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